建设项目评估分析报告.doc

建设项目评估报告 作者： 日期：超市开发项目可行性研究报告一、项目背景1、项目名称：万通超市2、可行性研究报告的编制依据： 1 ）国家、地方相应政策，单位的现有建设条件及建设需求； 2 ）项目实施的可行性及必要性； 3 ）市场发展前景； 4 ）技术上的可行性； 5 ）财务分析的可行性； 6 ）效益分析（经济、社会、环境）。3、项目概况： 1 ）项目地点：北京理工大学珠海学院学生宿舍29栋一楼 2 ）投资背景：当前各所高校都有校园超市，成规模的高校基本在7-20家不等。因此，校园超市已经成为了各大高校的一道风景线，校园超市不仅给在校师生提供了方便快捷的商品购买。同时，也是一个很好的盈利方式。校园超市在学校后勤领域占有很重要的地位，但是在开展校园超市的同时，要考虑到学校的实际情况，以及是否能盈利。 3）宏观投资环境分析： 客流来源层次分析：主要客流来自于在校的学生，教职工。随着招生比例扩招，学校的学生数量都呈现出上涨的趋势。 消费品种及数量分析：学校超市对品种的种类要求不高，固定在120-150种之间。消费数量稳定，物流及供应环节计划性强。 目前高校超市没有形成规模效应，多以分散经营为主，盈利能力差。 目前根据我们超市的优势，可以对高校超市采取收购、合作、新开的方式。在短时间内不应该考虑盈利，而是要在短时期内迅速抢占市场占有率。 高校学生的购买力正在逐年增强。消费比例在1：1.4的增长率。根据最新统计数据显示，无论是同比还是环比都在逐年增加。二、SWOT分析Strengths（优势）：超市建在学生宿舍楼下，临近道路，学生上下课等都路过此处，处于人流高峰路段；万通超市为知名连锁超市，实力雄厚；连锁超市供货渠道稳定，所供货方面的约束和影响较小；购买人均为在校大学生，有消费能力和固定的客流。weaknesses（劣势）：校园超市体积较小，可供商品较为有限，限制商品多元化发展；超市现在在众师生心目中的形象有缺损，对本超市服务水平、商品价格和质量有所质疑。因客流量过大，而服务窗口仅一个，导致客人等待时间过长，流失大量消费者，并引起学生对超市服务水平的质疑。opportunities(机会) ：每年新生的到来，对校园超市而言都是一个大市场的到来，每年九月的上旬的销售额都非常的高，与平时一个月的销售额相当，开拓了这片市场即可达到质的飞跃，同时这段时间也是校园超市塑造良好形象的机会，在服务及商品价格价优惠方面多下点工夫即可；学校活动众多，不少所需品可能由超市提供，近乎每次活动都能给超市带来相对高额的回报；超市门前如果是在篮球场及足球场，上体育课及运动的同学对饮料的需求量大；每天早上起床来不及吃早餐就匆匆上课的同学不在少数；一些校外企业盯紧超市的市场及方位优势，与超市合促销。 threats（威胁）：校园超市有可能在众师生心目中的形象有缺损，对本超市服务水平、商品价格和质量有所质疑，新校园超市地理位置优势大，抢占了实习外面超市以及以前的校园超市大半个市场；以前的校园超市及校外的一些摊贩不少商品与超市里提供的商品相关，一定程度上抢占了新校园超市市场。 总结：从swot分析当中我们看得到，建立这超市需要解决的四个问题：一是如何让提高顾客的忠诚度；二是购物的便利度；三是盈利采取的手段与方法；四是如何规避风险。三、市场分析及预测1、超市需求状况调查和预测由于校园超市是建立在校园内，因此所面对的人都是师生，通过调查得出下表，下表为北京理工大学珠海学院的人口数量、人口结构、学生月平均生活费、各种商品需求量：项目人口数量人口结构月平均生活费休闲食品需求量百分比饮料需求量百分比日常用品需求量百分比烟酒需求量百分比文具用品需求量百分比总量20000学生1200503015322、校园超市主要竞争对手分析 1 ）主要竞争对手来源分析：学校内部的校园超市。 2 ）超市竞争点分析：商品种类、价格、吸引力、超市内部环境以及竞争手段等。 3 ）下图为校内几所超市对万通超市所占的竞争比例大小。 总结：从上图可以看出，零食前线对万通超市的竞争最大，而其他三家一般。3、超市的零售业态优势和劣势 在新超市建立之前可以选择调查零食前线等主要竞争对手的各类商品的销售情况。这样就能看到竞争对手的优势和劣势，更有利于新超市开展过后应在哪些方面做出改进。下图为零食前线和京苑超市的商品种类。 总结：其他两间超市都是在休闲食品上占最大比例，其次就是日化用品。因为，日化用品是必须品而休闲食品现在在任何超市所占的比例都比较大。最少的就文具类的商品。因此，在新建校园超市的时候要分析出原因，争取在比例占的少的商品做得更好，在比例较大的商品要创新，增加销售业绩。由此可预计得出新万通超市的销售商品比例四、建筑方案分析万通超市的总建筑面积约150平方米，店铺设计比较简单，没有特别的装修，并且还是超市与仓库一体并用的。采用单层设计，四周围合，为小型连锁超市。下面为几点具体建筑方案：1、超市的照明结构特点：由于超市客流量大,营业时间长,所以超市的照明设计有其独特的要求。超市照明要求:(1)创造良好的视觉条件,确保足够的照度和照明质量;(2)创造良好的商业氛围,引起顾客的购物欲望;(3)照明布置方式要有灵活性,以适应商品及货柜的变化;(4)由于超市人员密集,当正常照明断电时,备用照明应确保正常活动;(5)必须配置应急事故照明、安全疏散照明,并按需设置广告照明及泛光照明等;(6)根据陈列商品种类的不同,光源的选择应突出显色性、色温、亮度的变化,同时设计中要重视照明节能、照明安全、光照的均匀、柔和、管理维护方便等。2、超市的建筑防火设计：(1)在规划选址时,要充分考虑远离易燃易爆场所,并必须满足其建筑防火间距的要求。此外,超市四周最好能形成环形消防车道,若有困难,沿其两面长边应设消防车道。 (2)营业超市的各个售货部,大都设有各种木质货架,货架上往往存放着很多商品,货架旁过道往往是顾客或营业员来回走动的场所,如果顾客无意带进火种或超市内的电气设备发生故障,很容易引起易燃物品的着火。 (3)超市电气照明具、制冷设施、电线等敷设安装、使用、管理要符合安全用电的防火要求。 3、 超市的取暖结构：采用地板采暖。五、超市布局方案分析1、店面设计 小型超市的门头设计要求简洁大方、醒目美观。 首先，要有一块美观大方的店面招牌，以吸引顾客的目光，给人留下深刻的印象。校园超市也可以引进新理念，设计橱窗。橱窗是展示商品、吸引顾客的好的“道具”。如果条件允许，校园超市店铺店门两侧可以设计两面玻璃橱窗，将当月的促销商品进行展示，以吸引顾客了解和购买。2、货架设计校园超市可选用目前各地市场上均有销售的钢制货架。这种货架一节一般200元左右，一节为5层，长0.9米左右，搞1.6米左右。在每一排货架加装统一配置的端头可使货架看起来更美观，也可增加陈列面积。为了使小型超市整体风格协调，货架应尽量配套。在放置货架时，可先紧靠店铺的三面墙摆放三排，使之呈“门”字形，在根据店铺的空间摆放3-6排，使之呈有序的竖排放。货架之间相隔1.5米左右。在设计货架的摆放位置时，要有意识地利用货架来对商品进行分区陈列。在分区时，可以按照大型卖场的模式将陈列畅销商品的货架放于离店铺入口较近的地方。货架与货架之间的购物通道要畅通，不要使顾客产生拥挤的感觉，要保证顾客能轻松地选购商品。3、商品陈列 校园超市内商品的摆放也有一定的技巧。要做到摆放有规律，整体美观，色彩和形状搭配协调。六、超市经营策略分析 由于校园超市是由私人经营的一所便利型超市。面向的消费者大都是学生所以在价格方便要保持高质量、低价格的方式。在进行正式营业期间要大量的采用促销手段，可以采用的促销方式比如：折扣促销、节日促销、降价促销、换季促销、买一送几等等，以促销的手段来达到更好的销售量。在服务方便也得让顾客感到舒心才能更好的吸引回头客。主要从以下4方面着手：1、 增加经营项目 正是因为社区型超市的此种局限性和发展的空间，应该把增加经营项目列为首位目标，切不可以惯有的经营方式进行。应该把一些以前没有但周围群体需要的经营项目纳入到新的经营当中来，从而达到提升整体经营业绩的目的。 2、提高有效商品的引进 中小连锁超市的商品定位都是一样的规模，一样的布置，而这种模式正是制约和影响其在社区发展的主要问题，应该突破这种经营方式，进行统一连锁地区划分的经营变动使门店在不同的社区范围内形成各自的特色格调，从而成为社区内的小型购物中心。3、增加消费者的入店次数 固定的消费群体以及固定的消费使得顾客已经形成一种潜在的消费时间段，例如有部分人喜欢在周日进行统一购买有些顾客喜欢在周三进行购买等等，那么就要突破这种消费的模型，使周围的消费者变每周一次为两次，这样就要前边两项的支持和配合才能把消费者吸引进来。 4、进行商品的的错位经营 所谓的商品的错位就是指和竞争门店的商品进行错开，以顾客的需求为主要目标，而与其他大型竞争和小型竞争者之间实行错位经营，从而避免过多的竞争一致影响到毛利率的提升。七、投资成本估算1、固定投入 1 ）收银机POS系统（2台 ） 222004400元2350（电脑）4800（软件）800（激光扫描仪）2300（条码打印机）=14650元 2 ）办公系统：收银桌25001000元 3 ）货架（除各供应商提供）20013个+10028个+8032个=9260元 冰柜冰箱：10400元 4 ）广告牌及宣传资料：500元 5 ）启动资金10000元 6 ）流动资金10000元 7 ）建筑装修成本：17万总计：225810元2、每月营业外支出 1 ）人工费：店长1名2000元；收银员2名1700元；促销员3名2100元；采购员1500元。适当的奖金以及其他劳务津贴（若股东多付出劳动的，由当期股东会协商确定补发津贴）。 合计人数7人，共计需发放报酬9000元/月，10.8万/年。 2 ）其他费用2万元/年。 3、土地租金：220元每平方/月，150平方，得：租金39.6万/年。八、项目费用分析1、营业利润预测 全校20000多名师生，除去5000出去实习的人口，共有人数15000人，假设每天消费的人数有5000人（总人口的三分之一），每人每月消费80元，小计：5000*80=40万，每年8