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国内小户型建筑浅析 一、总论1.1 国内小户型产生的渊源 家庭结构的变化，需要小户型 改革开放带来了各种新的思潮、新的生活方式，个性化生活成为时尚，三口之家、“丁克”家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变少。 消费观念的变化，需要小户型 如今“一步到位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，二次、三次置业者屡见不鲜。分阶段多次置业的观念正为更多人所接受，对那些年轻、经济实力不太雄厚的一次置业者来说，小户型可能是第一选择。 房产功能的变化，需要小户型 除了居住、保值外，近年来房产的投资功能开始被消费者关注。活跃的房屋租赁市场加上国家对住房消费的金融支持，“投资”意识已经在个体购房者中兴起。既是投资就必须伴随风险，购买小户型总价低，易于出租，无疑是降低风险的有效办法之一。 1.2 小户型的城市空间分布 第一类是闹市中心，包括 CBD 区域和市中心，这种地段小户型的出现，主要是由于地段的原因在起作用。比如在纽约 CBD 的核心区，就有许多出租的小户型公寓，这类公寓的业主往往是某个历史悠久的商业世家，这些小户型的租户则多是一些商界新锐人物，对他们而言时间永远是最珍贵的，所以他们不可能把大量的时间用在乘车进城和乘车下班的路上，所以他们大多选择租用闹市区的小户型公寓，另外再购买一幢郊区的别墅，过一种典型的“ 5+2 ”式生活。 第二类小户型集中在城市轨道交通的车站附近，在此居住的居民多为年轻的上班一族，他们由于买不起市中心的房子，但又要每天准时到市中心去上班，所以他们最乐于购买轨道车站附近的小户型物业，这样住宅与车站在 15 分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘地铁上下班，而轨道交通最大的特点就是没有红绿灯，准时准点，所以轻轨快速交通的车站附近，总会聚集大量的小户型物业，这也就是国外通常所说的联合开发的概念。 第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。比如在大学城附近部分学生和教师的聚居，在科技园附近 IT 产业人士的聚居，在电视台附近广告人的聚居等等。这种聚居也都会为这附近带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要依托某个专项区域工作的人士提供生活工作上的便利。 从上述三种聚居不难看出，小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系，人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约，这种节约要么通过接近工作场地实现，要么通过接近城市交通设施实现，之所以有这种需要，还是由于小户型的暂居性决定的，因为小户型暂居一族都是缺少时间的人。 1.3 小户型的居住方式 小户型住户在年龄上有两极分化的特点即年轻人（ 30 岁以下）和老年人（ 60 岁以上）。这两段时光恰恰是一个人一生住房生活的两个时段开始和结束。这两个时段中的居民都会表现出一种明显的过渡心态，会接受面积不够大却足以够用的小户型。对于年轻人来说，一旦他们立业成家，他们就总要从小户型搬去一间更大的房子，而将现在所购的小户型出租。老年人不再需要在城里上班，所以也就没必要住在城里的房子，搬到郊区的较小面积的房屋，郊区的环境总好过城里，这样也符合老年人修身养性，颐养天年要求；而城里的房子给了自己的孩子居住，这样就可以使年轻人能够方便的上下班，因此可以说是一个两全齐美的选择。 由于户型小，内部能容纳的功能少，再加上居住小户型的年轻一族往往是收入条件比较好，但时间紧张的创业阶段的年轻人，所以更倾向于花钱买方便，用金钱换得时间，所以小区周边成熟的城市配套设施以及交通便利等条件也是舒适生活必不可少的。 二、小户型建筑特点 2.1 外形立面 小户型楼盘设计都比较追求时尚、新颖的外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环保也受到越来越多的关注。 就理论上而言，在目前的技术条件下什么样的外形都能设计，关键是如何满足房子的实用性要求，即使是一些带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度；而在立面上则更注重新材料的使用或材料的创新用法。 北京的“空间蒙太奇”外形方正大气，与其内部灵活开敞的居住空间相吻合，同时通过立面的再设计将原来裸露的空调机位全部用金属打孔钢板整体屏蔽，外立面看不到任何一部空调室外机，金属钢板经过打孔处理，成为半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年轻又极富个性。 2.2 空间构成 小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。由于小户型产品具有过渡性，所以在空间上并非追求永恒、固定而长久，而是呈动态的、可变迁状态，这样它就可以根据人们需要的改变而有成长与变化的可能。 上海新天地 88 ，它的卧室、厨房、书房、客厅即是一个整合的大空间，各空间并没有被完全分隔。这样的流动空间形式，可以为业主提供多种置业的可能。 深圳东门 168 它的户型可以自由组合，随意拆分，灵活可变：两套单身公寓可以组合成一套一房一厅；一套单身公寓和一套一房一厅可以组合成一套二房二厅因为在设计时就考虑到了户型之间的随意组合和拆分，特别是组合后和拆分后的门、厨房、卫生间的布置等各个细节，所以在变动后仍很实用。 所以，一个优秀的具有创新精神的小户型设计，其空间除了具有合理、紧凑等基本特性外，还应具有流动性、可变化性甚至可生长性，从而达到小户型空间利用的最佳状态：即人性化和空间利用的最大化。 2.3 创新技术 面积小、总价低是小户型的独特之处，但仅仅有这些是不够的，小户型的居住舒适性当然不如大户型，又是因为是年轻一族热衷的房产品，所以在技术上往往更应该具有其前瞻性、创新性。 新设备 人类的疾病大多与室内环境污染有直接关系，采用分户分置换气新风系统，在传统户式中央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功能充分替代传统的回风运作，保障每户新风量在每小时 300 立方米（现国内标准 30 立方米 / 每小时）摆脱传统内循环微量新风的空调系统，确定居住者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。“当代万国城”采用新型空调系统，保持室内 20-26 度，相对湿度 30%-70% ，新鲜纯净的空气给居住者提供了优质的生活环境。 新材料 在四层不同材料构造的楼板中埋设世界级高品质的塑料管，冬天通热水、夏天通冷水，通过均匀加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得“ MOMA ”室内温度达到高效的调节，冬天不低于 20 度，夏天不高于 26 度。 新工艺 取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的净高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒适度。“蜂鸟社区”广泛采用这一新的施工工艺，提高了住宅的居住品质。 2.4 室内装修 小户型面积有限，繁复、多层次的装修使室内空间显得狭窄，而且生活是一种过程，居住小户型的人士多数参加工作时间不长、生活不固定，所以不要急于在住进房子初期就把所有地方都填满，因为日后随着生活的改变，你会增加很多杂物，预留一定的空间去给以后购置的物品作缓冲是非常必要的。 弱化空间分界 全面开放，即把客厅、厨房、睡房全部打通，因为小房间不可避免会闭塞、空气流通不畅顺，这样的设计便于空气对流。打通空间之后，弱化各个空间之间的分界，是小户型与大户型设计手法相比的明显特征。例如客厅、饭厅、休息间之间就不必划分界限。采用折叠式的家具，是使一厅多用的好方法。一张沙发打开是床、折起是凳，它可以是睡房也可以是客厅、饭厅。布袋式的床没有形态，折起来又可省下很多空间。“新天地 88 ”房间面积仅为 50 平方米 左右，为了追求室内空间宽敞舒适，在功能分区时用家具作为隔断，营造出室内空间简洁、流动的感觉。 用色彩调和视觉效果 居室空间里，色彩的搭配技巧对于气氛的营造起到相当重要的作用。色彩调和能创造舒适的视觉感受，处理小空间时，从设计和色彩的搭配上作细致分析，尽量采用浅色系，以达到“小空间大利用”的效果，丝毫让人感觉不到压抑和约束感。“新凤城银座公寓”（小户型公寓）二梯五户的格局，部分户型客厅、卧室、厨房面积较小，在装修时运用玻璃反射扩大空间感受，运用色彩对比增加空间的层次感。 多用圆角和吊柜 设计框架搭建起来后，家具选购和陈设决定房间的实用率和方便性。多使用吊柜，是充分利用纵向空间的好方法。购买家具时，不要选择大尺度的，桌、椅、茶几这些物件只要刚好满足人体供需要求就可以。另一个需要注意的是，小户型的家具尽量选取圆角，材料用质感轻柔、舒适的为主。圆角家具方便人行走，不会产生触碰，等于节省了空间，质地轻柔的布料、木头，都让人产生亲近感，增加居室温馨感的同时，也方便使用。 三、小户型的发展小户型项目不但会继续生存下去，而且会不断完善，不断发展，市场竞争力愈来愈强，市场占有率愈来愈高。因为小户型项目总价低的特点满足了追求生活质量、渴望自由、渴望独立的年轻一代的居住需求，小户型项目销售火爆就是最好的例证。没有十全十美的房子，只要有客户认同，有人购买的房子就是适合市场需要的。随着经济的发展，各行各业都会需要大批的年轻人加入，对小户型项目的需求也会增加，小户型租、售市场将一如既往，小户型项目的发展潜力无限。 有业界专家认为，将小户型的功能进一步细分，是今后的一个发展趋势。当下较为流行的三种形式，其一， 产品回归 。有的项目从单一的无厅小户型回归成一室一厅，甚至一室两厅的格局。比如炫特区，他们正努力地在舒适性与价格之间找到一个契合点，使产品不那么另类，也更加满足各种层次的消费者。其二， 提升服务 。将都市性容纳进项目的本身属性使小户型与周边的成熟环境融为一体，通过提升服务，充分发挥小户型项目的附加舒适度，使小户型不局限在项目的单一的楼里，而是依托整个社区环境，作为整个社区产品的一种类型出现。比如 GOGO 新世代，不仅有小户型低总价、低月供的优势，其优良的大社区环境、每平方米 800 元的精装修及贴身式酒店式服务都是一般小户型项目所达不到的。这种方式还可以避免小户型项目在整体环境方面的欠缺。其三， 转变功能 。小户型不仅是用来住的，将商务区中以居住为主的小户型项目转变成商务功能的小空间，比将一个大户型社区改成小户型要来得方便得多。一些尝试自己创业的年轻人面对写字楼高昂的租金望而却步，商住两用式的公寓为了追求办公的舒适性而将面积做得比较大，而一个首付几万元、月供两千元的小户型项目，正好为这些人提供了一个可以承受的性价比优良的办公室。比如四季沙龙，项目定位为酒店式公寓，第一、二层为商铺，上面的 25 层为全装修住宅。建筑平面类似高层酒店的形制，中间为走道，两边分别设置了 17 套住宅，面积从 37.29- 110.22 平方米 。 小户型的发展一直是一个求新求变的过程，但在发展过程中也遇到了各种各样的问题，如何使小户型项目真正地成为房地产项目中的一大类型，长久地占有一定的市场份额，如何促进小户型今后的发展，使其不断聚集人气，创造市场亮点，已成为开发商目前面临的问题。 四、实例4.1 产品介绍 北京广厦京都置业有限公司推出的“炫特区”是专为年轻一代量身定做的小户型社区。它一改通常人们认为的小户型由滞销的大户型改造而来或是设置在大盘的较差位置等不良形象，而是将小户型这一产品作为一个社区来进行大规模宣传和经营。炫特区国际青年社区是专门为年轻人量身打造的时尚型国际品质住宅社区。区内户型的设计、景观的规划及社区内部所有配套建设皆是针对年轻人的生活习惯绘制规划。社区推出了全新概念的自助餐厅、茶餐厅与自助洗衣房，为业主生活创造了无限便利。针对当代年轻人的经济状况，项目推出了首付 3.9 万 ( 起 ) ，月供 880( 起 ) 的超低负担入住标准。并在精装修的基础上赠送 TCL 电器及宜家家居。让年轻人能真正体验到无负担的高品质生活。 炫特区升级轨迹 2003.3 1.0 版自用领先型 “零居室” 2003.5 2.0 版自用豪华型 2003.7 3.0 版自用终极型 2003.12 XP 版炫王子 2004.4 炫特国际公寓 2004.8 炫特区贵族版 4.2 设计分析 1.0 版 30 40 平方米“零居室” 2.0 版 基本控制在 60 平米以下，很多户控制在 50 平米以下，实现了卧、厅、厨、卫等多功能性； 3.8 4 米的大面宽设计；一室两厅的格局，将客厅空间划分为餐与起、主与客、动与静等不同风格的组合 XP 版炫王子星级公寓 集自住型公寓、酒店式公寓和 SOHO 为一体的集成式住宅，但仍以自住为主；三幢楼形成一个组团，具有相对独立性；首层大堂立体绿化，屋顶花园设计，三层裙房顶商务空间；专为商务人士量身定做无厨房设计；增加了挑空阳台及错层设计等炫特区的户型专为年轻一代量身定做，针对市场上目前很多小户型产品存在的缺陷：比如功能不完善、采光不充分，布局不合理、使用率过低等问题，经过详细的市场调查和产品分析后决定推出小户型公寓升级版，全面规避上述小户型设计中存在的问题，使炫特区在产品设计上达到功能完善、布局科学、富于人性化的标准。 炫特区特邀美国 VBN 设计公司精心设计，设计理念前卫、时尚，实现了产品共性与居住个性完美统一。其一，将小户型升级为国际标准户型，在小户型的空间实现了一室两厅的格局，业主可以将客厅空间划分为餐与起、主与客、动与静等不同风格的组合，首次实现了小户型的全功能版。其二，炫特区户型基本上控制在 60 平米以下，很多户型控制在 50 平米以下，同时又实现了卧、厅、厨、卫多功能性。其三，独立私密的卧室设计，更具隐私性，打破了以往小户型的局限。其四，在厨房中设置了嵌入式洗衣机位，节省了洗衣时间，实现了洗衣与厨房文化的革命。其五，每户都设有落地玻璃窗或飘窗，不仅具有其它小户型难以实现的均好性，更具有景观和灵变性。其六，炫特区 2.0 版拥有大面宽设计，在起居空间中，拥有 3.8 米 4 米 的大面宽，这绝对是小户型中的宽 HOUSE 一族。其七，每层特设共享式电梯休息厅，为业主出行、访客增加了一个新空间，带来了更多方便。其八，户型升级，赠品菜单也升级，如滚桶式洗衣机、彩电、空调、冰箱等。 4.3 营销手段无理由退房 月日，炫特区一期多户业主将正式收房入住。日，炫特区开发商将 “ 无理由退房 ” 计划公诸于众，此举在业内和炫特区业主中产生了极大的影响。 提出 “ 无理由退房 ” 的开发商早有人在。年底，潘石屹在现代城第一座公寓入住时推出了 “ 无理由退房 ” 。当时这一计划的出笼是基于潘石屹著名的 “ 出口理论 ” ，给一些不满意楼盘的业主一个出口，让大家在平和中化解矛盾。当时的无理由退房由于给其他开发商造成了巨大压力而引来业内的一片反对声，倒是业主和社会舆论异口同声给予赞扬。现代城公寓部分实行无理由退房之后，户住户中只有户业主退掉了原来购买的房子，其原因属于家庭内部的变故而不得不忍痛割爱。 炫特区此次在入住前推出 “ 无理由退房 ” ，既是为了维护其一贯坚持的诚信精神，更重要的是针对于精装修及小户型交房中所存在的常见问题。众所周知，小户型楼盘由于其产品的特殊性，在有限的空间里要做到功能的完美，相比普通楼盘而言难度更大的。近年来，房地产业内 “ 维权 ” 声音高涨，炫特区未雨绸缪的措施，既降低了交房后发生纠纷的可能，恐怕也是一种变相的营销手段。 五、小户型概念及分类 概念： 对于小户型的概念目前没有一个严格规范的说法，但比较认可的一种说法是无论一居室、两居室还是三居室，其特点是每部分面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。 市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点： 1 ） 建筑面积： 一居室建筑面积在 60 平方米以下，二居室建筑面积在 80 平方米以下，三居室建筑面积在 100 平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在 20 平方米以内，卧室的面积在 15 平方米以内。 2 ） 房屋设计： 房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能， 一般都只有一个卫生间。 3 ） 配套设施 ：良好的区位、便捷的交通、方便的购物和娱乐环境等因素是消费者选择小户型时的重要考察因素。小户型的配套建设方面主要注重三点：符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习惯。 2 分类： 目前统称的 “ 小户型 ” 其实包含三种类型的楼盘， 一是 住宅 （单身公寓）， 吸引对总价敏感又想住在市区的客户，用地年限一般按照住宅类为 70 年，为居住者提供高档生活配套和便利设施， 以蓝朝部落为代表。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，参照星级宾馆配备休闲运动设施，物业服务方面应达到宾馆要求；物业属性为商业地产，产权一般以公司整体持有或通过保证固定受益来卖给散户，同时聘请专业酒店管理公司来管理物业；主要针对“海归”派创业人士及上海本土的金领阶层，其租金可达到甚至超过同标准的星级酒店。 目前市场上有高档的 88 新天地、浦东雅仕阁等，中档的万源晶典等为代表。 三是 办公 （商住两用），一般位于办公气氛浓厚的区域， 需要气派的大堂、优雅的会客厅、功能完备的商务中心以及可供出租的大小会议室等， 目前已入住的巴黎时韵以及在售的时峰不夜城可作为代表。 以上三种楼盘尽管形式上都属于 “ 小户型 ” ，但除了单套面积小之外，所面对的客户以及楼盘本身配置的设施则完全不同，是截然不同的三种产品。 上海XXXX住宅公寓小户型策划一、 小户型物业类型选择 1 、酒店式公寓 近虹口体育场，附近有上海市第二旅游集散中心，未来有轻轨和在建的 M8 线，人流量大； 未来附近规划有五星级酒店，造成错位竞争。 一般为精装修，配套设施要求苛刻，成本较高，风险大； 物业管理需达到酒店水平，管理费高，该区域客户承受能力有限； 酒店式公寓周遍一般要有相当的商务氛围，该区域尚不足以赋予客户由地段区域带来的优越感。 本项目体量小，酒店式公寓投入较大，且消费目的以投资为主，目前有抑制投资房产的政策出台，风险大，该地段市场接受程度待考，故不建议做酒店式公寓。 2 、商住两用 随四川北路商业街的进一步调整兴旺，方便经济的商住两用物业在该区域前景看好 相对四川北路上的商住两用楼（如：新朝时代）有价格优势。 项目用地性质为住宅，不能挂牌 周边商务氛围不浓 本项目能申请到在住宅用地上挂牌的可能性不大，不建议。 3 、小户型住宅公寓 步行数分钟即可换乘轻轨、 M8 （在建），交通便利； 近四川北路商业街，生活娱乐购物各类设施齐全； 相对酒店式公寓和商住两用，其用地限制及物业管理要求都相对较宽松； 公司对住宅物业的操作经验丰富； 规模小，限高、容积率等规划指标限制较大； 临近高架，噪声影响大，景观环境较差； 周边建筑物破旧。 要得到良好的市场效果，建议将房型面积控制在 50 平米左右（即总价约 50 万），既可吸引轨道沿线对价格较敏感的年轻白领居住，也可以招来认可该区域的投资客，并有目的引导部分旅游及商务出差的客户来此做短期居住，相对风险较小，但本区域未来该类物业有一定量上市，可观其销售情况做调整。 结论：结合本项目具体情况，建议做小户型住宅公寓。 二、房型面积 消费者类型 人群描述 居住情况 房屋用途 房型 面积 户数 单身青年 单身居住 1 人 终极用房 1 室 1 厅 55 38 准丁克家庭 婚后暂无生育打算 2 人 过渡用房 1 室 1 厅 2 室 1 厅 丁克家庭 婚后过自由的两人生活 2 人 终极用房 2 室 1 厅 55 75 95 小家庭 有小孩，经济能力有限 3 人 过渡用房 2 室 1 厅 目前上海小户型仍以一房为主流，但由于本项目本身地块性质所限，为达到做足容积率的考虑，可以二房为主，一房略少，比例约为 70% ， 30% 。 面积上，一房建议在 50 平米左右，以较好的控制总价；二房可控制在 50-70 平米，也可以打通让业主自由分割，这有利于在规划布局中灵活处置，并且便于实现户型结构的多样化。楼宇结构应体现形式的多样性，建议在限高允许的情况下，可以在顶层设置阁楼，或者将二房一厅位置上改成一房一厅，将另一间房改成露台或空中花园，增加卖点和去化速度，立面和立体景观效果也会比较好。这些造型上的多样化，为营造独特、新颖、活泼的居住空间提供良好的条件，满足了人们不断提高的居住需求，也就大大增加产品的竞争力。 三、建筑设计 建筑类型 ：鉴于小户型的面积及本地块的形状和容积率的考虑，建议在*北的长条形地块上，以南偏东朝向做两幢板式建筑；这样能有效用足容积率，提高得房率。建议将南块造底部 2 层为商铺，上 5 层以及北部地块的两幢均为住宅，一幢楼 2 个门洞，一梯 3 4 户。 建筑风格 ：通过前期的分析、定位，可以勾画出单身公寓购房者及居住者的人群特质，即 2535 岁的知识精英。他们*自己的知识与能力，凭借自己的才识，经过几年的打拼，在这个生活要求日益增高的城市中站稳了脚跟。他们是时间和效率的追求者，是引领时尚潮流的中坚力量。故考虑采用简约的现代主义建筑风格，就这一点而言，与花园城前三期是有传承关系的，与整个大环境也是相协调的。在此基础上采用一些富有质感的材料和富有现代感的设计语汇，可在突出立面时尚感的同时增加其功能性作用。 同时楼体外墙面多，也为户型设计中各房间提供良好的设计条件，可能最大限度的实现房间“全明”设计，即明卧、明厕、明厨、明厅。 景观 ：延续建筑的简约风格，以景观环境为重点，创建高档住宅小区。借鉴德国景观设计理念，从宏观的角度把握规划，与时下流行的环保生态概念相融合。 另外建议设置屋顶花园、入口景观、狭长绿化带、垂直绿化 另外，在建筑设计时应巧妙地布局，在避免泉山酒店对本项目的采光及光照受到严重影响的基础上，达到同心城的光照要求，特别要注意的是高架对南部楼 3 层以上建筑的光照和噪声影响，建议在房屋测绘验收后，统一将*高架的外阳台统一做双层玻璃。 本项目可以运用绿色建筑的概念，通过科学的整体设计，集成绿化配置、自然通风、自然采光、低能耗围护结构、太阳能利用、绿色建材和智能控制等高新技术。比如南面采用活动式外百页窗，减少阳光直接射入；顶层屋面可做太阳能装置，既可提供能量，又能避热；使用再生砖、取自可持续发展资源的木材和再生木拼花地板；室内，使用了低水量冲洗的便器；使用了对环境无害的涂料和清漆等。 四、建材设施配置 公共部位外墙 涂料、玻璃； 大堂 石材、地砖；电梯。 房间内部卫生 防滑地砖、节水型坐便器、台盆、冲淋房； 厨房 地砖、煤气入户、操作台、水斗、（太阳能）热水器。 通讯设施电话接口、有线电视、宽带接口。 五、定价策略 案例所在区域的价格主要分布在 9300-11060 ，均价约为 10000 经调研，小户型单身公寓与周边住宅（新房）均价的比较： 单身公寓 青年汇 新凤城 银座公寓 新朝时代 上城 UPTOWN 蚂蚁工房 陆家嘴大人物 现价 30000 9500 12000 13000 7400 7200 周边参考 15000 8600 13000 13500 6700 7800 比值 2.00 1.10 0.92 0.96 1.10 0.92 均值 最高 1 02 最低 参考价 10000 住宅均价 10200 社区型商铺与周边住宅（新房）均价的比较： 单身公寓 景明花园 中兴财富休闲广场 联洋年华 欧风新天地 天香公寓 现价 35000 24000 33000 18000 18000 住宅 8500 11000 9000 7200 12000 比值 4.11 2.18 3.67 2.50 1 5 均值 最高 2 78 最低 参考价 10000 商铺均价 27800 上海XXXX项目产权酒店小户型策划案例一、殷高西路产权酒店类型选择参照殷高西路项目产权酒店有三种产权酒店类型可纳入选择视野。第一种为商务公寓意义的产权酒店，在上海有如 “巴黎时韵”产权商务酒店。第二种为酒店公寓意义的 产权酒店，在 上海有如“ 莫奈印象”的产权酒店公寓。第三种为符合国际惯例的标准产权酒店。 1 、商务公寓意义的产权酒店 上海新锦山置业发展有限公司开发建造的“巴黎时韵”产权位于襄阳南路 500 号（建国西路口），小面积单元共套， 2002 年 2 月 1 日上市后个月内就销售了套，均价 14000 元 / 平方米。这种商务公寓意义的“产权商务酒店”，大多数购买者是刚起步的创业者，其中尤以律师、广告策划人、个体牙医、设计工程师、音乐人、画家工作室、小型贸易公司等居多，并且每个单元面积都不大。以“巴黎时韵”为例，每套小的建筑面积只有平方米，最大的建筑面积也不过平方米，都配有卫生设备，只有少数单元设有厨房间，它基本上不住人，而是作为创业者的小型办公室或工作室。此外，这种产权商务酒店大都地处交通便利地段，周边市政基础设施齐全，与周围联系十分方便。 作为产权式商务酒店，开发商在建设中充分考虑到了它的使用功能需求，酒店配以强有力的物业管理公司。同时，举凡酒店所应具有的设施也大都配置到位，这些硬件设施足以使在此办公的小公司免除后顾之忧。酒店配有设备齐全的小型会议室，还有设备完善的商务中心，它不仅设有银行、快递、打印、传真、复印等，而且还可以代办工商注册、财务年审等，商务餐厅更为小公司用餐提供了方便。商务酒店除提供大众化服务之外，对有特殊服务要求的公司还提供个性化的物业管理，使不同层次的需求都能得到满足。 有关专家认为，产权商务酒店作为目前上海的稀有产品，将来还有一定的市场，大约可占房地产市场份额的。只要开发商不是一哄而上，产品定位准确，物业 管理到位。 2 、 酒店公寓意义的产权酒店 上海有如“ 莫奈印象” 酒店公寓意义 的 产权酒店。 上海绿地集团开发的 “莫奈印象”位于长宁区延安西路 1201 号（番禺路口）， 27 层共计 464 套住宅。房型设计上以一房、二房为主， 5 梯 19 户，。主力房型为 59.15 平方米的小户型，占总量的 39.65% ， 2003 年 12 月 20 日公开，开盘一月销售约 200 套。 国际著名酒店管理公司豪生集团已接管 “莫奈印象”，并使用独有的服务品质、管理体制和检查制度，专门设立了门酒店管理循环课程对酒店员工进行岗位专业培训。 “莫奈印象”在竞争上最大的优势就是豪生专业的酒店服务。豪生将通过专业化的酒店管理制度和流程，在提供周到、完善服务的同时，节约酒店的运营成本，为业主带来可*的长期收益。 豪生先进的全球订房系统，将切实保证酒店的出租率。目前，“莫奈印象”拥有全球最大的航空业配房分销系统之一的伽利略（）系统。该系统首次运用于国内产权式酒店，它占全球订房系统所产生订房量的强，可以连接全球家旅游代理商、家航空公司、家酒店、家车辆租赁公司，为数百万商务和个人旅游者提供周到的服务。 “莫奈印象”酒店公寓正式开业前三年，绿地集团将为投资者提供不低于 8% 的固定年回报。 3 、 符合国际惯例的标准产权酒店 标准产权酒店概念： 产权酒店由 时权酒店 （ TIME SHARE ）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。 1976 年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 以下介绍四川成都紫薇 银座产权酒店案例。 地理位置：春熙路正科甲巷 108 号 酒店类别：四星级酒店 项目简要介绍： 紫薇 银座是紫薇酒店的二期工程，按四星级酒店标准修建，楼高 17 层，占地 6.32 亩，建筑面积 33000 平方米，计划投资 1.7 亿元人民币。地下 15 层为产权式商场，由太平洋百货统一经营； 8-17 层为产权式酒店，共有 239 间 / 套客房，只发售其中的 100 套共 12 种套型，面积从 35 平方米到 71 平方米不等。 投资方案： A 、 有限自用投资型酒店 。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。 20 年 11% 稳定的投资回报率。 B 、 投资 + 经营型酒店 。投资者在签定一个或数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。 销售价格：均价 8000 元 / 平方米左右。 付款方式： 7 成 20 年按揭。 销售情况：推出的 100 套酒店立即全部售完。 二、 殷高西路项目产权酒店类型选择决策 本报告以为殷高西路项目产权酒店宜选择上述产权酒店第一种类型产权商务酒店。虽然上述产权酒店第二、第三种类型更接近或更符合产权酒店本义，但由于后者销售以后还面临长时间的客户 投资回报等问题，需更加慎重考虑，以使殷高西路项目长线运作的商场的运营上。 1 、殷高西路项目选择产权商务酒店开发 殷高西路项目拟建约 30000 平方米的办公楼，政府基本上以成本价收购。从殷高西路项目产权商务酒店与办公楼的错位角度来说，最好选择标准产权酒店，如 四川成都紫薇 银座产权酒店类型，而且酒店客房应该用于旅客居住。但考虑到 标准产权酒店发展商面临长期经营长期回报客户的压力和风险，还是以一次性销售的产权商务酒店为妥。 殷高西路项目产权商务酒店与办公楼有共同点：都是企业办公场所。从错位上来说，产权商务酒店是面向小型的成长型企业，更强调酒店的服务功能和品位档次。 产权商务酒店还应该区分于传统的商住楼，商与住之间相互干扰；可以如现代商务公寓：“只商不住”或“以商为主”。 2 、 殷高西路项目产权商务酒店必须首先销售 必须首先销售的原因是： 回笼资金。 在办公楼之前销售。 聚集人气有利于商场的招商和运营 产权商务酒店首先销售的前提是摩尔造势（见本报告第三篇：整体运作），这样有利于销售价格的提升。 殷高西路项目产权商务酒店为小户型，客户定位是小型的成长型企业，吸引周边的五角场大学区（复旦大学、财经大学等）和宝山区上海大学人员知识型创业企业，也欢迎投资客。 原本项目可行性报告“酒店式公寓”拟均价为 7119 元，现综合各方面的因素特别是本项目的摩尔定位，殷高西路项目产权商务酒店拟均价为 7500 8000 元，以均价为 7800 元酒店可销面积 30000 平方米计算，可回笼资金 2 、 34 忆元。 三、 殷高西路项目产权商务酒店小户型创意 殷高西路项目产权商务酒店小户型主力面积在 80-150 平方米之间，在设计和销售上必须有创意，提供成长型企业办公空间解决方案，以下为 IT 公司、广告公司、咨询公司办公空间解决方案示例。 图 1 IT 公司办公空间解决方案 图 2 广告公司办公空间解决方案图 1 IT 公司办公空间解决方案此主题相关图片如下：图 2 广告公司办公空间解决方案此主题相关图片如下：图 3 咨询公司办公空间解决方案 此主题相关图片如下：苹果园广告文案广告文案 1 ：寻找目标客户：身份鉴定苹果园，时尚，缤纷的都市阳光生活地带苹果园，住着这样一群人他们和深圳一样年轻他们有和苹果一样清新的面孔他们唱过小虎队青苹果乐园他们喜欢苹果牌牛仔裤他们和苹果电脑同时跨越过新世纪他们热爱深圳这个城市他们也热爱生活，更热爱自己他们正走在路上，就在你我之间他们过着一种“ ON ”的生活 ON ，都市生活，现在开始 大不列颠词典里， ON ，指“在之上” 苹果园词典里， ON ，是一种生活状态是指：在路上，在路上的人，事业处于上升阶段的人生活时尚的人你在 ON 吗？深圳，在 ON 的城市。高速发展着年轻城市，正步履匆匆地行走在通往国际化大都市进程中深圳人，在 ON 的人一群理想主义者深圳生活，在 ON 的生活繁华的，都市的，时尚的每一天，看到太阳新鲜升起梦想也是崭新的。苹果园，在 ON 的房子。朝我们走来的，是龙华第一高档小户型社区打造龙华优质生活时尚，引领深圳栖居新潮流苹果园，为还在路上喜欢苹果末产时尚生活的年轻人打造的房子健康清新的苹果生活，为正在 ON 的人准备 广告文案 2 ：生活价值观认同 ON ，繁华生活进行时城市越繁华家的概念愈重要在陌生的路口容易迷路熟悉的家才会在心中停留完整的生活，需要一个完全自我的空间，从这里开始，搭上幸福生活的地铁 苹果的 1N 观点：因为自信，所以买房 在别人的房子里容易忘记自我在别人的房子里容易失去精神自由其实我并不想把青春寄居在别人的房子里其实你需要一间房来炒掉窥私僻的房东和那个不讲卫生的邻居你知道你很年轻你知道你只需要一间盛得下秘密的房子自信是你开始迷恋苹果园的理由苹果的 2N 观点：如果月供低于房租，还去租房不是很浪费？ 有一间房子，要装得下生活的自在阳光斜射的光线要正好打在阳光咖啡杯的杯沿上， 65 度的咖啡热气是嘴唇最喜欢的温度苹果园，不经意的 *近你年轻的梦想生活以心动的价格，帮你轻易拥有如此生活 苹果的 3N 观点：家不要大 但一定要有品位 仅仅是买一间房吗？苹果园卖给你们：是一种生活方式，一种时尚体验苹果园还卖给你，阳光和新生活以及好心情。在 ON 状态的苹果人，永远保持对生活的品位和追逐 苹果的 4N 观点：再小的家 也要是阳光灿烂的 给你一个阴郁的角落四季寻找阳光的味道心情只能蛰伏如漫长的冬天如果这样的房子，感觉不到温暖光线不只损失青春还有美丽心情在苹果园，沐浴在阳光里的清新苹果气息让生活的每一天阳光灿烂 广告文案 3 ：产品利益点价值阐释升值潜力优势 感性描述 我年轻，我渴望上路我在梦中停止了哭泣我在阳光下奋力奔跑我相信成功最大的特质是站在一定的高处，看到过方我在苹果园，看到了未来 理性描述 龙华：深圳第一卫星城深圳拓城的第一站 2003 年最激发人想象力的一块地卫星城，一个国家城市文明进步的佐证龙华，深圳卫星城建设的重中之重深圳最具潜力的蓝筹版块短短两三年，龙华版块悄然诞生三十多个著名楼盘风和日丽，美丽 365 ，锦绣江南，风泽湖山庄同时，一批地产名企也正在势待发挺进龙华一个可与广州华南板块相媲美的“大盘重镇”正呼之欲出龙华，吹响 21 世纪中国卫星城居住文明的号角龙华： 21 世纪深圳白领基地、全民置业首席大社区一股激流开始涌动住到龙华去！ 区位交通优势感性描述 一路奔跑而来而路上不断寻找理想，在路上唱歌在路上寻找梦中的苹果园和时间赛跑，和理想不屈不挠苹果园，在便捷和宁静之中找到一个支点。一点点的满足你时间的充裕。一点