工业品博览交易中心可行性研究报告

1 可行性研究 报告 本报告旨在对项目作出常规可行性研究； 由于本项目 主要开发建设面向国际市场、以国际工业品博览交易为主轴的商贸交易平台，并配套一流的服务配套设施，包含：国际工业品博览馆、国际会议中心、国际工业品精品展示馆、总部办公基地、仓储物流配送中心、研发中心、质检中心、教学培训基地、星级酒店、餐饮娱乐、国际服务公寓、高档住宅社区等。 打造一个工业品采购、物流、销售与服务四位于一体的 综合 性供应链服务平台。 核心业态设置无机机电、机械设备、 业、电子电器、光伏产业、工业原 料、生产设备 、汽车零件 等。 有别于传统的、单一的工业品 专业市场， 在工业品 行业现状 、国家政策、市场等诸多有利因素的作用下，她必将成为中国第一个国际级高标准的工业品 博览交易中心； 本报告以详细的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为依据。逐一回答该项目的投资者何以独具慧眼进军工业品产业；何以在长三角、在 设工业品博览交易中心等疑问，顺理成章地得出两个结论：选择长三角开发建设工业品博览交易中心是市场的迫切需要；选择 综合成本最低，综合效益最好 ； 本报告充分发掘 三角经济圈中有利的区位优 势，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。 2 第一章 总论 第一节 可行性研究主题 一、 项目简介 1、项目名称： 2、项目 承办单位 : 3、项目建设地点及占地面积： 本用地位于 金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧， 项目占地 1500亩 ； 二、可行性研究报告编制单位： 三、研究工作范围： 1、项目背景、开发规划的确定 ; 2、市场环境分析 ; 3、投资估算及经济效益分析 ; 4、项目不确定性分析 ; 5、项 目社会效益和环境效益评价 四、可行性研究报告的 编制依据： 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国土地管理法实施条例 3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4、城镇国有土地使用权出让和转让实施办法 5、中华人民共和国城市规划法 6、苏州市城市建设规划管理办法 7、中华人民共和国城市房地产管理法 8、城市房地产开发经营管理条例 9、城市拆迁管理条例 10、城市商品房预售管理办法 11、城市房屋租赁管理办法 12、城市房地产抵押管理办法 第 二 节 项目概况 一 、项目实施进度计划安排 ： 由于项目用地量较大，用地审批手续难以一步到位，所以本项目采用：整体规划、分区交迭连续开发、尽快完成的思路实施，争取在 4年到 5年时间内全部建设成投入使用 ； 二 、项目主要技术经济指标： 3 名称 合计 一期 (2#地块 ) 二期 (1#地块） 三期 （ 3#地块） 四期 （ 4#地块） 五期 （ 5#地块） 小计 占地面积（ ） 959,073 389,371 259,283 140,083 70,880 99,456 959,073 建筑面 积（ ） 1,973,429 632,723 420,728 409,408 209,645 300,925 1,973,429 地上建筑 面积（ ） 1,731,259 580,163 378,878 350,208 174,365 247,645 1,731,259 地下建筑 面积（ ） 242,170 52,560 41,850 59,200 35,280 53,280 242,170 容积率 总户数（户） 建筑面积 合计 1,974,429 632723 420,728 409408 210645 300925 553,630 主 体 部 分 小计 1,964,629 632,723 420,728 399,608 210,645 300,925 543,830 酒店 式公 寓 167,160 60980 60,180 46000 167,160 配套 商业 69,500 36800 32,700 69,500 工业 品精 品馆 /展示 中心 59,680 59680 工业 品交 易区 696,871 385923 285,998 24950 办公 352,238 36780 315458 住宅 312,010 174365 137645 酒店 64,000 64000 64,000 地下 车库 243,170 52560 41,850 59200 36280 53280 243,170 地下 商业 0 0 0 0 配套部分 小计 9,800 0 0 9,800 0 0 9,800 公建配套（工业品博览馆） 9,800 9800 9,800 4 第二章 项目建设背景 第 一 节 项目建设背景 一 、我国现代服务业现状 1、服务业在中国经济增长中的作用没有充分发挥出来。传统经济发展理论认为 ，经济增长的过程本身是一个结构转换的过程，随着人均 务业在 中国服务业的增长速度明显慢于 中国目前经济发展状况下，由于收入分配差距的过于显著和存在着一个绝对数字庞大的相对富裕阶层，支撑着一些奢华型服务业的畸形发展，中低收入阶层所需求的质优价廉的基本性需求服务业无法得到充分的发展，因此，服务业的有效供给相对不足，中国巨大的收入差距导致服务业比重在收入快速增长的同时，没有获得明显的提高 ； 2、 2005年第一次经济普查数据显示，服务业在中国经济的比重为 距离世界平均水平 有很大差距 ； 中国服务业的发展差距在于：一是服务业比重偏低；二是服务结构扭曲和升级速度缓慢，特别是以信息化为代表的现代服务业发展缓慢；三是服务贸易国际竞争力弱 ； 究其原因，既有基础薄弱，服务消费供给不足的因素，也有服务消费意识淡薄和消费能力低下的因素，而更主要的原因在于：经济发展战略思维的固化和调节政策的失灵。中国多年来重物质生产体系，轻服务消费的思维方式是导致中国服务业发展滞后的最重要原因 ； 3、中国服务业发展的特点 一是发展地区间的不平衡，东部地区服务业总量最大，服务 业吸纳就业人口也最多，最发达的北京、上海、广州等城市的产业结构已经演变为三、二、一格局，在这些地区，服务业已经向现代服务业转变，而中西部欠发达地区，除了教育和旅游发展较好外，整体服务业发展层次较低，发展后劲不足 ； 二是服务业正逐步成为吸纳劳动力的主力军 ， 但潜力仍然没有发挥出来 ； 三是从服务业内部结构来看，传统服务业较为发达，现代服务业和新兴服务业明显落后 ； 附表： 1、三次产业贡献率 年份 国内生产总值 第一产业 第二产业 第三产业 #工 业 2003 100 004 100 0 2005 100 006 100 007 100 料 来源：中国统计年鉴 2008 5 资料 来源：中国统计年鉴 2008 2、第三产业增加值构成 年 份 第三产业 交通运输、仓储和邮政业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 其他 2003年 100 004年 100 005年 100 006年 100 007年 100 料 来源：中国统计年鉴 2008 第二产业对经济贡献率 45 50 55 60 第二产业 第二产业 003年 2004年 2005年 2006年 2007年 第三产业对经济贡献率3638404244第三产业第三产业 0 004年 2005年 2006年 2007年2 0 0 7 通运输、仓储和邮政业 批发和零售业住宿和餐饮业 金融业房地产业 其他 6 3、三次产业就业人数 年 份 经济活动人口 就业 人员 构成 (合计 =100) (万人 ) (万人 ) 第一产 业 第二产 业 第三产业 第一产业 第二产业 第三产 业 2002 75360 73740 36870 15780 21090 50 003 76075 74432 36546 16077 21809 004 76823 75200 35269 16920 23011 005 77877 75825 33970 18084 23771 006 78244 76400 32561 19225 24614 007 78645 76990 31444 20629 24917 料 来源：中国统计年鉴 2008 二 、现代服务业综合园区含概的内容 现代服务业主要指在工业化高度发展阶段产生的，主要是依托电子信息等高技术和现代管理理念、经营方式和组织形式而发展起来的服务业。与传统服务业相比，现代服务业一方面是指突出体现了知识含量比较高，尤其是基于信息技术的发展，以高新技术为支撑的服务业，即知识密集型服务业；另一方面是指随着某种经济或社会活动中某局部功能的需求不断扩大，以致专业化运作的成本优势和规模效应得以体现，从营运主体中分离出来，形成专业的服务机构，即一些专业服务和新兴 服务业。现代服务业的统计范围是不断变化拓展的，因而应对现代服务业的界定、划分也应不断地调整。 服务业集聚是指在服务领域内相互关联 (互补、竞争 )企业与机构在一定地域内聚集，形成上、中、下游结构完整、充满创新活力的有机体系。 在现代服务业集聚中，现代服务企业是关键企业，在集聚中处于核心地位，直接给消费者提供服务产品或服务过程，并接收消费者的反馈信息；供应者是指为服务企业提供原材料或者半成品的企业，一般不与消费者直接接触；相关机构主要指行业协会、研究机构和政府相关机构等；人文环境指服务企业聚集的历史、文化和社会氛 围；产业区的基础设施是指某一区域的道路、通信和安全；政策环境是指政府关于特定产业及区域的政策和法律规定。 服务业的工业化，催生了现代服务产业园区的和出现和发展，一是来自对城市原有服务业较集中区域的重新规划；二是来自地方政府或产业房地产商策划的主题园区。 2 0 0 7 年三次产业就业人数构成41%27%32%第一产业 第二产业 第三产业 7 在现代服务产业体系中，一些中枢事务部门，如金融、风险投资、广告、法律咨询等产业，大多高度集中于城市中心区域，其空间上的集聚主要追求信息的畅通性、商务合作的便利性以及高度熟练的劳动力。而有一部分区位敏感度较低（区位熵大于 1）的产业，如研发服务、专门设计服务、仓 储物流服务、信息及数据处理等，更适合形成各种形式的现代服务产业园区，是地方推动服务经济发展的重要抓手。 三 、现代服务业综合园区现状和发展趋势 目前，从国家到地方、从城市到区县，各地争相出台产业优惠政策，加速推动现代服务产业的发展，其中现代服务产业 综合 园区已成为大城市主体功能的承载点、城市经济的增长点和城市竞争力的爆发点。 而以研发服务、专门设计服务、仓储物流服务、信息及数据处理等为主要内容的现代服务产业园区，更是在经济现代化中扮演着重要角色，也为次级城市、次城市区域的跨越式发展提供了契机。 园区形式主要包 括： （ 1） 科技商务社区 科技商务社区适合于城市边缘的城乡接合部区域的高新技术区的发展，是一个住宅、商店、休闲场所齐全，工作室或厂房规划有序、有机组合，可以 “自给自足 ”并能提供足够内部交流空间的综合社区。科技商务社区以吸纳创新型的研发企业、创业企业和企业总部为主，内部工作环境优越，服务配套设施完善，可以通过内部技术研讨会、企业家沙龙等公共活动，更好地活跃区域内的创新氛围。 （ 2） 呼叫产业（数据处理服务）园区 引入国内外知名的第三方外包型呼叫中心和数据中心企业、地区总部型呼叫和数据中心企业，也可引入商旅服务业 、外包呼叫中心、消费电子、电视购物、保险业的国内外多个龙头企业，并根据单个企业的特殊需求，进行定制式开发呼叫中心园区，提供酒店预订、网上购物、地图服务等方面的集中呼叫服务。园区物业一般为产权式公寓房、独栋办公房、商业及生活配套设施。 （ 3） 培训产业园区 培训产业园区是将多个职业教育和培训机构整合起来，包括职业技能、素质培训、实用技术培训、企业培训教育、新兴产业培训、远程网络教育等，通过资源共享提升效率、塑造品牌。由地方政府或产业房地产商，负责园区的开发和管理运营，吸引多家培训机构入驻园区，以动态的，短期的培 训项目主，也可以是半年左右的集训。园区运营商负责招生、学生管理、实习安排、后勤服务。培训机构、专家学者、独立顾问等只需要开发好培训课程。 （ 4） 电子商务仓储物流 电子商务仓储物流中心以其对外交通便利、多类型交通以及低廉的租金成本等方面优势，吸引大中城市电子商务企业入驻，发展以 “生活资料 ”为特色的集仓储、简单加工、物流配送、检测维修、 8 贸易于一体的物流产业链，打造大型的特色仓储物流园区。其主要设施包括电子交易结算中心、电子信息中心、物流配送中心、商务办公楼、产权商铺、会务酒店、公寓以及餐饮娱乐设施。 （ 5） 逆 向物流专业处理中心 吸引家用电器、 业的大型企业与第三方逆向物流企业合资兴建开发，集汇集、处理、库存、配送、信息整合等功能于一体的逆向物流专业处理中心，同时配备专业的逆流物处理技术、人员和处理设备或设施，满足逆向物流一体化、信息化、社会化、绿色化、专业化和产业化的要求，打造具有相当集聚能力的逆向物流中心。其主要设施包括办公区、售后维修区、仓储作业区、回收处理中心、生活服务区。 我国的服务业综合园区的发展趋势 各地园区化进程不断加快 近年来，各地纷纷鼓励企业退城进郊、进区入园，促进产业合理集聚，产 业园区化比重不断提高。各类产业园区，目前已经成为各地加快经济发展的重要载体，其在产业、出口和利用外资等方面的集聚效应日益显著 ; 产业链式发展和集群化趋势 虽然近年来我国的产业园区化进程在快速推进，但这种单纯的园区化即产业进区入园，只能解决产业的地理集中或产业集聚问题，它只是现代产业空间组织的一种低级形态。从现代产业空间组织形态看，产业园区的发展一般要经历园区化、链式发展和集群化三个阶段。 目前，我国不少园区尤其是市县级园区还停留在单纯的园区化阶段，园区功能定位不明确，缺乏特色和专业化分工，企业间缺乏有机的 联系，犹如一个麻袋装着一大堆土豆。 这个麻袋就是园区的边界，土豆就是我们招商引资来的企业，我们一打开麻袋，里面的土豆都是散的，缺乏有机关联。可喜的是，近年来我国一些条件较好的园区已开始出现产业链式发展和集群化的趋势。如北京、天津开发区的电子信息产业， 少园区都提出要大力发展产业链经济，加快产业集群化的进程。显然，产业链式发展和集群化是未来园区产业发展的方向 ; 园区内产业出现融合化趋势 各地园区开始不断强化现代物流、商务服务、研发、信息咨询和中间服务等生产性服务业的相互融合，建立完善的 产业支撑服务体系，以促进现代制造业与现代服务业的融合发展。可以说，产业的融合发展是当前各类产业园区发展的大趋势 ; 四 、长三角区域工业品行业发展现状 9 中国五金行业求购市场 数据来源：中国工业网 专业市场的出现是市场经济发展到一定阶段的必然产物。由上图可以看出，长三角区域是中国五金制造和需求的重要区域。 按照中国五金行业特色区域称号命名管理办法（修订稿）中的命名办法来划分： 现有中国五金产品之都 三 个 即：中国锁都（温州） 中国阀门之都（玉环） 中国 钮扣之都（桥头） 有中国五金产业 基地 八 个 即：中国五金制品产业基地（小榄）、中国（水口）水龙头生产基地、中国不锈钢制品生产基地（新会）、中国（温州）金属外壳打火机生产基地、中国（温州）剃须刀生产基地、中国五金制品（余姚）生产基地、中国出口工具生产基地（金华）、中国丝网产业基地（安平）； 有中国五金之乡（镇） 三 个 即：中国拉链之乡（桥头） 中国五金之乡（永康） 中国五金之镇（大新镇） 按照各生产基地的发展模式，我们可以把 14 个五金生产基地划分为： （一 ）历史悠久型 如 :张家港市大新镇是苏南地区乡镇企业起步较早的工业卫星镇，以五金起家，靠五金发家，已有 70多年的生产历史，是协会授予的全国第一个五金之镇 ； 再如：安平丝网业已有 500年的历史，最早可追溯到弘治元年，即公元 1488年，可谓历史悠久，源远流长 ,这样的基地还有永康五金、水口龙头等 ； （二）先商后工型 如 :温州市永嘉县桥头镇，在 20 世纪 80年代初，敢为人先的桥头人创造了中国第一个小商品市场 、 桥头钮扣市场，经过多年的发展，现在已经形成了以钮扣、拉链为龙头，各类经济齐全 的产业群。与此类似的还有新会不锈钢制品行业，也是在开展贸易的基础上发展为不锈钢制品生产基地的 ； 10 （三）市场发展型 如 :温州市剃须刀行业起步于 20 世纪 80年代末，是从无到有，从小到大快速发展起来的新兴五金产业。再如：广东中山市小榄镇，在改革开放的浪潮中，把握了时代的脉搏，抓住了发展机遇，大力发展工业，其中五金制造业也得益于此，并被列为小榄镇的六大支柱产业之一，经过多年的发展，形成了以锁具、燃气具为龙头，上下游产品及各类配件齐全的产业群。涌现出了一批以固力 、华锋为首的锁具制造业，以华帝、长青为首的燃气具制造业，以史丹利、高天为首的铰链制造企业，以聚龙为首的指甲钳家用护理产品制造企业等等。这样的基地还有玉环阀门、温州锁都、温州金属外壳打火机、余姚五金制品生产基地等 ； 五 、长三角区域工业品产业化发展意义 正是世界科技的发展，新材料、新工艺、新技术的使用极大的提高了生产力，推动了社会的进程，对五金产业而言，新材料不仅提升了五金产品的质量与性能，也引领了行业潮流，五金新材料的研发和运用更是大大推动了新品智能化、精巧化的进程。同时在新的设计理念的指导下，五金新品款式 更是充满着迷人的魅力。新材料、新工艺、新技术，成就了五金真品质。 中国五金行业从上世纪九十年代以来一直保持高速发展的态势，目前已成为世界上重要的五金制品大国，但不可否认的是我国五金行业在产品研发、创新、品牌经营、营销管理、企业规模、资金实力等诸多方面与世界五金知名企业存在着较大的差距。但相信通过各方的共同努力，这些困难都是可以克服和解决的。 专家预测：到 2020 年，中国工业增加值占全球工业增加值的比例要从 2000年的 长到 10%以上；制成品出口占全球制成品出口的比例，要从 2000 年的 长到 10%以上。到那时，中国还要有一批强大的五金制造业集团，形成若干个有特色、有国际知名度的五金制造业集中地。现在的长江三角洲地区，在电子产品制造上形成了一定的规模，今后应争取成为这方面的世界级五金制造业集中地。 因此，长三角地区五金产业化发展，有助于提升整个中国五金行业的科技含量，增强中国五金产品在在品牌研发、创新、品牌管理、营销管理、企业规模、资金实力等多方面的竞争力，做大做强，开拓国际市场。 六 、长三角区域工业品行业发展前景 据测算，基础设施建设每投入 100亿元，就需五金产品 7亿元 ; 就江苏而言， 年基础设施建设投入近 10000 亿，五金产品需求量近 700亿元。因此，长三角五金业的发展机遇非常难得，潜力非常庞大，形势非常喜人，前景非常广阔 ； 七 、 X，苏州和上海及周边大型专业市场分析 专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业 种 11 形式 集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地，以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台 ； 专业市场是集贸式市场组织的典型代表，是一项极具中国特色的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态 间歇性集市或称乡村集市 ； 交换的扩展使各地城市纷纷建立商场，即四周往往被露天集市包围的室内市场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市 ； 随着需求的提升，这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展 ； 在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、批具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场 研究分析 项目周边 案例，寻求 项目 持续发展 及其研究 借鉴 的方法 案例分析 案例 1： 上海奥特莱斯 (案例 2： 上海国际机电五金城 案例 3： 上海五金城 案例 4： 上海 吉盛伟邦绿地国际家具村 案例 5： 上海 意邦国际建材品牌中心 案例 6： 无锡新世界国际纺织服装城 案例 7：无锡 五洲 国际 工业博览 城 案例分析一 ：上海奥特莱斯 ( 12 上海奥特莱斯位于 位于青浦赵巷镇 318国道以北，嘉松中路以东。新通波塘以西，紧临 北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠 邻 由百联集团和香港九龙仓集团共同投资开发 ； 奥特莱斯划分为 A、 B、 C 三个区，由一条主购物通道贯穿，并搭配两条次购物通道 ; 1、 入口设在嘉松中路，由入口进入，左手边为购物区，右手边为停车场 入口 停车场 13 2、 整个奥特莱斯购物区划分为 A、 B、 3、 从 区，建筑由低（一层）到高（三层） 4、 购物区由一条主购物通道贯穿，并搭配两条次购物通道 以销售国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲，餐饮和娱乐为一体 A 区处于最佳位置，均为单层店铺，集聚 了世界顶级品牌折扣店 ； B 区店铺以一层为主，局部两层；主要为国际高档品牌折扣店，结合少量餐饮店 ； C 区为三层店铺，多为国内外知名品牌，进驻的休闲餐饮商店为顾客提供完善的服务 ； 14 案例分析二 ：上海国际机电五金城 项目位置： 位于上海嘉定区国际汽车城内，毗邻 车场； 项目 地理位置优越，处于三大需求市场的中心位置，并可获得公路、水运、铁路等交通支持； 公路： 处于多条高速公路的下匝口、 沪宁高速（ 新匝道口距市场 5公里；沪嘉浏高速（ 陆匝道口距市场 5 公里；嘉金高速（ 路）宝安公路匝道口距市场 1 公里；郊区环线（ 安公路匝道口距市场 4 公里； 水运： 可获得吴淞口码头的水运支持， 宝安公路是市场的门户黄金通道，可直达吴淞口码头；市场的 薀 藻浜码头为国家级航道，通航能力 10000吨，连接吴淞码头； 嘉定新城：为上海重点建设的三大新城之一，总投资额将达 3000 亿左右，带动对五金机电的巨大需求； 安亭国际汽车城：拥有车、上海大众等大量知名生产制造企业，大量厂房、基础设施亟待建设； 南翔、江桥区域： 受轨道交通建设带动， 城市化进程加速，目前有大量有大量楼盘建设、上市； 15 铁路： 南翔和安亭均有铁路货运编组站 项目 占地 1100 亩，总建筑面积 70多万平方米；目前已开发两期，商用房 2000套，共 30万平方米，板材和钢材市场 7万平方米； 一期： 推出商铺 992 套，近 5 万平米。主要经营建筑五金、装饰五金、管道阀门、五金工具、工业机械、磨具磨料等十多类机电五金产品； 二期： 推出 892套商铺，共 42000平米左右。除规划更具特色的机电五金产品区域外，还启动了板材与钢材市场； 项目 功能设置基本以交易区为主，项目未设仓储区、办公区 ,生活配套在交易区内由部分个体经营者提供 建筑设计体现了商住两用的理念，保证每个门店都有一套住宅与之配套 ； 16 底层商铺面积： 开间 4 米，进深 12 米，层高 ；单间店铺面积为 48平米； 住宅配套 ： 每两间门店上设计住宅 2 套，分两层。单套面积为 96平米，层高 层设有阁楼；保证每间店面都有一套住宅与之配套； 由于开发商长期在浙沪从事五金生意，带来大量浙江投资客。 经 营户主要是以嘉定、闵行其它中小五金城的搬迁过来的客户为主 案例 成功经验 规划 选址科学： 周边三大需求引擎驱动； 商住两用： 全面满足经营、居住、办公需求 。 招商、管理 品牌号召： 品牌厂家、经销商带动中小商户； 优惠组合： 租金、税收优惠争夺周边商户资源； 统一招商： 投资客返租，统一招商，规范租金水平与各区业态分布 。 案例 不足之处 规划 仓储不足： 项目未规划仓储区域，采取从周边工业园统一租赁，再返租给商户的模式，目前供不应求； 未规划生活配套： 导致生活配套靠分散的门店解决，形象不统一； 管理 功能平台单一： 除 五金城网站外，未构建其它服务平台，五金城覆盖区域有限； 案例分析三 ： 上海五金城 上海五金城 项目是以五金文化为核心的大型新兴五金专业市场，是上海市新世纪的一项重点工程，选址于国际汽车城外冈工业园区 ; 17 外冈工业区 :位于外冈镇宝钱公路以南，沪宜公路两侧，是综合工业区，分成 6个片区，以汽车零部件、光电子、塑胶五金、水暖五金、精密机械制造、出口加工等产业为主，是上海未来发展的先进制造业的重要增长极； 项目分两期开发，一期规划 620 亩，二期规划 1600 亩，总建筑面积达 150 万平方米 ， 总投资 20亿元人民币以上，共分四个阶段实施。 其中包括 1400间营业房， 1500个展位以上的国际展示中心，风格独特的花园式新型仓储物流及配送中心，各类五金精品馆，大 18 型生态停车场，五金工业区域，配套生活小区等先进设施。全部建成后的五金城将是亚洲五金行业最大的展示中心、采购中心、信息中心，集展示贸易、仓储物流、信息技术及科技交流于一身，融研发、生产、销售及配套设施于一体的五金机电专业批发大市场。 一期 20万平方米，于 2006年 3月隆重开业， 截止有 三年运营时间 ，现阶段入住率在 60%，但 真正在 经营商户 40%不到 ，整个市场的 商业 气氛冷清 ，与之嘉定安亭国际五金城反差特别大； 冷冷清请，多数铺面关着门 从现有的经营状态看，分析有以下几个原因： 1、政府行为而非市场自发形成，位于相对陌生区域，商脉和人流缺失，商户认可度低； 2、项目中心周边规划配套设施的建设滞后于项目的建设，导致现阶段配套严重不足； 3、 多数人租铺目的： 1）反正租金便宜，占住位置，以后情况改善就继续，不行就撤出。 2）只是设个点在这里，不营业，平时收发邮件、与外界商务往来联系功能 ； 3） 有的商户纯粹就是当仓库在用。 案例分析四 ：上海 吉盛伟邦绿地国际家具村 吉盛伟邦绿地国际家具村项目位于上海市首批启动的现代服务业集聚区 赵巷超级商业中心内 ; 19 项目距上海虹桥综合交通枢纽仅 8公里，（虹桥综合交通枢纽集中诸多运输方式的换乘功能，包括：民用航空、高速铁路、磁悬涪城际铁路、高速公路客运、城市轨道交通，客流量约 48万人次 /日，其规模与先进程度在全世界鲜有，预计在 2010 年世博会前投入使用。）紧临沪青平高速公路，并通过其连接上海内、中、外环线及沪宁、沪杭、沿江、 莘等高速公路网。规划中的轨道交通 于云集市区人流和江浙一带的消费往来，有极为便利的交通。 项目 总投资超过 30 亿元，总建筑面积 75万平方米，是由吉盛伟 邦集团和绿地集团共同打造的、中国最具规模的全球家具采购直销中心； 吉盛伟邦绿地国际家具村一期占地 20万平方米，现已入驻二百余家近 400余个家具知名品牌，其中既有来自欧美日等国世界知名一线品牌 B&B、 H 有国内外家具界知名品牌亚力山卓、艾芙迪、环美、富兰蒂斯、 威、高意 美等。 20 吉盛伟邦绿地国际家具村以全球家具旗舰店集群的崭新形式颠覆了传统家具卖场模式，成为继奥特莱斯之后又一郊区化、超大型、体验式购物中心，形成以国际一线品牌领衔的家具品牌梯队，为上海乃至长江三角洲的消费者引入全新的家居生活方式，提供了一个家居购物和休闲的好去处； 案例分析 五 ：上海 意邦国际建材品牌中心 陆海空立体交通，辐射长三角 意邦国际建材品牌中心地处江浙两省咽喉要道 上海青浦，紧邻虹桥综合交通枢纽，周边已形成成立体交通网络，直线连接上海各个区域，辐射整个长三角乃 至全国主要省市 ； 一个枢纽： 距世界最大的交通枢纽站 虹桥综合交通枢纽12公里（ 2010年建成后单日客流预计达 48万人次，同时与城际铁路、高速铁路、城市轨道、长途客运、市内交通等实现无缝对接），1小时直达杭州、南京， 3小时通达江浙全境， 时抵达北京； 二大空港： 距虹桥机场约 12 公里， 1 小时抵达虹桥、浦东两大空港； 二条轨道： 毗邻 四大港口： 洋山深水港、外高桥、吴淞、太仓四大码头环伺左右； 四条铁路： 沪宁铁路、沪杭铁路、沪宁城际铁路（在建中）、京沪高铁（在建中）从旁经过； 八大高 速： 可便捷抵达 泽高架路等组成的快速交通网入口。 21 意邦国际建材品牌中心总的建筑面积为 88万方 ； 市场定位： 品牌建材旗舰集群，体验式营销总部，全球建材装饰采购基地 经营定位： 批发、零售、工程采购、团购、国际贸易等 整合各方优势资源，携手权威机构倾力打造 “六大平台 ”，力求为进驻商家打通国内外建材创富通道： 电子商贸平台： 与主流网站形成战略合作 ，线上线下互动平台；或自建意邦网上交易平台； 自有媒体平台： 与知名传媒集团合作，形成专刊，覆盖上海所有建材行业的促销信息、新闻、潮流趋势等，面向整个长三角地区消费者与专业企业公开发行； 宣传推广平台： 囊括长三角主要城市的电视、报纸、杂志、网络、广播、户外高炮等立体宣传推广方式； 22 专业活动平台： 包含设计师大赛、品牌评选与颁奖仪式、经典作品展、行业高峰论坛等于一体，成为整个长三角建材行业信息的舆论发源地、决策地和行业风向标； 共享联盟平台： 拟通过联合周边的大型品牌商业项目和长三角的大型家装公司形成促销 联盟。如消费者在联盟商户处购买商品，可享受购买建材的抵扣券或相关优惠待遇； 专业会展平台： 拟塑造成华东建材行业规模最大，品牌商家最多的产品展销会。每年春秋两次建材品牌展会活动，包含建材新品发布、潮流设计展示、建材文化展、家装设计大赛作品大众评选等活动，融合建材品牌消费的熏陶、消费者品牌意识培育、快乐购物等于一体的品牌展会。 一期推出了意邦饰界，总建为 4层，其中出售的是 1，铺位的主力面积在 25方左右，面积段从 14 14 平方的只有一套， 200 平方的也只有一套。总 的套数为 1518套。 4层为意邦自营，自营的业态为餐饮； 一楼 为油漆、木楼梯、木地板、玻璃、橱柜等业态，出售的均价为 22000元 /每平方米，总价控制在 60付 50%； 二楼 为五金、龙头、淋浴配件等业态，出售的均价为 15000元 /每平方米，二楼的总价控制在 40付 50%； 三楼 为布艺、窗帘、装饰、装潢等业态，出售的均价为 8500元 /每平方米，三楼的总价控制在 22付 50%； 23 投资回报：每年 10%的回报率，包租 20 年，抵扣一年直接从总价中扣除。例如一套铺位的总价为 50万。第一年的 5万直接从首付中扣除。首付就减少了 20年的回报总额为 100万，等于 200%的回报率 ； 案例分析 六 ： 无锡新世界国际纺织服装城 中国无锡新世界国际纺织服装城 位于无锡高新技术开发区沪宁高速公路无锡东出口麦德龙向东约 500米 ； 总占地面积约 65万平方米，总建筑面积达到 130多万平方米，项目容积率 化率 12%，可容纳 2 项目内设产品交易区、 新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区、餐饮住宿区、咨询服务区、推广活动区等八大分区 ； 经验一：成功的运营手法 1、 主动赴国外招商； 2、 在上海等一线城市进行强势招商； 3、 进行全球性路演活动； 4、 强力媒体轰炸，制造明星效应。 24 新世界：高调招商 新世界国际强势抢滩上海 百家日企相约来新世界纺织服装城相亲 新世界在美服装业掀起中国风暴 新世界国际赴日本招商胜利而归 无锡新世界国际纺织服装城全球路演活动启动 由于 2006 2008 年，全国纺织行业整体亏损加大、投资增幅回落 国家将纺织行业列为潜在产能过剩行业，在货币信贷和土地监管等方面采取了紧缩政策，调控效果较为显着，使得纺织行业固定资产投资明显回落。 2007年，纺织行业投资增长走势呈现 “高开低走，持续回落 ”的态势，全年完成固定资产投资额为 元，比上年投资增幅下降了 纺织行业整体亏损面继续下降。根据国家统计局数据资料， 2006年在统计的 39422家纺织企业中，亏损企业为 5994家，亏损面达 比 2005 年亏损面下降近 2个百分点。 2007年已开业纺织专业市场和 2007、 2008两年内即将开业的新市场项目即有 37个 ,投资总额超过 总建筑面积已达 中国纺织服装专业市场联盟 2008 年 江苏新增 8 家，在全国新增市场数量中占 21%，占地面积在全国新增市场中高达 41%； 新增市场的投资总额超过 元。其中，投资额在 10 亿元以下的项目占 42%，投资额在 10 亿 30 亿元的占 22%，投资额在30亿元以 上的占 19%； 25 因此 现阶段 经营状态不是很理想，大部分商铺 空置的， 商业气氛 极其冷 清； 开发商为了增加经营氛围投入了大量的推广 费用 26 案例分析 七 ：无锡 五洲 国际 工业博览城 五洲国际工业博览城，位于国家级物流基地 无锡新区江南商贸物流园区内，地处新区金城东路与纺城大道交汇处，毗邻沪宁高速公路 和新 312国道，坐拥长三角立体物流交通中央枢纽； 目总投资 60亿元，总建筑面积 150万平方米，项目集国际展贸、产品交易、历史博览、高科新品、物流配套、商务办公、产业服务、工业旅游、商业街区、商务酒店等十大功能于一体，打造一个超前规划、功能完善的超大规模一站式全球工业品博览交易中心； 五洲国际工业博览城是商务部、省市政府重点支持的产业基础服务平台，为制造业企业提供产前配套及产后服务，将为长三角企业提供更优质价廉的生产资料与工业品采购交易平台和企业高标准的展示销售平台 ; 同时，由政府牵头，每年在项目举办一系列区域及国际工业品展会，首个展会 2008 中国（无锡）节能与循环经济博览会已于 2008年 10月 27 29日在项目成功举办，正式拉开了五洲国际工业博览城展会 +市场的大幕。以后节博会将每年定期在五洲国际工业博览城举办，而且每年还将有中国 国际工业品展览交易会、长三角工业品采购节、中国国际五金机电展 /长三角电动工具展、中国（无锡）机床设备展览会等十多个国际性展会在市场定 27 期举办 ; 一期商铺及公寓都已经销售完毕， 2008 年市场已经开业，且经过一年多了的运营整体商业气氛较强，经营状态较好；二期 1000多套商铺准备在 2009 年 11 月底销售，前期牌号已经接近 700 户； 构筑 9 大功能 全面领先市场 五洲国际工业博览城一站式交易平台共享资源、提高效率、降低成本 产品交易中心： 汇聚了全球五金机电产品，为制造企业提供产品展示及配套服务的 一站式采购交易 中心。 国际展览中心 ：提供更为强大的国际交易渠道，成为永不落幕的国际工业品交易博览会。 欧美工业品展贸中心 ： 聚集国外最新的工业产品，成为全球现代制造企业所需五金、机电等配套产品的一站式采购中心。 物流中心： 组建物流平台，、与知名物流公司合作，提供全方位物流配送服务。 电子商务中心： 建立电子商务网站，线上与线下贸易相结合，与全球客户做生意。 信息交流中心： 提供交流平台，实现行业资讯的充分交流。 品牌推广中心：与行业协会、专业媒体等强强联手，利用多方资源，进行市场品牌推广。 商务配套中心： 设有星级酒店、商务办公楼、酒店式公寓、国际风情美食街、购物中心、休闲娱乐场馆等商务生活配套场所。 工业历史博览中心：展示无锡悠久的产业历史和雄厚的产业基础，展现无锡作为全球先进制造业基地的风采。 通过以上各案例的分析 我们得出 专业市场可持续发展 系 专业市场可持续发展 产业升级 传统店铺式销售比例 10%；完善的信息平台 配备金融、检测认证、信用体系、工商注册等行业服务 商业、休闲等配套完善 拓展商业、休闲娱乐等高附加值的配套服务功能， 10% 第二节 项目必要性 28 1、我国五金机电行业市场前 景广阔 仅五金行业而言，据统计， 2005 年全世界现代五金交易额达 1 万亿美元。我国目前五金业的年交易额达 7000多亿元，每年均以 20%的速度递增。虽然如此，我国仍然被国际五金联合会主席佩尔希拉森成为是全球五金业最后一片待开发的沃土。市场前景十分广阔 ； 由江苏、浙江、上海组成的长三角是我国现代制造业最发达的地区。虽然，各城市也都有五金市场，但都存在规模较小、品种规格不全，而且多属传统类产品。就 要有朝阳路和柏庐路五金市场、亿丰机电城、恒龙国际五金城和模具五金城和模具五金配套的 泰隆 国际机械模具城等。前二个市场，普遍存在停车难、无仓储、铺位贵、交通不便等问题。恒龙国际五金城规模小，只有 2万平方。所以，在长三角创办一个以现代五金机电为主的大型综合性工业品市场是很有必要的 ； 2、在陆家创办工业品市场具有突出的区位和交通优势 陆家地处苏浙沪交界处，区位好，交通发达，运输便捷，十分有利于物资和人员快速集散和市场辐射 ； 3、本项目符合陆家镇大力发展商贸物流业、做大商贸物流区、由工贸向贸工的发展战略转变、建设贸工重镇的决策和发展的方向 ； 4、自 1995年以来，开发商在全国各地陆续开 发了 13个专业市场，都取得了成功，积累了开发、培育、经营、管理专业市场的丰富经验，建立了一支理念先进、经营管理能力强的管理团队，积聚了广泛的项目投资和市场客户资源，企业资金实力雄厚，社会信誉度高。这些都是取得项目成功的基本保证 ； 第三节 项目优势 一 、地理区位 本用地位于 金阳东路南侧，沪宁高速公路北侧，集善路西侧； 29 项目所在地属于陆家现代服务业综合园 二 、交通环境 项目所在地区位交通优势 明显， 东距上海 40 公里，西望苏州37公里，交通网络十分发达 ； 京沪铁路 、 312国道、沪宁高速公路横贯东西，吴淞江、青阳港纵横过境 ，建设中的京沪高铁和沪宁城际铁路距离项目均不超过2公里的路程，驾车 35分钟可达虹桥机场， 1小时内可达浦东机场 ； 出境货物经 X 经济技术开发区陆路二类口岸及上海港直接出口。 届时，项目所在区域将形成公路、铁路、高铁、轻轨、海运、航空相结合的立体交通模式。为区域的发展奠定了基础。 三 、经济基础 2008年陆家镇完成地区生产总值 比增长 完成全口径财政收入 元，同比增长 地方一般预算收入 比增长 30 全社会固定资产投资 19亿元，增长 8%；农村居民人均纯收入15254元，增长 2009 年全镇经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长 18%以上，全口径财政收入超 15 亿元；工业总产值超 210 亿元；新增注册外资超 美元，实际利用外资超 6000万美元；新增注册民资超 三产业在地区生产总值中的比重提高2 个百分点；全社会固定资产投资超 22 亿元；农村居民人均纯收入增长 10%以上。 四 、政策基础 1、 2009 年 5 月 12 日，国务院颁布了装备