房产测绘综合讲义（解江）

注册测绘师资格考试辅导01房产测绘综合讲义,REALESTATESERVYOFFICEOFXIAN,解江西安市房产测量事务所,房产测绘考试大纲要求,根据房产管理需求，选择房产项目测绘方案。根据房产测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择布网方案，确定施测方法。根据房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要素测量。根据房产测量项目的需要，选择房产图的种类和成图比例尺，确定成图方法。根据房产测绘项目要求，正确区分不同的权属和分摊方式，确定测量和检测方法，以及精度等级；进行面积测算和共有共用面积分摊，提供房产簿册、房产数据、房产图集以及数据库等测绘成果。根据房产管理要求，实施变更测量。,房产测绘概述,房产测绘目的房产测绘内容房产测绘成果,房产测绘目的,房产测绘的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及为城镇规划建设、地理信息系统建设提供数据和资料。,房产测绘内容,房产测绘内容包括：房产平面控制测量、房屋调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查和验收等。房屋调查与测绘以幢为单位分户进行。房产测绘中所形成的图件有房地产分幅平面图、房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图三种。,房产测绘成果,房产测绘成果包括房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。房产测绘中使用过的地形图、控制点成果、测量完成的控制点、界址点、面积、房产平面图等和相应的技术设计书、技术总结等都应归入房产测绘成果。,房产控制测量,概述房产平面控制网布设控制测量数据处理,概述,房产平面控制测量是房产测量的基础，目的是提供一个准确的控制框架和定位基准，并控制误差积累。房产平面控制测量方法GPS测量和导线测量技术。房产平面控制测量的精度要求末级相邻基本控制点的相对中误差不大于2.5cm。,房产平面控制网布设,房产平面控制测量应充分利用国家和城市控制测量成果。房产平面控制点包括二、三、四等和一、二、三级控制点。房产平面控制点的密度在建筑物密集区的控制点平均间距在100米左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200米左右。,控制测量数据处理,坐标系的选择要求投影变形小于0.025m/km;可利用城市平面控制网按规范：1980西安或地方独立坐标平差计算四等以上，严密平差一级一下，近似平差,房产要素测量,房产要素碎部测量房屋面积测算,房产要素,房产要素是反映房屋及用地状况的要素，可分为属性的（权属调查的）、位置的（界址点、境界）、数量的（房屋面积）、地理的（各类编号）以及相关的地物地貌。房屋调查的主要内容：房屋产权人房屋产别产权来源房屋权界墙体归属争议附加层数层次建筑结构竣工时间房屋用途房屋坐落房产编号竣工年代,碎部测量,房产测量的碎部测量是对房产要素进行测量，完成房产测量分幅平面图、分丘平面图和分层分户平面图的测制。碎部测量方法同野外数字测图数字采集方法。,碎部测量,房产界址点的精度要求：（3.2.4）,对于界址点间距小于50米时，实测边长与计算边长较差的限差为(m+0.02mD)。,房屋面积测算：内容,房屋建筑面积：系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑物。房屋套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。房屋使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,房屋面积测算：计算规则,计算建筑面积的基本条件顶盖维护层高2.2m结构永久牢固生产生活可用计算建筑面积的范围规范：8.2可以分摊的共有建筑面积位于本幢以内且专为本幢服务的公共通道（水平、竖直）、设备用房（和管理用房）。,房屋面积测算：计算规则,8.2.1计算全部建筑面积的范围A永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。B房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。C穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。D主体内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。E房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。F挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。G室外楼梯有永久性结构上盖的各层，按其水平投影面积计算。H与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。,房屋面积测算：计算规则,I房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。J地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。K有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。L对于装有玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙的建筑物：（1）若幕墙内有主墙时，以主墙外围为准计算建筑面积；（2）若幕墙内没有主墙而设有防护栏时，以护栏外围为准计算建筑面积；（3）若幕墙内没有主墙或防护栏，直接以幕墙作为外墙时，幕墙整体结构紧靠底板外沿的则计算至幕墙，幕墙整体结构与底板外沿有中空或间距的，计算至底板外沿。M属永久性建筑的有柱的车棚、货棚等(非单排柱)按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝变形缝计算建筑面积。,房屋面积测算：计算规则,8.2.2计算一半建筑面积的范围A与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。B独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。C未封闭的阳台、挑廊，未封闭的入户花园、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。D室外楼梯的无顶盖的各层按其水平投影面积的一半计算。E有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。,房屋面积测算：计算规则,8.2.3不计算建筑面积的范围A层高低于2.20m的房屋、夹层、插层、技术层、架空层及其相应的楼梯间、电梯间等，和层高小于2.20m地下室、半地下室及其相应的楼梯间、电梯间等。B突出房屋墙面的构件、配件、梁、柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。C房屋之间无上盖的架空通廊。D房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。E建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。F骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。G利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。H活动房屋、临时房屋、简易房屋。I独立烟囱，独立的亭、塔、罐、池和地下人防干、支线等。J与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝、变形缝等。,房屋面积测算：计算规则,不计算建筑面积的范围补充各类用途的室内外爬梯。与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊、柱廊的建筑。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。楼梯梯段安全间隙、自动扶梯安全间隙宽度大于0.30m的。走廊外的台阶踏步，底层室内楼梯延伸出室外的部分。无顶盖的斜坡式人行或车行通道等。不能正常使用的结构转换层或箱式基础空间。,房屋面积测算：方法和精度,房屋面积测算均指水平面积的测算，测算方法有坐标解析法和几何要素解析法。房屋面积测算的精度,房产图测绘,房产分幅平面图房产分丘平面图房产分层分户平面图,房产分幅平面图,房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图和分层分户平面图的基础资料。房屋要分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，同幢房屋层数不同的应绘出分层线。房产分幅平面图采用全野外数字测图方法成图。,房产分幅图（局部）,房产分丘平面图,房产分丘平面图是分幅图的局部图，是绘制房产权证附图的基本图。房产分丘图的内容除与分幅图内容相同外，还表示出界址点和点号、界址边长、用地面积、房屋建筑的细节（挑廊、阳台等）、墙体归属、房屋边长、建筑面积、建成年份和四至关系等各项房产要素。房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，每丘为单独一张，它是作为权属依据的产权图。,房屋分丘图,房产分层分户平面图,分户图应表示出房屋的权界线、四面墙体的归属。楼梯和走道等共有部位以及房屋坐落、幢号、所在层次、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房产分户图以一户产权人为单元，如果为多层房屋，分层分户地表示出房屋权属范围的细部，绘制成房产分层分户图。,房产分层分户图,共有面积分摊与计算,共有面积及分摊原则共有面积的分摊计算,共有面积及分摊原则,共有建筑面积分为全幢共有共用的建筑面积、功能区共有共用的建筑面积、分层共有共用的建筑面积。参加分摊后产权各方建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。,共有面积的分摊计算,住宅楼共有建筑面积的分摊计算以幢为单元进行分摊。根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积总和求出分摊系数，再根据各套的套内面积按比例分摊计算。产权各方有合法全书分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。多功能综合楼共有建筑面积的分摊，在各功能区之间，应按照谁受益（使用）、谁分摊的原则进行分摊。,房产测绘成果管理,房产测绘成果及其整理房产测绘成果的审核房屋变更测量,房产测绘成