2011城市海岸三期深度研究报告

城市海岸三期深度研究报告,吴翠娇二一一年三月,项目小档案：,目录,项目开发背景分析项目开发策略项目相关配套项目规划、建筑设计项目品牌及服务项目营销推广策略,政策背景：2010年楼市调控政策密集，2011年伊始调控继续升级与深化，市场环境严峻。,2011年房地产政策三利剑：限购、限贷、保障房。一定时期内，调控仍是主旋律，市场短期下行，中长期看好。,2010年政策回顾：,未来趋势：,项目面临的市场宏观环境,楼市2010年宏观调控密集2011年调控升级和深化海口版“国八条”出台，限购细则落地,区域内高端产品云集：海域阳光、西岸首府、天利龙腾湾等公寓产品面临直接竞争二线海景资源，与一线海景项目相比，具有海景弱势,以品质赢得客户充分利用前两期积累的口碑与客户资源强化旅游休闲地产，加强旅游地产概念包装,应对策略,市场环境严峻,区域营销困境,区域发展城市规划,西海岸,西海岸中国城市海岸中的明星、海南第二亚龙湾、黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海岸休闲运动和高尚娱乐中心核心腹地。,所在区域：位于海口市西海岸片区，距离市中心约15公里，距离海口火车站约5公里；区域定位：西海岸为海口重点发展区位，目前已经成为海口认知度最高的区域。,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,区域发展城市规划,西海岸规划范围由秀英港至盈滨半岛，全场2.2公里带状型地带，包括三个旅游度假区；西海岸区域处于海口市规划的滨海旅游发展轴线和城市发展轴线之间，区域资源和区域位置突出。,海口市市政府西迁，西海岸成为海口政府着力打造的新CBD此区域集行政服务，总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住七大功能为一体的未来城市明星生活圈。,西海岸，城市明星生活圈,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,海口国际名片和窗口,西海岸豪宅区、海岛最佳度假胜地地位稳固，多重国际配套奠定形象基础。,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,区域发展城市规划,五星级酒店：喜来登、新国宾、凯莱以及未来的海上七星级酒店；高尔夫：西海岸高尔夫、美视高尔夫、月亮湾高尔夫；休闲娱乐设施：假日海滩、游艇俱乐部、帆船基地；基础设施：海口行政中心、商业、教育、污水处理厂；交通设施：港口码头、火车站、过海隧道、城际高速。,丰富的旅游资源,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,板块竞争市场：选取海口市区域内具有典型价值或价格与本项目接近的三大板块项目进行竞争对比分析。,海甸岛,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,西海岸片区享有优越的海景资源、市政府配套资源，休闲旅游资源，为海口城市之窗。但是区域商业配套尚未成熟，距离市中心较远，目前居民生活仍显得不够便利；海甸岛既享有海景资源，又享有江景资源、城市资源，岛上商业配套成熟、名校星罗棋布。海甸岛在区域生活配套具有优势，西海岸未来升值潜力大。,国贸,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,该板块是海口市现CBD和次级商业中心，交通便利，商业比较繁华。板块内房地产开发集中在滨海大道两侧及海岸附近，其住宅为海口市中高档次、高档集中区域；两大板块共同点是均享有政府配套资源，大英山为新兴片区，交通通达性强，周边配套齐全；西海岸的生活配套、交通配套仍待改善，在海景资源上具有优势。,大英山,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,大英山板块系元海口旧机场和琼州大桥周边区域，是海南省省政府重点建设区域，目前已形成新的政府办公区、商务区及大型高尚住宅区、免税店、海口新地标建筑地点。客户看中的是该区域未来的升值潜力；两大板块共同点是均享有政府配套资源，大英山为新兴片区，交通通达性强，周边配套齐全；西海岸的生活配套、交通配套仍待改善，在海景资源上具有优势。,根据统计，目前西海岸在售与待售项目共计21个，其中在售13个，待售8个，大多数项目产品为高层公寓，区域竞争环境激烈。,项目区位,区域规划,区域发展,竞争环境,竞争项目,就目前西海岸片区在售、待售楼盘来看，户型均为多样化，小、中、大户型相结合，大部分项目价格与本项目接近，因此，本项目产品市场竞争较为激烈。,区域小结,优越的区位旅游资源的集成,豪宅聚集地国际级配套,规划利好行政中心的搬迁高区域认知度,利,弊,2010年密集调控洗礼2011年“新国八条”,区域内同类型，同品质项目多，竞争激烈。,2011年央行第三次调存款准备金率，银根紧缩,大政策调控背景下，如何寻求突围，将决定去化速度。,旅游休闲度假天堂,城市中心关注热点,210亩景观大盘历经三年打造,国际名片与窗口明星级生活圈,园景优越，城投品牌海口的传承,目录,项目开发背景分析项目开发策略项目相关配套项目规划、建筑设计项目品牌及服务项目营销推广策略,城市海岸屹立于海口市北与长信海岸水城隔路相望，西临美视高尔夫花园，东靠海南侨中初中部，与泰达比华利山庄毗邻。地处西海岸长秀片区之核心腹地。,项目四至：城市海岸地块呈“梯形”排布，三边均有道路环绕。,项目属性,开发理念,产品定位,客户定位,城市海岸三期坚持以“绿色共和，建筑艺术化”为开发理念，用简洁流畅的建筑线条，高雅细致的木质枋栅，热情的坡屋顶、明亮的落地式大玻璃窗，将一种通透感，与自然交融理念融于其中。每一处细微的设计，都是对艺术的追求，建筑不再是钢筋混凝土的堆砌物，是其精于细作的艺术品。在整个项目的规划与设计中，始终坚持“以人为本”的设计理念，引进先进的居住理念，积极营造休闲家居与自由生活的丰富空间，创建和睦的邻里关系与和谐社区。创办丰富多彩的社区文化活动，营造健康与休闲的和谐社区氛围。,项目属性,开发理念,产品定位,客户定位,别墅+公寓环湖而居，海岸生活铂金公寓,西海岸海口城市窗口，城市明星生活属地，巨大的城市发展潜力，迎合岛外高端投资度假需求应运而生的别墅产品以及岛外岛内中端置业需求的公寓产品；产品的特点：区域二线海景价值、市政资源价值、未来发展潜力价值；户型为小中大户型，多样化，舒适度较高。,项目四至,开发理念,产品定位,客户定位,产品定位,3、新海南人、本地人：新海南人为在海南工作有段时间，有一定经济实力，置业目的为自住型首次置业；本地人则是高收入，经济基础雄厚，具有改善性住房需求。,核心客户,重要客户,游离客户,1,2,3,1、长期度假、投资客户主要是岛外度假投资客户，注重开发品质和区域价值。,2、岛外短期度假、三缘客户主要是与海口有工作缘、亲友缘客户，以养老、避寒、短期度假为主，一般每年在海口居住时间2-5个月左右。,项目四至,开发理念,产品定位,客户定位,客户定位,目录,项目开发背景分析项目开发策略项目相关配套项目规划、建筑设计项目品牌及服务项目营销推广策略,顶级配套为你预留最美的那段海岸线,阳光海滩海口市最具代表性的滨海旅游休闲胜地，可以享受摩托艇、帆板和冲浪等运动方式，亦可以观赏欧美精英表演水上芭蕾、高空跳水、陆地风情舞等娱乐表演，不错过每一个欢情假日。海岸带状公园沿着滨海大道两侧呈带状伸展，十大景点让你步移景换，情随境迁。宽广的椰林大道畅游无阻，雕塑、草地、回廊、小路迂回点缀，欣赏每一轴度的不同风景。,顶级配套领先世界的流行步伐,国际会展心中心引领海南跨界国际会展经济时代。星级酒店奢华生活的享受。世界风情旗舰MALL世界级生活休闲配套。,轻轨拉近你与未来的距离,滨海大道集交通、生活、旅游功能为一体的综合型城市干道，是集中体现海口城市风貌的重要窗口，也是连接海口市和西海岸的主干道。,本项目,美兰机场,国兴大道,滨海大道,龙昆南路,机场沿线,环岛轻轨海南发展黄金通道，轻轨开通后海南将步入“一日生活圈”，快意畅达岛内各区域。,目录,项目开发背景分析项目开发策略项目相关配套项目规划、产品设计项目品牌及服务项目营销推广策略,项目总占地251亩，总建筑规模173640.4，分三期开发，一期项目由8幢电梯公寓、6幢花园洋房和4幢联排住宅组成。二期为5栋低层公寓，包括联排别墅和花园洋房，3栋电梯公寓，共288套；现开发建设的是三期，由7幢电梯公寓、16幢别墅（其中双拼6栋，独栋10栋）、商业广场组成。,总体规划,三期位置,一期,二期,总体规划园林,巴厘岛风情精品园林涵养原味奢华以巴厘岛风情为主题的园林，设有10000平方米的自然生态湖，与园林中的亭、廊、桥等融于一体，铸就一幅高雅生动的园林水系园中层叠密植的林地依水而生，灌木带、花丛、草坪沿路串联，小桥木栈跨湖而建，景亭、步道穿插分布，既有明显的层次感和序列感，又有景观的随机变幻和斑斓多姿，给生活此间的人们带来不同的空间感受。,明星般的完美生活配套社区内配有幼儿园、老年活动中心、高尔夫推杆果岭，音乐喷泉广场、标准网球场、蓝球场等让生活丰富多彩。独有的800平米的大泳池，25米准奥林匹克标准的短池及休闲戏水池、按摩池和儿童戏水池。470米的大型风情商业步行街上，西餐厅、酒吧、咖啡馆、SPA美容中心、健身房等休闲、娱乐、购物设施一应俱全，足不出户即可享受购物的乐趣。,总体规划社区配套,环湖而建，坡屋顶，与自然交融为了做到每一户对环境资源的均享，城市海岸三期利用空间上的渗透和扩展关系，自然结合中心景观湖，形成独特的“环湖而建”规划格局。简洁流畅的建筑线条，高雅细致的木质枋栅，热情的坡屋顶、明亮的落地式大玻璃窗，将一种通透感，与自然交融理念融于其中。另外，特别在首层做了架空层，种上各种植物与花草，设置了休憩的凳椅，在入户大门处有宽大的入户花园，还有尽览美景的大面积泡池露台。每一处细微的设计，都是对艺术的追求，建筑不再是钢筋混凝土的堆砌物，是我们精于细作的艺术品。,产品设计建筑,核心产品,核心产品：主力户型为61-70一房，客厅餐厅通透成一体；85-87二房，配备有6阳台；134-154三房，180-190四房，配备有10阳台，休憩阳台约9。户型配备阳台全部只算一半面积。,户型为61-190平米，首创70平米复式，户型设计新颖，全部为6-11层的多层住宅；户型功能分区合理，设计方正紧凑，使用率高，全明房明厨明卫设计；5米大开间、6米挑空，采光充分，通透阔气。除了复式小户可随心改造，大部分户型还增添了“可变空间”，如高品质三房、四房，主卧、次卧大飘窗，休憩阳台，大面积入户花园等，可有效拓展室内空间。,户型分析,D4B-1户型优势：户型布置动静分区清晰，南北通透，采光充足；入户花园挑高6米，入门视野开阔，通风明亮；主卧有270度观景大飘窗，并配有豪华衣帽间及卫生间，功能齐备；9平米宽景大阳台，观景视野开阔。D4B-1户型劣势：室内过道太长，户型不够方正。,B户型优势：南北通透,采光充足，动静功能明确；6米挑高空中庭院，景观资源丰富；主卧、次卧及书房飘窗的设计使空间得到合理延伸；9平米宽景大阳台，观景视野开阔；空中体院、宽景阳台赠送，性价比优越。B户型劣势：室内过道太长，书房与主卧门对冲。,D4B-1户型四室二厅二卫180.15D4B-2户型四室二厅二卫190.72,6米挑高空中庭院,户型分析,D2B户型优势：户型全明设计，保证每间房的通风采光；客厅方正实用，便于家具的摆放；主卧有270度转角大飘窗，观景视野开阔。D2B户型劣势：入户门正对着卧室门，没完全做到动静分离，厨房形状怪异。,D2C户型优势：正南正北朝向，采光通透，全明格局；厨房配有阳台，可设为工作阳台；9平米宽景阳台，性价比优越。D2C户型劣势：卧室门对冲，犯风水大忌，卫生间门对着客厅与餐厅间的走道，不太雅观，餐厅不占角，使用不方便。,D2B户型二室二厅一卫88.98D2C户型2房2厅1卫85.56,户型分析,D2D户型优势：户型设计精巧，三面采光，光线充足；客厅方正实用，便于家具的摆放；主卧有L型飘窗，观景视野开阔。D2D户型劣势：卧室门对冲，犯风水大忌，卫生间门对着客厅与餐厅走到，不雅观。,D2E户型优势：干湿功能分区明确，空间比例协调；玄关设置入户花园，提高庭院生活品质；餐厅独立设置并带有大阳台，可便用餐边享受户外风景设置储藏间及衣帽间，提供生活便利性。D2E户型劣势：入户门正对着主卧，动静不完全做到分离，卫生间对着一卧室，餐厅离厨房过远，使用不方便。,D2D户型二房二厅一卫85.41D2E户型三房二厅二卫86.39,样板间展示,样板间的装修选择两种风格，一种是现代风格，以银、黑、灰三种冷色调为主玲一种装修风格为田园风格，布艺与木质家具的结合，加入花草元素，使整个空间充满温馨的居家气息。,价值梳理,海口国际名片与窗口，海口明星生活圈,城市价值,稀缺海景、湖景、园景、林景,资源价值,市政府资源、国际级商业配套,配套价值,交通价值,滨海大道，市政规划道路,别墅环湖而建，公寓楼间距适宜,布局价值,西海岸罕有复式小户型、270度开阔视野、5米开间、挑高6米。,产品价值,巴厘岛风情园林、热带植物云集,园林价值,配套价值,商业街，双泳池、网球场、幼儿园、星级会所、文化广场等,区域价值,项目价值,海口城市窗口国际明星生活圈顶级旅游度假标杆,度假首选旅游首选投资首选,目录,项目开发背景分析项目开发策略项目相关配套项目规划、产品设计项目品牌及服务项目营销推广策略,楼盘品牌及服务,实力开发商，团队阵容强大开发商：海口市城市建设投资有限公司投资商：海南海岸房地产开发有限公司景观设计：加拿大城投建筑设计：海南建筑设计院承建商：二十三治整合推广：海南力捷广告,高品质度假物业服：以国际领先标准的服务模式，与专业物业管理公司海南康居物业管理有限公司合作，不惜成本的多种安全系统设置，全天候守护社区的每个细节。,目录,项目开发背景分析项目开发策略项目相关配套项目规划、产品设计项目品牌及服务项目营销推广策略,营销执行节点,开始认购，接受咨询。在搜房网上发布产品信息,2010年3月,营销节点线,2010年4月,前期蓄客阶段,6月26日开盘,主推60-190平米生活铂金公寓,2010年5月,2010年6月,营销执行媒体选择,途径：在一期、二期热销的势头下，继续利用网络、媒体进行全方位宣传，全面展示项目三期为前两期的升级版，从而吸引新老客户。新浪网，乐居、搜房网，海南日报、海口晚报，搜狐焦点网等媒体对城市海岸三期作了大量的报道。,营销执行线下活动推广,2010年9月亮相2010第6届秋季海南房地产博览会。,展位布置以红色为主