倍特康派物业管理手册.doc

倍特康派管理手册 倍特康派管理手册 概 况 本手册广泛吸取国内外物业管理先进经验，注重理论性与实用性相结合；是管理处人员和员工依法管理，依法行政的重要依据；是管理处人员和员工学习、了解、掌握物业管理知识的细则；是各级职责、工作标准以及完成各个岗位工作必须遵守的行为规范。随着公司各种体制的不断完善，管理制度和管理力度的不断加强，“规范管理”思想日益深入人心，为进一步有效地贯彻公司有关规定，提高管理人员综合素质，把“为业主服务”的宗旨落到实处，逐步实施制度化、规范化管理。倍特康派物业管理处严格遵循宝庐公司的宗旨“真诚为业主服务，一切为业主着想”。为了在管理中有章可循，做到万无一失，特制定本管理手册。其原则是分工不分家，各岗位人员本着对自己负责，对管理处负责；工作中除了干好自己的本职外，还要对在工作中反映出来的问题提出好的建议、好的方案；同时各岗位之间相互关照、相互提醒，对管理区内的一切事务齐抓共管；严格按照社会化的体制，专业化的服务，企业化的管理，经营型的运作，做到：岗位有职责，操作有流程，工作有标准，管理有规范。管理目标：通过我们有效的服务和科学的管理，促使物业保值、增值，并能为业主/租户，商家提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明的生活、经商、工作环境；管理原则：管理溶于服务之中、法规溶于情感之中；主要工作是服务，而管理在其次。管理理念：为业主做得更多，让业主住得更好。管理范围：1、 房屋主体：包括各类、各种用途房屋的保养、维修，使之保持良好的可使用的状态。做到：防盗设施保养好，材料、安装统一搞，房屋完好率高。2、 设备管理：供水、供电、电（扶）梯、消防、空调等设施的保养、维修，使之保持良好的使用状态；做到：设备有图纸，制度当成书，运行有记录，防鼠要牢固；值班保障供水电，抄表应无错无偏，代收代缴供方便，良性循环是关键；小修及时搞，中修返工少，大修质量保，用户满意率高。3、 交通管理：业主/租户的机动车和非机动车的停放及道路上的行驶，包括停车场的管理。做到：停车有地方，不能随意放，减速有路杠，违章则放榜。4、 消防管理：消防制度建立和执行，消防器材设置，消防队伍的管理和义务消防队员的定期演练。5、 安全管理：大厦内及周边区域的安全保卫、警戒等；做到：着装整洁装备齐，巡逻执勤要负责，车辆进出要行礼，交接班时有登记；创一方文明，保一方平安。6、 保洁管理：垃圾，各种废物、污水、雨水的排泄清洁，保持一个清洁的卫生环境。垃圾分流（可回收、不回收），卫生定位；做到：垃圾天天清，路无见杂影，走道无烟头，扶手擦干净。7、 绿化管理：大厦管理区范围的绿化建设和保养，以提供良好的立体的生态环境。做到：四季有花，布局合理，修剪成形；绿树成一线，草地绿成片，养护是关键，黄土看不见。工作标准：物业管理 新兴事业 服务业主 服务租户遵纪守法 严以律已 廉洁奉公 不图私利团结效率 自律求新 团队诚信 创新感恩品质第一 不断改进 克勤克俭 有序经营员工规范 认真照办 员工职责 模范执行上岗打卡 提前办理 工作期间 尽心尽力遇到难题 周诩处理 相互之间 严禁扯皮违章纠正 员工满勤 完成任务 有条有礼水电供应 定时定人 车辆停放 整齐有序排污管道 畅通无阻 电梯使用 安全无误绿化保养 花草完好 清洁卫生 时时干净维修保养 随叫随到 费用收取 合情合理接待客人 彬彬有礼 安全保密 人人牢记优质服务 杜绝投诉 若遇投诉 及时处理安全防火 人人有责 处处当心 时时警惕防火器材 严禁挪用 有备无患 认真管理易燃物品 切勿大意 一经发现 严肃处理下班以后 电源关闭 防火措施 步步为营治安管理 不出问题 爱我物业 不断创新员工团结 礼貌待人 协同工作 宝庐精神日、周、月、季度、年度工作：一、 每日工作：1、 巡逻管理内容（1） 是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修、墙壁有无乱写乱画、乱张贴广告，有无乱摆摊位）。（2） 是否有不安全隐患（房屋是否出现破损、消防通道是否被堵、消防设施是否完好，室外输电线是否完好，有无乱拉临时电线）。（3） 环境与卫生是否符合标准（公共场所有无垃圾、垃圾桶是否及时清理，树木花草有无损坏、有无车辆乱停放、有无在公共场所乱晒衣物的）。（4） 基础设施是否完好（公共地方的照明及通讯设备有无损坏、室内外上、下水管道有无渗漏、道路和公共娱乐设施有无损坏、路口拦栓、路障是否完好）。（5） 室外雨、污水管道是否有阻塞现象。以上内容巡视完毕后，要认真做好巡逻记录，发现问题要及时给予制止和处理，重大问题和不能处理的问题应立即向管理处领导汇报。2、 收缴房租、管理费等各项规定费用。3、 接待客人来访、参观学习和处理各种投诉意见。4、 解答客人提出的有关物业管理业务咨询。5、 管理内容（包括整理文件、资料、报刊、清理办公室等）二、 周工作1、 审查业主/租户装修申请 。2、 检查楼宇公共设施是否完好（内容包括：楼道、过道、楼梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品，配电箱、电表、水表设备是否损坏，电梯工作是否正常， 公共设备是否完好）。3、 检查房屋使用情况，看有无擅自转租户，了解房地产市场信息。4、 走访业主/租户（内容：与业主/租户交换管理意见、掌握业主/租户基本情况、住房的结构、质量现状、保养和维修状况）。三、 月工作1、 编制本月保养维修报表、制订下月保养维修计划。2、 编制租金、管理费和各项收费报表。3、 组织修剪管理地段内的树木、花草。4、 对本月维修项目进行一次回访，听取业主/租户的意见。5、 整理房屋管理资料、档案，对发生异动的（包括房屋产权变动、承租变动、管理费变动等）做出修改。6、 与有关单位联系、交换一次情况（派出所、办事处、消防部门、房管局等单位），如有重大情况须用书面报告和反应。7、 对员工进行一次全方面的考核，考核结果记录存档。四、 季度工作1、 清理管理费和各项规定费用的收缴情况，并编制季度报表，清查是否有漏收、错收，采取措施对拖欠管理费和其他费用的业主/租户进行追收。2、 编制季度维修保养和报表。3、 打开各类池、井盖、检查化粪池、下水道有无堵塞，发现问题及时组织有关人员处理。4、 组织对员工进行一次学习教育。五、年度工作1、 编制年度各种管理费和各项收费报表。2、 编制下年度维修保养计划。3、 整理房产档案资料，写出资料异动报告，对发生异动的资料进行修改，保持资料、档案、实际的一致。4、 组织清理化粪池一次（一年两次）。5、 听取业主/租户对房屋管理的意见和建议。6、 对本管理处管辖的业主/租户走访一次。7、 对员工进行年终考评。8、 总结年度工作，写出书面工作总结。9、 制定下年度工作计划。管理处人员应作到（“十要、十不要”）：（1）要遵守纪律，不要违法乱纪；（2）要依法办事，不要徇私舞弊；（3）要忠于职守，不要擅离岗位；（4）要积极工作，不要消极怠工；（5）要待人热情，不要趾高气扬；（6）要举止文明，不要粗言秽语；（7）要认真办事，不要弄虚作假；（8）要实事求是，不要主观臆断；（9）要讲求原则，不要感情用事；（10）要团结协作，不要互相扯皮。 办 公 室 人 员 一、主任岗位职责 认真贯彻和执行公司的各项决议； 全面负责本区的日常管理工作； 组织本区各类文件、手稿的起草； 及时组织填报本区劳资人事等报表； 会同行政部门招聘、使用、考核员工等工作，并建立相应的人事档案； 协调处理本区内外关系； 完成公司交待的其他任务。二、内勤岗位职责内勤受主任直接领导，负责管理处日常行政、办公事务工作：努力完成主任交办的各项事务，对公司的文件通知，要做到及时上传下达。负责有关文件的起草、打印、传阅及存档。负责有关资料、文件的收发和分类归档，做到随时可供查阅。传达主任有关工作安排，并将落实情况及时汇报。说话和气、热情、礼貌接待内外来访人员。负责会议的组织、通知，并做好会议记录、整理好记录的工作。负责管区内业主的四表抄表和四表费用、营业收入、物管费的计算并收取。负责制定本大厦收费日报表、周报表、月报表，及时与财务部进行现金收款结算。建立、完善、管理业主/租户档案。负责本大厦电脑系统的使用与维护。负责考勤卡的考录及工资表及福利报表的填报。负责本大厦办公用品的管理与使用。受理业主/住户的投诉，及时传达给工程维修人员及相关人员进行处理。负责办理倍特康派业主/住户的收房手续、装修手续、停车租赁手续等。每天负责读取电子巡更信息，月底存入硬磁盘备档。交纳办公电话费、水、电费等。完成领导交办的其他临时性工作。三、装修监理岗位职责：装修监理作为物业公司在业主装修过程中一个不可或缺的职位，担负着保护开发商房屋结构、外观形象不受破坏的责任，同时也承担着各业主及装修公司之间的协调作用，保护已入住业主的应有利益。为此，确定装修监理应尽的职责范围如下：负责审定业主或装修公司的装修施工方案，不得有影响房屋结构、承重及外观形象（外立面）方面的设计。如有，则请客户或装修公司予以更改。负责在装修施工过程中，协调楼上楼下及左邻右舍的关系并负责处理好善后工作。负责监理装修公司的装修工作不得有违反施工图的结构出现，不得有影响房屋结构、承重、外观的装修手段出现。负责装修完成后的房屋验收工作。负责处理装修公司之间的纠纷。 工 程 设 备 设 施 维 修 人 员 一、工程设备设施维修人员工作职责 工程设备设施人员对倍特康派编制工程设备规划、计划、预算、决算，并进行施工管理及倍特康派外聘设备设施维修人员的管理。同时负责倍特康派内的电力、电梯、通讯、给排水、能源计量等系统的运行管理。其主要职责： 负责制定倍特康派设备、设施的维修工作计划，提出倍特康派设备、设施的更新和改造计划。 负责倍特康派电力系统、电梯、通讯、给排水、纯净水系统的运行及管理、设施维护、保养和故障排出。 负责技改项目和新建项目的业务承办及技术质量的监督，负责倍特康派改建、扩建、新建工程设备计划的编制，按基建程序办理有关设计、工程设备手续、对工程设备进行全过程管理。办理竣工验收， 资料归档和移交手续，审核工程设备预、决算。 负责倍特康派水、电使用指标的管理，能源费用的分摊，节能措施的提出与实施。 负责倍特康派自动消防系统及普通消防系统的维修工作。 负责建立和保管倍特康派的各类图纸档案，以便于查用。二、工程设备设施部门各级人员岗位责任制 1、工程设备-岗位责任制 在大厦主任的领导下，对工程设备方面进行全面管理。 负责工程设备方面所有人员和设备、设施的使用和调配。 制定各岗位规范及各种设备、设施的操作规程和维护保养制度。监督、检查本系统员工执行岗位责任制，操作规程及设备、设施维护、保养制度。 深入现场，巡查重点设备、设施的运行和使用情况，发现隐患立即组织力量消除，出现故障，立即组织人员尽快处理。 深入现场，检查重要维修工程设备及增改工程设备的施工质量和施工进度，发现问题及时采取措施整改。 审定和检查各维修班长工作安排和计划落实情况。 组织、制定设备设施的更新改造计划；设备、设施的大检修计划，在报请大厦主任审批后组织实施。 深入了解本部门员工的思想状况，及时纠正不良倾向。经常对本部门员工进行职业道德教育，培养和提高本部门员工的企业责任感和工作责任心。 编制培训计划，定期对本部门员工进行培训，不断提高员工的业务技能和综合工作能力。 对本部门所需材料购置进行审查。 完成公司、主任交办的其他临时工作。 2、工程设备部副-岗位责任制 全面协助主管对工程设备方面进行管理，当主管不在时全权行使主管的职权。 监督、检查本部门员工执行岗位责任制、操作规程及维修保养制度。 深入现场，巡查重点设备及设施的运行、使用情况。发现隐患立即组织力量消除，出现故障立即组织人员尽快排除。 督促、检查设备、设施的更改工作及设备大检修工作。 协肋主管搞好本部门员工的思想教育及电工培训工作。 完成公司、主任及部门主管交办的其他临时工作。 3、维修班长岗位责任制 模范执行岗位责任制，遵守操作规程和公司的各项规章制度。承上启下及时完成部门主管下达的各项工作任务。 管理好、使用好本班范围内的设备及设施，使之经常性的处于良好的技术状态，保证设备及设施优质、高效、低耗、安全运行。 工作上以身作则，技术上精益求精，协肋部门主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。 做好本班日常工作的安排及人员调度，维修迅速、及时、保证质量，设备一旦发生故障，有效组织力量检修，以保证倍特康派物业的正常运作。 负责组织实施本班设备、设施的年、月检修、保养工作。 做好本班设备、设施的技术档案，设备维修、故障排出、更换零部件均应准确填入维修单，做好班组工作记录。 负责协调安排本班员工的休息。 完成部门领导交办的其他临时任务。 4、采购岗位责任制 加强组织纪律性，厉行节约，在采购工作中严格按纪律、政策、计划办事。 严把质量关，保证采购物资的质量。 提高工作效率，确保工作需要。 自觉遵守国家物资管理规定、财经管理制度和国家价格政策，采购物品一律按制度执行；物资和货款应及时收回和付出及时结清，不得拖拉。未经同意，不得为他人代购一切物品。 凡因违反制度，失职和不负责任造成的一切物资（经济）损失或中断供应，影响工作，应视其具体问题承担相应的责任，按公司有关规定处理。 5、维修电工岗位责任制 负责倍特康派电力系统的运行管理； 负责变压器，高低压配电房、配电柜、低压电力电缆，发电机及控制设备的维修保养及故障检修。 负责水泵房电器设备的维修、保养及故障排除。 负责电梯的电源供给。 负责倍特康派公用照明设备的保养、故障检修。严格遵守公司各项规章制度； 努力学习技术，熟练掌握倍特康派供电方式状态，线路走向及所管辖的设备原理、技术性能、操作程序及实际操作技能与维修技术。 服从工作安排及调度。严格遵守劳动纪律，提高工作责任心，严格遵守操作规程，严禁违章施工，保证安全生产。无论整个施工是否完成，在当天施工结束后，均应清理施工现场。 厉行节约，严禁在施工及维修中大手大脚，浪费原材料。 定期巡视，检查所管辖的设备。搞好日常维护及保养工作，认真填写维护、运行、保养记录。 有事必须请假。请假、补假需提前一天报告班长，否则不予准假。 6、机修工岗位责任制 严格遵守公司各项规章制度。 努力学习技术，熟练掌握倍特康派上、下水系统、消防水系统等设备的管阀件，水管，水泵的工作原理，操作程序及实际操作、维修技能； 服从工作安排及调度，严格遵守劳动纪律，提高工作责任心，严格遵守安全操作规程，严禁违章施工，保证安全生产。 厉行节约，严禁在施工中及维修中大手大脚，浪费原材料。 定期巡视，检查所管辖的设备、设施，搞好日常维护及保养工作，认真填写维护、运行、保养记录。 有事必须请假，请假、补假需提前一天报告班长，否则不予准假。 7、配电室操作人员岗位责任制 严格遵守公司各项规章制度。 努力学习技术，熟练掌握倍特康派供电方式状态，线路走向及高、低压配电室的设备原理，技术性能。 认真做好配电室设备的检查、保养工作，确保设备安全、正常运行。 坚守岗位，定期巡视供电设备，密切监视变压器及各屏上开关、仪表、信号指示的工作状态，按时正确抄录各项数据，认真填写运行记录，严禁擅自离岗、脱岗。 上班前及当班时严禁饮酒，未经允许，严禁将非工作人员带入配电室。 严禁将食品带入配电室，做好防小动物进入配电室的工作，确保设备的安全。 对各用户的维修投诉电话要及时登记，并及时通知维修班长安排维修。 发生事故时，值班人员要保持冷静，按操纵规程及时处理，若遇不能排除的故障，应立即报告班长或部门主管，以便及时安排人员处理，并做好记录。 当班时应认真做好配电室的清洁卫生。 交接班时必须严格遵守交接班制度。有事必须事先请假，请假、补假需提前一天报告班长，否则不予准假。8、电梯机房值班人员岗位责任制 严格遵守公司各项规章制度。 密切监视和掌握各电机的运行状态，做好电梯运行管理，每天按规定时间开、停电梯。 坚守机房岗位，未经许可，严禁将非工作人员带入机房，不得无故离岗、串岗。 遇有电梯困人故障，应首先用电话与轿厢内人员保持联系，然后迅速采取措施解救人员。在此进程中，值班人员应遵守操纵规程，把好安全关，防止失控造成危险。 认真做好机房设备及环境卫生。有事必须事先请假。请假、补假需提前一天报告班长，否则不予准假。9、消防控制设备维护人员岗位职责 热爱本职工作，认真钻研业务。 严格遵守操作规程。 认真贯彻有关消防工作的方针、政策、法规。 熟悉倍特康派地形、消防设施及器材的分布，报警装置的位置。 熟悉消防监控和自动灭火系统的原理及工作流程，灵活果断的处理当班期间的火警信号及严重的问题。 经常性对各种消防设备进行维护、保养。 做好消防控制的设备运行记录。 发现问题及时向上级领导反映。严格遵守劳动纪律和各项规章制度。10、发电机操作人员岗位责任制热爱本职工作，强化自身业务能力，提高技能水平。遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生。上班时应保持头脑清醒、思维敏捷，严禁酒后操作发电机。发电机做到定期检查、保养。维修中做好处理记录。运行中做好仪表读数及设备运行各项状态的文字记录。严禁在发电机房内进食、吸烟。定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。11、给排水设备运行管理规程目的：确保给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活消防用水的需要。适用范围：管理处所管辖物业内给排水设备（设施）的运行管理。职责工程维修部给排水工作人员负责给排水的操作、监控、记录及异常报告。工程维修部给排水工作人员负责给排水设备（设施）的维修保养。给排水设备主管负责给排水设备（设施）的综合管理及上述工作的检查监督。内勤负责向用户通知停水情况。工作程序1） 工程维修部给排水工作人员A 工程维修部给排水工作人员负责给排水的操作监控、记录。记录给排水设备（设施）启动时的各项技术数据，并倾听机械部件运转时有无异常响声，并记录于水泵运行记录。B 水泵房每周打扫卫生一次，机组每月清扫一次，设备、地面、墙面无积尘、水渍、油渍。C 按照设备检查保养计划表及设备保养记录表的要求进行维修保养。2） 给排水设备主管A 负责给排水设备的综合管理，包括材料的采购计划、零星设备配件的编制，外委修理的联系工作。B 每年12月份制定下一年度设备检查计划保养表、并照实际运行情况制定大、中修计划。C 进行周检、月检。每月最后一个星期组织相关人员对给排水设备（设施）进行一次设备检查工作。D 审核设备检查保养计划表、设备维修记录表、设备保养记录表、水泵运行记录及设备的大修、中修计划和情况。3） 水泵房管理工作程序A 非工作人员进入水泵房必须经得设备主管和大厦主任批准后，由给排水工作人员陪同方可进入。B 水泵房的机电设备操作由供排水工作人员进行，其他人员不得擅自操作。C 控制柜上的开关，无特殊情况下应置于“自动”状态。生活水泵每隔一个月要进行轮换运行。D 保持良好的通风及照明，门窗开启灵活无破损。E 不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经上级领导同意方可进行。F 消防设施完好，禁止吸烟。G 保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。4） 停水管理工作程序因停水维修等原因造成停水，应由工程维修部给排水人员填写停水通知单经部门主管同意后交由办公室，由办公室提前24小时通知用户，因突发事件停水，应在1小时内联系有关部门处理并联系办公室做好用户的停水解释工作。5） 相关文件及记录A 设备管理控制程序B 水泵运行日志C 设备保养记录表D 设备检查保养计划表E 设备维修记录表14 水泵运行操作规程0开车前准备工作：1） 检查润滑部位状况和各零件部件情况；2） 清除可能妨碍工作的物体；3） 检查联轴器联接情况；4） 充水；5） 开启和关闭相关阀门；6） 开车与停车（控制柜）。0水泵在运行中维护：1） 经常检查水泵运行时是否发生振动或杂音；2） 经常检查轴承的温度和润滑情况；3） 仪表的检查；4） 注意填料是否正常；5） 经常注意管道、阀门、联接处有无漏水；6） 检查水箱浮球位置、限位开关是否正常。15 给排水设备操作规程0目的：0适用范围：倍特康派内的所有给排水设备（设施）的正常操作。0职责：正确使用给排水设备、设施保证给排水设备（设施）性能稳定、运行正常。保证大厦用户正常用水。给排水工作人员负责给排水设备（设施）的正常操作、巡查、记录及异常情况的报告和维修处理0工作程序1） 给水设备（水泵）操作流程A 在确保切断电源的前提下，机械盘动泵体灵活，无异常。B 将动力电源送至控制柜，保证开关置于“手动”状态。C 先缓慢开启进水阀门，再开启出水阀门。D 在“手动”状态下连续运行水泵，注意压力表的指数不能超过正常数值。观察电机及泵体运转情况。E 按控制柜上的停止按钮，水泵应停止运行。F 将控制开关置于“自动”状态。2）排水设备（潜水泵、排污泵）操作流程：将水泵控制箱上的转换开关置于“自动”状态，水泵进入自动运行状态。按动“启动”按钮，开启水泵排水控制箱上转换开关置于“手动”状态按动“停止”按钮，停止水泵排水16 给排水设备（设施）维修保养规程0目的：及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。0适用范围：适用于倍特康派内的给排水设备（设施）的维修保养工作。0职责1）给排水工作人员负责给排水设备（设施）的维修保养工作。2）给排水设备主管负责设备的维修保养计划、方案的制定和实施。0工作程序1） 给排水设备维修保养工作程序A 给排水工作人员负责给排水设备（设施）的维修保养、重大维修的外委修理。B 设备主管每年12月份制定下年度的设备检查保养计划表，并按照实际运行情况制定中修、大修计划。C 给排水工作人员按设备检查保养计划表、设备保养记录表要求，并将维修保养情况记录于设备维修记录表、设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于零部件更换及大修记录。D 给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因，解决方案、解决时间书面上报部门及大厦主任，限期解决。E 凡在夜间发生的，对住户生活工作的影响不大，不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以在第二天上班后及时处理。F 给排水设备主管负责设备的维修保养工作的制定及实施工作。G 需停水进行维修保养时，应遵守停水管理工作程序执行。2） 给排水设备（设施）故障一般处理工作程序A 给水水泵出现问题时，工作人员应及时将备用泵设为主泵运行。并立即通知给排水设备主管和给排水设备维修人员进行检查处理和维修。B 排污泵出现问题时，首先检查故障原因和部位，如控制回路出现故障，应当立即检查并排出；若水泵出现故障，则进行维修或更换水泵。C 供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，工作人员应当立即关闭总阀，及时上报部门主管和大厦主任，并及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。D 排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、渗水等，应立即进行疏通，如无法疏通，立即上报部门主管请疏通公司疏通。3） 给排水设备（设施）检查保养表：序号检查保养项目保养内容（含使用材料）周期01水泵机组及附件检查保养项目擦洗、除污半月压力表指示更换不定期电机主回路、控制回路测试、检查、紧固半年水泵如渗漏，更换般根填料不定期机械润滑加O#黄油半年02管道如渗漏，补漏；如锈蚀，防锈、润滑不定期阀门如漏水，紧固螺丝；如锈蚀，防锈、润滑不定期0相关记录1） 设备检查保养计划表2） 设备维修记录表3） 设备保养记录表4） 零部件更换及大修记录17 二次供水管理规程0目的：保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。0 适用范围：适用于公司管理物业内二次供水的管理。二次供水是指从一哦次配水网引入的水通过二次供水装置再次（或多次）提供给用户使用的生活用水。0 职责1） 给排水设备主管负责制定年度水池（箱）的清洗消毒计划及申请。2） 给排水设备主管负责对进行水想池（箱）清洗单位的评定、联系工作。3） 给排水设备主管负责二次供排水人员的健康体检、业务培训的组织、联系工作。并负责联系卫生部门的水质检查联系工作。4） 工程维修部负责发出停水通知，并向用户或单位解释停水原因。0工作规程1） 二次供水管理的要求。A 二次供水由工程部给排水工作人员负责管理。B 给排水工作人员负责水次池（箱）的管理，要求每个水池（箱）（包括地下、楼顶）须结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证。C 新建、扩建、改建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计审定和工程验D 二次供水的管理人员，必须经过国家卫生部门的健康检查并取得健康证，通过相关的二次供水培训方可上岗。2） 年度水池（箱）清洗及消毒计划给排水设备主管在每年12月份制定下一年度不少于1次的水池（箱）清洗及消毒计划。3） 通知 维修部在每次水池（箱）清洗消毒计划实施前一天张贴停水通知。4） 放水 为确保用户的正常用水，放水时间必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时进行，并记录开始放水时间和结束时间。5） 二次供水的清洗消毒程序通过外委方几进行，根据双方签定的协议，工作程序和施工安全由乙方负责，保证清洗后的水质达到国家卫生标准，并向管利处提供清洗后水质的国家卫生防疫机构的检测保告。6） 注水在清洗工作彻底结束后，开闸向水池（箱）注水，以达到标定水位高度。并加盖加锁。7） 记录和报告A 由给排水设备主管负责安排整个清洗消毒的工作的协调配合，并负责记录清洗、消毒工作的全过程。并报部门主任审核。B 卫生防疫站的卫生检测结果报告单、水池（箱）清洗检测报告单原件交由办公室存档，工程部保留复印件备查。0引用文件1） 中华人民共和国生活饮用水卫生标准2） 中华人民共和国供水设施卫生规范3） 中华人民共和国建设部、卫生部第53号令4） 四川省人民政府第83号令0相关记录 水池（箱）清洗、消毒记录表18 柴油发电机管理规程0目的：确保发电机处于良好技术状态，满足大厦保安、消防、应急用电的需要。0适用范围：大厦柴油发电机的运行管理0职责1） 供配电人员负责发电机的操作、监控、记录、清洁、维修保养。2） 供配电设备主管负责柴油发电机的综合管理及上述工作的检查监督。0工作程序1 ）发电机操作人员A 在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房。整个发电机的启动运行必须严格遵照柴油发电机操作规程进行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，迅速手动启动发电机。B 带负荷运行过程中，每小时抄填一次“柴油发电机运行记录”。C 分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告设备主管及大厦主任解决。D 依照设备检查保养计划表要求按设备检查保养表进行维修保养，并记录于设备保养计划表中。E 负责发电机及机房的清洁卫生。每周打扫机房一次，每半月清洁设备一次，做到无积尘、水渍、油渍。2）发电机设备主管A 设备主管负责请购、验证、报废及库存的计划，负责向主任提出外委修理的申请和联系工作。B 每年12月负责制定下一年度设备检查保养计划表，并按照实际运行情况制定中修、大修计划。3）工程维修部主管A 审核设备检查保养计划表，设备维修记录表，设备保养记录表，中修，大修计划。4） 发电机房管理工作程序A 非工作人员进入发电机房，必须经得设备主管的同意后，由部门安排人员陪同方可进入。B 发电机房内消防设施完好，室内严禁吸烟。C 保持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行隔离，以防止小动物进出。D 每月空车运行两次，每次5分钟，运行中对发电机各系统工作情况进行检查并对启动电瓶充电。E 发电机平时要保证存油量在8小时，蓄电池电压正常，润滑机油油质油量正常。油库存油两桶以上。0相关文件和记录1） 设备管理控制程序2） 机电设备台帐3） 柴油发电机运行记录4） 设备检查保养计划表5） 设备保养记录表6） 设备维修记录表7） 设备对外委托维修申请表8） 零部件更换及大修记录19 柴油发电机安全操作规程0为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必须严格按照发电机的操作规程进行工作。0做好开机前检查、准备工作，检查机油油量，冷却水量，柴油是否能满足运行时间的要求，油路有无漏油等。0操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启发电机风机进行降温。0发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、频率、温度及机械系统运行情况。0发电机在运行中操作人员不得擅离职守。0发电机不准超负荷运行。0保持启动电瓶清洁，电解液液位在适当位置，定期对启动电瓶进行充电并检查电瓶容量。0若发现油压急剧下降，应立即检查其原因并做处理。 三、安全操作规程 1、电工安全操作规程 维修电工在工作过程中，必须严格按照国家和成都地区有关操作和安全技术方面的规定，按照倍特康派的实际情况，订出以下补充规定： 在地下室等潮湿的场地工作时，都要首先切断电源，不能停电时，至少有两人在场一起工作。 停电维修时，应立标志牌，并有人监护，以免发生人身安全事故； 上梯工作时，应放稳靠妥，高空作业时应系好安全带。 清扫配电箱时，所使用刷子的金属部份必须采取绝缘措施； 线路拆除时，应包扎好线头； 架设临时线路时，应安全可靠，使用完后及时拆除。 开、合开关时，尽量把配电箱门锁好，利用手柄操作时，手柄在箱内的人体不应正面对开关。 2、配电室安全操作规程 送电时首先应认真检查各高、低压开关是否到位，然后再按高压开关低压总开关各分路开关送电，停电则相反顺序。 送电（停电）操作时，至少应有两人在场一起工作。 送电（停电）操作时，必须关上开关柜的门。 送电（停电）操作时，必须严格按操作规程执行。 除特殊情况外，禁止带负荷停电。 严禁在有电时进入变压器室。 进入配电柜工作，必须先验电，待确认无电后，方可进行。 停电检修高、低压设备，必须首先对系统放电，然后按规定验电，待确认无电，并按规定挂好接地线后，方可进入检修。 停电检修时，必须设立标志牌，并应有监护人，避免发生安全事故。 停电检修工作结束后，必须仔细清理现场，防止将工具遗留在现场，然后解除接地线，作好送电准备。 3、计算机安全操作规程 所有上机人员必须遵守公司有关使用计算机的规定。 开机前仔细检查，主机与各外部设备间的联线，确认有无松动或脱落现象。 确认该机与外部设备的电源插头所接顺序相同，并有可靠的接地措施。 开机时，先开所接设备外部电源，确认各外部设备工作正常后。再开主机电源。当主机启动时，密切注视其自检过程，当发生错误或报警时，应立即关机检查，在排除故障后才可重新开机。 计算机正常启动后，即可进入要工作的目录，或磁盘驱动器进行操作。 在进入机房或靠近计算机时，严禁携带任何强磁性物质。 在机器正常运行时，严禁拔插任何主机或主机所连外部设备的电源，确需移动外部设备需取下与主机连接线，必须在关闭所有电源后才可进行。 在操作中若需用打印机时，应严格按打印机使用说明操作。 当工作时突遇停电时，应立即作好关机前的准备工作，防止UPS的过量使用而损坏。 严禁使用带病毒的软、光盘。 当工作完成需关机时，应先关主机，再关各类外部电源。 每次使用机器后，都应将机器打扫干净，并确认所有电源都已关闭后，才能离开。 4、电焊工安全操作规程 焊接前应先检查焊钳、导线、焊机绝缘是否良好，焊机接地线是否可靠，焊机的裸露导电部份是否有保护罩，工作前应穿戴好规定的防护用品。 在金属容器内焊接，必须使用绝缘器材，照明只许用安全工作电压的低压照明灯。 焊机必须设单独开关，且应放在防雨开关箱内。 移动电焊机，应注意焊钳线、电源线不致破坏，应有良好的接地线，离开工作点时，应切断焊机电源。 登高作业必须系安全带，不准穿滑底鞋。 焊钳线、地线应摆放整齐，不准用钢管、钢丝绳代替零线。 清除焊渣应带防护镜，防止焊渣溅入眼中。 工作完毕，应切断电源，清理现场。 5、柴油发电机安全操作规程 开机前的检查与准备工作：1）检查水箱的冷却水、燃油是否加满，机油是否够位，不足时应予以补充。燃油箱的空气孔是否通畅，必要时用工具疏通。2）按规定向各轴承部位添加润滑油。3）检查各仪表和开关工作状态（包括固定与连接情况，指针的位置等）是否良好，将主开关和支路鐀线开关均置于断路位置，“手动-自动”开关置于手动位置，励磁调压手柄（或旋钮）转到电压较低的位置。在冬季条件下工作的机组，开机前还要作好防冻和预热措施，主要有以下见几项：1）根据环境温度，换用适当的机油、燃油标号。2）检查、调整和安装好预热装置。3）作好冷却系统的防冻措施（如配置防冻液等）。开机：1）打开燃油箱的出油阀，用输油泵上的手泵排除燃油系统的空气。将喷油泵调速器油量控制手柄置于起动位置（相当于空载，N=700r/min左右的油门位置）上。2）将电钥匙打开，按下启动按钮，使柴油机启动，如果在15秒内未启动成功，立即释放按钮，待停车2分钟后再作第二次启动，如果连续三次不能启动时，应停止启动，找出原因并排除故障后再行启动，否则，不允许继续启动，以免损坏蓄电池和启动机。3）如果启动后不久又突然自行停车，当曲轴未完全停止转动以前，绝对不允许急忙按下按钮启动，以免打坏启动机上的啮合齿轮和柴油机上的飞轮齿圈。4）启动后应密切注意柴油机各仪表指示和读数，特别是机油压力表，如果启动1分钟后油压表仍不动作（即未建立油压），应立即停机检查。5）启动成功后，应立即释放按钮，将电钥匙拨回中间位置，在怠速下（约700r/min左右）运转3-5分钟，同时检查机组运转各部份有无不正常的声音和现象，然后逐渐地增加转速至额定转速，再空载运转几分钟。（在怠速运转时，对有励磁开关的机组，应将其置于“断开”位置）。6）当柴油机温度在50以上，油温在45以上，机油压力0.3MPA并且各部分工作均正常以后，才允许接通主开关，逐渐增加负荷（注意：在加载前应将电压由低值逐渐调整到额定值；三相电的电压为400V，两相电的电压为250V）。7）运行中注意事项、密切注意以下参数及情况：（1） 机油压力：0.25-0.3MPA； （2）机油温度：65-90； （3）出水温度：65-90； （4）频 率：50Hz（空载时略大于50Hz）； （5）电 压：400V（负载变化时，该值略有变动）； （6）排气颜色：正常情况下是无色或很淡的灰色； （7）注意观察滑环和换向器有无不正常火花，电刷接接触是否良好。 （8）注意机组的运转是否正常，有无跳动、异响。 （9）有无漏油、漏水、漏气和漏电现象。 （10）燃油、机油、冷却水是否需要添加。 （11）各种保护装置是否正常。 （12）电气系有无烧焦气味。 （13）电机外壳和轴承盖的温度是否正常，正常温度应的确60-65以下。 （14）严格按使用说明书的要求操作和带负荷运行。 （15）避免在低速下带负荷和超速运转，更不能在低速下长期运转。 （16）不允许长期超负荷和三相负载严重不对称运行。 （17）避免突然增加或是减小负荷，柴油机调速不允许急升急降。 停机 1）正常停机： A、逐渐减去总负荷，断开机组供电主开关，转动调压手柄，将电压调至最低值。 B、调节供油调速手柄，逐渐降低转速至700-800r/min转动35分钟后再拨动停机手柄停车。 C、将电钥匙拨回到中间位置，即“0”位。 D、停机后，控制屏幕上的所有开关和手柄应恢复到启动前所准备位置。紧急停车 2）遇有下列紧急情况，应采取紧急停车： A、机油压力突然下降至极限值或无压力。 B、水温和油温突然升高至极限值。 C、有严重超速飞车现象。 D、活塞式某运动总件被卡死，或者某机件突然损坏失灵。 E、发电机内部或控制屏突然冒烟，有很大的焦糊臭味。 F、在采取正常方式停车不能停车时，应迅速堵塞柴油发电机进气管进气口或切断供油管路，即可实现强迫停车。 6、电梯安全操作规程 电梯司机或专职管理人员在开启厅门进入轿厢前，应看清是否确定停在该层站，切记莽撞。 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。 电梯必须由专职司机操纵，当司机需暂离轿厢时，应将电源关闭，并关闭厅门。 轿厢的载重量应不超过额定载重量， 乘客电梯不允许作为载货电梯使用。 轿厢不准装易燃、易爆的危险物品。 轿厢的检修速度不能用作正常运行。 应劝乘客不要在轿厢内打逗、蹦跳、相互拥挤碰撞等，不要靠在门上。 当轿厢停在厅门时，任何人都不能停留在轿厢与厅门之间。对于有司机的电梯，当电梯每日工作完毕后，司机应将电梯驶回基站，并在离开前关闭轿厢电源，关闭门厅。7、水泵安全操作规程 水泵在运行前，应对其外观作常规检查，包括： A、紧填盘根； B、润滑油是否在规定油位； C、安全护罩是否齐全； D、手动盘车无卡死现象，检查工作结束后。即可启动水泵。 水泵在运行过程中如发现下列情况，应立即停车检查： A、水泵开启后，出现压力超过规定值；出口无压力。 B、水泵在运行进程中严重泄漏； C、水泵或是电机严重发热