商品房交付法律风险20150413ppt课件

商品房交付法律风险交流2015年4月,一、交付危机产生的原因二、进击的刁民三、奸商？四、合法的交付？五、合同约定的交付条件六、交付需公示文件七、交付意味着什么？,八、何时可拒收、退房？九、交房过程中的程序纠纷十、交房过程中的实体纠纷十一、法院判例十二、交付过程中的证据十三、快递单怎么填？十四、验房单怎么填？,目录,危机,一、交付危机产生的原因,购房人素质提升。外部势力的介入。利益驱动。开发商因素。,龙湖：专业维权网站,远洋大河宸章,二、进击的“刁民”,万科=万坑？,绿城田园牧歌,二、进击的“刁民”,中海寰宇天下,保利江语海,二、进击的“刁民”,三、“奸商”？,222户1.72亿时间：2013年底地点：温州楼盘：时代滨江投诉原因：营销过程中，对该小区与安置房间隔方式、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问题上存在虚假宣传处理单位：温州市消保委结果：经过4个月的拉锯战，开发商赔偿1.72亿元,投诉重灾区,三、“奸商”？,关于合法交付的几种观点：观点1：一表即建设工程备案表。观点2：按照购房合同约定处理。但不得违反法律强行性规定，不得违反生活常识、常理。观点3：备案表+具备商品房使用的基本条件+其他合同约定。,四、合法的交付？,五、合同是如何约定交付？,建设工程竣工验收备案表；建设工程规划核实确认书；建设工程环保“三同时”检查意见书；建设工程消防验收意见书；住宅质保书、说明书；分户验收证明；物业专项维修资金收费标准；房屋面积实测绘成果物业管理费、能耗费收费标准；气、水、电收费依据、收费标准,六、交付需公示文件,权属时间,交付时间,七、交付的意味着什么？,毁损、灭失,房屋收益,毁损、灭失,房屋收益,保修期,拒收,主体结构质量不合格房屋质量问题严重影响正常居住使用面积误差超过约定标准特定类型的规划设计变更,退房,逾期办证超过约定时限逾期交付超过约定时限,八、何时可拒收、退房？,交了也白交,如何通知收房？地址？退件？存档？本人没到现场，能否收房？多人的？尾款未付、违约金未付，能否先验房？先验房还是先签房屋交接书？物业管理费未交，能否领钥匙？如何认定收房？,九、交房过程中的程序纠纷,房屋现状与约定不符违反强制性规定：基础设施、配套未兑现；层高、面积不符与附图不符：设计变更、施工错误；图贴错、画错与装修标准不符：品牌不符,房屋现状与宣传物不符与样板间不符与沙盘不符：外立面颜色、造型；景观；楼间距与置业顾问口头承诺不符非标户型与标准户型差异与其他宣传资料不符,十、交房过程中的实体纠纷,现状与实际使用的冲突管道、空调机、地漏等设施位置；门窗开启幅度、开启方向、开启困难；室内放置公共设施：总放气阀、燃气总阀门等室内管井过大等车库出入口位置、数量,工程质量问题墙地面空鼓、裂缝，不平房屋防水、保温层问题；房屋门窗质量投诉；精装房空气质量不合格、配件质量问题。维修费用承担问题,十、交房过程中的实体纠纷,购房人:陈某等10余户开发商：浙江广宇丁桥房地产开发有限公司（上东名筑）约定交付时间：2012-12-31；竣备时间：2012-12-222012年12月26日，陈某等验房时发现：阳台玻璃龟裂、地面空鼓、墙面渗水等质量问题，当场表示开发商整改，整改前将拒绝收房。2013年4月18日，开发商电话通知已维修完毕通知收房。陈某再次验房过程中，再次发现其他问题，并提出开发商要承担逾期交付的违约责任，双方协商未果。陈某一纸诉状至江干区人民法院，要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。,焦点：1、是否构成逾期交楼？2、质量问题如何处理？,十一、法院判例,购房人：张某开发商：杭州世茂新里程置业有限公司（世茂西西湖）约定交付时间：2012年12月31日，补充协议约定宽限至2013年6月30日；竣备时间：2013年6月18日。2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺的景观桥没有了，喷泉景观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合同并要求开发商承担违约责任。,焦点：1、张某退房能否得到支持？2、如不退房，开发商是否要承担逾期交付的违约责任？,十一、法院判例,购房人：郑某开发商：杭州绿逸置业有限公司（凤凰家园）郑某按约收房屋时，拿出置业顾问张某手写的“赠与该业主2万元物业管理费”说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间墙面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉痕迹。郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在房屋验收反馈表中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完毕后，电话通知郑某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状将开发商诉至法院，要求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元物业费的承诺。,焦点：1、是否构成逾期交楼？退房？2、2万元的物业管理费的赠与如何处理？,十一、法院判例,购房人：王某开发商：浙江金盈置业有限公司（绿城之江一号）王某购买的为2幢2单元顶层户型，合同约定：“阳台见附件一个，其建筑样式为非封闭式”，合同附图显示该部位为“露台”，销售员也承诺该阳台为非封闭式的。王某按约收房时发现，原本看中的非封闭式的阳台竟然变成全封闭式的，王某当即表示拒绝收房，并要求退房。焦点：1、退房条件能否满足？2、如何解决？,十一、法院判例,购房人：之江一号东一期600余户业主开发商：浙江金盈置业有限公司（绿城之江一号）合同约定交付时间：2014年5月30日；竣备时间：2014年5月22日2013年，绿城之江一号东二、三期因市场及公司发展需要进行规划调整，调整的主要事项为住宅套数。但已交付的东一期业主认为调规需征得全体业主同意，认为公司的行为已经侵害到老业主的权益，降低了小区的居住品质和使用价值，聚集40余户业主要求开发商赔偿或退房。焦点：1、是否所有规划调整均需全体业主同意？2、东一期业主退房的要求是否能得到支持？,十一、法院判例,调整前,调整后,所有规划调整都需全体业主同意？全体业主到底是哪些业主？建设部令第88号商品房销售管理办法第二十四条：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”,另据2008版的买卖合同示范文本第十一条约定：,十一、法院判例,购房人：刘某等百余户业主开发商：杭州保利建霖房地产发展有限公司（保利香槟国际）合同约定交付时间：2013年12月30日；竣备时间：2013年12月25日2013年12月23日，开发商寄发了交付通知书。2013年12月30日，刘某等在验房时发现：小区现状与当初宣传严重不符，并存在重大安全隐患和诸多缺陆问题，不具备收房入住条件。并向开发商寄发了拒绝收房的函。2014年2月25日，刘某等随同公证处人员至杭州燃气办事大厅，大厅工作人员明确回复该楼盘燃气尚未开通。2014年3月6日，市燃气集团回复，该楼盘暂未通气，正式通气预计下周即可。最终通气时间为2014年3月7日，3月10日可至各营业厅办理。,十一、法院判例,焦点：开发商在取得竣备表之前，是否可以寄发交付通知书？因房屋质量问题要求开发商承担逾期交付的违约责任，能否得到支持？因燃气未通，开发商是否应承担逾期交付的违约责任？退房？开发商如举证燃气未通是由于周边市政道路施工原因导致的，开发商可否免责？,十一、法院判例,交付通知书房屋交接书、物品交接单验房单现场照片、视频、录音短信记录（短信接收号码？）往来函件、快递单据合同文本,十二、交付过程中的证据,西溪融庄1-2-1001交付通