浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策.doc

浅析房屋拆迁评估工作中的问题及对策房屋拆迁工作是城市建设中的一个重要方面和重要环节。房屋拆迁工作的平稳进行，对推动地区的经济社会发展和城市建设，改善城乡环境和广大被拆迁人居住条件，保障各项重点建设工程的顺利实施等各方面均做出了积极贡献。在房屋拆迁工作中，房屋拆迁评估工作又是此项工作中不可或缺的一个重要环节。房屋拆迁评估包括对被拆迁房屋的分类评估和分户评估。分类评估是指估价机构对拆迁范围内的被拆迁房屋，按照区位、结构、用途等分类进行的房地产市场平均价格的评估。分户评估是指估价机构对被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合该房屋的楼层、朝向、成新等因素进行的房地产市场价格的评估。按照相关规定，“拆迁分类评估价格可用以指导拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋补偿金额”;“房屋拆迁管理部门在行政裁决时，对逾期不申请复估和评估技术鉴定的，应当根据分户评估报告确定对被拆迁房屋补偿金额” （湖南省城市房屋拆迁评估管理规定湘建房（2004）264号第七条、第二十八条）。由此可见，房屋拆迁评估的结果与拆迁当事人（拆迁人与被拆迁人）的切身利益密切相关。通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁补偿谈判无法达成一致，进而影响到整个拆迁工作的进展。房屋拆迁因土地性质的不同分为国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。对此，笔者作为一名从事房屋拆迁评估的工作人员，结合自身体会，将在上述两类房屋拆迁评估工作过程中遇见的问题及对策简述如下一、 对已建项目性质、用途、权属、面积、结构、成新（建筑年代）、层高等因素的认定及对策在城市房屋拆迁中，相关文件有明确规定：湖南省实施城市房屋拆迁管理条例办法（湖南省人民政府令第157号）第七条：“被拆迁房屋的权属、面积、结构、用途以房屋权属证书为准;权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准;已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。”湖南省建设厅湖南省城市房屋拆迁评估管理规定（湘建房（2004）264号）第十四条进一步明确了：“被拆迁房屋的性质、用途、面积，以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准;已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。当事人对被拆迁房屋性质、用途存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认; 当事人对被拆迁房屋面积、权属存在分歧的，应当向城市规划行政主管部门申请确认” 以上条例，均存在一定行政管理思维。在城市拆迁中，“住改非”的情况是较多存在的，如何确定此类房屋用途、性质也是拆迁当事人双方关注的焦点。笔者认为在进行房屋估价时应综合考虑被拆迁房屋的实际用途而不应仅看其房产证或其他档案记录文件。因为产权证明等文件记录中标明的用途不能对抗实际用途。既然房屋所有人对房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，那么所有人当然可以改变对该房屋用途。这是对私有财产权利的尊重，也是尊重房屋自然属性的体现。当然实际用途的是终认定，还需要管理部门制定相应统一的认定标准，如对需要认定为“商业用途”的房屋，须由被拆迁人提供营业执照、税务登记证明及完税凭证等相关资料作为实际用途认定的依据等等，至于经营年限要求等细节方面要求可由相关部门根据各地实际情况予以确定。城市房屋的用途、性质等关键因素确定后，其他如结构、成新（建筑年代）、层高、楼层、朝向等均应由估价人员在项目外勘时与产权文件一一核实查证，以上因素都应在评估中予以考虑。评估过程中，除估价人员应用日常经验数据进行评估修正以外，相关管理部门亦应组织制定统一的调整修正系数供估价人员使用，尽量地避免误差并求得客观公正的评估结果。以上可见房屋产权资料在拆迁评估中的重要意义。它是估价时必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权等权益的有效法律凭证。它包括房地产产权证及土地使用权证，土地出让（转让）合同，建筑用地规划许可证，建筑工程施工许可证，房地产预售许可证，建筑工程竣工验收证明等等。理清房地产产权状况，既是估价工作中的难点，又是正确估价的基础，也是估价师首先要解决的问题。但是，在进行集体土地上的农村房屋的拆迁评估过程中，笔者发现它们中的大部分都未发房屋所有权证等相关产权资料证明，那么相关因素的认定问题较之城市房屋拆迁来说又进一步凸显出来。比如：用途问题，评估时会碰到有些被拆迁人利用道路或院子搭建一些简易工棚，面积从几个平方米至几百平方米不等，内置一些基本生产工具等，或作为加工场地等，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这必然会使评估结果发生偏差。对此类问题，应由估价人员在现场将实际情况记录在案，要求被拆迁人在记录上签字并有村上有关人员见证签名，同时向有关部门反映并协助有关部门制定行政规章，以求在本地区的拆迁评估有据可依; 结构问题，集体土地上的房屋情况多样，有的是主体结构为砖混而非承重部位为木结构；有的下部为混合结构上部为木结构，评估时简单地用砖混或砖木结构来评都会使结果发生偏差。在评估时碰到主体结构而非承重部位为木结构或简易结构时，可采取房屋重置价分项进行评估。在估价中一般看主体结构所占比例。对横竖各半的两种结构可采取分开估价，再合二为一作为该房屋评估价; 建成年份问题，由于多数集体土地上的房屋缺少房产证也无建房资料，而在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，同时由于部分被拆迁人可能在拆迁公告公布后又对房屋内外墙重新进行贴饰和粉刷，这又进一步加大了估价人员对房屋成新认定的难度。因此，评估人员在现场查勘时除询问相关人员外还需作更详细的观察以排除内外装饰给房屋评估成新带来的偏差，另外在正式出报告前打印一份被拆迁人名单，上列对被拆迁人房屋实勘所判定的结构、估计成新率（建筑年代）、重置价等内容，召集村长、书记及群众代表进行预审，排除评估中偏高偏低现象，以求对房屋有一个正确的估价; 其他问题，在评估时还会碰到诸如层高不同，如有无圈梁、底层有无架空等等，如果不把工作做细，评估结果都会发生偏差。 从理论上讲层高不一样造价就不一样，按不同地区文件，层高每增加数厘米房屋价值就会按该结构价增加数个百分点。实际评估中，大梁、圈梁及底层架空层问题可套用重置价分项结构价，对于平套结构价，那么高出结构价部分的操作可按“结构问题”中所列进行操作。二、 对突击建房、突击装修、抢种补种问题的认定及对策在评估过程中还会碰到被拆迁人在拆迁公告发布后突击建房、突击装修的问题，该问题在城市房屋拆迁中只要凭产权证就很简单，因为拆迁公告公布后房屋拆迁主管部门将“书面通知土地、规划等有关部门暂停办理房屋的新建改建扩建、改变房屋用途和土地用途、房屋租赁等有关手续。”（长沙市城市房屋拆迁管理条例第十二条），因而拆迁公告公布之后的突建房屋是不可能办到产权证明的，那么该突建部分可作为违章建筑认定。又根据“拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。违章建筑和超过批准时限的临时建筑，以及征用土地公告颁布后擅自进行的房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿”的政策，对此类突建房屋及突击装修部分的价值是不予评估且不予补偿的。而上述突击建房、突击装修的问题在农村集体土地上房屋权属管理不完善。所有权证资料本身不齐备的情况下，在进行评估时即使估价人员可明确判定其房屋为突击修建、装修的，也难以简单将其定性为违章、临时建筑或突击装修的部分。解决此类问题一是要作好政策宣传，二是由有关部门在拆迁公告公布后尽快地对各被拆迁户的房屋面积、装修等各项情况及时查勘并作好影像资料的保全记录。此外还要依据当地有关部门对村民居住房屋的标准面积和超标准后怎样处理的文件，由估价人员按实情记录评估，对超标部分交由有关行政部门处理。还没有制定相应规范文件的须向有关部门反映并协助有关部门制定相应评估补偿标准的文件等。有些集体土地上的被拆迁人为了最大限度地得到补偿，在耕地里抢种、补种一些赔偿值较高的花木、果树等植物，你今天评他明天移，防不胜防。对于要求估价人员对此进行现场清点估价的，解决此类问题最好的办法是在拆迁公告公布后请村里的有关人员尽快地配合估价人员进行现场清点，在清单上请被拆迁人及村有关人签字，这样做才会有据可查并收到事半功倍的效果。 三、对在建工程项目的补偿问题对于城市居民或农村集体土地上村民的正在建造的房子，当房子造到一半土地被征用了的情况应如何评估补偿价格呢？在实践中，新房在建工程补偿一般是以实际完成工程量的重置评估价格进行协商补偿。当然，被补偿的在建工程必须是已通过了规划报批手续，持有建房许可证等合法的在建项目。四、宅基地范围内的副业棚舍、附属物的补偿问题宅基地上的副业棚舍和其他附属物，按有关国家建设征地财物补偿标准规定补偿。补偿标准是根据国土资源部、建设部的有关规定和参照建设工程分类的预算定额标准并结合本市的市场供求综合因素确定的，其中分为农田基础设施、非居住房屋及附属设施、畜禽类、水产品（养殖业）、种植业、苗木花卉等。对未列入补偿标准范围的产业或物品，则采取双方协商形式，这些补偿不计土地使用权基价和价格补贴的补偿因素。五、改制企业房屋的评估补偿问题改制企业在城市旧城改造中的房屋拆迁是近几年新涉及的问题，由于改制是“一企一策”，企业改制后，其房屋所占用的土地使用性质繁杂多样，有出让、转为租赁、保留划拨、土地使用权剥离或部分剥离等多种形式。对不同土地使用性质的房屋评估补偿，现行政策没有明确规定。解决改制企业的房屋评估补偿问题，要按改制企业占有的合法权益与主张补偿权利相一致的原则，在拆迁评估时，应依据改制时所付出的改制成本取得的完全权益为前提，遵循“谁投入、谁占有、谁受益”的原则进行。凡改制企业所使用的被拆迁房屋，在改制时包括所使用的国有土地一并进行资产评估列入改制成本的，就可享有完全的房地产权益，按市场评估价全额补偿给改制企业。对企业在改制中，仅对房屋建筑物作为资产评估，未将土地资产列入改制评估范围的，因其占有的房地产权益不完全，补偿不应包含地价因素，但为了有利于拆迁，在拆迁评估时，可按照完全的房地产权益进行市场评估，然后在评估额中参照土地出让的标准作适当比例扣减后，再全部补偿给改制企业。笔者在近期所做的拆迁评估工作中发现，在改制企业的补偿评估中，许多评估人员忽视了该项重要因素，未能细致调查各被拆迁的改制企业的相关改制资料，其评估报告中对各被拆迁单位所适用的评估标准（如在确定改制企业的土地类型、界定土地用途及对土地评估结论是否需扣减出让金等）具有较大的随意性，这可能使评估价值与实际情况相偏离，而评估结论的准确性将直接影响到当事人双方的利益，如果拆迁补偿估价结果不够客观公正，或者不够完整准确，会使拆迁人或被拆迁人丧失对估价机构客观公正性的信任。总之，拆迁评估工作的重要性是不言而喻的，要做好这一工作，必须有行政管理等相关部门的充分重视及积极配合，相关部门应针对拆迁中出现的问题也进行了深入的研究和探讨，提出了完善城市房屋拆迁评估体系的建议，制定并进一步完善与拆迁工作息息相关的各项拆迁评估工作的指导性意见、管理规定，如文中所提及的“改制企业拆迁评估指导性意见”、“集体土地上房屋及附属物评估管理规定”等等。选择有代表性的房屋装修标准及相应的调节系数标准进行公示，并进行装修评估指导价、房屋重置价、区域房屋市场价、基准地价标准的适时更新房屋拆迁管理部门要充分认识到做好拆迁工作对于促进经济发展和维护社会稳定的重要性，增强紧迫性、责任感，认真研究拆迁当事人关心的热点和难点问题，寻求解决老百姓反映强烈、矛盾突出问题的方法，让被拆迁人理解拆迁、配合拆迁，积极地进行各项拆迁政策的宣传工作，使拆迁各方当事人及被拆迁当地的居委会、街道办事处