北京住宅项目开盘监测报告(PPT 33页).ppt

北京住宅项目开盘监测报告中海苏黎世家,2012年4月,谨呈:,开盘评价：精准营销，大家风范,开盘时间：2012年3月31日,PART1、项目基础资料,PART2、案场情况分析,PART3、购房人群分析,PART4、认购情况分析,PART5、综合分析点评,目录,项目简介区位分析周边配套竞争项目SWOT分析,PART1项目基础资料,4,基本概况：,项目介绍：,中海苏黎世家位于总部基地核心腹地，西侧近邻世界公园、御康公园等，成熟的周边配套突显了项目稀缺价值。其投资价值尤其明显。从居住属性来看，如果不是在附近工作的话，以均价32000-36000的价格购买该产品则显得有些鸡肋。,1.1项目简介,1.1项目简介,活动入口,项目工地,建筑效果图,景观效果图,鸟瞰图,1.2区位分析,中海苏黎世家位于总部基地核心腹地，毗邻永定河，西侧近邻世界公园、华科高尔夫、御康公园、汽车博物馆等，周边配套成熟。周边区域高品质住宅缺乏，项目保值升值潜力较大。“四湖一线”工程将门城湖、莲石湖、晓月湖、宛平湖和循环管线等融会贯通，形成以休闲、观光、湿地、为背景的水景区；另外，在总部基地近在咫尺，区域已经拥有成熟的大型生活配套，生活便捷。,中海苏黎世家,周边区位,北京区位,7,区位分析：项目位于京西南四环，是目前京城楼市的价值洼地。地铁九号线的开通运营以及总部基地的商圈效应，为中海打造区域内高品质住宅奠定了硬件基础。项目以稀缺高档住宅形象入市，未来潜力较大。,1.2区位分析,项目地铁交通示意,1.3周边配套,8,稀缺配套突显项目投资价值居住价值相对弱化,9,1.4竞争项目,目前周边在售项目较少，市场中几乎没有竞争项目，具备稀缺性。万科蓝预计于7月份开盘，期颐百年在售，商品房仅389户，成交均价24000元/平米。,1.5SWOT分析,SWOT分析,推盘产品分析案场布置分析活动流程分析活动人员分派,PART2案场情况分析,2.1推盘产品分析,整体产品结构,整体布局：中海苏黎世家总建筑面积47276平米，4栋10层楼，共474户。推盘产品：此次开盘的2#、4#楼，共201套房。92-133m三房占比达到71.14%。,推盘产品结构,2.1推盘产品分析,2#4#楼户型价格详表,2#楼,4#楼【一单元1002户，七单元1002户为样板房】,2.1推盘产品分析,户型分析,A户型三房两厅两卫建筑面积：约130m户型分析：户型整体布局方正，独立餐厅，入户玄关，主卧衣帽间的设置都体现出尊贵气质；不足之处在于，部分空间较难充分利用，如入户门厅，主卧入户处及餐厅外走廊。户型整体动线较为曲折，而房型中心设置暗卫，卧室门对开有影响房屋风水之嫌。暗卫门正对餐厅，布局不甚合理。,B户型三房两厅一卫建筑面积：约94m户型分析：户型作为经济型三房，较为实用，南北通透，动线设计合理。起居室大面明窗，从容大气。不足之处一为，餐厅的位置较为尴尬，不便摆放；二是暗卫设计，通风较差。,2.1推盘产品分析,户型图,E户型两房两厅一卫建筑面积：约92m户型分析：户型布局方正，空间划分合理，动线明晰，做到了干湿分离，动静分离，居住较为舒适。起居室和餐厅相通，南北通透，更显宽敞。暗卫设计，较为遗憾。,L户型一房一厅一卫建筑面积：约61m户型分析：大一居设计，户型布局方正，简约实用，明厨暗卫。入户开敞，空间通畅。适合单身及年轻夫妻居住，由于临近总部基地，此房型投资属性较强。,16,2.2案场布置分析,摇号舞台,房型价格详表,案场分析：案场功能分区合理，动线清晰，秩序井然。准确把握活动目的，有效控制成本，而不失名企大家风范。,2.2案场布置分析,彩虹门,活动临时空间,红地毯入口,两侧花篮,摇号区座席,冷餐区,接待站,开盘方式：1、开盘时间：10:00-17:002、通过搜房网提前办卡的方式积累客户，办卡客户需缴纳五万元诚意金。,开盘前，与搜房网合作，缴纳五万元定金进行登记。开盘当天，按现场摇号顺序进行选房，认购。摇号活动中间穿插抽奖活动。,2.3活动流程分析,评论：开盘现场布置功能性较强，保洁/保安/销售等工作人员都站在两旁，现场很有秩序。因为开盘就是定位为选房活动，所以客户基本都是提前预约好的，到场就直接有销售对接。,2.4活动人员分派,选房活动主持人,现场保安及保洁人员,活动礼仪小姐,案场销售,看房车司机,评论：案场人员分工明确，各司其职，秩序较好。销售人员约有710名，还有部分人员辅助销售。到访客户超过300组，而销售人员相对较少，所以案场当天上午几乎没有项目销售人员接待临时到访客户。不足在于，未安排现场调度人员，对临时到访的客户无法安排人手接待，案场突发事件也不能做到及时有效处理。,认购客户情况分析到访客户情况分析客户驾车情况分析客户现场访谈,PART3购房人群分析,3.1认购客户情况分析,此次开盘选房活动中，中海苏黎世家是首次开盘，而中海九号公馆是新增推案。开盘当天到访客户约320组，认购约290组。,认购客户分析：当天两盘认购客户约290组，认购率为90%左右。其中中海苏黎世家认购133套。初步了解，购房者多为京城西南部工作的人员。其中包括南四花卉市场、南四环二手车市场、新发地农产品批发市场等周边行业商圈内做生意的私营老板；在总部基地工作的企业中高层客户购房者也较多。,3.2到访客户情况分析,两楼盘摇号选房到353号，实际到访客户达到320组左右，95%以上是已经缴纳定金，直接来选房的准签约客户。到访客户分析：多数到访客户是两人或三人一组，属于家庭购房。其中不乏四五十岁的中年客户。,3.3客户驾车情况分析,根据现场统计，由于开盘当天到访客户量较多。结合签约情况分析，约有三分之一的客户是驾车前来。项目现场主路两旁高档车较多，约有20余辆。其余两个车场约停有7090辆车，多数为中档车。到访车辆全部为北京牌照。统计显示，其中宝马、奥迪A8等中高档车占比约为25%，中档车占比约为60%，中低档车占比约为15%。,主路两旁停放车辆,车场停放车辆,3.4客户现场访谈,客户满意的因素：品牌、高端住宅氛围、配套齐全客户不满意的因素：两房产品较少，价格在周边来说是最贵的，挑选的余地较小,一、认购的受访者：中年夫妻，丈夫是做二手车生意的，家庭有一定经济实力，想在离公司较近的地方买一套较高品质的房子。对中海的品牌较为认可，法式风格的建筑也能体现项目的高品质。前期交了五万元定金，今天如果有合适楼层的三居，就准备签约。二、认购的受访者：根据现场观察，客户基本到场都由指定的销售人员进行接待。现场一对青年夫妻，男方父母在北京做花卉生意多年，有一定积蓄，准备买一套三居婚房，父母也可以一起居住。,认购情况分析现场人气与效果,PART4认购情况分析,当天中海苏黎世家共推出201套房源，最终认购约133套，去化率约为66.17%。项目开盘销售效果良好。其中三居房型去化率较高，符合项目定位改善型客群的特点。,4.1认购情况分析,注：开盘现场设置销控表，以上数据由数据采集员根据销控表结合案场实际情况作出，较为准确。,开盘当日认购情况分析图,开盘当日户型去化情况分析表,11点23分左右销控图,4.1认购情况分析,最终销控图示意（红色为售出户型）,4.1认购情况分析,2#,4#,4.2现场人气与效果,本次开盘气氛较好，秩序井然，到访客户约有320组左右。开盘当日因清明节假期调整，大部分人要上班，因此临时到访客户较少。到访客户95%左右都是准签约客户。,现场人气：当天到访客户约320组，由于活动环节紧凑，动线合理，现场较有秩序。开盘效果：此次开盘中海九号公馆和中海苏黎世家两盘齐开，共推出约381套房源，据开盘隔日报道，当日成交近300套，成交金额超过15亿元。开盘当天整体去化率为90%左右。,项目综合点评开盘效果点评,PART5综合点评,5.1项目综合评价,中海苏黎世家以优越区位、高品质住宅、品牌效应、升值潜力为硬件基础，打造出区域内最高价项目。项目准确定位区域内中高端改善客群，前期蓄客充分，开盘伊始即收获销售佳绩。,区位与交通（便利）,定价策略（准确定位中高端改善客群）,产品品质（优秀）,总部基地高智人才聚集，中海苏黎世家以其全精装准现的产品形态，定价3200036000元/m，适合有一定经济基础的区域周边改善客户。,西南四环，临近总部基地，九号线，配套成熟，交通便利。,项目综合评价,5.2开盘效果点评,案场布置（实用有效）,现场认购（成功）,到访客户（95%为准签约客户）,现场氛围（一般）,开盘目的性明确，摇号选房是主要目的。前期工作准备充分，品牌和品质的双重保证下，现场认购率达到70%。,当天到访的客户大多为准签约客户，临时到访客户较少。另外，当天周六为清明假期调为工作日，开盘也没有做表演等活动，现场气氛一般。,案场功能分区合理，动线清晰，秩序井然，销售人员几乎全部集中在选房签约区。不足在于，未安排现场调度人员，对临时