安邦房地产研究简报.doc

安邦房地产研究简报行业政策及趋势物业税开征至少还需要等三、四年去年底，自从十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”之后，物业税问题一直受到普遍关注，市场上对于商品房价格将大幅下降的预期也开始增多，有关人士甚至大胆预测，物业税开征后，房地产价格降幅有望达到40%以上。不过，参与房地产税费改革的中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员刘维新日前表示，物业税的开征的准备期至少需要三四年。刘维新认为，目前开征物业税的条件还不成熟，仍受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等多方因素的限制，至少需要三四年的时间。比如，仅在我国目前的住宅建设形式方面，就存在着商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等多种形式，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量的巨大差异，并助长了不正之风泛滥。欲开征物业税，首先应将这多种住宅建设用地进行归并，统一起点。而此类归并还包括土地国有与集体所有制的归并、土地出让和划拨的归并等多方面。刘维新指出，物业税调节主体的明确是开征物业税成败的关键所在，如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上，恐怕大多数中低收入阶层都难以承受。反过来，如果调节主体定位在房屋炒作者和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，则可尽快启动。至于房价水平，最终仍由各区域市场的供求关系决定，开征物业税后虽然房价水平会有所下降，但不会如人们想象的那么乐观。（IHJ）囤积土地2年内不开发将被收回据国土资源部调查，截至去年，国家土地储备170万亩，囤积在开发商手中的没有开发的就有70万亩。为此，建设部已将打击囤积土地的矛头直指开发商。建设部副部长仇保兴日前表示，从土地法的角度来说，囤积土地两年内没开发就应该予以没收。中国准备出台规定，为土地规划许可证设立期限，2年必须完成规划指标，否则规划许可证就取消，以此缓解土地供应紧张的矛盾。此外，建设部官员还表示，加强城乡规划和土地宏观调控来保证房地产业的健康发展有三项基础性工作：首先，房地产规划调控和金融调控应该联动；其次，应该建立房地产的观察和监督体系以及预警系统。目前，我国已向四川省派驻城乡规划监督员，北京、上海等地已建立房地产预警预报制度；再次，要建立法律保障体系。（IHJ）建设部官员提出的房价控制目标是每年上涨3%房价虽然是个市场问题，但由于其特殊性，容易受到多方关注。建设部一位副部长最近对国内房价普遍上涨过快，提出了含蓄的批评。这位官员表示，今年一季度我国35个大中城市房价平均上涨7.7%，而且我国在高速发展过程中房价很难下降。而建设部的理想目标是把房价控制在每年上涨3%左右，使老百姓买房与银行利率相比不会亏本，这样的房地产市场才是比较健康的。（IHJ）处理历史遗留问题，就是处理政府的信誉问题 今年8月31日是国内对经营性土地历史遗留问题的最后期限。据业内人士称，在清理过程中，各地的土地储备中心可能会收购不少土地。据北京市国土房管局透露的数据，北京市土地储备中心约可收购土地面积近6200公顷。不过，一个突出问题是，6200公顷的拟收购土地，若收购价按每公顷2000万元计算，则共需资金1240亿元。资金从哪里来？这将成为北京市政府面临的一大挑战。一位熟知北京土地政策的开发商表示，所谓的“历史遗留问题”，也就是北京市政府一些部门先前对土地建设单位的承诺；所谓的“解决历史遗留问题”，就是北京市政府如何处理这些有效或无效的早期承诺。2002年，国土资源部出台了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令2002第11号，简称“11号令”），规定从当年7月1日起，全国经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让。但在11号令下来之前，北京市政府已经把绝大部分经营性用地承诺给各家开发商开发，但这些土地大部分都没办理出让手续。如果严格执行11号令，意味着市政府必须将已承诺给某个开发商的土地拿到公开市场上去出让，由于开发商已经在土地上投入了许多资源，或已经在其他关联项目上为市政府作了很多贡献，因此市政府很难做到将土地收回再公开出让。 严查商业地产，地方的态度很关键今年3-5月份，国土资源部等四部委曾对国内购物中心建设进行调查，收集数据，尤其是各地的MALL建设情况。不过，据知情人士表示，“第一次彻查实际上没有查下去，银监会当时按照商业联合会提供的购物中心名单，到几个城市摸了一下，发觉不行，就放弃了。”据介绍，查不下去的主要原因在于对“购物中心”的概念界定不统一，有的只有2000或3000平方米也叫购物中心，有的明明是购物中心却申报项目叫某某大厦。不过，对于这个问题，国务院领导十分重视，据称温总理对此有过三次批示。据称，从7月份开始，由发改委、商务部、建设部、国土资源部和银监会五大部委组成的联合调查组，将再次对全国所有在建和未建的大型商业设施进行检查，而且“范围更广，力度更大。”商务部官员曾放风，从7月份开始的检查主要以地方自查为主，把本地的商业设施建设的情况搞清楚，将有关项目分为三类：对于不符合商业网点规划、没有市场前景的在建大型商业设施项目，应予改建或停建；未开工的拟建项目，组织有关部门重新进行论证；符合商业网点规划的项目，协调有关方面予以支持。据中国商业地产联盟一位负责人称，所有超过3000平米的在建未建项目都将列入此次检查范围，而此前3月份的有关调查范围是5000平米以上的项目；考虑到最近国务院派出调查组比较多，五大部委名义上组成联合调查组，但一开始不直接往下派，而是以地方自查为主，联合调查组此后将根据自查结果进行抽查。（LHJ）一季度我国建设用地供应总量74.9万亩据介绍，对房地产开发用地适度从紧的供地政策主要包括，积极调整土地供应结构，加大普通商品房的土地供应，限制高档公寓等高档商品房用地的土地供应，停止别墅类土地供应。这些措施的执行效果明显。今年一季度，全国建设用地供应总量74.9万亩，其中存量建设用地37.9万亩，占供应总量的50.5%，初步遏制了过去建设用地供应主要以新增建设用地为主的势头。全国房地产开发用地22.5万亩，其中普通商品房用地11.6万亩，占房地产开发用地总量的52%。从各地房地产开发用地供应总量来看，东部地区11个省市、中部地区8个省份和西部地区12个省区市的供应总量分别占全国房地产开发用地供应量的56%、25.1%和18.9%，与东、中、西部的房地产市场发育程度基本适应。城市地价水平及变化趋势总体上与房地产市场发展相适应，与社会经济发展指标总体相协调。统计显示，2003年以来，中国大多数城市的总体地价水平均保持了稳中有升的趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。（RJYL）2003年房地产上市公司市值总和同比下降22.3% 房地产上市公司整体综合实力增强，而股市表现与综合实力增长及房地产行业发展背离。一方面，房地产上市公司随着房地产行业的增长而整体综合实力增强。2003年，全国房地产行业出现了高速的增长，房地产投资首次超过1万亿元，施工面积和竣工面积分别同比增长26%和21.5%，商品房销售额和销售面积同比增长34.1%和29.1%，在此背景下，房地产上市公司总资产、主营业务收入、利润总额分别较2002年上涨13.3%、9.4%、14.8%；另一方面，沪、深两市2003年总市值为42458亿元，同比增长10.77%，而2003年房地产上市公司市值总和为1764.9亿元，较2002年相比下降22.3%。相对于综合实力增强及房地产行业增长，房地产上市公司股市表现差强人意。运营质量稳定性差，现金流波动幅度大。对76家房地产上市公司近三年平均每股现金净流量研究表明，在76家房地产上市公司中，88.2%的公司在近三年中出现了每股净现金流为负的现象，最高的公司出现了每股现金流3.03元的高值，最低的公司出现了每股现金流-1.89元的低值，这表明由于开发周期长，投资大，资金回款速度慢等特点，房地产企业现金流不稳定成为普遍现象。（IJYL） 刘永好的地产业务开始“呼吸困难”刘氏兄弟在“分家”后，刘永好的新希望集团开始曾将资本重点转向乳业。不过，由于新希望进入乳业已错过了高额回报期，2003年公司年报显示，它的乳业成本比上年增加293.91%，毛利却下降20.94%。新希望集团将房地产作为第二主业。它在1996年进入房地产领域，两年后，投资12亿元与成都统建办联手开发锦官新城，这是成都市最大的房地产项目。紧接着又进入大连，建设中的大连新希望花园档次高、位置好，增值潜力巨大。总投资6亿元，位于上海浦东世纪公园南大门附近的“世纪全景台”建设也在积极推进。目前，新希望集团在房地产领域总共投资35亿元。不过，今年在中央宏观调控背景下，在土地出让政策以及银行收紧银根的连环重压之下，一直给新希望集团输送巨额利润的地产业，开始呼吸困难，至今在建工程仅60万平方米，并且还不知道它的房地产部门有多少土地储备，是否已缴足这些土地转让价款的巨额资金。（BHJ）外资基金进入中国房地产业的几种形态目前，外资基金开始进入中国的房地产业，不过，因为中国的法律环境尚待完善，企业的透明度不够高，法人治理结构也不够完善，外资基金有些犹豫。一般来说，境外基金分为三类：一是开发型，因为法律问题进入的并不多，国内目前境外基金用于开发房产的不超过10家，但投资额度并不少，有一家投资额度已经超过40亿元；二是持有物业型，持有房产或拥有房地产公司的一部分股权，通过出租来解决资金回报问题，在美国叫做不动产商业信托，目前进入比较多，大概有二三十家；三是重组类，就是替地产公司把不良资产处理掉，如烂尾楼等的打包处理。目前，前两类基金准备进入国内市场的情况比较多，这与人民币升值预期有一定关系，就算现在购买房产并没有挣到钱，仅仅凭人民币升值也能迅速增值。据华远总经理任志强估计，按公司现有总数量来看，估计可能不会超过3%的国内房地产企业能够和国外基金公司接洽、上市以及动用信托手段和境外基金结合。（BHJ）摩根士丹利认为拆迁政策使国内重建项目拖慢1年半 盲目扩大拆迁规模，甚至滥用行政权力、违法违规强制拆迁一直是国内城镇房屋拆迁的主要问题，为此，国务院向全国发出关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知。对此，著名国际投行，摩根士丹利近日发表报告提醒，拆迁政策对地产商的中长期盈利会有负面影响，按照以往的经验，此政策将令国内大部分城市中牵涉拆迁的市区重建项目的发展进度拖慢1年半，包括一些知名的大地产商在内。大摩认为，该项措施对于持有较多已支付地价及发展图已获批准的地产商来说比较有利，那些土地储备集中在郊区，以及发展大众化住宅为主的地产商受到的影响也较小。此外，大摩还估计，中国现在每年有20%至30%是物业落成量是来自市区重建，因此，该项措施的出台将使全国每年的物业落成量减少6000万至1亿平方米，相当于每年2000亿至4000亿元人民币的投资额，而这相当于中国每年固定资产投资的3%至7%。（RZHJ）区域市场动态北京市场今年土地供应不是问题，而资金是个大问题今年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发200471号，以下简称“71号令”），要求各省市在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。北京市国土资源与房屋管理局此后对北京市经营性项目历史遗留问题进行了清查，结果显示：北京尚有历史遗留项目用地1091宗，如果严格执行“71号令”，那么涉及尚需办理出让的土地面积多达16362公顷，规划建筑面积2.0189亿平方米。2003年一整年，北京市共出让经营性国有土地使用权3261公顷，不到16362公顷的五分之一。换句话说，如果严格执行“71号令”，北京市必须在8月31日之前将多于去年全年出让经营性项目用地总量5倍的土地量出让到市场中去。很明显，如果这些土地今年内完成协议出让，将对北京的房地产市场产生很大冲击。因此，就今年形势而言，北京市的土地供应不是问题，还可能出现过剩，但完成土地开发的资金则会成为大问题，将成为北京房地产市场的主要矛盾。（LHJ）北京市对被否定项目的用地将如何处理？在宏观调控的背景之下，政府对协议出让土地将实行严格管理。根据有关规定：签订土地出让合同后，开发商必须在60日内交清全部地价款；新征用地必须在专户足额储存征地费用；对闲置或未按期履行合同建设的、未按期交纳土地出让金的，按有关合同约定解除出让合同，收回国有土地使用权重新入市交易；对于签订了出让合同，未按期付清地价款的建设单位，国土房管部门将不再为其提供其他用地等等。以北京为例，据有关媒体披露，政府可能否定历史遗留项目中的相当一部分。在项目被否定之后，政府将如何处理这些项目用地？据称，政府拟主要通过两种途径解决：一是政府收购或收回储备，二是让这些项目直接入市交易。据了解，对于直接入市交易的土地，政府可能会将其优先纳入土地供应计划，并拟实行四种制度对原开发建设单位进行鼓励：一是通过招标方式出让，原开发建设单位可以在同等条件下享有优先权；二是对原开发建设单位申报的补偿价格进行备案；三是原开发建设单位可参与土地公开交易增值收益分配；四是实行换地权益书制度，即原开发建设单位对被收购土地的已投入额，可以抵作将来购买土地时的费用。此外，政府拟引导部分项目转为土地一级开发，原建设单位可以确定为土地一级开发实施主体，受市（区）土地整理储备中心委托实施一级开发工作，完成后交由后者入市交易，并由后者对前者给予合理补偿。（LHJ）四川省干预房价虚涨要当心 来自四川的统计数据显示，今年1-5月，四川全省商品房平均销售价格为每平方米1514元，与去年同期相比上涨5.5%；但同时，四川全省商品房新增面积却比去年同期减少15.8%，出现了商品房销售面积大于商品房竣工面积的情况，商品房销售价格上涨速度明显加快。今年1-5月，四川省商品房空置面积为565.83万平方米，比去年底减少119.19万平方米，但却比去年同期增长了15.3%，其空置地明显主要集中在成都、泸州、绵阳、南充、自贡和内江等城市，各地空置商品房均在30万平方米以上。四川省建设厅认为，省内房价出现了虚涨，这与投机性购房有很大关系，影响了商品房市场正常的供求关系。为此，四川省建设厅明确表示，今年将建成550万平方米经济适用房以稀释房地产市场，政府部门还拟将出台一系列抑制房价虚涨的新规定，在部分城市试点实行对“炒房”性质的预购商品房转让，以及住用未满一年或拥有两套以上住房的转让全额征收交易税费。不过，安邦分析师认为，四川省如果以商品房价格上涨以及前5个月空置率上升为主要依据，要对房地产市场进行干预，一定要当心。去年受到SARS疫情冲击，房地产市场的相关基数是偏低的。如果今年干预不当，房地产市场可能会受到伤害。（IHJ） 1-5月江苏商品房均价2606元/平方米，同比增长18.8%根据近日通报的江苏省1-5月房地产发展情况，1-5月，江苏商品房均价2606元/平方米，同比增长18.8%；开发商资金储备充裕，1-5月资金到位679亿，同比增长38%；消费者购房能力不减，1-5月全省商品房预售款207亿，同比增长69%；开发投资仍然保持增势；1-5月投资额32亿，增长6.2%；商品房销售强劲，1-5月销售面积784万平方米，同比增长46%，其中个人购房748万平方米，同比增长45%，5月底，全省商品房空置面积368万平方米，同比下降22%。但全省经济适用房、中低价商品房供应明显不足。1-5月，全省经济适用房上市332万平方米，仅占整体市场分额的5%，而去年同期这一比重为8%。拆迁规模今年初预计为2600万平方米，实际肯定会缩减。房地产开发企业集中度明显提高，全省2600多家开发企业中今年1-5月有129家没有在建项目。今年一季度全省房地产投资增幅72%，而5月底投资增幅降到了33.6%。（RJYL）1-5月份江西省房地产开发投资64.03亿元 在国家宏观调控政策的指导下，江西房地产开发投资增速继续趋缓，1-5月份全省房地产开发累计完成投资64.03亿元，比上年同期增长47.3%，5月份增幅比上月回落3.8个百分点。1-5月份江西在建房地产开发项目总投资规模为567.89亿元，同比增长55.2%，5月增幅分别比2、3、4月回落76、15.1和9.4个百分点；商品房屋施工面积1872.97万平方米，同比增长59.6%，增幅比上月回落7个百分点；新开工面积595.69万平方米，增长18.1%，增幅比上月回落4个百分点。（RJYL） 行业情报2004-2007年上海预计推出400万平米甲级写字楼 据一家专业资讯公司资料，上海市在2004-2007年间预计能推出近400万平方米的甲级写字楼，届时上海的甲级写字楼总面积将达近800万平方米。与之相比，目前香港有547万平方米，新加坡有750万平方米，纽约达2600万平方米，而东京则高达2900万平方米，且几个城市写字楼的入住率也几乎都达到了90%以上。由此看来，上海市在向着国际化大都市发展的过程中迈进，写字楼的面积将是一个不断增长的过程，但是要赶上这些大都市还需要一个较长的过程。预计在2006-2007年能达到香港和新加坡现在的水平，而要缩短与东京和纽约的差距则绝非短期能做到的，这涉及到城市及其所在区域的整体经济水平的发展能力。就目前上海市甲级写字楼供不应求的情况来看，高品质高档次的写字楼市场将持续看好，中低档的办公楼却吸纳乏力，空置率呈现进一步加大的趋势。因而提升品质和服务水平是写字楼市场开发的关键。（RJYL） 1-5月北京市商品房预售价格同比下降5.28%北京市国土房管局掌握的预售登记信息显示，今年1-5月，北京市商品房预售价格同比下降5.28%，其中，8000元以上的高档住宅价格下降2.4%。4000元以下住宅价格呈现出上升趋势，其中以昌平、通州、大兴最为显著，究其原因，交通等配套设施的完善是主要原因。事实上，就在人们普遍认为出现了楼市淡季旺销的一季度，北京市的房价也并未上升，北京市统计局的数据是，今年头3个月，北京商品住宅平均售价下降了142元，为每平方米4360元。统计局发言人于秀琴分析数据时指出，尽管一季度的价格主要是被北京远郊住宅和经济适用房的销售增长所拉低，但近期看，北京楼价不会出现大幅度攀升。梯级消费正在形成。北京市国土房管局的官员以三句话概括了今年1至5月北京楼市的特点：第一是供应充足；第二是价格平稳市场活跃；第三，存量房市场大幅上涨，已购公房取得突破性进展。今年1-5月，存量房交易量达到2万余套，比去年同期增长55%，其中已购公房交易量超过万套，占整个交易量的55%，去年同一比例只有32%。有关官员由此判断，北京市住宅市场的梯级消费正在形成。（RJYL）1季度南京商务办公楼空置面积同比增长147%从南京市房地产市场研究中心了解到，今年一季度，当地商务办公楼空置11.043万平方米，相比去年同期的4.463万平方米，增幅达到147%。业内人士表示，这是南京商务办公楼市场出现供大于求的信号。据统计，今年一季度，南京共成交商务办公用房833套，其中100平方米以下的套型364套，占43.7%，而去年同期只有250套；100平方米至150平方米的191套，占23%；150平方米至300平方米之间的206套，占24.7%；而最能显示公司规模与实力的300平方米以上1000平方米以下大型商务办公用房仅成交55套；1000平方米以上的仅成交17套。统计数据显示，去年1-4月，南京商务办公楼的施工面积为98.39万平方米，其中新开工面积为9万平方米；而今年同期施工面积为111.31万平方米，较去年同期增长了13.13%。东南大学物业管理研究所和“买家时代”联合发布的一项调查却显示，一半以上的公司所需面积仅在100平方米左右，其中26.58%的公司甚至将目标锁定在40-80平方米的面积。（RJYL）行业重大事件“查告”失效后，五部委将对大型商业地产进行“摸查”中国商业地产联盟秘书长王永平日前透露，从7月初开始，国家发改委、银监会、国土资源部、商务部、建设部将联手在全国范围内摸底调查大型商业设施项目。据透露，国务院已于5月初批覆商务部上报的关于防止大型商业设施盲目投资和重复建设的意见，同意在7月初开始在全国范围内摸底调查（摸查）大型商业设施项目，在此期间，一切在建项目将停建、接受重新评估，不合格者将淘汰出局。此外，在“摸查”期间，银行也将停止项目贷款。对不符合商业网点规划和没有市场前景的在建项目要求停建，正在审批的不予审批，一些在建项目最终可能会被要求改变其用途。而已经建好的项目则不在此次“摸查”之列。王永平还透露，此次“摸查”的背景是前次国务院“查告”行动的失效。今年早些时候，多个部委曾联合对全国大型商业设施建设进行彻查并报告结果，但由于没有权威的商业地产开发和商业网点建设的统计资料，并且很多商业设施项目在向银行申请贷款时名目混淆（如有项目名为“公寓”，而实际上可能就在裙楼位置兴建一个5万平方米的购物中心），一些“住宅”项目同时包括了大型商业设施，使得“查告”最终“查而难告”，不得不宣布停止。（RHJ）置业投资建议上海商铺的投资风险开始增大上海的商铺曾经非常火，商铺价格近年也随着住宅市场房价而大幅攀升，部分地区价格增幅远大于住宅楼价。不过，由于投资过热，再加上信贷紧缩，整个商铺投资市场的风险开始显现。据了解，上海各家银行已经基本停止了对商用物业的贷款支持。虽然上海各大商业银行没有明文规定，但在实际操作中，不少欲贷款买铺的投资人发现，他们已很难再向银行贷到款项了。上海某股份制银行信贷部负责人表示，他们的确已经基本停止了对商用物业的贷款发放，“不仅本银行如此，沪上其他商业银行也都是如此操作”。某国有银行一名信贷员表示，目前商用物业的贷款基本上已停止，除了能够证明有足够的能力还贷外，还贷利息将被上浮到年利率5.8%以上，商铺贷款年限也从原先的20年骤降到10年，这还不包括对贷款人其他条件的审核。除了银根紧缩外，供应量增加过快也是商铺市场的一个风险。据了解，从2001年起，上海商铺开发面积大幅增长。现在上海的商铺总面积达到了2200万平方米，上海总人口包括流动在内的也不过1700万，上海几乎是人均1平方米以上的商铺，比例显然过大。在国际上，通常是10-20个人对应1平方米商铺。同时，商铺面积、售价双双飙涨，其租金和售价的背离现象已开始出现，投资回报率堪忧。从现在的情况判断，上海的商业地产出现滑坡，将首先从商铺开始。（IHJ）市场策略及分析行外资本可能加大进入房地产投资力度有市场传闻称，家电巨头美的集团预备收购顺德的一个大型房地产项目，加大对房地产行业的投资力度；而联想控股也在积极拿地，扩大房地产业务；前段时间有传闻称华为公司有意接手三九集团的房地产业务。上述国内主流家电及IT企业近年都面临着本行业投资饱和，庞大的资本急需寻求新的投资方向。房地产业是资金密集型行业，在国内目前融资渠道非常有限的情况下，这对于房地产业之行的资本来说，提供了一个进入的机会。由于手握资本，他们的议价能力较强。此外，由于这些企业在内地不少城市都拥有大型生产基地，与地方政府关系深厚，较易获得优惠政策支持，有可能将手中大量低成本的工业用地转为日渐稀缺的开发用地。据悉，除上述企业外，深圳赛格、惠州TCL和创维等等，手中都握有为数不少的待开发用地，部分项目已陆续启动。此外，中谷粮油、广东万家乐、重汽集团、广州日化龙头企业立白集团、中国东方航空都在今年开始涉足房地产。（IHJ）标志性企业动态 顺驰的“命门”就在资金链顺驰集团是国内地产商中的另类，2003年以来，顺驰在不到一年的时间里，已在长三角（上海、苏州、南京、无锡）、华北（石家庄、北京）、中西部（武汉）、东北（长春）等地通过各种形式获取了项目，以极强势的姿态拍得土地近10块，面积300万平方米，总款额近70亿。其拿地的强势让万科也不得不退避三舍。顺驰高价拿地，被业界普遍认为“严重背离了价值规律”。2003年，顺驰销售回款40亿，规模直逼国内最大的地产公司深圳万科。顺驰2004年的目标是做到100个亿的销售额。对于顺驰几乎“不计成本”的规模扩张，顺驰董事长孙宏斌表示，只有快速、大面积地拿地，才可能支撑顺驰销售业绩未来三年100%、甚至200%以上的增长。而有地产界人士则认为，顺驰的“战略性进入”，“就是不惜一切代价。”不过，任何地产商都不能脱离行业基本规律，在顺驰的大规模扩张背后，存在着一个“命门”资金链。市场已经在怀疑：孙宏斌哪来那么多钱马不停蹄地拿地？顺驰的资金链是否处在随时有可能断掉的危险？据媒体报道，当孙宏斌被问及此时，他会显得不耐烦，声称“资金只是问题的表象、资金并不是最重要的为什么人们总是从这个角度来关注顺驰呢？”而顺驰方面提供的解释是其“现金现金”的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。据该集团财务总监汪浩称，现在顺驰的项目每发生一个变化，就可能影响顺驰的全局，集团财务要有在很短时间内利用创新方案弥补资金缺口的能力。用孙宏斌的话说，“用现金流整合所有行动”，“只要企业现金流在顺畅地流动，负债率高并不意味着风险就大。”不过，如此高度地依赖现金流，也意味着现金流出现任何一些较大的风险，就可能牵一发而动全身，把单个项目的风险放大为系统性风险。安邦分析师注意到，现在国内针对顺驰开发的房地产的投诉和纠纷正在增多，这是一个急速扩张的企业所必然会暴露的问题。顺驰的资金链是否会断裂，值得高度关注。尤其是今年的宏观调控之年，对顺驰将是一个难关。（AHJ）万达集团涉足商业地产可能会有重大风险由于国内五部委将在7月份对国内商业地产进行严查，这将对涉足商业地产的发展商造成风险。据了解，6月16日国务院常务会议曾总结“我国宏观调控取得明显成效”，一些企业据此判断国家整顿的几组重拳已经打完。但新的调查，让一些企业又开始忧心忡忡。率先介入商业地产、号称要投资70个大型MALL的大连万达集团，可能会受到较大影响。万达集团负责商业地产的高级副总裁汤天伟表示：“怎么可能呢？建了一半怎么停？”此前，万达老总王健林曾公开承认，政策的调整的确对万达建造MALL的进程产生了影响，他表示：“对于未开工项目，万达会放一放。”并将原来“到2010年建成70个MALL、总建筑面积1000万平米”的目标下调为“50个、总面积达700-800万平米”。不过，7月份的新一轮调查会导致政策出现何种变化？目前还难以确定。此外，由于银行收紧信贷，开始对商铺销售造成打压，一些开发商为了加快资金回笼而加大力度出售商铺，有的甚至采取极端降价策略出售，这将使未来商铺的经营风险越来越大，这对商业地产开发来说是新的风险。万达集团涉及商业地产的风险，则不能低估。（LHJ）行业领导人及特点 任志强：国内房地产业解决融资最大的问题在政策资金和土地是房地产企业的生命线，在宏观调控之下，房地产企业如何解决融资问题？华远董事长任志强表示，在现有法律体制环境下，金融创新很难开展。在中国要解决融资，政策环节是最大问题。从房地产泡沫和金融风险的角度出发，直接投资越多风险越低，而房地产现在恰恰没有开放直接投资渠道，除了股市以外，其余几乎是空白。如果能够实现资产证券化、发展房地产基金，直接投资占到很大比例的时候，就根本不用担心银行资金的紧缩。任志强说，目前房地产信托已经开展，但去年总量不大，也就七八十亿；除此之外，现在境外基金公司已通过与国内大公司合作和国内基金用信托的方式来操作。（BHJ）冯仑：土地储备对公司的作用被夸大了万通董事长冯仑最近谈到新土地政策时表示，目前一些人夸大了土地储备对公司的作用。这是因为：其一，对于单一项目来看，土地储备具有决定作用，但对于连续经营10年以上的公司来说，不具有决定作用。第二，在中国土地储备具有不完全性。香港是城邦经济，土地有限。我们是大陆经济，土