2012年1月上海万科创意汇2013年营销计划ppt课件.ppt

万科2049项目组，2012年1月，万科2049创意交易所2013年营销计划，1。报告结构，报告结构，第一部分市场形势分析，第二部分2012年工作总结，第三部分2013年工作计划，1。整体市场，2。竞争分析，1。销售摘要，2。产品摘要，1。目标分析，2。推广思维，3。营销策略，4。促销策略。3.客户总结，4。推广总结，2。市场形势分析，1。整体市场，2。竞争分析，第1部分。关键词：供求，价格，竞争，3。2012年全市写字楼市场供需趋势。截至12月28日，2012年上海写字楼市场总供应量为164.2万平方米，同比下降29.8%。全市成交额155.9万平方米，同比下降14.8%。自2012年以来，写字楼市场的平均成交价格为19839元/，同比下降30.8%。11月份的平均营业额为15.2万平方米，12月份的平均营业额为13万平方米，数据截止日期为12.28。2012年，上海的写字楼市场不温不火。由于下半年经济趋势稳定，在大量供应的刺激下，第四季度营业额迅速上升，年底达到去年的平均水平。2012年，城市办公空间排名显示，整体购买和小面积办公成为市场交易的主要力量。整个采购项目主要分布在次核心区域。小面积办公室主要是周边的低价和高性价比项目。住宅项目、写字楼整体购买项目的数据截止日期为12.28，交易日期为2012.1-12.5。2012年，该市商业市场的供求趋势基本持平。下半年受到有利经济条件的影响。第四季度，在大量供应的刺激下，成交量和价格大幅上涨。2012年，上海商业市场的总供应量为171万平方米，同比下降21%。全市总成交额为145万平方米，同比下降22%。从2012年至今，商业市场平均成交价为18719元/，同比增长12%。2012年，全市商业供销比为1.18，同比增长1.6%。绿化带会议中心、金艺广场、松江万达绿化带东海岸商业广场6、“选择原则”:浦东地区写字楼物业项目2012年下半年浦东写字楼市场普遍关闭，大部分是通过一次性购买。本案属于下半年浦东写字楼零售市场交易量前三名，即：东苑跃江花园、张江创新园、张江收藏家港、东方金融广场、兰桥国际大厦、锦绣申江、21世纪中心大厦、高宝金融大厦、中邦莫霍、浦东写字楼市场格局2012年下半年莫霍、28700/、浦东写字楼交易量7月至12月。2012年下半年，浦东地区销售的纯写字楼项目分布图显示，浦东写字楼市场价格以陆家嘴为基准，以工业园区为延伸模式，从41000/(内环)到20000/(中环和外环)不等，2012年浦东写字楼市场价格分布模式，2012年下半年浦东写字楼7月至12月销售情况。 金桥板块平均价格：15000-23000元/，陆家嘴板块平均价格：41000-84000元/，唐镇板块平均价格：10000-14000元/，张江板块平均价格：14000-26000元/，洞庭越江花园14000元/，张江创新园，张江集港，东方金融广场，41000元莫霍、中邦、创香北苑、28700/、21世纪中心大厦、高宝金融大厦、中环、华银大厦、中融碧玉蓝天大厦，商业氛围浓厚，回报率28400-35000/。受供应的影响，第一个月的运行可以达到30-56台/月，其他前10台左右。从2012年7月到2012年12月，大多数项目继续以2-3套/月的速度销售。今年下半年取得了显著成绩。在没有投资回报的情况下，该交易领域仍位列该地区前三名。周围的商业模式。2012年整体办公市场供需热低于往年。今年下半年，在投资者积极入市的背景下，交易量达到2011年的平均水平。浦东写字楼市场主要由大型写字楼和住宅楼组成，以陆家嘴(41000/)和扩展的(20000/)工业写字楼价格模式为标志。浦东商业市场气氛浓厚，回报率为28400-35000/，大多数项目的销售率为2-3套/月。本案商铺为办公用房，总单价达到27800/，平均月销售率约为2套。在利润保证的同时，主流去流通速度，市场，案例，市场分析总结，2012年工作总结，第2，1部分。销售情况，2。产品重新订购，3。客户分析，4。促销分析，关键词：产品，顾客，促销，12，1。销售情况分析-2012年销量库存已经进行。截至目前，万科2049年销售完成率为114%，年合同完成率为80%。2012年9月底，开幕式首次相对成功。10月，它在浦东写字楼市场排名第一。(注：此数据截至12月底)，13，1。销售分析-2012年剩余库存，南区，北区，14，2。了解产品-2012年产品补充。本案主体面积为100-150，略高于100以下市场主导产品的价格对比。本案价格仅次于陆家嘴写字楼，高于浦东其他工业园区。15区和南区的产品总数为12个。在2012年推出的案例中，占22%的特点是：超高的入住率(91%)、小面积、方形房间类型和良好的照明，使其成为客户的热门产品。北区共有42套产品，占2012年推案的78%。特点：布局均匀，面积大范围：108-233，可任意组合和分隔，满足不同办公需求的客户，但部分房屋采光不足，客户阻力明显，南区，北区，2。知识产品-2012年产品将进货，面积80 -156平方米，总价格320-600万，面积108 -233平方米，总价格350-800万，16。有473组来访顾客。对住宅区的分析如下：浦东的主要客户是林三，共有158个团体(33%)参观过，而浦东的杨炼、华牧和陆家嘴占32%。该案例主要基于该地区的客户。林三浦东、杨炼、华牧和陆家嘴拥有大量客户。他们认可该地区和万科品牌。3。客户情况分析来访客户居住区分析：卢湾19、黄埔13、闸北9、闵行37、徐汇44、林三158、杨炼67、华牧48、陆家嘴39、康桥11、北蔡15、周浦6、高桥7、万科2049、万科17，共27组客户。住宅面积分析如下：由于项目位于写字楼附近，主要交易面积是林三，占37%。陆家嘴14%，闵行14%；林三的客户熟悉箱子所在的地区，他们知道箱子的位置。闵行的客户对万科品牌的认知度很高。客户状况分析分析小区的成交客户，分析陆家嘴4号、闵行4号、林三10号、万科2049号、18号、19号和12号的首个开盘成交客户，得出以下客户特征：由于关注开盘现场的受欢迎程度，成交客户基本上以在开盘前短时间内拜访客户为主完成成交。3.客户情况分析前15个小时的开场白包括客户分析、客户总结：购买动机：客户以附近的办公室为主要出发点；居住区：项目周边区域为主体区域；顾客年龄：主要是30-50岁的私人业主；交易周期：除了少数已经工作了一周以上的客户，主要原因是他们有很高的区域认同度，符合就近办公的原则。20，12年的跟踪客户分析，得出以下客户特征：客户的主调基本相同，但大部分是前期客户，通过反复退货，利用年终折扣来扼杀主调，3。客户情况分析-持续销售12组客户分析，客户总结：客户的主调基本相同：自用，居住区仍以三林为主，办公地点在附近，年龄主要集中在36-40岁，公司是一家成长型企业，专注于万科品牌，建筑产品，总价细分；关闭周期和撤单周期与9月底开店明显不同：由于后续客户没有集中储水，没有集中开店，现场气氛差，导致客户沟通和撤单次数多，延长了关闭周期；年底时，跟进的客户都被标准普尔的技能和令人压抑的言论杀死了。退货数量，交易周期，21。通过对迄今已进入市场12年的所有未平仓客户的分析，得出以下客户特征：3。客户情况分析-未解决的客户分析，客户的访问意图不纯：大部分是住宅拦截客户，占63%，22%。通过对迄今已进入市场12年的所有未平仓客户的分析，得出以下客户特征：3。客户情况分析-未解决的客户追踪结论。分析所有优秀客户的原因：高价格、无办公氛围和低投资回报率是主要因素；23.林三、杨炼和华牧地区的居民区集中在林三浦东，其次是杨炼和华牧等。通过对进入12年后至今收到的所有顾客的分析，获得了以下顾客特征：顾客特征、购买房屋的明显目的，93%供个人使用，93%供个人使用：25组供个人使用，93%供个人使用。这两个群体是投资客户，占7%。水平：成长型企业主要没有5A级的办公经验，早期没有自己的办公室或习惯在旧办公楼工作。大多数客户年龄在31岁至50岁之间，他们的职业生涯正处于起步或早期发展阶段。除了一些大客户。学习路线位置和网络短信主要是基于位置打包、住宅拦截、短信和网络介绍。购房的动机和注意力都集中在最近的办公室，其次是品牌、物业和办公环境以及舒适度。3。客户情况分析-客户特征结论，24。自推出促销活动以来，已有369个新来电和473个新来访客户被引入。其中，来电的媒体渠道有短信、找房子、倒起和楼层空间，效果最显著。引进游客的最佳媒体渠道是导购、搜房、楼款和中介。4。促销分析-促销导入分析，25。自促销活动开始以来，已有369组新客户被引入。短信效果最好，占来电总数的37%。道奇和搜房位居第二，分别占20%和12%。直邮和旧的社区展示板有很差的来电。4。促销分析-项目年度来电分析，来电客户促销渠道分析图，26。自促销活动开始以来，已有473组新的来访客户被引进，营业额约为17: 1。住宅被拦截的顾客比例最大，占游客总数的63%。纯商业客户的短缺是低周转率的重要原因之一。在企业客户中，导购、建筑面积、短信、搜房网和中介表现最好，占72%。4。促销分析-项目年度访问分析，类似地，剩余27个套件的理想去激活时间仍然是6个月。受1月、2月元旦和春节的影响，本案实际销售时间只有4个月，剩余产品总价高，面积大，客户阻力大，产品拆卸难度大。2013年目标：6月清算，静态分析，动态分析，33，3。年度营销战略、客户拓展战略、媒体战略、活动战略、线下深度培养、坚持营销、节奏控制、有效安排、火力集中、人气爆炸、与以前老客户交易相结合。开展老客户维护活动，结合现场“春节答谢会”，继续保持项目在重点商业和住宅节点的知名度，召开推广会议，集中火力，引爆人气，促进客户交易，结合区域和项目周边资源优势，深入挖掘目标区域的客户，最大限度地挖掘有效渠道，将坐销极致化为营销，发送订单、打电话等主动与客户面对面的接触和交流。结合“万科品牌成长企业的首选地段”，促进价值释放。深入挖掘项目价值，切入目标客户的焦点，坚持有效的媒体渠道，主要关注路牌、建筑工地搜索和房屋中介等。最大化媒体效应，销售策略，巧借东风，稳步淘汰市场，利用吴冶广场商住楼和房展会的开业趋势，大力传播，力争为年中清算打下合理的销售节奏。减少客户对产品位置、价格等的抵触。搞销售挤，34，春节，展览，3。年度促销策略-2013年促销策略思考，2月、3月、4月、5月、1月和1月，完成未签约客户的12年跟进工作。2.为购买的客户召开感谢会，重点宣传万科对新老客户的奖励政策。3.售楼处组织了一个新年晚会来邀请未售出的顾客和潜在顾客，并推出了一个新年专场来促进交易。4.平稳的销售续约：12年来首次付款有问题的客户已经完成交易。1、巧妙地利用东风，利用五杰坊的商业开业活动，召开了推介会。2.启动二、三级联动，导入众多知名中介，并为现场导入大量人员。3.加大拜访客户的力度，准确拓展客户渠道，为5月份的小开业储备大量客户。6月，核心目标年中收尾，完美收尾，巧妙借用业务趋势，合理安排销售节奏，稳步淘汰，1。借用上海春季房展，大量客户，并提前做好收尾准备。2.拦截潜在客户，以应对住宅开放的趋势。1.清理剩余房屋，完成清算。房屋将于2月30日和6月30日交付。节日前，销售将继续顺利，合同将签署，商业趋势将被利用，中介将集中引导客户去，依靠展览和展览，房屋交付节点将计划清算，35，3。年度促销策略-2013年促销策略和促销计划，2月、3月、4月、5月、1月和1月，为未签约的客户完成12年的跟进工作。2.为购买的客户召开感谢会，重点宣传万科对新老客户的奖励政策。3.售楼处组织了一个新年晚会来邀请未售出的顾客和潜在顾客，并推出了一个新年专场来促进交易。4.平稳的销售续约：收到12年首期付款问题的客户已经完成交易。年度促销策略-2013年促销策略和促销计划，2月、3月、4月、5月、1月和1月，完成未签约客户的12年跟进工作。2.为购买的客户召开感谢会，重点宣传万科对新老客户的奖励政策。3.销售部组织了一次新年晚会，邀请未售出的顾客和p利用东风，利用吴冶广场开业初期商业活动的势头，召开了介绍会。利用促销会议和促销的商业氛围来吸引顾客购买办公产品。年度促销策略-2013年促销策略和促销计划，2月、3月、4月、5月、1月、6月、1日。利用东风，利用吴洁广场商业的开业活动，召开了推介会。2.启动二、三级联动，导入众多知名中介，并为现场导入大量人员。3.加大呼叫客户的力度，准确拓展客户服务渠道，通过发送短信全面覆盖目