新开铺书院路汽配城项目地块发展思路案2

新开铺片区以机械、化工工业为发展主线，大力招商引资开发建设，经济势头发展稳健，但另一方面工业的发展也对片区居住环境造成了不利影响。 新开铺片区位于天心区南部 ，路网稠密，交通畅通便利。 南北有长沙大道、韶山路和书院南路，东西有友谊路、新中路和规划中的木莲冲路、肖家冲路、雨新路、韶洲路，路网稠密，交通发达。 新开铺片区人口密度大。现有人口 住人口 中农业人口近 6千。流动人口 3万余人。 区域内拥有仁和家园、新天小区、富绿山庄、南园小区、兰景花园等十多个小区， 其入住率几近 90%。另有大中型企事业单位 80余个，其中大专院校和科研院所 14家，区域人气较旺。 新开铺片区紧邻湘江，随着万科等大品牌项目的驻入，区域形象提升指日可待。 新开铺片区商业格局：商业业态以建材、服装、餐饮娱乐为主，规模小，布局凌乱，形象档次低。 区域环境分析结论 新开铺背靠省政府，面向对岸的坪塘总部经济中心，处长株潭核心结合部，经济地位日益显现 区域紧邻湘江，随着万科等大品牌项目驻入，区域形象提升指日可待 新开铺片区以工业为主，经济发展稳步上升 区域路网稠密，交通十分发达 新开铺居住人口密度大，消费潜力旺盛 区域优势 片区经济着重发展工业，建立了机床厂、污水厂和混泥土厂等，致使居住环境不佳 新开铺片区属于老城郊结合部，规划较为混乱 片区商业形象档次低，规模小，业态混乱 区域劣势 嘉地观点：区域占有三大商业发展有利因素：区域规划 +交通 +人气。随着片区地位的提升，区域急需建立一个形象好，档次高，规模大的商业市场。 经济发展重点 区域规划 交通 人气 交通路网发达 人口稠密，消费力旺盛 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目 我们自身审视 S：项目优势 1、地理位置佳：项目坐落于省府板块，面向对岸的坪塘总部经济 中心，处长株潭核心结合部，经济地位日益显现。 2、人气旺盛：项目位于老城郊结合部，周边居民众多。 4、路网稠密，交通便利：项目四面临路，距省政府 5分钟，距市中心十分钟，离火车南站十分钟。 3、紧邻湘江，得天独厚的生态资源。 5、地块周正，规模适中，租用地价相对市场较为便宜。 2、环境隐忧：项目面临高压线、铁路和污水厂三大 隐患，环境不佳。 1、商业凌乱：项目周边商业分布混乱，档次形象较低， 缺乏长沙市辐射效应。 W：项目劣势 3、地块为租用，无产权，使用年限较短，不利于后期营销。 O：项目机会 1、省政府板块规划重地，区域经济逐步提高：区域作为长沙城市重点提质改造区，将形成更加和谐繁荣的商业环境。 4、商业转移发展机会：随着火车南站的繁华，商业机会也将逐步转向南城。 2、随着万科等品牌项目的驻入，区域形象将得以提升。 3、项目为天心区政府直接管辖、重点关心，为项目提供强有力的政策支持。 T：项目威胁 1、区域作为环境混乱、档次低下的老城郊结合部形象深入人心，在项目商业业态定位上，不利于项目价值发挥。 2、高压线、铁路、污水厂三大环境隐患威胁。 发展优势 ,规避劣势与威胁 ,发现机会 项目地处长株潭交通要塞，交通便利；位于老城郊结合部，人气旺盛，但区域形象不高，存在环境隐忧；商业业态混乱且不成规模；项目地块使用年限有限， 项目该何为？ 建集中专业市场 使产业集中专业化，形成规模，提升档次，充分发挥项目优势（地段 +交通 +人气），吸引长沙市乃至长株潭消费群体，将商业市场辐射效应扩展至最大化。 做何种业态的集中专业市场？ 从市场中发掘机会 /创造市场空间 项目使用年限为 20年，限定项目必须发展利润高、回 笼资金快的业态 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 新开铺片区商业业态研究 项目机会挖掘 我们如何挖掘机会 项目 新开铺片区商业业态以装饰建材、服装为主，生活休闲娱乐业态零散分布。 装饰建材 形象低，规模小，经营品种混乱，辐射范围只限于新开铺片区 百姓装饰市场位于项目北向，由几栋安置房组成，规模小，且外观形象较为破烂；经营品种比较混乱，餐饮、娱乐、棋牌室和超市等业态也混杂其间，形象档次低。新开铺木材市场位于项目南向，由简易木板搭就，极为混乱。 业态范围：五金、装饰、家电、木材、棋牌室、超市、餐饮、电器维修等。 服装市场 以低档服装批发为主，辐射范围只限于新开铺片区 东塘服装交易大楼新开铺店位于项目北向，由单栋矮房组成，内有不到一百个铺面，经营档次低，形象差，主要服务于本地务工人民。 业态范围：普通家居服装、鞋袜、小精品等。 生活超市 大型超市没有市场，小型便利店经营良好。 金辉新天市场最初规划为大型生鲜市场，群艳超市规划为大型综合超市，两大市场由于客源不足而最终倒闭。究其原因在于，距离其不远的新开铺车站设有两大湖南排名前三位的“新一佳”和“步步高”超市，分流了其大部分客源，另外，其超市品牌效应不强，无法吸引高消费力的顾客。 业态范围：生鲜、日用品、综合超市等。 本项目是否可以借势发展这些业态呢？ 分析： 家具建材行业市场已经饱和，竞争十分激烈。长沙市东有高桥建材市场和万家丽家具建材广场；西有安居乐园、郁金香、广大环球；南有三湘、南湖、井弯子、红星美凯龙建材市场，蛋糕只有一块，食者众多，难以饱腹。 结论：发展建材业，项目不合适。 利用交通枢纽与现有商业人流优势 发展装饰建材业 ? 郁金香 广大环球 安居乐园 万家丽 高桥 三湘大市场 南湖大市场 井弯子 红星美凯龙 分析： 1、服装业主流人群为城市常住人口，其消费人群要求收入高、档次高，而项目面临的人群大部分为本地务工和务农人口，从人群分布上，项目不是很适合； 2、大型高档服装业一般要求周边环境整洁、美观，本项目所在区域环境差，档次低形象深入人心，如需改变，其消费习惯培养需时间长，花费大； 3、区域现有服装市场档次低、规模小，辐射范围只限于新开铺，本项目如发展服装业不能与之联合成市。 结论：发展服装业，项目亦不合适。 利用交通枢纽与现有商业人流优势 发展服装业 ? 分析： 1、区域规划的两大超市：金辉新天生鲜超市和群艳综合超市均已倒闭，可见区域不适宜发展大型百货超市； 2、 百货业主流人群为城市常住人口，其消费人群要求收入高、档次高，而项目面临的人群大部分为务农与务工人口，从人群分布上，项目不是很适合； 3、百货业一般要求楼层在 47层，对装修要求也甚高，本项目限于容积率，只能做到两层，且使用权限有限，在室内装修方面不宜过高水平装饰，从此点上项目不是很合适。 结论：发展百货业，项目亦不合适。 利用交通枢纽与现有商业人流优势 发展超市百货业 ? 借势不行，扩大范围从长沙市场中再寻商机，对区域业态进行补缺，进而导引周边商气，为我所用，以最小的成本，在最短的时间内凝聚最大的商业势力。 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 新开铺片区商业业态研究 项目机会挖掘 我们如何挖掘机会 项目 一般来说，利润高、销售速度快的市场业态除了以上几种，还有小商品市场、 配市场、五金、机电市场等，下面我们将对这些业态进行分析，以为本案寻找最佳适宜业态。 优势： 1、生活用品永远是消费主流之一，目前南城并无集中的小商品市场，为区域市场空白； 2、区域为老城郊结合部，消费主流偏生活化，且人气旺盛，从消费形态上，区域颇为需要。 劣势： 小商品市场一般面向的是普通消费大众，这类人群普遍无车，这就要求公交车线路四通八达，而目前来说，本项目周边虽然交通路网稠密，但公交线路并不多，发展此市场有一定局限。 结论：小商品批发市场可作为项目辅助业态选择。 利用现有交通条件与现有商业人流优势 发展小商品市场 ? 业态范围：玩具、皮包、伞、小家电、干货、装饰品等生活用品 分析： 沙市东有高桥电脑城；西有岳麓现代电脑城；中有东塘 南街手机市场以及 火车站 场基本饱和。 结论：发展 目不合适。 利用交通枢纽与现有商业人流优势 发展 宝南街手机市场 岳麓现代 东塘 高桥电脑城 火车站 业态范围：电脑、手机、数码、通讯器材等电子用品 分析： 1、长沙目前分布有中南、南湖和雨花区机电市场等三个机电市场稍具规模的机电市场，市场仍存在空间； 2、长沙近年来城市发展迅猛，武广铁路、 1、 2号线地铁、两条过江隧道、各大交通道路的修建或扩建 大规模的城市建设带动了五金机电行业的发展。其市场发展前景较好； 3、五金机电批发量比较大，要求交通便利、有地理优势，本项目所在片区以工业经济为发展主体，交通路网稠密，较符合其发展要求。 结论：机电市场可作为项目辅助发展业态。 利用现有交通条件与现有商业人流优势 发展五金机电市场 ? 业态范围： 机床，电动机，电机，汽柴油机，清洗设备，过滤设备，干燥设备 等 利用现有交通条件与现有商业人流优势 发展汽配市场 ? 业态范围：汽车配件、汽车装饰、汽车维修等 2009年，在消费增长和政策刺激带动下，中国汽车市场销量成为世界第一大市场，并提前两个月实现了千万辆产销任务，汽车产销的增幅更超过了 32%。 2010年，内地汽车需求量达 600万辆，保有量达 6000万辆，其售后配件市场容量将有 600多亿元人民币。 在长沙，汽车产业作为我市第二大支柱产业近几年产量迅猛增长。 2007年增 4万辆、2008年增 8万辆、 2009年增 18万辆总数达 80万辆，预计 2010增加 25万辆，总保有量 100万辆，到 2015年，长沙汽车产业整车生产能力将达 120万辆，汽车及零部件制造业销售收入可望达到 2500亿元，汽车产业集群将形成千亿产业集群。 汽车行业处于高速增长期 汽车行业飞速发展，带动汽配行业蓬勃发展。 根据我省汽车产业的调整与振兴计划，将实施整车带动战略，实现以整车发展带动零部件跟进，以零部件发展支持整车升级的良性循环。 2010年，争取我市汽车零部件本地配套率达 60%。 按照规划，到“十二五”末期，长沙将形成 3入跨国汽车（集团）公司的零部件全球采购系统。北汽福田长沙汽车厂、陕汽环通、同心客车的本地配套率将提高到 50%以上，长丰汽车 (、众泰汽车的本地配套率提高到 30%。到 2015年，全行业要实现规模工业产值达 1000亿元，年均递增 40%。 针对高桥友谊汽配城、中南汽车世界、三湘汽配城、莲湖汽配城等长沙主要汽配市场的，我们抽样走访了 50位经营商家与消费群体。 核心信息统计如下： 让我们一起再看 一份走访调查 愿意进驻43%不愿意37%观望20%愿意进驻 不愿意 观望1、超过 43%的人群表示对新开铺汽配城感兴趣，愿意进驻。说明人们对于新开铺汽配市场整体比较看好。 车主新车改装单项费用支出（单位：元） 2、出于提高驾驶乐趣和个性化需要，多数车主在购车后还将对新车进行改装或加装相关配件。其中以改装轮毂、真皮座椅和音响系统、 3290246923021836182312658498120 1000 2000 3000 4000轮胎真皮座椅音响系统体来看，多数车主选择去 4不可忽视的是，在音响系统的改装中，将近一半的车主选择去专业改装店进行改装。此外，对于 膜、轮毂和真皮座椅方面的改装，近三分之一左右的车主也选择去专业改装店进行改装。 1%胎 真皮座椅 音响系统 膜 定速巡航 防盗器 倒车雷达4 4、随着汽车使用年限的增加以及相关维修费用的增加，在保修期后，近 20%的车主选择更换维修站。 8%8%26%型 小型 紧凑型 中型 中大型 体否不好说是车主在保修期后的维修站选择 5、在具体考虑因素上，其他非授权售后渠道“价格优惠”、“地理位置便利”和“营业时间便利”等方面是车主选择其他售后渠道的主要原因。 01020304050607080地段更便利营业时间更便利价格更优惠技术水平更可靠 服务态度更优良服务更快捷 专业性更高微型小型紧凑型中型中大型位 : %） 综上分析，近年来汽车行业的高速增长带动汽配市场的蓬勃发展，其市场消费需求日益增长，存在巨大发展空间。 项目所在新南城板块是否需求大型集中汽配市场？ 一个不可忽视的问题： 长沙市内东城以高桥汽配城为龙头，星沙以星沙汽配城为领导，市中心以三湘汽配城交易最为活跃，而在南城，一个长株潭融城的中心地带，虽然建有莲湖汽配城，但由于地段、规划、营销等原因而导致市场冷清，南城急需建立一个规模大，形象高档，规划合理的集中汽配市场。 南城，是承担长沙市向株洲、湘潭等地区辐射的桥头堡，车流量高度集中，急需建立一个规模化、专业化、形象高端的集中汽配市场。 长沙汽配城分布图 三湘汽配城 中南汽配城 高桥友谊汽配城 星沙汽配城 南城空白 从而，我司初步建议：面对汽配市场巨大发展空间， 项目依托区域便利交通和旺盛人气资源， 借势补缺，填补南城汽配市场区域空白， 发展以汽配城为主体，机电为辅助的综合性集中专业市场。 机会已挖掘，我们将面对什么样的战场？ 长沙市汽配城概况 典型案例分析 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目 我们的战场 长沙汽配城分布图 三湘汽配城 莲湖汽配城 中南汽配城 高桥友谊汽配城 星沙汽配城 长沙市汽配市场正处于一个发展上升阶段，近几年已发展了五家颇具规模的汽配城。 长沙市大大小小共有近二十家汽配城如 :星沙汽配城、京珠高速汽配城、马王堆汽配城、万佳惠汽配城、仁康泰汽配城、中行汽配城、高桥友谊汽配城、中南汽配城、三湘汽配城、莲湖汽配城等。但具规模的汽配城只有高桥友谊、星沙、三湘、中南和莲湖等五个汽配城，各分布在长沙四方。 长沙汽配城目前大多外观形象不佳，功能分区不明显，物业陈旧、品牌杂乱、周边配套不齐全（多体现于停车场、仓库、交通、管理等），市场急需规范。 目前长沙市内经营状况较好、规模比较大的汽配市场只有两家 高桥友谊汽配城和三湘汽配城，其中尤以友谊汽配城交易最为活跃，堪为汽配市场龙头。 12%70%18%2 5 平方米左右4 0 平方米左右5 0 多平方米面积区间 铺 面 获 取 方 式 业主手中租赁5%汽配城管理处租赁95%79%19%1% 0%1%汽配 内饰 维修工具 美容汽 配 产 品 分 类 长沙汽配市场目前共经营配件、内饰、维修和美容四大类；铺面主力面积为 3040平米；多为租用，租赁渠道基本为汽配城管理处。 长沙汽配城市场概况总结 长沙汽配城现处于一个发展上升阶段，目前大大小小分布有近二十家汽配城；长沙市内以高桥友谊汽配城和三湘汽配城经营状况最为良好，其中尤以高桥友谊汽配城交易最为活跃。 长沙汽配市场物业大多较陈旧、品牌杂乱、配套不齐全（多体现于停车场、仓库、交通、管理等），形象档次不高。 长沙汽配市场目前共经营配件、内饰、维修和美容四大类；铺面主力面积为3040平米；多为租用，租赁渠道基本为汽配城管理处。 长沙汽配城多集中在东城和星沙以及市中心，南城急需建立一个大规模、现代化、形象高端的汽配城。 长沙市汽配城概况 典型案例分析 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目 我们的战场 高桥友谊汽配城 高桥友谊汽配城位于高桥二环桥下，以批发汽配件、汽车内饰为主体，另有少量汽车维修、美容店。市场没有明显的功能分区，而是根据商家自发经营，一般一个铺面经营一个系列或者几个系列。高桥友谊汽配城除了影响湖南，还辐射江西等省份。居于中南地区汽配市场前列，市场经 4期改造后，成为商业面积高达 12万平米、商业旺铺高达 2500多个、车位高达1500个的规模。配套设施有地上停车坪、地下停车场、银行等。 注 ：一个品牌的产品为一个系列。包括轮胎、刹车片、雨刮片、火花塞、缸垫、油管、传感器、减震器、弹簧、助力轴等。 高 桥 汽 配 城 布 局 图 四楼 三楼 二楼 一楼 负一楼 左边外铺 中间铺面 右边外铺 左边外铺为 7层建筑，一层为商铺，一层以上为住宅。中间铺面为 4层建筑及一层地下建筑，除负一楼为停车场， 4层为仓库及住宿外，其余楼层为商业，一层两边为外铺，其余均为内铺。右边外铺为两层建筑，一层为外铺，二层为仓库和住宿。 间隔 10米 间隔 10米 租金情况 注 ; 租金不包含水电费。 铺面位置 租金 优惠活动 左边外铺 100 招商期间进驻的商家一律免租金一年，一年后租金根据市场情况逐年递增。 右边外铺 100 内铺 一层 130元 / 二层 65元 / 三层 45元 / 铺面位置 开间（ m） 进深（ m） 层高（ m） 铺面数量 左边外铺 约 约 5米 约 24间 中间外铺 约 约 10米左右 约 3米 66间 右边外铺 约 4米 约 10米 约 3米 534间 铺面情况 铺面位置 开间（ m） 进深（ m） 层高（ m） 铺面数量 内 铺 一层 约 约 约 3米 66间 二层（东向） 约 约 12米 约 3米 71间 二层（西向） 约 约 8米 二层（南向） 约 4米 约 二层（北向） 约 约 二层（中间） 约 4米 约 三层 约 约 10米左右 约 3米 71间 注：一层全部为中间外铺，为通透门面可以从外面通到里面的内通道。 经营范围 铺面位置 面积 经营范围 左边外铺 约 25 左右 汽车装饰、各类润滑油、小型零配件批发。 中间外铺 约 25左右 汽车电子配件和坐垫批发。 右边外铺 约 40 左右 汽车配件、维修、美容、轮胎 铺面位置 面积 经营范围 内铺 一层 25 左右 进口国产各类小车整车件、配件 二层 37 左右 进口国产各类小车用品、电子产品、精品、汽车配饰 三层 48 左右 进口国产各类小车用品、电子产品、精品、汽车配饰 高桥友谊汽配市场分析： 规模较大，达 12万平米的建筑面积，规划较完善。 位于东城中心，地理位置优越，交通极为便利。依托高桥批发市场巨大的人气和商气，交易颇为活跃 主力铺面面积为 40平米，符合市场需要 成立经营管理公司，专门对市场进行统一管理 入市早，经过长时间培养，产品种类逐渐完善，市场已经进入成熟阶段。 成功因素 外观形象简单陈旧，形象档次不高 整个市场功能分区不明显，经营品种、各种档次品牌分布杂乱 服务配套设施，如停车位较缺乏，需要完善 制约因素 三湘汽配城位于马王堆留园路，西距火车站 300米，东接 107、 319国道线、黄花机场，整个汽配市场规划分区明显，大小经营户约390家，市场主要以经营大型汽配用品、汽车饰品、汽车零件、润滑油、轮胎、维修工具。 该汽配城物业陈旧，管理不规范，竞争激烈，经营状况一般。 三湘汽配城 外街铺面 内街铺面 内铺 市场布局 为三层建筑，一层商铺，二三楼为仓库。 为两层建筑，一层为商铺，二层为住宿 内铺两层铺面，分为两个区块，汽车配饰超市区和工业机械区。 宽约 15米 宽约 20米 铺面位置 租金 （元 / /月 ） 铺面面积（ ） 开间（ m） 进深（ m） 层高（ m） 铺面数量 经营范围 内街铺面 80 约 25 约 4米 约 7米 约 3米 236 优质配件、机油、汽车零件 外街铺面 89 30 约 约 10约 3米 98 主要经营各类汽车维修工具、汽车美容、汽车零件、轮胎 内铺 一层 100 约 45 约 5米 约 9米左右 约 28 铺面环境较好，配备空调等设施，以经营精品内饰为主 二层 约 5米 约 9米左右 约 3米 28 注：此处只统计汽车配饰超市区，工业机械区未纳入统计。 商铺概况 简析： 三湘汽配城内街商铺较多，主要经营优质配件、机油、汽车零件；经营精品内饰、环境较好的内铺和外街商铺租金较高，经营的产品更加多样化 ， 61%25%14%2 5 平方米左右3 0 - 4 5 平方米4 5 - 5 5 平方米67%15%4%10% 4%汽配 内饰 维修工具 美容汽配产品分类及占比 商铺面积区间及占比 市场内，商铺主要面积为 25平米左右，所占比例超过 60%，其次为 30者占商铺总量的四分之三，体现出区内商铺面积以中小铺面为主。 汽车配件占据 67%的比重，是主要业态形式，其次是汽车内饰和汽修工具，可知三湘汽配城内，主要经营的业态为汽车配件和内饰。 处于市区中心位置，毗邻火车站及国道，交通便利 经营的产品涵盖汽车配件、汽修工具、内饰品等，品牌及种类齐全 成立经营管理公司，专门对市场进行统一管理 商铺面积以 25深 8金为 80 /月，一般商铺年租金在 25000金、面积相对合理 成功因素 外观形象简单陈旧，形象档次较低 整个市场功能分区不明显，经营品种、品牌杂乱 服务配套设施较缺乏，需要完善 竞争无序，造成内部价格较为混乱 停车不便，影响客群的购买 制约因素 三湘汽配市场分析 莲湖汽车配件市场位于韶山南路与湘府路交叉口的东北角。项目由 17栋小高层组成。组要经营汽车配饰及少量汽车配件。市场商业非常冷清，早期由高桥友谊汽配城搬过来的商家已全部流失，纯在大量的空铺。 莲湖汽配城 宽 25米左右 宽 10米左右 注 ;全部为 7层建筑，一层为铺面，一层以上为住宅。通韶山南路的道路还未拉通，我们暂称为 汽配街 。 通 韶 山 南 路 市场布局 铺面位置 面积 经营范围 租金 开间（ m） 进深（ m） 层高（ m） 铺面数量 临汽配街铺面 约 32 汽车配饰、汽配、汽修、汽车美、以及其他综合商业。 28元 / 约 4米 约 8米左右 约 5米左右 144间 东边铺面 约 24 汽车配饰、汽配、汽修、汽车美容以及其他综合商业。 20元 / 4约 6米左右 约 5米左右 254间 西边铺面 约 24 汽车配饰、汽配、汽修、汽车美容以及其他综合商业。 20元 / 约 4米 约 6米左右 约 5米左右 64间 注：其他综合商业里面包含超市、餐馆、服饰、建材、药店、广告、水果、麻将馆等。 简析 ： 莲湖汽配城内街商铺较多，主要经营精品汽车内饰、机油、维修、美容；从租金来看临街铺面较高，多经营汽配店。 商铺概况 10%50%10%10%20%汽配 内饰 维修美容 其它注：其他综合商业里面包含超市、酒店、餐馆、服饰、网吧、药店、广告、水果、建材、麻将馆等 75%15%10%2 4 平方米左右3 2 平方米左右4 0 平方米左右商铺面积区间及占比 市场内，商铺主要面积为 24平米左右，所占比例超过75%，其次为 30者占商铺总量的五分之二，体现出市场商铺面积以 24 小铺面为主， 30中铺为辅。 汽配产品分类及占比 汽车内饰占据 50%的比重，是主要业态形式，其次是其它商业和汽修、汽配、美容，可知莲湖汽配城内，主要经营的业态为汽车内饰，其他商业为辅。 制约因素 汽配城非临主干道，藏于红星建材市场里面，且韶山路上无醒目指示牌，致使其难以识别和积聚人流 商住混合，使车辆交通进出有阻碍 前期招商不利，后续管理不善 服务配套设施缺乏，如停车场、银行、邮局等 莲湖汽配城总结分析 市场现状 莲湖汽配城位于红星商圈内，商业背景环境较好 规模不小，商住综合体，由商业 +住宅组成 经营状况不佳，专业汽配店较少，业态经营混乱 三湘汽配城 莲湖汽配城 中南汽配城 高桥友谊汽配城 战场已经呈现，面对众多强敌，我们如何才能赢得竞争？ 项目产品定位 销售模式 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目 我们如何做 高桥汽配城是长沙汽配市场中经营户数最多、成交量最大、交易最为活跃的汽配市场，堪为目前市场龙头。 规模相当： 高桥汽配商业面积达 12万平米；本项目面积逾 200亩，在规模上两者不相上下。 事实一 市场定位： 高桥汽配定位为中南最大的小车汽配市场 事实三 市场接受度 ： 高桥汽配商家争相进驻，交易非常活跃。本项目市场接受为未知。 事实二 市场形象： 高桥汽配规模大、品种全、交易活跃，但物业陈旧，停车配套缺乏，品牌分布杂乱，形象不高。 事实四 本项目与之比较，如何打造核心竞争力？ 本项目竞争战略 从形象上超越： 外立面现代时尚，对中高低档品牌进行合理规范业态规划上更细分、更合理： 从功能、品种和品牌层次上进行细分，使之整洁有序 经营模式上更严谨、更细致： 前期策略招商，后期聘请专业市场管理公司进行规范管理 强调硬件和软件，提高性价比 从而，项目整体定位建议： 面向长株潭 最大最全最高端的 汽配一站式消费中心 与南二环两线汽修店联合成市，主体辐射长、望、浏、宁与株、潭；波及湖南省及外省地市。 定位阐述 规模巨大： 项目总建面达 16万方，堪称目前汽配市场的巨头。 形象高端： 外立面现代时尚，功能分区整洁有序，市场管理规范 品类齐全： 融合重型汽配区、轻型汽配区、机电配件区、综合服务区、餐饮娱乐五大区，包括车饰美容、快修改装、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务、商务、机电、餐饮等综合功能于一体的汽配一站式消费中心。 布局 阵列式布局 进口通道 中庭主干道 对望式商铺 出口通道 10米 对望式商铺 25米主干道 20米次干道 20米次干道 25 米 主 干 道 名称 数据 占地面积 174465 总建面积 143410 容积率 层 总体 2层，局部 3层 层高 总体 部 局说明： 1、整个地块布局三大部分：重型汽配区、轻型汽配区和机电区。 2、布局两条主干道成十字形，各宽 25米，两条平行次干道，各宽 20米；重型汽配区商铺楼间距规划为 15米，层高 型汽配区楼间距为 10米，层高 3、整个地块共布局对望式商铺 51栋，靠书院路和新开路两条主干道共布局 7栋外铺。对望式商铺规划开间为 4米，进深 8米，一栋规划 2排商铺，每排商铺规划 13个；两排外铺规划开间为 610米，进深为 8米。 4、整体商铺规划为 2层，局部商铺为 3层。 功能区域划分说明： 有关一般销售区域的位置规划，可依据经营理念划分不同的销售区域范围。 1、汽修改装区是吸引车流量的重要指标，因而建议规划在主干道边上； 2、汽修区商铺的层高设置：一层层高不低于 3、在汽配专区的布局上，将重型汽配和轻型汽配区进行区分，同时重型汽配区的交通道路要更为宽敞，单铺的层高和经营面积也应稍大，以满足产品类型的需要； 4、维修区应紧靠汽配专区，甚至可以将轻型汽车维修区和重型汽车维修区独立分开，各自紧邻相关的汽配区，这样更为便利； 5、服务中心、商务办公中心应位于整个汽配城的中心区域，这样有利于各个功能区间之间的有机协调和配套； 6、餐饮、住宿等配套功能的设置应预留足够的停车空间，同时考虑到各个专业区间的消费的便利性； 7、设置地面停车场临街沿线广场内。 位置 功能区间 业态分布 一区 车饰美容区 汽车电子产品音响、导航、坐垫、座椅、贴膜等全车饰品。 二区 汽修改装区 维修、工具、改装 三区 汽车配件区 轮胎、刹车片、火花塞等 四区 机电配件区 维修、配件、改装等 五区 餐饮娱乐区 餐饮、住宿、洗浴等 六区 综合服务区 办公、管理、商务服务等 业态布局规划：黄色区域规划为汽修改装区；蓝色区域为汽车车饰美容区；红色区域规划为汽车配件区；紫色区域为综合服务区；绿色区域为机电配件区；天蓝区域为餐饮娱乐配套区。 25米主干道 20米次干道 20米次干道 25 米 主 干 道 重型 汽修 改装 区 重型汽车配件区 重型 车饰 美容 区 轻型 汽修 改装 区 轻型汽车配件区 轻型 车饰 美容 区 轻型 汽修 改装 区 轻型汽车配件区 轻型 车饰 美容 区 餐饮 娱乐 配套 区 机电配件区 综合服务区 重型 汽修 改装 区 轻型 汽修 改装 区 轻型 汽修 改装 区 位置 功能区 开间（ m） 进深（ m） 层高（ m） 一区 汽修改装 区 约 5米 约 8米 约 二区 车饰美容 区 约 4米 约 8米 约 3米 三区 汽车配件区 约 4米 约 8米 约 3米 四区 机电配件区 约 4米 约 8米 约 3米 五区 餐饮娱乐区 约 4米 约 8米 约 3米 六区 综合服务区 约 4米 约 8米 约 3米 铺面面积规划 外立面规划 现代简约，时尚靓丽 加油站规划建议 建议在书院路旁规划一个 600700平米的加油站； 引进中石化或中石油等品牌加油站，增加汽车流通量，为项目引导商气； 加油站可自营，也可招商承租，视开发商情况而定。 高压线隐忧处理建议 项目周边布满高压线，一影响项目整体美观，不利于项目形象提升；二项目规划定位为集中专业市场，来往人流量极大，高压线分布密度大，又低矮，对人流安全也存在不利影响，鉴于以上考虑，我司建议将高压线埋入地下。 项目产品定位 营销模式 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目 我们如何做 一二三层捆绑出租 全面实现项目使用权出租，最大限度回笼项目投资资金。 租金反馈 针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的营销策略，将租用年限分 3个阶段： 5年、 10年和 15年，租用时间越长，反馈租金越多，一来可以解决前几年年商业氛围不旺所带来的客户经营损失，提升客户投资信心；同时也促使客户更长时间租赁商铺。 项目营销策略建议 200万开业券 为加强客户的投资与经营信心，建议项目与客户签署合同时候承诺拿出 200万作为开业消费券，以促进项目投资与租赁。 项目招商策略建议 1、统一整体招商，先行引进品牌商业经营管理公司并招进主力商家，按照业态规划，按主力龙头商家、品牌商家、一般商家的秩序先后招驻，力求实现以龙头主力商家进驻，为项目增强品牌效应，同时促进项目销售，以快速回笼资金。 2、对投资者进行商业开业要求，一方面可协助客户登记进驻商家，帮助投资者招商，一方面则在合同中与投资者签定确定业态开业的优惠条款，以确保项目能够在规定的时期内按要求开业。 3、租金优惠政策：建议采取一年免租、免息、免物管费优惠政策，促进招商成功。 4、在招商进度达到 70%时则进行试营业，在达到 80%以上，则可开业 。 招商范围 品牌种类 汽修、美容 驰耐普、特福莱、安莱、万盛 汽车配件 东风配件 奥迪配件 奔驰配件 宝马配件 本田配件 标致配件 福特配件 大众配件 丰田配件 悍马配件 捷豹配件 路虎配件 林肯配件 铃木配件 雷诺配件 欧宝配件 尼桑配件 起亚配件 三菱配件 现代配件 别克配件 长安配件 中华配件 哈飞配件 海马配件 江淮配件 奇瑞配件 荣威配件 一汽配件保时捷配件 沃尔沃配件 比亚迪配件 马自达配件 雪铁龙配件 雪佛兰配件 凯迪拉克配件 雷克萨斯配件等。 汽车改装 玩越野、我爱我车、龟博士 汽车装饰 车爵士、宝来、圣奇雄、奥斯丁、驰耐普、迪士尼、牧宝、 耶鲁氏等 经营管理建议 1、项目经营模式建议 鉴于项目经营权短特征与增强客户投资经营信心，建议引进专业市场经营管理公司带动整体商业经营或引入品牌自己成立管理公司 ,以制定统一的经营管理政策，适时举办促销性活动，促进专业市场成功经营，持续旺场。 2、统一招商、统一管理 3、在局部商业经营上， 建议适时引进品牌连锁经营公司，如龟博士、丰都等， 实行强强联合，以强化项目的商业品牌实力。 汽车美容品牌连锁公司 价格预判 经济测算 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目 我们的利益如何 汽配城商业租金与销售价格调查分析 长沙汽配城：选择高桥友谊汽配城、三湘汽配城、中南汽配城进行调查，发现： 汽配城外商铺主力租金在 90平米 /月 内商铺主力租金在 40月 。 名称 外铺租金（元 /平米 /月） 内铺租金（元 /平米 /月） 高桥友谊汽配城 1000 三湘汽配城 900 中南汽配城 40 / 项目价格预判 参照长沙各汽配城商铺租售价格，综合本项目的优势特征及品牌力度，建议项目一层的租赁均价具体如下： 一区和五区：价格为 7560元 /平米 /月，出租 15年经营权。 二区： 5040元 /平米，出租 15年经营权。 三区： 6720 元 /平米，出租 15年经营权。 四区： 6720元 /平米，出租 15年经营权。 六区： 3360元 /平米，出租 15年经营权。 三区和四区临主干道街铺较少，而且位置相对较弱，所以临街部分价格不适宜过高。 注：因项目地块为租用，保守经营年限为 15年，按一般商铺投资回报率 10%计算，需保证投资顾客在 7年内收回成本。 根据以上各区价格预判，我司建议项目出租 15年经营权的一层均价为5880元 /平米 ，二层均价为 2520元 /平米， 三层均价为 1260元 /平米 。 价格预判 经济测算 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目定位 项目属性界定 价格预判与经济测算 项目 我们的利益如何 本项目预计可实现销售额达到 注：按出租经营权 15年， 7年收回成本计算。 楼层 价格（元 /平米） 面积（平米） 周期 销售额（元） 一层 5880 60083 12月 *7年 353288040 二层 2520 60083 12月 *7年 151409160 三层 1260 11290 12月 *7年 14225400 合计 518922600 费用名称 计算依据 计算基础（平米） 金额（元） 楼面价 土地租金 20000 242亩 4840000 建费 80 131456 10516480 设计费 12 131456 1577472 建安费 500 131456 65728000 配套费 150 131456 19718400 税费 518922600 理费 518922600 10378452 销售费用 3% 518922600 15567678 不可预见费 518922600 10378452 合计成本费用 168283552 1280 投资成本费用估算汇总表 投资利润额 总收入 资利润率 总利润 /总成本 投资收益估算 长沙嘉地置业有限公司简介 第一部分：公司基本概况 长沙鼎嘉企业策划有限公司是一家熟悉长沙本土房地产市场的实战型中介代理机构，公司成立于 2001年，是一家具有 10年历史和广泛知名度的品牌中介代理公司。 随着公司发展壮大， 2007年新注册成立了 “ 长沙嘉地置业策划有限公司 ” ，鼎嘉企划与嘉地置业同属一个公司旗下的两个品牌，实行 “ 两个品牌、一套人马、一个法人、同址办公 ” 的运作模式，在嘉地置业成立后，公司进行了业务范围及业务侧重点的调整，嘉地置业以销售代理为主业，鼎嘉企划则以全程策划及整合推广为业务范围，能为开发商提供集全程策划、销售代理、整合推广、媒体代理于一体的一条龙服务体系。 公司下设行政部、策划部、设计部、营销部、业务拓展部、市场调研部六个部门，拥有专业地产策划师 8名，注册地产经纪人 15人，公司员工 60余人。 第二部分：公司优势介绍 公司由具有二十年实践经验的领导者和拥有专业策划能力与丰富实战经验的团队组成，同时还整合了各种社会资源，最大限度地保障开发商项目达到理想的开发实施效果与社会经济效益，公司的主要特色及优势为： 1、熟悉本土市场： 公司自 2001年成立以来，迄今已有 10年历史，见证了长沙房地产市场成长和发展，是一家与长沙房地产市场共同成长的本土企业，有别于其他外来中介公司，我们更熟悉本土，我们对长沙房地产行业的理解更为透彻和深刻。 2、注重实战营销： 我们将实战营销视做公司发展和立足的根本，通过不懈努力，我们确保了所有运营项目的圆满成功，迄今为止，我们没有一个失败的案例，科学严谨、注重实战的营销风格为合作伙伴创造了较好的社会效益和经济效益，得到了合作伙伴的广泛认可。 3、追求不断创新： 不断超越和不断创新是我们工作的第一要义，也是我们克敌制胜的法宝，我们从不停止对创意最高境界的追求，我们敢于超越自我、超越对手，我们专注客户的期望和寄托，以不断创新做好客户托付的每一件事。 4、团队战斗力强： 经过多年发展，一个涵盖销售 推广全程服务体系、朝气 蓬勃、积极向上并具有丰富实战操盘经验的精锐团队已经形成，不同于其他公司， 我们所有的中、高层管理人员都是公司共同成长、具有多年从业经验的中坚力量， 具有驾驭全局的超强战斗力。 5、人脉关系广泛： 经过 10年积累，我们储备了丰富的人脉资源，在房地产行业相 关的各政府部门我们均拥有较为广泛的社会关系，能为合作伙伴提供工作之外的增 值服务，从整合社会资源层面为项目保驾护航。 6、媒体资源众多： 我们与湖南各主流媒体建立持续稳定的合作关系，能够以最小 的投入得到媒体最大限度的支持，能够少花钱、不花钱邀请媒体为项目造势宣传， 此外我司旗下的行业性专业门户网站 “ 湖南房地产顾问网 ” 亦能为项目宣传推广服务， 另外，我司自有的户外广告资源也能以优惠的价格降低开发商的广告费用投入、在 多、快、好、省的基础上助项目发展一臂之力。 公司主要业绩介绍 【 2001 2006年历史业绩 】 位于神龙大酒店对面