土地使用权用权评估的方法.ppt

房地产评估 总复习 土地使用权用权评估的方法 一 市场法 待估土地评估值 比较案例土地价格 正常交易情况比较案例交易情况 待估土地区域因素值比较案例区域因素值 待估土地个别因素值比较案例个别因素值 待估土地评估基准日价格指数比较案例交易日物价指数 剔除特殊因素 P125 基准地价系数修正法 待估土地使用权评估值 基准地价 基准地价时间因素系数 个别因素修正系数 市场转让因素修正系数 注意 各地基准地价规定的土地使用年权年限不一致时应修正 如土地年限修正 系数 K m1 1 1 r N1 1 1 r 某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估 选择了三个参照物 其交易价格分别为110万元 125万元和132万元 经综合考虑交易情况 交易日期 区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1 08 1 03 0 98 则该大楼的评估值最接近于 万元 某一待估宗地剩余使用年限为25年 土地还原率为10 所选的参照物剩余使用年限为20年 则土地使用年限修正系数 表中所给都是参照物与待估宗地相比较 经待估宗地为基准确定的数值 容积率每增加0 1 宗地地价比容积率为1 5时增加速度3 该城市从2000年到2004年每年地价上升1 试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格 有一待估宗地 剩余使用年限为45年 土地还原利率为7 现收集到ABC三个宗地交易实例 具体情况如下表 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度 据调查 该市此类用地容积率每增加0 1 宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5 要求 1 计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数2 计算参昭物修正系数 交易情况 交易时间 区域因素 个别因素及容积率修正系数3 计算参照物修正后地价 有一待估宗地A 与待估宗地条件类似的宗地为甲 有关对比资料如下表所示 经评估人员估算 该宿舍楼尚可使用30年 对宿舍楼的局部装修 改造需15万元 根据资料 评估该宿舍楼的价值 某职工宿舍 1999年10月竣工 6层砖混结构 层高2 7M 建筑面积5669 04M2 基础为钢筋混凝土条形基础 内外承重墙为240砖墙 内隔墙为120砖墙 2005 1 1对该宿舍楼进行评估 采用市场比较法 收集到最近成交的类似交易实例有 A花园小区 B商品住宅区 C小区 基本资料如下 某一土地使用权出让年限为30年 资本化率为10 预期未来每年的纯收益为10万元 该土地使用权的评估值最接近于 元 二 收益法AP r 11 n 1 r 某公司于2000 11以有偿方式取得A地块50年使用权 并于2001 11有在此地上建成建筑物B 当时造价为1200元 其经济耐用年限为50年 目前该类建筑重置价格为1500元 残值率为10 A地块面积450M2 建筑面积为400 目前该建筑全部出租 每月实收租金为10000元 据调查 当地同类建筑出租租金一般为每月30元 土地及房地还原利率分别为5 和6 每年需要支付的土地使用税及房产税为20元 建筑平方为 需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4 年维修费为重置价的2 年保险费为重置价的0 2 试根据以上资料计算A地块在2004年11月的土地使用权价格 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 评估值 土地价格 税费 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 增值收益率 土地取得费 土开发期 相应利息率 土地开发费 土地开发期 相应利息率50 三 成本法 20 25 土地取得费 税费 土地开发费 利润率 四 假设开发法 地价 楼价 建筑费 专业费用 利息 利润 税费 租售费用 建筑费 i 地价 建筑费 专业费 r 地价 建筑费 专业费 P 地价 t 楼价 建筑费 1 i r P i r P 租售费用地价 1 r P t 某宗地为一块待开发建设但已作 四通一平 的空地 土地面积为3600 允许用途为商业 住宅合 允许容积率为6 覆盖率为50 土地使用权年限为50年 现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格 评估过程如下 1 评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业 居住混合 按允许容积率6 建筑密度50 设计 建筑物12层 其中1 2层为商业服务用房 3 12层为商品住房2 预计从土地使用权出让到施工结束 需要2年的时间 第一年投入75 的总建筑费 第二年投入25 的总建筑费3 总建筑费估计为2500万元 专业费用为总建筑费的6 4 年利息率为8 房地产的平均利润为15 5 各种税费综合为售楼价5 包括租售费用 6 建筑物到2005年10月1日建造完成后 即可全部出售 预计商业服务用房售价为5000元 商品房售价为2000元 7 折现率为10 求土地使用价格 建筑物评估的方法 成本法 评估值 一 重置成本的估算方法 1 预决算调整法 2 重编预算法 3 价格指数调整法 重置成本 一 实体性贬值 二 功能性贬值 三 经济性贬值 四 待估建筑物重置成本 待估建筑物账面原值 综合价格指数 评估时点价格指数建筑物购建时价格指数 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 二 实体性贬值率及成新率的估算 1 使用年限法 2 打分法成新率 GSB 结构部分合计得分 装修部分合计得分 设备部分合计得分 结构部分的评分修正系数 装修部分的评分修正系数 设备部分修正系数 待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元 竣工于2000年底 耐用年限60年 2006年底对该建筑物进行评估 假定2000年的价格指数为100 从2001到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1 7 0 7 1 2 0 8 1 2 0 5 经评估人员现场勘察打分 结构装修及设备三部分的得分分别为90 80和80 其修正系数分别为0 8 0 1和0 1要求 1 估算该建筑物的重置成本 2 采用年限法和打分法估算成新率 权重分别为50 和50 3 估算该建筑物2006年底的价格 建筑物的评估方法 残余估价法 B a Lr1r2 d a2r2 d a 建筑物及其基地所产生纯收益L 土地价格r1 土地的还原利率B 建筑物的收益价格d 建筑物的折旧率r2 建筑物的还原利率a2 建筑物的纯收益 例 某房地产为一幢5层砖混结构住宅 土地面积500M2 房屋建筑面积1200M2 其他相关资料如下 1 土地还原利率为9 建筑物还原利率为10 2 该房地产目前正处于最佳使用状态 尚可使用40年 3 该房屋