户型面积配比任务书范本(DOC).doc

精品文档十堰东风阳光城期房型面积配比设计建议书东风汽车房地产有限公司二七年十一月八日一、房型面积配比表面积区间（）房型套数户数比备注85-90m22.2.11802395-105m22.2.1121027+1为多功能房110-120m2110-120+40m23.2.12042622套配套子母套中母套120-130 m23.2.215620150-160m24.2.2223%复式面积100-120 m2小复式121%总计784100.0%注：1、以上房型面积配比比例以十堰东风阳光城期项目策划报告为主要依据。2、面积区间为建筑面积，均包含公摊。3、以上户型数量不包含公寓及子母套中子套单元。二、房型的继承与创新通过对武汉阳光城期及十堰阳光城期销售情况的总结，我公司认为在这两个项目中，有几种房型整体设计比较成功的，市场销售情况比较好，可以借鉴地运用到十堰阳光城项目的房型设计中。同时，十堰阳光城期房型设计中也存在一些不足，提请设计公司在期设计中改进。此外，我们按照 “产品差异化”的开发路线，结合十堰市场的需求状况，提出关于期房型创新设计的几点建议。具体情况如下： 关于对武汉阳光城和十堰阳光城反映较好的房型1、武汉阳光城期比较好的畅销房型参见附件2。2、十堰阳光城期比较好的畅销房型如下：、1#楼101 m2“2房2厅1卫+多功能房”房型；、3#楼124 m2 “3房2厅2卫”房型；、3#楼139 m2 “4房2厅2卫”房型；、5#楼114 m2 “3房2厅2卫”房型；、5#楼128 m2 “3房2厅2卫”房型；、顶层带阁楼（局部带露台）；、层高较高的公寓； 关于对十堰阳光城房型中局部设计较好部位从十堰阳光城期的销售情况和十堰客户的反馈来看，期房型中有以下部位设计是比较好的，得到了市场的认可，可在期房型设计中借鉴：1、 多层坡屋顶，顶层带阁楼及局部带露台；2、 “两房两厅+多功能房”的多功能房设计；3、 7#楼小高层“四房两厅+入户花园”中的入户花园的设计；4、 双阳台设计即：南向观景阳台和北向生活阳台设计；5、 南向观景宽阳台设计（注意后期的封闭、空调的摆放）；6、 书房、卧室低台飘窗设计；7、 套内储藏空间的利用设计合理； 关于十堰阳光城期房型设计存在的不足1、大部分住宅公摊面积大，公摊率较高，得房率较低；2、购房业主普遍反映期房型均存在厨房偏小；3、二层公寓走廊过宽，公摊率较大，卫生间面积过大；4、“八角型”异型房间作为客厅（视觉通透，采光通风好）接受程度较高，作为卧室（形状不规则，不方便使用）接受程度较低；5、部分顶层房型阁楼未设置“老虎窗”或设置不足，影响采光。 关于十堰阳光城期房型创新设计的建议十堰阳光城期房型创新设计按照 “产品差异化”的创新原则，提出如下几点建议：1、创建“子母套，三代居”单元所谓“子母套，三代居”指在同一单元内有一大一小两个相互联系又相互独立户型，这种户型对应的是一种新的生活观念：核心家庭与长辈既要亲情共处，又要有各自的私密空间。此房型建筑面积可设置40 m2左右。2、创建“复式小户型”单元小面积往往因为平面空间有限很难设计，而根据成熟市场的营销经验，将小面积单元设计成复式结构的小户型房，往往会受到市场的关注。由于高度增加，可以达到5.6米，同时可将5.6米层高分割成起居室和卧室两个独立的生活空间，一层可设置客厅、厨房和公卫，二层设置卧室卫生间，使得空间加大，提高了空间利用率，实现 “小面积、大空间”创新设计。此房型建筑面积可设置为100-120 m2。3、多层坡屋顶，顶层户户带阁楼露台根据十堰阳光城期的销售情况，我们建议期的多层物业的顶层仍采用坡屋顶带阁楼设计，根据情况设置露台，尽可能做到每户有一个露台，并考虑太阳能热水器的有序摆放。4、多层的底层设置入户花园多层在没有架空车库的底层可通过设置室外入户花园等方式，创造营销卖点，提升底层销售价格；有架空车库的底层，在规划允许前提下，可将底层架空车库伸出建筑物标准层外轮廓线，深出的尺寸需满足停放车辆的长度要求。深出的部分可作为车库上方住宅一层的平台，同时也可实现半地下车库停车面积增加的目的。三、房型布置的建议 房型分布部位的建议1、为方便营销管理工作，同类型房型宜集中布置于同栋楼内，每栋楼房型原则上不超过2种（边单元除外）；2、鉴于项目存在分两阶段开发的可能，建议将“2.2.1”、“2.2.1+1”“3.2.1”及“3.2.2”分别按约一半的比例在一、二组团分开布置，以增加单个开发阶段房型的多样性，避免某种房型集中在一个组团内。3、小高层的房型布置建议：考虑小高层公摊面积大，得房率相对较低的特点，原则上以布置中、大面积的房型为主，端单元布置大面积房型，中间单元布置中等面积房型。具体建议如下：8#楼11#楼区位及景观资源较优，宜布置 “四房”，中间单元布置 “三房”。12#13#楼位于项目用地北端，北面靠山，建成后北向面临高挡土墙，区位及景观资源相对较差，同时考虑小高层公摊率的影响，中间单元宜布置含多功能房的“两房”，端单元可设置“子母套”（子套在小高层布置主要考虑老人方便）；4、多层楼栋端单元宜布置中大面积的“三房”，中间宜布置“两房”；5、“子母套，三代居”套型中的大套房型宜为“3.2.1”；6、顶层单元的设置建议期的顶层单元可设置“多层坡屋面带阁楼露台”，同时注意“老虎窗”的合理设置。十堰阳光城期房型布置分布建议表（见附件1）住宅公摊率的建议期户型设计中，要尽可能降低公摊率，提高得房率。除“子套单元”和“复式小户型”及公寓三种房型外，其他房型公摊率要较期普通多层住宅（公寓除外）平均公摊率（约11-13%）有所降低。四、户型设计的基本要求1、基本原则：套内客厅、主卧、观景阳台南向布置，公卫、厨房及生活阳台北向布置。套内空间尽可能做到动静分区、干湿分区，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性；2、户型设计应考虑结构的经济性和合理性。本项目所有房屋均为框架结构，方案设计时，结构应尽可能规整对位，有地下车库的，应考虑柱网规整布置及竖向管线合理布置，达到车库的有效使用；3、所有户型均需考虑景观的不同视点，尽可能做到每个端单元户型的创新设计，以便最大限度地提高销售单价；4、可考虑通过设置客厅落地飘窗、多边形观景窗等形式增强各种面积的房型在档次、功能及品质上的差异和特点；5、户型面积在85 m2以上的住宅，公卫均需考虑洗浴分离，有独立的洗衣机位；6 、厨房的长边轴线尺寸影响到餐厅尺寸，因此长边尺寸至关重要，建议不低于3.0m；7、餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道混合；8、避免暗卫、暗厨（个别主卧卫除外）；9、注意管井的合理设置；10、以上建议，在实际设计中宜灵活利用、合理把握。五、具体户型的设计建议1、“子母套”中子套单元的设计建议 功能设置建议在“子母套，三代居”房型中作为子套单元供老人使用，要考虑老人特殊使用要求，同时，设计要考虑兼容性，业主需要时可实现将两套打通变成 “四房”。 子套小户型设计应确保“三个一”基本功能，即确保1卧+1卫+1厅。此房型具体布置位置参见户型面积布置分布表，做法可参考附图。子套中“1卫”设计要考虑老人的特殊使用要求，主要考虑设置面盆、座便、浴缸，不考虑设置洗衣机位。面积设置建议作为“子母套，三代居”中的子套单元，建筑面积控制在40m2左右。尺寸设计建议“1卧”开间尺寸3600-3900，“1卫”开间尺寸1800 -2100。2、“复式小户型”单元的设计建议功能设置建议“复式小户型”实现“两房两厅两卫”的使用功能。一层和二层可分别设置成起居室和卧室两个独立的生活空间，其中一层可设置客厅、餐厅、厨房和公卫，二层设置卧室、卫生间和阳台，可考虑客厅一、二层贯通。面积设置建议“复式小户型”总面积100-120m2，单层面积50-60m2。其中，一层客厅面积不小于20 m2，餐厅面积不小于9 m2，厨房面积不小于6 m2，卫生间面积不小于5 m2。二层客厅部位与一层贯通，主卧面积不小于15 m2，次卧（多功能房）不小于9m2。尺寸设计建议一层：客厅开间尺寸不低于3900，餐厅长边轴线尺寸不低于3000，卫生间开间尺寸不低于1800；二层：主卧开间尺寸不低于3300，次卧（或多功能房）开间尺寸2700-3300，卫生间开间尺寸不低于1800。3、 两室两厅一卫 此户型以紧凑、适用为原则，客厅、主卧南向布置； 为增加两房的实用性，可采用双阳台设计，南向与客厅连接设置观景阳台，北向与餐厅及厨房连接设置生活阳台； 客厅开间3900-4200，主卧开间3600-3900，次卧3000-3600； 厨房宜为2400*2700，北向设置，可侧面连接生活阳台； 餐厅长边轴线尺寸不宜小于2700； 公卫设计以实用为原则，公卫开间1800-2100。4、 两房两厅一卫+多功能房可借鉴十堰阳光城期“2.2.1+1”户型设计，但需注意厨房尺寸作相应放大。5、三房两厅两卫及三房两厅一卫 此户型以舒适为设计原则，布置以3*2*1为主要户型，可部分考虑3*2*2户型； 客厅开间4200左右，主卧开间3600-4200； 厨房宜为2400*3000； 餐厅长边轴线尺寸不小于3000； 公卫、主卫不小于1800*3300，3*2*1的公卫可以适当做大一些，但尺寸不宜大于2100*3600； 部分主卧可作衣帽间以增