吉林省2016年下半年房地产估价师《相关知识》：民事法律关系考试题.doc

精品文档吉林省2016年下半年房地产估价师相关知识：民事法律关系考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、成本法最基本的公式是。A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格 2、全国城镇体系规划由，审批。A：全国人大B：国务院C：国务院国土主管部门D：国务院城市规划主管部门E：房地产估价机构必须加盖公章3、按商业银行中间业务的功能和形式分类，不包括_。A结算类中间业务B决算类中间业务C担保型中间业务 D融资型中间业务 4、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为_。A6.78%B4.55%C2.99%D3.66%5、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为_年。A37B40C43 D50 6、建设投资估算的精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1030，大型复杂的工程约占0210，该阶段为。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策 E：借款合同 7、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A产品质量B产品性价比C规模和结构 D产品档次 8、城市用地共分为大类。A：5B：10C：46D：73 E：执行层的组织协调 9、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A137.5B410.2C432.2 D452.2 10、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格11、下列关于商品房销售的表述中，正确的是。A：商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3B：按何种面积计价，就按何种面积登记发证C：按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D：商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款 E：执行层的组织协调 12、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为_5档。A0，5%，10%，15%，30%B0，5%，10%，15%，20%C0，5%，10%，15%，25% D5%，10%，15%，20%，30% 13、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是(2008年试题)A：税前现金流=有效毛收入-经营费用B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息C：税后现金流=税前现金流-所得税D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税E：借款合同14、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36 E：工业用地的监测点评估价格 15、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于_年。A15B16C17 D20 16、某高层楼房占用的土地总面积为900，房地产总价值为3 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2 000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市 部分，此部分的房地产价值为1 000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥 有的土地数量为。A：700B：600C：500D：200 E：工业用地的监测点评估价格 17、可行性研究是在投资前期所做的工作。它可以分为四个阶段，分别是投资机会研究、初步可行性研究、_和项目的评估决策。A详细可行性研究B精确可行性研究C高级可行性研究 D进一步可行性研究 18、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的_。A存量规模B租金水平C开发成本 D资本化率 19、按照分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。A：形成时间B：形成原因C：形成方式D：形成后果 E：执行层的组织协调 20、房地产泡沫产生的基础是。A：投机需求膨胀B：金融机构过度放贷C：房地产市场中的过度开发D：土地资源的稀缺性 E：借款合同 21、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找。A：建筑平面图B：建筑立面图C：建筑剖面图D：结构施工图 E：执行层的组织协调 22、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。A30%B45%C65%D75%23、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。A：14B：15C：20D：28 E：执行层的组织协调 24、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于_不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A区域规划B临街状况C周围环境D地形地势25、若某房地产投资项目的表面收益率为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项房地产投资的实际收益率为。A：9.26B：10C：11 32D：12E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的_范围之内。A0.52.0B1.52.0C0.51.5 D1.01.5 2、下列关于房地产转让，表述正确的是。A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格B：房地产转让时应当签订书面转让合同C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续3、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_。A1.05B0.95C0.98 D1.03 4、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。A管理费B销售费用C其他费用D前期费用5、下列不属于投资特性的是_。A投资是一种有目的的经济行为B投资具有时间性C投资的目的在于得到报酬 D投资具有稳定性 6、投资的特性包括_。A投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动B投资具有时间性C投资的目的在于得到收益D投资具有稳定性 E投资具有固定性 7、供给理论与市场理论是从方面研究厂商行为。A：价值B：需求C：供给D：价格 E：执行层的组织协调 8、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。(2007年试题)A：利润总额B：投资利润C：税后利润D：可分配利润 E：借款合同 9、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是_。A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人 D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 10、下列财务指标中，反映企业营运能力的有_。A资产负债率B存货周转率C存货周转次数D应收账款周转率E应收账款周转次数11、下列会计科目中，属于资产类的有。(2009年试题)A：短期投资B：累计折旧C：实收资本D：委托加工材料 E：坏账准备 12、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种（）。A潜在毛收入B有效毛收入C净运营收益D税后现金流量 E税前现金流量 13、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。A有租约限制下的价值B共有房地产的价值C无租约限制下的价值D承租人权益的价值14、下列关于监护人，表述正确的是。A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人B：未成年人的监护人是其父母C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人 E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人 15、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+开发成本+管理费用C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D开发完成后的房地产价值 16、不属于财务分析目的的是。A：评价企业的偿债能力B：评价企业的资产管理水平C：评价企业的获利能力D：评价企业过去的缺点 E：执行层的组织协调 17、登记机关可以依法做出_的行为。A准予登记B暂缓登记C不予登记D代为登记 E免予登记 18、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为_%。A6B6.9C8.8 D9 19、建筑安装工程费用中的财务费，属于。A：措施费B：规费C：间接费D：直接工程费 E：执行层的组织协调 20、资本化率的公式为（）。A.选项AB.选项BC.选项C D.选项D 21、盈亏平衡分析的基本方法是建立之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A：销售收入与成本B：销售收入与费用C：成本与产量D：销售收入与销量 E：成本与成本利润率 22、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向_贷款较经济。A甲银行B乙银行C甲乙同样D无法比较23、房地产组合投资管理的主要工作包括。A：制定并执行组