快环综合整治(秀灵-友爱立交)改造工程项目国有土地上房.doc

精品文档 。 - 1 -欢迎下载 快环综合整治（秀灵-友爱立交）改造工程项目国有土地 上房屋征收补偿安置方案 根据城市建设规划需要，需对快环综合整治（秀灵-友爱立 交）改造工程建设项目范围内国有土地上房屋实施征收。根据 国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590 号）、 南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法(南府发 20126 号）、南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖 励补助与补偿有关问题的通知（南府规201620 号）及 南宁市国有土地上住宅房屋征收货币化安置实施细则（南府 规201719 号）等有关规定，并结合本项目实际情况，制定 本方案。 一、项目概况一、项目概况 快环综合整治（秀灵-友爱立交）改造工程建设项目土地级 别属于商业三级、住宅三级、工业三级地段。 经调查，项目总用地面积约 394.5 亩；被征收房屋面积约 4.96 万，其中住宅面积约 2.46 万，非住宅面积约 2.50 万 ；涉及被征收总户数 297 户，其中被征收单位 11 个，被征收 个人产权户 286 户。 （具体数据以实际签约为准） 二、房屋征收范围二、房屋征收范围 友爱北路：45、47、55、57、57-5、57-6、57-7、57- 13、59 号； 秀厢大道东段：4、8、16、25 号； 安吉大道：2（2 号围墙、大门值班室）、7 号（原安吉路 3-3 号）恒安公寓 1 号楼、8、9 号。 上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的 精品文档 。 - 2 -欢迎下载 具体界线，均以规划行政主管部门出具的蓝线图范围为准。蓝线 图自公告之日起在项目征收范围张贴公布（张贴地点：友爱北路 57 号、秀厢大道东段 8 号、安吉大道 7 号），相关单位或个人 可以到西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室（联系方式：查询。 三、房屋征收部门三、房屋征收部门 房屋征收部门：南宁市城乡建设委员会。 征收实施单位：西乡塘区人民政府。 西乡塘区人民政府受南宁市城乡建设委员会的委托，承担本 项目房屋征收与补偿的具体工作。 四、评估机构确定和救济途径四、评估机构确定和救济途径 （一）根据关于印发国有土地上房屋征收评估办法的 通知（建房201177 号）房地产价格评估机构的选取由被 征收人协商选定，被征收人在 15 个工作日内协商不成的，由征 收实施单位组织被征收人投票选取或者采取摇号、抽签等随机方 式确定。 （二）被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出 具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被 征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估 报告之日起 10 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 （三）房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之 日起 10 日内对评估结果进行复核。复核后，改变评估结果的， 应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复 核评估申请人。 （四）被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构 的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起 10 日内，向 精品文档 。 - 3 -欢迎下载 市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为补偿依据。 五、评估与补偿五、评估与补偿 （一）被征收房屋的价值，由选定的房地产价格评估机构按 照房屋征收政策有关法律、法规等有关规定进行评估，评估报告 作为征收补偿依据。 （二）被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征 收房屋类似房地产的市场价格。 类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途、面积、建筑结 构、新旧程度、权利性质、档次等相同或者相似的房地产；类似 房地产的市场价格，是指被征收房屋类似的房地产在评估时点的 平均市场价格，确定被征收房屋类似的房地产市场价格，应当剔 除偶然的和不正常的因素。 （三）对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋，由评估 机构出具的分类评估报告按本方案第八、九、十条规定进行补偿。 （四）房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人应当订 立房屋征收补偿安置协议（以下简称协议）。协议生效后， 按照协议的约定进行搬迁。 六、住宅房屋的补偿六、住宅房屋的补偿 根据本项目情况，采取货币补偿和产权调换方式,也可按货 币和产权调换相结合。 （一）选择货币补偿 1.货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋 价值以评估公司出具的分户评估报告给予补偿。 精品文档 。 - 4 -欢迎下载 2.选择货币补偿的被征收人，符合条件可按货币补偿给予奖 励。 （二）选择产权调换补偿 1.征收住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按照有证房屋 套内面积 1：1 调换或者选择按照建筑面积 1：1.3 调换，也可选 择货币补偿和房屋产权调换相结合的方式进行补偿。 （1）按照套内面积 1：1 调换的，产权调换房屋套内面积超 出被征收有证房屋套内面积的部分（含相应公摊面积）应结算差 价，超出的面积在 10 平方米以内（含 10 平方米）的部分（含相 应公摊面积），按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最 低价结算差价；超出的面积在 10 平方米以上的部分（含相应公 摊面积），按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似 商品房平均价格结算差价。 （2）选择按照有证房屋建筑面积 1：1.3 调换的，产权调换 房屋面积超出的面积部分，按照征收决定公告时房产部门最新公 布的同地段类似商品房平均价格结算差价。 （3）选择货币补偿和房屋产权调换相结合的，被征收房屋面 积可分为产权调换面积和货币补偿面积, 双方协商补偿在签订协 议中确定。 选择套内面积 1:1 进行产权调换的，其剩余货币补偿面积为 被征收房屋面积扣减用于产权调换套内面积及其对应公摊面积; 选择建筑面积 1:1.3 产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收 房屋面积扣减用于产权调换建筑面积。应得货币补偿由房屋征收 部门按房屋估价报告计算的住宅房屋货币补偿款给予补偿，对选 择货币补偿的部分可以给予奖励。 2. 征收住宅房屋需要产权调换的，房屋征收部门提供的产 精品文档 。 - 5 -欢迎下载 权调换房源应为全产权房屋。 3.被征收住宅房屋需要产权调换的，在按地段调换比例调换 后，应补偿给被征收人的住宅房屋套内面积不足 50 平方米，且 被征收人在本市城市规划区内他处无正式住房的，按套内面积 50 平方米作为保障调换面积。超出应置换房屋套内面积在 50 平 方米内（含 50 平方米）的部分，按照征收决定公告时本市上一 年度经济适用房最低价结算差价；超出应置换套内面积在 50 平 方米以上的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公告时房产 部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。 4.用于产权调换的房屋面积，应接近被征收房屋面积。 5.被征收人选择产权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号以 签订补偿协议为准，原则上先签约和搬迁交房的，先选房；同时 完成签约和搬迁的，以抽签、摇号等方式确定选房顺序。 产权调换具体房源面积、户型、楼层、位置等信息以项目现 场办公室公布的为准，供被征收人选择。 6.被征收人自行选择地点调换房屋的，应在房屋征收部门通 知签订房屋征收补偿协议之日起 30 日内，向房屋征收实施单位 书面提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点，结清被征收 房屋评估价值总额与用于产权调换房屋售价总额的差价。如逾期 申请的不予受理。 七、非住宅房屋的补偿七、非住宅房屋的补偿 根据本项目情况，被征收非住宅房屋原则上实行货币补偿， 货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋价值以 评估机构出具的分户评估报告给予补偿。确需产权调换的应在项 目房屋征收补偿安置方案征求意见期限内向房屋征收实施单位书 面提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点，结清被征收房 精品文档 。 - 6 -欢迎下载 屋评估价值总额与用于产权调换房屋售价总额的差价。如逾期申 请的视为放弃。 八、审批手续不全、无房屋所有权证房屋的认定及补偿八、审批手续不全、无房屋所有权证房屋的认定及补偿 （一）规划、土地、建设批准手续均未取得的房屋，不予补 偿。 （二）1984 年 1 月 5 日以前建成的单位自管公房、直管公 房和私人自建房,规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征 收项目同类房屋分类估价价格的 100%给予补偿。 （三）1984 年 1 月 5 日至 2004 年 8 月 15 日前建成的单位 自管公房、直管公房、房改房和四层以下（含第四层）的私人自 建房，规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类 房屋分类估价价格的 85%给予补偿。 （四）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有 权证（不动产权证书）的，按该征收项目同类房屋分类估价价格 的 95%补偿。 对上述手续不全的被征收住宅房屋可选择产权调换，按上述 规定确定应补偿的面积后，再按照套内面积 1:1 或建筑面积 1:1.3 进行产权调换换算。超出的面积，以折算后的建筑面积，按征收 决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算 差价。 （五）2004 年 8 月 15 日后建设的手续不全、无房屋所有权 证（不动产权证）的房屋不予补偿。 （六）房屋建造年份和用途的确认 按房屋征收实施单位或被征收人提供政府部门出具的土地、 规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图、路网图及航拍图等 确认，无法确定建造年份和用途的，由被征收房屋所在辖区政府 精品文档 。 - 7 -欢迎下载 （开发区管委会）组织本辖区内的规划、建设、国土部门确认。 （七）房屋建筑面积的确认 1.根据房屋征收实施单位和被征收人双方认可的丈量结果确 认。 2.根据房屋征收实施单位或被征收人委托的具有相应资质的 房产测绘单位出具的测绘成果确认。 3.房屋征收实施单位或被征收人委托测绘的，应在测绘前 3 日通知对方当事人到场，被征收人应当配合测绘人员入户测绘。 被征收人或其成年家属拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入 户测绘的情况进行说明，并由被征收房屋所在地的街道办事处或 社区派员见证，其房屋面积由房屋征收实施单位根据相关材料予 以认定，按认定结果处理。 九、对改变用途房屋的补偿九、对改变用途房屋的补偿 （一）2004 年 1 月 1 日前，改变用途的房屋，被征收人可按 房屋权属证明标注用途进行补偿或按以下标准进行货币补偿： 自行将已取得房屋所有权证的住宅、单位自管住宅房屋、直 管公房改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且 正在作为经营性用房使用的，按项目相应经营性用房分类房屋估 价价格的 70%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按项目相应经 营性用房分类房屋估价价格的 60%给予货币补偿。 办公用途房屋改变为经营性商业用房，具有工商营业手续和 税务登记手续且正在作为经营性商业用房使用的，按经营性商业 用房分类房屋估价价格的 60%给予货币补偿；缺税务登记手续的， 按经营性商业用房分类房屋估价价格的 50%给予货币补偿；仓储、 厂房等用途房屋改变经营性商业用房，具有工商营业手续和税务 登记手续且正在作为经营性用房使用的，按经营性用房分类房屋 精品文档 。 - 8 -欢迎下载 估价价格的 50%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按经营性用 房分类房屋估价价格的 40%给予货币补偿。 属划拨土地的，补偿价格根据土地使用权人享有的划拨土地 使用权权益依法评估确定。 按上述比例给予货币补偿后，同时以相应经营性用房标准一 次性支付 9 个月的停产停业补偿费。 本款所称的“经营性用房”包括“经营性商业用房”和“经 营性非商业用房”。“经营性商业用房”指商业铺面，“经营性 非商业用房”指的是旅馆旅社。 （二）2004 年 1 月 1 日后自行将已取得房屋所有权证的房屋 改变为经营性用房的，按相应经营性用房补偿标准一次性支付 9 个月的停产停业费，该房屋的补偿仍按房屋权属证明标注用途补 偿。 （三）改变房屋用途的时间由被征收人提供工商、税务部门 的有关资料及其它能证明改变用途时间的资料确定。被征收人拒 不提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的，改变房屋 用途的时间视为 2004 年 1 月 1 日后。 十、关于改变结构房屋的补偿十、关于改变结构房屋的补偿 已取得房屋所有权证，经依法批准改变房屋结构，但未办理 房屋所有权变更登记的住宅房屋，按变更后的房屋结构给予补偿； 2004 年 1 月 1 日前未经批准改变结构的，按原结构给予补偿后， 再按结构变更后的房屋分类估价价格与原房屋分类估价价格之间 的差价的 50%增加补偿。 2004 年 1 月 1 日后未经批准擅自改变结构的，按照房屋所 有权证上标注的房屋结构予以补偿。 十一、房屋装修的补偿十一、房屋装修的补偿 精品文档 。 - 9 -欢迎下载 被征收人认为其房屋实际装修标准高于分户估价报告设定的 装修标准的，应在收到分户估价报告之日起 10 日内向房屋征收 部门书面提出。房屋征收部门与被征收人应就高于分户估价报告 设定的装修标准的补偿进行协商。协商不成，需要对被征收房屋 装修进行估价的，被征收人应协助估价机构对房屋的装修部分进 行实地查勘。估价机构应当根据实地查勘结果依法出具分户估价 报告并作为征收补偿的依据。 被征收人拒绝估价人员入户实地查勘，或者被征收人拒绝在 实地查勘记录上签字的，估价机构应当在估价报告中说明有关情 况，原分户估价结果作为征收补偿的依据。 房屋征收部门或被征收人对房屋装修分户估价报告有异议的， 应自收到估价报告之日起 10 日内向估价机构申请复核评估。对 估价复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起 10 日内向市 房地产价格估价专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为征收补偿的 依据。 十二、住宅房屋搬迁奖励十二、住宅房屋搬迁奖励 （一）搬迁奖励 1.被征收私有房屋产权人积极配合征收，按下列规定给予搬 迁奖励： （1）房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起 30 日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励 30000 元。 （2）房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第 31 日至 60 日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋 的，奖励 20000 元。 （3）房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第 61 精品文档 。 - 10 -欢迎下载 日至 90 日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋 的，奖励 10000 元。 （4）未办理房屋产权证或不动产权证的房屋，符合本通知 第八点第（二）、（三）、（四）项规定情形的，可以给予搬迁 奖励。 2.公房承租户搬迁奖励。 被征收人和房屋承租人对搬迁奖励的归属有约定的，从其约 定。单位自管公房在通知签订房屋征收补偿协议之日起起 60 日 内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，单位自 管公房产权人和房屋承租人各得 5000 元搬迁奖励，对自管公房 单位（被征收人）的搬迁奖励总额不超过 200000 元。房屋承租 人须经被征收人认定，并由征收实施单位组织现场公示 7 日无 异议后，才能给予相应奖励。 直管公房产权人不享受搬迁奖励，由直管公房承租人享受搬 迁奖励 10000 元。 （二）整体搬迁奖励。 在通知签订房屋征收补偿协议之日起 90 日内，签订征收补 偿协议，并按协议约定期限交付房屋的给予下列奖励： 1.整单元被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交 付房屋的，每户（不含私人自建房）给予 20000 元的整体搬迁 奖励。 2.整栋被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付 房屋的，每户（含私人自建房）给予 10000 元的整体搬迁奖励。 3.整项目被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交 付房屋的，每户（含私人自建房）再给予 5000 元的项目整体搬 精品文档 。 - 11 -欢迎下载 迁奖励。 （三）住宅房屋选择货币补偿的奖励 1.被征收人选择纯货币补偿并在规定期限内签约交房的，获 得以下奖励： （1）补足被征收房屋（有权属登记证）分户评估单价与同区 位、同地段在售新建普通商品住房平均销售单价之间差价，即奖 励金额=（新建普通商品住房平均销售单价-分户评估单价）房 屋面积。 （2）手续不全房屋符合南宁市人民政府关于国有土地上房 屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知（南府规201620 号）第八条的规定可获房屋征收补偿的，可获奖励金额=（新建 普通商品住房平均销售单价-房屋征收项目同类房屋分类评估单 价）对应比例房屋面积。 （3）增加 6 个月的临时安置补助费。 前款规定的新建普通商品住房平均销售单价，由房地产估价 机构按本项目分户估价时点进行评估，对平均销售单价评估时， 需选取被征收房屋项目同区位、同地段在售新建普通商品住房作 为参考交易案例。在售新建普通商品住房不含精装房、保障性住 房、政策性住房、别墅、建筑面积超过 144 平方米的住房。 （4）还可获得南府规201620 号规定的奖励。 2.被征收人在规定期限内未签约交房,但在政府作出房屋征 收补偿决定前签订货币补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的， 可由房屋征收部门按房屋分户估价报告确定的估价价值的 30%给 予奖励。 （四）房屋征收部门组织调查登记时，被征收人配合调查登 记，并在政府作出房屋征收补偿决定前签订补偿协议，按协议约 精品文档 。 - 12 -欢迎下载 定期限交付房屋的，房屋征收实施单位按户给予 500 元配合奖 励。 （五）奖励以户为单位，已办理私有房屋所有权证的按房屋 所有权证计户，房屋共有权证合并计为一户；直管公房和单位自 管公房承租户按租赁凭证计户。 （六）上述奖励费用的支付问题在征收补偿协议条款中予以 明确。 十三、机器设备的搬迁、安装费用估价补偿十三、机器设备的搬迁、安装费用估价补偿 对可恢复使用的机器设备给予搬迁、拆卸和安装调试费用补 偿；对因房屋征收而导致机器设备无法恢复使用的，对机器设备 价值给予货币补偿。 机器设备的货币补偿及搬迁、拆卸和安装调试费用由征收当 事人协商确定，协商不成的，可以委托具有相应资质的估价机构 估价确定。 对可恢复使用的机器设备，估价机构原则上应当根据每台机 器设备的实际情况逐项判断，一般按照价值时点的市场价格估价； 对无法恢复使用的机器设备按照重新购置价结合成新估价。 十四、搬迁补助费、房屋临时安置补助费和非住宅房屋停产十四、搬迁补助费、房屋临时安置补助费和非住宅房屋停产 停业补偿费标准停业补偿费标准 （一） 搬迁补助费 1.住宅房屋搬迁费按房屋建筑面积，每平方米每次 20 元 （按 2 次支付）。 2.非住宅房屋搬迁费按房屋建筑面积，每平方米每次 20 元 或以实际搬迁的货物和设备拆装、调试及运输的市场价格费用标 准（按 2 次支付）。 因房屋征收部门原因造成 2 次以上搬迁的，由房屋征收部门 精品文档 。 - 13 -欢迎下载 按实际搬迁次数支付。 3. 住宅房屋搬迁误工费每户 1000 元/次（按 2 次支付）。 4. 房屋电话迁移费 260 元/部或按电信部门规定的收费标准,有 线电视安装费 340 元/户或按广播电视部门规定的收费标准。 5. 房屋宽带迁移费按 260 元/户或按实际电信部门规定的收 费标准；太阳能热水器迁移费按 1500 元或按拆除时的安装标准 补偿；自费安装的一户一表按 500 元/表补偿；三相电源安装费 按供电部门规定收费或按评估价格的标准补偿。 6. 房屋空调迁移：窗式、壁挂式 350 元/台；柜式 400 元/台。 7.电（燃气）热水器、电视、吊扇等二次拆装费：200 元 （含拆、装）。 8.房屋所有权办证（不动产权证书）办证补助费：300 元/证。 9.房屋土地所有权办证补助费：400 元/证。 (二)房屋临时安置补助费 1.住宅、办公房屋临时安置补助费 22 元/平方米月，铺面 房屋临时安置补助费 120 元/平方米月（按土地级别、应补偿 建筑面积计算）。 2.住宅房屋征收实行货币补偿的，一次性按住宅房屋临时安 置补助费的标准支付 12 个月的补助费。被征收住宅房屋的补助 费按应补偿面积计算。应补偿建筑面积不足 60 平方米的，按 60 平方米计算。 （3）非住宅房屋停产停业补偿费标准（按土地级别计算）。 1. 铺面用房实行货币补偿，造成停产停业的，房屋征收部 精品文档 。 - 14 -欢迎下载 门按规定一次性支付 9 个月的停产停业补助费，120 元/平方 米月（按土地级别计算）。 2. 办公用房实行货币补偿，造成停产停业的，房屋征收部 门按规定一次性支付 12 个月的停产停业补助费，27 元/平方 米月（按土地级别计算）。 3.工业用房实行货币补偿，造成停产停业的，房屋征收部门 按规定一次性支付 12 个月的停产停业补助费，16 元/平方 米月（按土地级别计算）。 4.其他用房实行货币补偿，造成停产停业的，房屋征收部门 按规定一次性支付 9 个月的停产停业补助费，13 元/平方米月 （按土地级别计算）。 （四）临时安置补助费或停产停业补偿费支付给被征收人。 十五、构筑物及附属物的补偿十五、构筑物及附属物的补偿 根据关于公布 2014 年南宁市各类房屋建筑物建安造价及 其他价格的通知（南房2015968 号）规定，对构筑物及附 属物给予以下补偿： （一）围墙补偿 1.煤渣墙每平方米按 67 元补偿。 2.红砖、青砖墙（12 墙）每平方米按 90 元补偿。 3.红砖、青砖墙（24 墙）每平方米按 150 元补偿。 4.片石墙每立方米按 230 元补偿。 （二）地面的补偿 1.混凝土地面 10cm 厚按每平米 37 元补偿。 2.混凝土地面 10-20cm 厚按每平米 37-74 元补偿。 3.混凝土地面 20-30cm 厚按每平米 74-110 元补偿。 4.钢筋混凝土地面（含垫层）按每平米 117 元补偿。 精品文档 。 - 15 -欢迎下载 （三）水池、水井、水塔、排水沟、花池、大门等其他附属 物，可按实际情况给予补偿。 十六、被征收人子女入学十六、被征收人子女入学 被征收人的子女就读小学和初中，因房屋被征收需要转学的， 在签订补偿协议之日起 3 年内，由城区（开发区）房屋征收补偿 和征地拆迁办公室核实被征收人（包括子女）的户籍信息和被征 收人的家庭实际住址并出具相关证明，教育部门根据房屋被征收 后的实际住址，按就近入学的原则安排就读，学校不得拒绝接收 入学。 十七、房屋征收补偿费用的支付方式十七、房屋征收补偿费用的支付方式 征收双方签订补偿协议后，按协议约定支付征收补偿费。被 征收人为个人的，由其本人提供身份证在指定的银行开户，将征 收补偿费存入该账户，被征收人签收银行存折后到银行领取补偿 费；被征收人为单位的，补偿费通过银行转账支付给被征收单位。 十八、不当行为不给予补偿十八、不当行为不给予补偿 房屋征收相关公告发布后，房屋征收范围内的单位和个人不 得新建、扩建、改