房地产项目投资风险分析与研究.docx

房地产项目投资风险分析与研究摘要论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。关键词：房地产；投资风险；分析；研究IAbstractThepaperthroughtotherealestateinvestmentfundamentalmodeandtheessentialfeatureintroduction,theunionrealestateinvestmentpresentsituationandthenextdevelopmenttendencymarketenvironmentanalysis,hasexpoundedtherealestateinvestmentmarketfuture.Theestablishmentrealestateinvestmentshouldfollowthebasicprinciple,andtheunionworkwasactualtothepresentstagerealestateopportunitiesforinvestmentchoicehascarriedonthedetaileddiscussion,debatedanalyzesthefavorablefactorandtheadverseconditionwhichtherealestateinvestmentfaced.Qualitativehasanalyzedtherealestateinvestmentriskquestion,recognizestheriskthecharacteristic,andafterobtainedthelandemploymentrighttotherealestateinvestmentthemainriskquestionaswellastheriskandtheinvestmentincomereciprocityhascarriedontheanalysis,proposedundertheriskfactordisturbance,appraisalinvestmentbenefiteconomicaltechnicalspecificationandtheorymethod.Throughanexhaustiverealestateinvestmentexample,explainedthistheorymethodintheinvestmentriskassessmentapplication,howaswellasdoesprovidethebasisandthesuggestionfortheinvestmentdecision-making.Accordingtotheriskassessmentandthepolicy-makingactualneed,proposedconstructstheriskmanagementorganizationthepattern,favorthepromptadjustmentandthesafeguardinvestmentriskdecision-makingcorrectimplementation.Finallywerepartialintheconclusion,elaboratedtheriskresearchlong-termcharacteristicandtheriskdecision-makingpracticalsignificance,hascarriedonthepondertothefutureinvestmentriskresearchtendencyandthedirection.Keywords：realestate；investmentrisk；analyse；researchII目录摘要.IAbstract.II1绪论.11.1本研究的目的、内容和意义.11.2房地产投资风险分析的起源与现状.12房地产投资项目风险的涵义与特征.22.1风险及房地产项目投资风险的涵义.22.2房地产项目投资风险的主要特征.22.2.1客观性与普遍性.32.2.2不确定性与损益双重性.32.2.3潜在性与可判性.32.2.4相关性.33房地产项目投资风险因素分析.43.1项目投资风险因素的来源.43.1.1项目场地选址阶段.43.1.2项目融资阶段.43.1.3项目建设施工阶段.43.1.4项目租售阶段.43.2项目投资风险因素的主要种类.53.2.1定位风险.53.2.2商业风险.53.2.3经营风险.53.2.4通货膨胀风险，也称为购买力风险.53.2.5金融风险.53.2.6市场风险.63.2.7创新风险.63.2.8政策风险.63.2.9自然风险.64房地产项目投资风险防范策略.74.1基于战略层项目投资风险防范策略.74.1.1投资分散策略.74.1.2投资组合策略.7III4.1.3保险策略.74.2基于战术层项目投资风险防范策略.84.2.1编制风险防范计划.84.2.2风险识别.84.2.3风险定性分析.84.2.4风险定量分析.84.2.5风险应对策略.94.2.6风险过程管理.104.3我国房地产业的现状和前景.105结论.13参考文献.14致谢.15IV1绪论1.1本研究的目的、内容和意义房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营中，以获得产业利润的一种经济行为。地产开发是一个动态过程，这个过程分为四个阶段:投资决策、获取土地、建造房屋、经营房产。它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，即在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险。本论文旨在研究房地产投资过程中可能出现的风险、影响因素以及诱发的根源、出现的概率大小以及对策措施。本论文研究的内容，详细分析了房地产投资决策的风险，研究有助于提高人们对风险的认识，加强风险意识。其二，对风险的研究，有利于提高房地产开发企业风险的管理水平，做好风险损失的防范控制。其三，对房地产投资的风险研究，有利于自觉利用风险机制，调节和促进房地产业的发展。因为，风险的结果是双重的，风险隐藏着危机，同时风险又孕育着机遇，所以，对风险就不单是防范，而且还有利用的问题。1.2房地产投资风险分析的起源与现状风险的定义最初出现于1901年美国的A.M.威利特所作的博士论文风险与保险的经济理论中:“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。而风险的研究是为投资决策与管理服务的，目的在于风险管理，创造更好的效益。风险管理的思想的雏形可以追溯到很早。进入70年代以来，大约与国际上“风险投资热”有关，西方很多经济学开始把研究的重点转向投资风险计量、决策与控制问题，并取得了不少令人瞩目的成果。80年代以来，开放国家对风险管理的研究已有很大进展，基本形成一个体系完整的学科和独立的研究领域。风险管理在企业管理实践中得到了广泛的应用。70%以上的企业设置了专职风险管理，88.9%的企业开展了风险管理，风险管理人员从公司的低级职员一跃而成为公司主要决策人员之一。1二十年前的中国，经济学界对社会主义经济风险问题一直都是否定和回避的。这与其说是人们在理论上对此问题认识不足所造成的缺陷，不如说是客观经济事实所决定的必然结果。在当时那种竭力追求确定性的经济体制下，专门研究经济风险的论文廖若辰星，系统地探讨经济风险理论的专著更不曾面世。近几年来，我国经济生活中出现的种种不确定的现象已使人们不再对经济风险问题感到陌生。无论是经济理论界，还是社会生活中，人们开始谈论风险、思考风险。总的来说，我国在房地产开发风险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但在整体上不系统，其风险分析还很表面，决策失误现象大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，需要一种更完善的、适合我国国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策方法。2房地产投资项目风险的涵义与特征2.1风险及房地产项目投资风险的涵义风险的最初定义于1901年出现在美国的AMWillet的博士论文风险与保险的经济理论中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。2.2房地产项目投资风险的主要特征正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降2低风险发生的可能，减少风险损失，提高投资活动的效率具有重要意义。2.2.1客观性与普遍性房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在于实施阶段。2.2.2不确定性与损益双重性风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。2.2.3潜在性与可判性房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以分析以往发生的类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。2.2.4相关性相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影响人们面临的风险及其程度。33房地产项目投资风险因素分析3.1项目投资风险因素的来源3.1.1项目场地选址阶段房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题。房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。3.1.2项目融资阶段通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。3.1.3项目建设施工阶段这期间主要存在房地产项目成本超支、工期延误及质量、安全事故的发生等风险。3.1.4项目租售阶段这一期间，较小的租金或售价变化也会对房地产项目的收益有较大的影响，而通常租金售价的趋势难以准确地估算；消费者现实支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。43.2项目投资风险因素的主要种类3.2.1定位风险房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。3.2.2商业风险商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量；二是市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。3.2.3经营风险经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。3.2.4通货膨胀风险，也称为购买力风险是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。开发投资回收期越长，房地产项目投资购买力风险越大。53.2.5金融风险房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。信用风险、流动性风险、资产质量风险、利率风险。3.2.6市场风险指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。3.2.7创新风险在资源有限的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常必要的。但一味追求项目与周边项目的“差异性”，选择企业不熟悉或认识尚不足以完成“创新”的项目，也是极具风险的，何况创新本身就是有风险的。3.2.8政策风险政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。3.2.9自然风险由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、暴雪、火灾等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。64房地产项目投资风险防范策略4.1基于战略层项目投资风险防范策略4.1.1投资分散策略房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。4.1.2投资组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。4.1.3保险策略对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投7资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。4.2基于战术层项目投资风险防范策略4.2.1编制风险防范计划风险防范计划的编制是决定如何进行一个项目的风险管理活动的过程。在这个过程中，我们必须解决以下问题：为什么识别同项目目标相关的风险非常重要，什么是特殊风险，风险降低的可交付成果是什么，怎样降低风险，由谁负责实施风险防范计划，需要多少资源来减轻风险等。解决了这些问题，风险防范计划才算完成，为以后的风险管理工作做好铺垫。4.2.2风险识别风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。4.2.3风险定性分析风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。84.2.4风险定量分析风险定量分析经常是在风险定性分析之后进行的，当然这两个过程可以同时或分开进行。风险定量分析就是对项目的性质和时间、资金的可用性的影响进行研究，是对风险定性分析的一种深入。它的主要技术包括：决策树法，这是一种比较直观、易操作的图形方法，可以帮助选择在未来结果不确定的情况下最好的行动路径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定量分析，并分析单个或多个风险因素组合对项目经济收益的敏感性。通过将AHP方法和所建立模型的综合利用，对模拟结果进行有效分析，能够对房地产项目的经济风险进行客观、动态、定量的分析，为房地产项目的决策提供更全面、科学的定量信息。4.2.5风险应对策略风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险；具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资房地产金融市场的稳定对于9国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。4.2.6风险过程管理即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。4.3我国房地产业的现状和前景纵观国际房地产业的发展历程，世界各国都将房地产作为本国的优势产业来对待，且在不同时期、不同历史发展阶段，制定了相对应的发展对策。根据这一规律，人均GDP在3000美元以下或者人均居住面积在30平方米以下时，住宅建设处于快速发展时期。同时，房地产业对宏观经济形势的变化反映敏感，属典型的周期性行业，既有波峰也有波谷，但总是呈螺旋式上升趋势。具有关资料显示，美国的波动频率为10-20年，日本的波动频率为10年，香港的波动频率为7-8年。但从其发展过程看，也直接与国民经济发展水平相关联。当前，房地产正处于转轨时期：一是从粗放型向集约型转变;二是从单纯的消费型产品转向投资和消费双重功能的产品；三是主要靠政府调控转向依靠市场和自身调节；四是由单一投资主体向投资主体多元化方向发展。2012年房地产行业主要指标保持回升，自2012年9月国房景气指数回升后，目前房地产开发景气指数已回升1.2个百分点。全国房地产开发投资71804亿元，10比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%。商品房销售额64456亿元，增长10%。从各项数据看，2012年房地产行业符合我们的判断，我们认为12年不悲不喜，13年增长仍稳定。分析2景气指数底部回升明显,12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落0.12点。如我们四季度国房景气指数继续保持上升的趋势预期，自2012年9月国房景气指数回升后，目前房地产开发景气指数已回升1.2个百分点。图1-1国房景气指数在底部起稳房地产开发投资增速稳中有升，增速保持回升。房地产市场稳定，2012年如我们预期全年房地产市场“不喜不悲”，预计13年房地产开发投保持平稳。11图1-2近几年房地产开发投资占比由于房地产对国民经济的作用及国家宏观经济条件对房地产投资的限制认识房地产的未来表现对房地产投资有十分重要的作用，对我国房地产投资者决策提供宏观的残开。1、经济的高速增长必然要求并带动房地产业的高速增长；2、有效需求旺盛；3、城市化进程不断加快，住宅建设是持续发展的基础；4、外商房地产投资持续增加，房地产品质不断提高；5、房地产企业重组加快，竞争力提高；6、金融业、保险业逐渐国际化，房地产金融环境改善；7、基础设施建设和轿车加个降低，城市居民获得更多实在感；8、政府职能转换，市场环境更为完善。总之，我国房地产业有前些年打下的基础，有多项政策的铺垫；上有中央“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量，改善居民消费环境，保障人们安居乐业”的决心，下有百姓改善住房条件的强烈愿望和买房即换购住房的积极性。我国加入WTO，给房地产业提供了良好的发展机遇。可以预计，房地产市场会持续发展。但是也应该看到，虽然近几年房地产开发投资总体上呈现理性、健康的发展态势，但目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题，有些区块泡沫已经产生，房地产业存在潜在的、较严重的风险。当前我国房地产出现投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高等“五高”病症，并据此得出结论，目前中国房地产存在区域性过热现象。这些区块的房地产投资风险已经现象出来了。在一些区域房地产泡沫所造成的消极作用也逐渐显现。首先，住房消费增长过快占用了过多的消费购买力，从而抑制其他消费需求；其次，住房消费增长过度波动，会增加处于调整期的我国经济的不稳定性或不确定性；三是房地产泡沫破裂将造成连锁反应，使投资者和消费者信心受到巨大冲击；最后，房地产泡沫继续膨胀可能会对金融系统和经济造成冲击。这些过热现12象一般具有以下特征：（1）投资高，投资的持续超高增长，且呈现逐年过快的趋势；（2）销售额高，商品房销售已连续3年增幅达到30%左右，房地产投资与消费已出现过热现象；（3）房价高，不仅房价高，而且房价年增长率达到两位数以上；（4）投资比重高，房地产投资所占比重超过25%以上；（5）房价收入高，房价收入比明显偏高，全国的平均水平约为8.而在日本东京，居民的年收入以房价比仅为1：4.8。