2010年16月中国别墅市场形势

1.中国别墅市场现状分析。中国房地产指数体系。中国别墅指数体系。侯瑞波。2010年7月。2.该国高端住宅市场的运营。重点城市别墅市场表现。100个城市和龙头企业的价格指数。关于中国的别墅指标体系。目录。3.1.供应：自2006年以来，新开放地区的增长率持续下降。2009年的下降最为明显。从2010年1月到6月，它增长迅速。资料来源：CREIS是指2005年以来全国高端住宅建筑的建设、竣工面积和增长率，以及2000年以来全国高端住宅建筑的新增建筑面积和增长率。2010年1-6月，我国高端住宅新建、建设和竣工面积增速均明显加快，同比增速分别为64.71%、16.38%和6.45%(同期住宅增速分别为65.41%、27.55%和15.32%)。从2006年到2009年，中国新建建筑面积和高档住宅建筑面积的增长率持续下降。2009年，新建筑面积和建筑面积增长率分别下降16.92%和2.15%(同期新建筑面积和居住建筑面积增长率稳步上升，分别为10.55%和12.52%)。从2000年到2005年，中国高端住宅新建筑面积的波动幅度明显大于同期住宅市场的波动幅度。从高端住宅在住宅市场中的比重来看，自2007年以来，新建、新建和竣工的比例逐年下降，2009年分别达到3.90%、5.70%和4.97%。2010年1月至5月，新开工比例降至3.70%，开工和竣工比例大幅上升，分别达到5.67%和5.54%。需求：2010年1月至6月，高端住房需求稳步增长，但受新政影响，5月和6月增长放缓。从2010年1月到6月，中国对高端住宅的需求持续上升，销售面积与去年同期相比大幅增加。全国完成销售面积1738.2万平方米，同比增长10.31%(新政前1-4月同比增长42.81%)，低于同期住宅水平(1-6月住宅销售面积增长12.69%)。受5月和6月新政的影响，全国高端住宅需求下降，销售面积增长明显放缓。2009年，中国高端住宅建筑的增长率显著上升(59.80%)，高于同期住宅销售面积的增长率(43.88%)。2008年，高档住宅销售面积继续下降，同比下降37.46%(同期住宅销售面积下降15.48%)。2000年至2007年，全国高端住宅销售面积保持增长，但增速出现波动，波动幅度大于同期住宅市场。从高端住宅在住宅市场中所占的比例来看，2004年达到了6.87%的历史最高水平，然后在2010年1月至6月期间略微下降至4.9%(自2005年以来一直保持在5%左右)。从2000年至今，全国高档住宅/住宅销售面积的比例，以及从2000年至今，全国高档住宅/住宅销售面积和增长率。数据来源：CREIS，5岁。2010年1-6月，中国高端住宅销售额达到1959.5亿元，同比增长41.13%(1-4月同比增长97.44%)，新政后增速明显放缓。2009年，高端住宅销售停止下降并出现反弹。全年销售总额4433亿元，同比增长98.34%，同期住宅增长80.02%。2008年，高端住宅销售额下降了34.70%(同期住宅销售额下降了17.09%)。2000年至2007年，我国高端住宅销量保持稳定增长，2004年增速达到峰值，同比增长115.56%(同期我国商品住宅销量同比增长31.73%)。在2资料来源：CREIS，2005年至今全国高端住宅竣工面积/销售面积，2005年至今全国高端住宅新开工面积/销售面积。2010年1月至6月，中国高档住宅销售面积同比增长10.31%，新开面积和竣工面积同比分别增长64.71%和6.45%，同期销售面积占比分别为1.39%和0.63%。(同期，新建住宅面积与销售面积之比为1.79，竣工住宅面积与销售面积之比为0.55)。2009年，高档住宅销售面积同比增长59.80%，但同期新建建筑面积和竣工面积同比分别下降16.92%和4.11%，销售面积占比从2008年的1.51和1.04下降至2009年的0.79和0.63。从2005年到2007年，高端住宅供需关系基本稳定，波动幅度略低于同期住宅市场。2008年，高端住宅销售面积大幅下降(37.46%)，新建住宅竣工面积同比分别下降11.75%和1.47%。高端住宅的供需关系发生了显著变化，变化率高于同期住宅市场的变化率。价格：高端住宅平均销售价格持续上涨，2010年1-6月增速高于同期住宅。2010年1月至6月，我国高端住宅平均销售价格持续上涨，达到11224元/平方米的历史最高水平，同比上涨27.93%。增长率明显高于住宅市场(同期住宅建筑增长率为6.73%)。从2004年到2009年，高端住宅平均销售价格呈现波动性上升，增长趋势与同期住宅基本一致。2009年，高档住宅平均销售价格为9682元/平方米，同比增长24.11%，略低于同期住宅平均销售价格(25.10%)。2004年，全国高端住宅平均销售价格达到峰值(34.52%，5576元/平方米)，远高于住宅平均销售价格(2608元/平方米)。2005年，增幅降至4.63%，然后缓慢上升。2008年，高端住宅销售的平均价格增长放缓，年增长率为4.41%。从2000年至今，全国高端住宅和住宅销售的平均价格和增长率如下：CREIS参考数据，8。全国重点城市别墅市场的表现表明，100个城市和龙头企业的价格指数与中国别墅指数体系有关，9。中国房地产指数系统北京别墅指数办公室的监测显示，2010年1月至5月，北京别墅指数持续上升，但6月份首次回落。该指数为3303点，比上个月下降1.63%。其中，富力丹麦城和碧水庄园项目的报价较上月下降了20%以上，当月销量相对较大，在一定程度上拉低了指数。在6月份的样板工程报价中，虞香山的价格最高，达到6万元/m2，而水安花树的价格最低，为1.3万元/m2。北京：从1月到5月，别墅指数持续上升，6月份首次回落。数据来源：CREIS查阅数据，北京别墅指数趋势图，样本选择标准：以当月市场完成的别墅项目为样本，北京6月份样本为42个。北京：北京新别墅的供应量波动很大，新政前后的变化更大。在2010年4月新政之前，北京别墅市场扩大了，从1月到4月增加了1226套，同比增长57.18%。然而，新政后，企业信心明显不足。5月份，仅新增95栋别墅，同比和环比分别下降56.02%和81.52%。6月，北京别墅项目出现集中供应现象，新增供应211套，同比和环比均增长一倍以上。从2007年到2009年，北京别墅的新供应量保持在3400套左右2008年至今北京别墅市场月度新供应趋势，数据来源：CREIS，2010年1-6月北京别墅新供应数量及增长率，11月、1月，北京：1-4月别墅需求旺盛，5月、6月份因新政成交量大幅下降，下降速度快于同期住宅市场，2008年至今北京别墅月度交易数量及增长率。2010年1-4月，北京别墅市场依然繁荣，共售出923套别墅，同比增长32.81%，增速明显快于住宅市场(同期销售住宅数量下降27.38%)；受5月份和6月份新政影响，成交量持续下滑，5月份仅售出70套别墅，同比和环比分别下降88.94%和82.26%(同期商品房同比和环比分别下降70.44%和58.45%)；6月份仅售出60套，同比下降88.1%(商品房同比下降74.86%)，降幅快于同期住宅市场。从2008年到2009年，受整体市场环境影响，别墅市场需求大幅波动。2008年共售出2045套别墅，同比下降66.46%。别墅市场在2009年有所回升，全年共售出4753套别墅，同比增长132.42%。从别墅在商品房中的比例来看，自2008年以来，别墅交易的比例稳定在3%至5%之间，最高值(5.51%)出现在2009年9月，此后略有下降。2010年1月至5月，别墅交易比例为3.3%，低于2009年的3.86%，高于去年同期的2.82%，其中6月的比例仅为2.07%。2010年1-6月北京别墅成交量及增长率，数据来源：CREIS，12，1，北京：1-6月北京别墅供需波动较大，需求甚至低于新别墅供应量。从2007年至今，北京别墅市场的季度销售与供应比例，2010年1月至6月，北京别墅的供需波动较大，其中6月份新别墅供应量大幅增加，而别墅成交量持续下降，需求甚至低于新别墅供应量。从1月到6月，北京别墅的累计供销比为0.69: 1。与去年同期相比，供需结构已经完全改变(去年同期的销售与供应比率为1.68: 1)。从2007年到2009年，北京别墅市场供需波动明显，销售与供应的比例分别为1.76、0.61和1.41。其中，2008年受到整体市场低迷的影响，别墅销售与供应的比例最低。2009年，市场复苏，别墅需求强劲，供求关系发生变化。2007年，北京别墅市场销售与供应比例趋势，数据来源：CREIS数据，13，1，北京：别墅交易模式发生变化，大户型、高价位别墅产品比例大幅上升，交易单价：2010年1-6月，北京仅售出103套别墅，价格在1.3万元/套以下，交易比例下降至9.78%(去年同期为53.32%)；13000元以上的交易比例从2009年的46.68%上升到90.22%，其中28000元上升最为明显，占14.53%(2009年同期为1.97%)。交易面积：2010年1-6月，北京别墅交易面积仍集中在200-300平方米范围内，共计442套，占41.98%，同比增长4个百分点。建筑面积超过500平方米的大型别墅比例大幅上升至14.72%(去年同期为3.07%)。成交总价：2010年1-6月，北京共有别墅779套，总套数超过500万套，成交比例从2009年的46.25%上升到73.98%，其中成交150套，总套数超过1000万元，成交比例为14.25%，同比增长11个百分点。2010年1月至6月北京别墅交易单价，2010年1月至6月北京别墅交易总价，2010年1月至6月北京别墅交易面积，数据来源：CREIS，14，1，北京：北京别墅价格近年来一直在波动，2010年6月交易价格达到新高。每月交易价格趋势其中，2008年9月达到26908元/平方米的历史最高水平，然后开始下降。2009年2月的平均交易价格仅为12872元/平方米。受市场复苏影响，别墅平均成交价格从2009年3月开始再次上涨。2009年11月，平均成交价超过2万元，至21437元/平方米。根据中国CREIS房地产指数系统上海别墅指数办公室的监测，2010年6月上海别墅指数为3121点，同比下降12点或0.38%，同比上升181点或6.61%。从6月份的样板工程报价来看，万源市玉溪的价格最高，达到18.7万元/平方米，而花园和别墅的价格最低，为9100元/平方米。2.上海：6月份别墅指数略有下降。资料来源：CREIS，上海别墅指数趋势图，样本选择标准：基于市场上销售的别墅项目的104个样本项目。16，16，16，2，上海：新增供应量同比略有下降，但商品房比重上升至6.51%。2010年1月至6月，上海新增别墅4360套，新增面积979800平方米，同比分别下降1.8%和7.83%。新的楼市政策出台后，上海新别墅供应量大幅下降，5月和6月新别墅数量同比分别大幅下降45.92%和31.33%。从2007年到2009年，上海别墅的新供应量呈逐年上升趋势，增幅约为26%。到2009年，新的供应量达到高峰，总共增加了10，572套别墅。从上海商品房(包括普通住宅、配套商品房和别墅)中别墅的比例来看，自2008年以来，新增别墅的比例逐渐上升，从2008年的4.83%上升至2009年的4.97%，2010年上半年上升至6.51%。从2008年至今，上海别墅市场逐月新增供应量趋势，数据来源：CREIS，2010年1-6月上海别墅新增供应量及增长率，17，17，2，上海：成交量同比下降近40%，但降幅小于商品房，占商品房比重逐年上升。从2008年至今，上海别墅的月交易量和增长率都有所增加。从2010年1月到6月，上海别墅成交量和增长率数据来源：CREIS数据显示，从2010年1月到6月，上海别墅成交量总计3206套和75.41万平方米，分别同比下降37.95%和39%，而商品房(包括普通住房、配套商品房和别墅)成交量同比下降48.03%。从月度趋势来看，4月份最大成交量为1009台。受新政影响，5月份成交量环比下降70%，6月份继续下降，成