某商业项目可行性报告

、 房地产在国民经济中的支柱地位和作用 (一 )房地产业对经济增长的贡献 1998 年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从 1998 年到 2007 年，房地产行业增加值从 元上升为 元，年均增长 高于国民生产总值的增长速度 。1998 年到 2007 年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对 长的直接贡献率从 升到 年均 由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率， 1998 年到 2007 年房地产开发投资对 升到 年均 房地产开发投资对 长直接贡献率加间接贡献率由 1998 年的 升为 2007 年的 成为对经济增长贡献最大的产业。要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首先要 房地产繁荣，房地产投资每增加 1，就可贡献 百分点的 长率。房地产业对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。 (二 )房地产业对投资增长的贡献 对经济增长贡献 40的是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重最大，高达 20以上。 以固定资产投资对经济增长贡献 40计，房地产投资对经济增长贡献高达 8，是符合国际标准定义的主导产业。 (三 )房地产业对消费增长的贡献 消费对经济增长贡献 37，房地产销售额近 5年平均占全社会消费品零售总 额的 是占消费份额最大的行业。在全球经济危机日益加深的环境下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。 (四 )房地产业对进出口增长的贡献 房地产业对进出口的贡献表现在扩大进口、降低过高的贸易顺差、平衡国际收支。 2008年房地产业投资中包含了近 亿建安成本，高端豪宅采用大量进口的石材、铝合金材料、卫生陶瓷材料，约占 8建安成本，近 1200 亿元。 (五 )房地产业对就业增长的贡献 根据国家统计局数据， 1998 年我国房地产从业人员为 94 万，到 2007 年这一规模达到了 ，年均增长 比同期我国全部就业人员的平均增速 ()和第三产业就业人员平均增速 ()分别高出 百分点，体现了对增加就业的推动作用。更重要的是，通过带动相关产业的发展，房地产业对其他产业的就业增长也发挥了积极作用。 2007 年我国与房地产业直接关联的建筑业、建筑装饰业就业人数分别为 3085 万人、 1400 万人，住宅行业每吸纳 100 人就业，可带动相关行业 200 人就业。由此估计，我国与房地产业相关的就业人数约 1 亿人，分别占到 2007 年全国就业总人口及城镇 就业人口的近 1/7 和 1/3。 (六 )房地产对产业的拉动作用 房地产在经济中的支柱地位最外在表现就是对上下游相关联产业的链条长，长达 60 多个关联产业，近 300 个细分行业，拉动力非常强大。 与房地产关联度排在前五位的分别是 : 金融保险业 :2008 年 1 3 季度，中国对房地产开发商融资贷款高达 2 万亿元，对住房销售贷款 亿元，占整个信贷总额的 住房按揭成为银行安全性高、盈利能力强的主业之一。 商业 :房地产的 80住宅项目都有住宅商铺，作为商业地产项目的大型购物中心、酒店、写字楼等都会增加商业经营，促进 商业消费。 建筑业 :房地产开发成本中，有近一半是建安费用。 2008 年 3 万亿元房地产开发投资，亿元会直接间接转化为建筑业营业额。 建材、装饰装修业 :房地产开发原材料需求直接拉动建材业。据统计资料，钢材新增产量中的 60用于房地产项目开发。 家具、家电制造业 :全部酒店、写字楼、商场、住宅都创造各类家具、家电的巨大需求，房地产是拉动这些产业发展的主要驱动力。 据华东师范大学魏润卿的研究，中国房地产对相关产业带动系数为 美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。 (七 )房地产业对财政收 入的贡献 房地产开发企业对财政收入的贡献分三大类 : 一是土地出让金。 2007 年房地产开发企业向地方财政交土地出让金 亿元，当年地方财政总收入 亿元，土地出让金占地方财政收入 占房地产开发企业总成本的 42。 二是房地产开发企业交财政的税收。据全国工商联房地产商会的调查， 2008 年房地产企 。 三是政府向房地产开发企业收费。占房地产开发企业总支出的 10左右。 土地出让金、税费 三项合计流向政府收入占房地产开发企业总支出的 房地产开发企业对财政收入的贡献度达到房地产总支出 60的高比例。 地方财政收入总量至少 60左右投到各城市的基础设施建设、旧城改造、民生工程中。以 2007 年 亿元土地出让金计，转化为地方投资 7800 亿元，如以 1:3 财务杠杆计，实际当年房地产投资带动了 元社会投资。 (八 )房地产作为支柱产业的历史考察 : 以美国为例分析 任何一个以市场经济为主体的国家的房地产长期发展趋势，都显现大致相同的规律性发展轨迹，考察世界最发达市场经济体 美国 80 年房地产发展的长周期，可以研究判断未来中国房地产作为主导产业的长期发展趋势。 从现有的 1929 年 2008 年的 80 年数据看，房地产业 加值占美国 比值一直保持在平均在 8 10的水平，尤其是在上世纪二战后至 80 年代，基本保持在 10左右，成为美国经济中的支柱产业。 分析 1929 年 2008 年房地产增加值和美国 据的关系可以发现，美国 80 年来房地产增加值和美国 长有着高度的一致性。战后 50 多年时间，房地产增加值增长快于长，经历了持续 35 年的较快速发展期，显示出 主导产业的明显特征；其后增长速度趋缓，与 速接近；最后其增长趋势明显放缓，低于同期 长速度，但仍然继续增长，持续时间约 15 20 年左右。 房地产在发达国家经济长期发展进程中，始终保持着支柱产业地位，中国经济处在发展长周期的加速阶段，房地产业的发展快于经济发展刚刚起步，至少持续到 2035 年，房地产业增加值的增长都会高于 增长，是名副其实的经济增长发动机。 目前的经济环境与 1997 年亚洲金融危机很相近，不同的是危机范围是全球性的，危机严重程度更深，对中国经济负面影响更大。在这样的外部形 势下，如何正确地启动和振兴房地产业，已不单纯是救房地产业自身，同时更重大的意义是带动投资，扩大内需，保障就业，拉动中国经济平稳较快增长。 2008 年 11 月 5 日国务院出台刺激经济十项措施， 11 月住房和城乡建设部公布 9000 亿保障房建设计划， 12 月 20 日国务院颁布刺激房地产的 13 条政策，这些政策目标是加快保障 ，计划三年投入 9000 亿，解决 1377 万套保障房，以每套 80 平方米计，总量11 亿平方米，三年年均供应 495 万套，年均供应面积 平方米，占 2008 年商品住宅 已出台的振兴经济政策几乎没有包含对商品住房投资与开发的刺激政策。保障性住房能否带动房地产市场的复兴，国际、国内已提供了可供研究和吸取的经验与教训。 2009 年 1 月 19 日，全国工商联房地产商会 作室发布了我国部分房地产企业开发费用分析的报告，报告抽样调查了北京、上海、广州等 9 个城市、 62 个房地产开发企业的 81 个项目，计算了这些项目的市场成本。在总成本构成中，土地成本占 在总支出构成中，开发和销售环节税收占 土地支出占 两项合计流向政府收入部分占 在总销售收入中，政府份额 (税收土地出让金 )占 企业经营成本补偿占 企业剩余不是利润占 政府份额占的比重高于企业剩余 税收构成 :开发环节税收占 销售环节税收占 税收占企业总成本的 在房地产开发企业总支出构成中，土地出让金和税收支出已占 政府收费占 10左右，合计流向政府部分已高达 其中政府收费是在房地产项目未开发前预交，土地增值税、土地使用税、企业所得税也是预交，这些预征交的税费 ，不仅加大了企业财务成本，也使房企资金链更加紧张。 2007 年四季度以来，深圳、广州、东莞等珠三角城市房价开始下调， 2008 年 5 月房价与 2007 年最高点相比回调 36， 2008 年底已回调近 50；上海房价 2008 年 6 2008 年底回落近 30；珠三角地区相当一部分开发商在按成本价销售，房地产开发企业降价空间已经很小。 产业发展环境和前景。房地产是周期性波动行业，行业风险 值在现代产业群中居于高端区。房地产开发企业要经历发展周期的不同阶段 :高投入高利润期、高投入低利润期、高投入亏损期 和低投入拨备期。 2006 年到 2007 年间，由于市场准入、城市化进程、外国直接投资和资源价格暴涨等多重因素共同推动，房地产价格出现了局部地区的过热和不理性涨势。 2008 年经济周期进入下行区间，房地产业和金融业面临着增大的风险，政府稳定房地产市场，应该从成本和售价两个源头入手 :一方面房地产企业按照市场规律降价促需；另一方面刚性的土地成本和税费成本需要适当降低，建立合理的、可调整的、符合客观房价形成规律的定价体系。 、中国经济通缩风险加大的形势下，政府对房地产开发企业税费作出合理调整，建 立符合房价形成规律的价格体系，不仅能刺激房地产业的振兴，拉动经济增长，也会为降低房价 35左右开发商已平均降房价 20，政府降税费引致降房价 15创造必要条件，为社会的稳定与和谐作出贡献。 二 、 国内一些专家对 促进房地产业持续健康发展的政策建议 促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征 :政策方向对、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向、政策配套性强。 如前文所述，制定长期保障房建设规划，明确年保障房投资规模为 500 800 亿元，保障房范围限于贫困阶层，不应扩大到中低收入阶层，形成泛福 利化。 刺激住房需求政策要配套、力度要大。在现有已推出的刺激住房需求政策基础上，要补充完善的政策是 : 明确取消央行、银监会 2007 年 9 月 27 日颁布的对第二套住房的限制，扩大对住房的需求； 取消住房交易环节的营业税、所得税限制，鼓励和活跃房地产市场交易； 取消对外籍人员购房的限制。全球金融危机已使世界各国无一幸免，各国需求都在萎缩，外需下降，此时坚持对外籍人员购房的限制，只能压缩和降低国内需求，与扩大内需的方向相悖； 允许全国各城市政府根据自身房地产市场现状和经济发展现状自 行制定、实施配套的鼓励房地产发展政策，特别是鼓励实施购房抵扣所得税政策； 允许全国各城市政府制定购房上户口政策； 分阶段地持续降低房贷利率。 推出大力度刺激房地产投资和商品住宅供应政策。政府应尽量创造良好市场环境，以刺激性政策引导房地产商按照市场规律满足政府期望的目标。面对房地产市场低迷现状，政府刺激政策更应出手快、力度大，配套完整，真正贯彻落实。 第一，中央政府层面要清理废除过去 5 年已推出的一系列限制房地产发展的财政、税收、土地、建设、信贷政策，为房地产行业健康发展营造良好的外部环境。 第二，清理废除不合理的对房地产开发商征收的税费，降低税费征收比例，政府税费应占开发商总支出的 30左右为宜，减轻开发商的负担，增大房地产企业投资动力。 第三，进一步降低贷款利率，金融机构支持有实力的房地产商融资贷款。 ，国家财政资金和主权投资基金向国资委管理的国有控股房地产企业注资，扩大国有资本实力，加快国有房地产企业按照国家期望的方向发展，担负国家要承担的社会责任。 刺激房地产行业发展政策起作用的条件是，政策方向对，政策目标准，政策力度大，政策配套完善，政策落实到位。 近 5 年房地产 开发投资占城镇固定资产投资比重 年份 城镇固定资产 投资 (亿元 ) 房地产开发投资 (亿元 ) 房地产开发投资占 固定资产投资比重 (% ) 2004 58620 13158 005 75096 15759 006 93472 19382 007 117414 25280 008 148167 30580 地产对消费的贡献 年份 全社会消费品零售总 额(亿元 ) 商品房销售金额 (亿元 ) 商品销售占全社会 消费比重 (% ) 2004 53950 10376 005 67177 18080 006 76410 20510 007 89210 29604 008 108488 24071 、 铜仁市 房地产市场：整体良性 发展 与现阶段迅速升温 1、 贵州省 宏观政策的指导 为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，结合我省实际， 贵州 省 政府 出台省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见， 省人大出台了贵州省房地产经营管理条例， 将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。 、政府出台房改政策，取消福利分房 自 2000 年年底 铜仁市 政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高 以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。 铜仁市地处云贵高原向湖南西部丘陵过渡的武陵山区。东与湖南省凤凰县、麻阳县、芷江县相邻，西与江口县相交，南与万山特区、玉屏县、芩巩相接，北与松桃县相依。地理位置介于东经 10805 109029，北纬 27026 27053之间，境内东西长 63公里，南北宽 48公里，土地总面积 1515 平方公里。 铜仁地处贵州高原向湘西山地丘陵过渡的斜坡地带，低山丘陵广布，河谷坝子沿锦江及其支流分布，属低山丘陵河谷盆坝区，城区海拔多在 300 400米之间，最高处海拔 1142米（米公山），最低处海拔 205米（漾头施滩）。 铜仁市属亚热带季风湿润气候，年平均温度 年降雨量 1200 毫米以上，无霜期280天以上，平均日照 1171 小时，四季分明，气候宜人。 铜仁城址始建于明景泰二年（公元 1451年），历史上为贵州东部的商业重镇，具有悠久的历史。 1949年 11月 11 日铜仁解放，同年 12月 1日成立铜仁县人民政府。 1978年 8月 21日，经国务院批准，撤县设市。 铜仁市的矿产资源种类繁多，主要有磷灰 石、钾页岩、石灰石、石英砂等，都属于共生矿及小型矿。 铜仁市河流分锦江、河水两流域，均属洞庭湖水系。境内有流域面积大于 20平方公里、长度在 10公里以上的干流 22条，河流总长 里，河网密度 /百平方公里。 铜仁市水资源总量为 立方米，其中地表水径流量为 立方米，地下水径流量为 铜仁自然风景得天独厚，群山环抱，两江汇流。以山青、水秀、洞美、石美赢得“贵州各郡邑，独美于铜仁”之美誉。全国重点自然保护区 梵净山距铜仁市约 80 公里，铜仁十二景、九龙洞观音山、莲池 庵风景区，水晶阁风景区等均在市内。 铜仁市城区 近期 规划面积 64平方公里， 远期规划面积 124平方公里， 城区现有人口 20万人左右。 随着近年来城市基础设施 建设 的逐步完善，吸引了许多外地人来 铜仁 投资经商。另外户 ，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为 铜仁 市的商品房消费市场增添了新的主力军。 4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。 全区生产总值跃上百亿元台阶。 2006 年达到 元，比 2000 年增加 元。人均 3300 元，比计划增加 800 元，比 2000 年增加 1462 元。按可比价计算，“十五”年均增长 年均增速较“九五”提高 百分点，比计划提高 百分点，保持了逐年加快的良好势头。财政收入快速增长。 2005 年全区财政总收入将达到 元，比 2000年增加 元，“十五”年均增长 其中地方财政收入 元以上，超计划 1 亿多元，比 2000 年增加 元，“十五”年均增长 固定资产投资大幅度增加。 2005年突破 70 元，“十五”年均增长 五年累计 225 亿亿元（不含跨区项目），超计划135 亿元，是“九五”时期的 ；建成了一批重大项目，投资对经济增长的拉动进一步增强。 工业和服 务业保持快速发展，成为经济的主要增长点，农业增长稳定。预计“十五”期间，第一、二、三产业增加值分别达到 元、 元和 元，比 2000 年分别增加 元、 元和 元，一、二产业分别超计划 元和 元，三产基本与计划持平；按可比价计算增加值分别年均增长 第一、二、三产业增加值比重从 2000 年的 整到 2006 年的 42:业和服务业增加值占 比重首次超过农业。农业结 构调整迈出新步伐，建成了一批特色优势农产品种植基地、畜牧养殖基地和农业科技示范区，扶持发展了一批龙头企业，带动了农业产业化发展。 2006 年，农业总值达到 元，比 2000 年增加 元， 5 年年均增长 其中种植业和畜牧业产值分别达到 50 亿元和 31 亿元，比 2000 年分别增加 元和 均增长 畜牧业产值占农业产值的比重达到 以冶金、化工、能源和特色食品等工业发展步伐加快，乡镇企业得到调整提高。 2005 年工业增加值达 2000 年增 长 ，年均增长 其中，地方规模以上工业实现增加值 2000 年增长 ，年均增长 成为拉动经济增长的主要动力。以梵净山、九龙洞为重点的旅游基础设施进一步改善，商业贸易、餐饮服务、交通运输、房地产、信息、社区服务等发展迅速，建成了一批贸易批发市场。第三产业占 比重较 2000 年提高三个百分点。 2005 年社会消费品零售总额达到 元，比 2000 年增加 元，年均增长 。 2006 年全区城镇化水平达到 23%，比 2000 年提高 百分点，年均 提高 百分点。 2008 年 铜仁 市城镇居民人均可支配收入 6500 元 左右 ， 比 上年增长 8%左右 。人均消费支出5500 元 左右 ，增长 10%左右 ； 以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求 “居者有其屋 ”向 “居者优其屋 ”发展。电脑、移动电话、摩托车 、小汽车 等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。 5、同类物业的市场情况 铜仁名城小区、时代商汇、天 都 等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。 四 、 铜仁 房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭 1、旧城改造，造成了需求量的增加 鉴于原 铜仁 城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，政府出台 “ 为 旧 城减压， 规划区 内 实行旧城改造 ， 新城开发，拓宽道路， 不许 私人 建房 ” 的新规划，开始对 旧城 及城内古迹、古建筑加以保护。 2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业， 增加了市场的需求量。在银行按揭政策 （ 5 30年） ，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。 第二章 项目概况 一、建设地址 “铜仁温州商贸大厦”项目 （以下简称 “ 本项目 ” ）位于 铜仁市最繁华的城市商业中心 大十字步行街 口。 北临 即将完工的阳光广场二期房地产项目 ；西 临铜仁市民族路（步行街） ，是 市中心 连接 大十字 与 小十字 的纽带， 南临解放路 ， 东临铜仁电视台及铜仁爱尔宝双语幼儿园。 、项目规模 “铜仁温州商贸大厦”项目 规划 总用地面积为 9411平方米，总建筑面积 144810 平方米【 其中： 地上总建筑面积 121871 （含： 1层经营性用房 7439平方米， 2 3层经营性用房各 7162平方米， 4层经营性用房 7041平方米， 5层其他用房 3148平方米，住宅用房 84355平方米 ，写字楼 5562平方米 ），地下建筑面积 22938 （含地下 1层经营性用房 7646平方米，停车场 15292平方米 180个车位） 】 ，总居住人口 3800人。 本项目已列入 铜仁 地区行署和铜仁 市 政府的“重点建设项目”。 三、 项目发展条件 1、优势分析 （ 1） 本规划区位于 铜仁 市 大十字 ，符合该市总体规划确定的 旧 城 改造范围， 该市 步行街经过 近 十年的建设，已形成具有一定规模、较高档次的集居地、 商业 、 服装 、 百货 为一体的综合 商贸 区，本规划区与 步行街 紧邻，将成为 商业步行街 的有机组成部分， 步行街 内的水、电、污水等基础设施为本 项目 的建设提供了保障，并为 铜仁市 居民提供就业 、 购物服务。 对铜仁市商贸流通领域的 发展 ，将起到积极的推动作用 。 （ 2）当前，铜仁市黄金地段的资源很少，特别是坐落在大十字黄金地段，有建筑品位和建筑风格的精品商住楼市场巨大，价格一路走俏。 （ 3）该项目是提升铜 仁市城市品位，加大商贸流通业发展的高层标志性建筑，它将吸引全铜仁市民的极大关注，为日后楼盘的销售凝聚了人气。 （ 4）铜仁市政府把该项目纳入“铜仁市 2007 年的重点招商引资项目”，该项目在建设上将享受铜仁地区和铜仁市“招商引资的优惠政策”。 （ 5）据全国房地产销售数据统计，目前贵州省 2007年的房地产销售价格比去年上涨 涨幅速度和增值空间在全国名列前茅。 （ 6）神鹰企业在贵州省塑立了较高的社会知名度、较好的社会信誉度和较强的品牌影响力，为消费者增加了消费信心。 （ 7）铜仁市目前尚无高层、高档次，集商务 、购物、休闲、娱乐于一体的高级商住楼； （ 8）铜仁是著名的国际旅游城市，有著名的国家级风景名胜区“黔东奇观”铜仁九龙洞，有巍峨峻秀的武陵山脉，有绝壁的乌江三峡，碧波荡漾的锦江和著名的森林风光梵净山等 40多处自然风景，每年吸引十多万国内外人士来此旅游、观光，城市居住人口快速增长，目前铜仁市有城市城镇居住人口 20 万人，三年后居住人口将达到 30 万人以上。 、劣势及对策分析 本规划 红线 区 内， 大部分 是待改制的国有企业房屋和一定量的私人住宅，房屋大部始建于 80 年代底和 90 年代初，上述房屋的拆迁买断工作，是项目 建设的最大障碍。因此，由当地政府牵头实施房屋拆迁，是行之有效的唯一方案。考虑到房屋拆迁买断成本：对拆迁范围内的部分私人住宅，可考虑拆 1 还 1 的置换方案； 四 、总体规划设计理念 1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境； 2、适应 城区 高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境； 3、在 创造铜仁“独一无二”的 建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为 铜仁 市的 商业、 住宅 及办公 小区发展创造良 好的典范。 五 、总体规划构思 本项目参照 上海、 浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、 休闲屋面 等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设 ： 1层经营性用房 7439平方米， 2 3层经营性用房各 7162 平方米， 4层经营性用房 7041平方米， 5 层其他用房 3148平方米（休闲会所），住宅用房 84355平方米，写字楼 5562平方米 ，地下建筑面积 22938 （含地下 1层经营性用房 7646平方米，停车场 15292平方米 180个车位， 5层屋面 70%的面积作 绿地广场 。 1、规划结构 小区以 城市 主干道作为主交通网络。 2、建筑单体 设计 小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多阳光和较好通 风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。 5 层 设置中心会所，满足小区 管理 、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。 小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有 舒适 、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神 ，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。 3、建筑环境及园林景观设计 整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。 规划建造 4000 平方米 左右的 绿地广场，采用 平 地式设计 ， 实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。 设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。 保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。 小区绿地和绿地相应 ，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。 六 、物业管理 优良的物业管理，不仅能让 商铺、办公楼、 住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。 本项目 拟 聘请 铜仁 知名 的信德 物业 服务 公司进行全程物业指导，该公司从事专业 房地产中介和 物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。 本项目推行 “绿色安全环保小区 ”概念，全部采取人车分流， 在 5 层顶部 设主入口仅供 行人出入，在 解放路 上还设有两个侧门，供车辆出入。 小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。 此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。 、项目市场分析 1、地段环境优越 本项目 位于 铜仁市最 繁华的城市商业中心 大十字步行街 口。 北临 即将完工的阳光广场二期房地产项目 ；西 临铜仁市民族路（步行街） ，是 市中心 连接 大十字 与 小十字 的纽带，南临解放路 ， 东临铜仁电视台及铜仁爱尔宝双语幼儿园。 本项目所在地块市铜仁市的商业中心，该中心辐射整个铜仁地区。 2、周边 生活 配套完善 本项目周边的生活配套包括： 天天见 超市、 小十字 菜场、 道坳上 菜场 、市 农业银行、工商银行 九龙支行、中国银行铜仁分行 、黔东信用社、地区 医院、 地区妇保站 、 爱尔宝幼儿园、一完小、五完小、铜仁一中、铜仁电信公司、地区邮政局、地王商业广场、铜仁信德中介公司、福霖写字楼、皇家咖啡休闲会所 及 新华 酒店等 休闲 配套，生活十分便利。 3、 教育 配套优势显著 自古以来， 人们就非常看重环境对人的影响，古有 “孟母三迁 ”，随着买家看楼眼光渐趋成熟 ，买家从 购买 前期对楼盘综合素质的关注，发展到对 未来 居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的 “教育楼盘 ”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘 10%20%。 本项目地处 城市 中心 及贵州省属重点中学 铜仁一中的附近 ，教育配套优势极为显著。随着 项目地周边的幼儿园、小学、中学的各方面设施逐渐完善， 本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师 、干部 为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。 4、建筑施工 品质过硬 本项目施工队伍 必须是资质过硬的建筑机构 ，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精。 施工方在 项目 的建造中， 必须 秉承 精益求精的作风，把 项目 ”建造成 铜仁 市品位最高、质量最好、设施最完善 的商业、 住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。 5、市场供求关系良好 本项目地处 城市中心 ，周边 房产 开发项目较少。作为 城市中心的 第一个大型 商住小 区， 、写字楼的人员迁入 ，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。 恰逢现阶段 铜仁 房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为 铜仁市城市中心 第一个大型 商住小 区，本项目前景十分看好。 二、整合 营销 本项目 拟 聘请 铜仁专业的房地产经纪 公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。 贵州铜仁信德房地产评估经纪测绘 有限公司是一家从事房地产 评估、测绘、 营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及 铜仁地区十县市 ，先后与 128 家 铜仁的 开发商长线合作，拥有 多 年的实战经验。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成 任务 。 其中曾为 2 个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为 “房产良医 ”、 “发展商的新希望 ”。 三、 “ 铜仁温州商 贸大厦 ” 价格定位 现阶段本项目同类物业 的 一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。 另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段 铜仁 房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。 从 我们调查的情况看： 本项目 处于铜仁市 类商圈 的最中心。 类商圈 ：中心板块 零售业为主的商圈。 是指以西门桥为核心的市中心购物休闲娱乐商圈，包括百货商铺、超市，该商圈内主要集中的是服装鞋帽的品牌专卖店等零售商品，属于铜仁市内传统商业中心，辐射范围大，本项目也处于该商圈 的最中心 。 类商圈特征分析（ 本案地段分析） （ 1） 商圈商贸状况 此商圈是铜仁传统的商业中心，随着经济和城市的不断发展，已经成为铜仁市民购物休闲娱乐消费的首选区域。商圈内业态以服装鞋帽为主，主要形式为临街的品牌专卖店，同时也包括铜仁老牌商场。 但是，目前铜仁的商业环境还未吸引知名的百货公司进入铜仁市场， ：如能使铜仁消费者的消费环境不断提高，另一方面有实力的大型百货企业进入市场必然会加剧商圈内行业间竞争的激烈程度。激烈的竞争将会使区域内商业繁荣度提升。有利于区域商业品牌度的强化。 （ 2） 商业环境状况 商圈内商业氛围成熟，消费者认知程度 很高。因为处于老城区，普遍物业水平比较低。铜仁老城区现今正在进行旧城改造，也为商圈内商家的经营活动增加了不确定因素。同时，大面积的拆迁腾空了黄金口岸大面积的地块，为新兴物业的出现打下了基础，必然会使铜仁市区的商业经营模式发生翻天覆地的变革。 如本案的建设、贵康即将面市、东太义乌商城等 （ 3）项目地与小十字人车流量状况 本次人车流量测算的对象是项目地主要入口处正街的交通流量。数据得出为：在某一时段解放路口双向流动车辆与行人的总和。 选取时段为星期五上午 11： 00 11： 05，得出：在样本时段内，通过项目地机动车 流量达到 111辆，行人流量达到 194人。小十字机动车流量到达 140辆，行人流量达到 268人 考虑到选取时段开始处于交通高峰期；星期五仍然是工作日，上下班比较统一等客观因素，选择 1/择 1/为最高放大的加权。我们可以测算出：项目地平均车流量为 1066 辆 /小时，人流量为 1862 人 /小时；最高时，车流将可以达到 1598辆 /小时，人流将可以达到 2794人 /小时。 （ 4）商业经营状况 经过我司 20 余天对整个市场的调查，采用逐个调查项目地块周边商业经营业态，得知本案 300m 范围内业态有 ：通讯、皮具、品牌服装、餐饮、商场、书店、纺织、美容美发、饰品、化妆品、婴儿用品、银行、药店、网吧、超市、影院、摄影、数码、眼镜、副食、特产、农副产品等 2700 个铺位和摊位，其中主要以服装为主，超市与品牌店人气最旺，世贸商场人气较弱。 结论： 本项目的区位优势明显 , 是城市公认的商业中心 ; 经营业态种类多 ,主要以零售为主 ; 小十字方向行人流量大于项目地块，商业经营状况好于项目地块； ，最高价55000元 /平方米，最低售价 25000 元/平方米 100% 300 / 2层 经营性用房 全部售完，最高价15000元 /平方米，最低售价 8000元 / 100% 100 / 平方米 3层 经营性用房 全部售完，最高价7000 元 /平方米，最低售价 4500 元 /平方米 100% 100 / 4层 经营性用房 全部售完，最高价5000 元 /平方米，最低售价 3000 元 /平方米 100% 80 / 5层以上 写字楼 70%售完，最高价4000 元 /平方米，最低售价 2180 元 /平方米 80% 20 调查结果分析 1、 从商业物业分布来看，铜仁的大型商业及购物中心，万货城、金滩新城、金码头等主要集中在铜仁北部的金滩批发零售商圈。而市中心商圈则主要集中了如世贸百货，独立铺位为主的以零售业为主的商圈。 2、 在所调查的几家商业项目中，“金滩新城”的人气相对较旺，主要购物者为中青年群体，营业时间不长，经营状况一般；铜仁商城主要经营小商品百货，商场经营惨淡，红色 28 招商较为成功，但经 营状况较差 ，万货城招商状况欠佳。 3、 几家商场中， 万货城 的租赁价格比较高，而即将建成的商业中心更是创出了铜仁商铺的天价，临街铺面最高达 14000 万多元 /平方米，均价在 12000 万到 8000 左右。 4、 经过了解，铜仁的商业项目开发规模较大，成片开发，并有成熟规