小议养老地产开发和盈利模式.doc

【观点】小议养老地产开发和盈利模式根据养老地产的特点，依托社区建设和管理运营主体的不同，可以分为以下几种只建设不运营、不建设只运营和建设与运营相结合三种模式：第一种模式的优势是避免了物业运营风险，投资回收期较短，投资风险较小，但是这种模式无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。第二种模式的优势是有利于运营能力的提升，对资金要求相对较小，规避了资金难题，但是对物业开发的质量和设计无法控制。第三种模式的优势是能够丰富企业产业构成，同时丰富企业利润来源，享受相关增值收入，但是对开发商资金要求较高，同时对企业的经营管理经验和能力以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求。从长远来看，全产业链开发商即建设与运营双管齐下的模式是较好的开发模式。由于老年住宅需要一系列配套的医疗、酒店、购物中心、康体娱乐等配套设施，后续物业服务方面的盈利能力显著。因此，养老地产的开发，需要建立综合性的盈利模式，“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。在中国现行的情况模式之下，经济条件尚未成熟，市场环境尚在培养，市场认可度尚不可看好，国内养老地产先行军在老年住宅盈利模式的探索上已近取得不少进展。1、会员制盈利型模式亲和源模式以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高很多，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。典型案例：上海亲和源对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。2、转让使用权模式萧山盛和居紫荆园 在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。典型案例：紫荆园项目采用产权不出售，老人交纳保证金获入户居住权，以入住公寓作为抵押。老人入住权可转让，终生或满五年后抵押款可全额退还。3、分散租赁模式复星星堡中环即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。典型案例：星堡项目采用租赁形式，按月缴费，所有服务不另外收费，试住7天2000元。目前运营状况十分好，租赁形式入驻门槛低，受到老年客户的欢迎。目前市场上的三种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛。使用权转让的盈利模式，是目前产权无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认同度也会受到一定的影响。分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求比较高，但在经营状况较好的状况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。在综合分析以上盈利模式之后，CRIC养老咨询中心专家认为养老地产项目的盈利模式应根据项目开发周期，分阶段走多元化盈利模式。在项目开发前期，以转让使用权为主要的盈利模式，要根据项目老年住宅性质优势，争取在政策上获得较大支持，扩大目标客户群体，增加优惠力度，以增强目标客户投资信心；在项目开发中期，在配套服务设施呈现一定规模或开始运营的情况下，采取以会员制盈利型和转让使用权模