房地产开发部岗位职责.doc

房地产开发部岗位职责1、负责项目可行性研究，完成项目投资测算、产品策划定位报告；2、负责向政府申报项目建设计划，办理征用土地的相关手续；3、负责办理方案的报批并办理领取执照的手续；4、参与技术交底,会同设计单位做出设计进度计划,并办理好设计洽谈；5、负责协调政府关系及手续的办理、规划设计、拆迁工作、市政实施及客户入住等工作；6、负责本部门与公司其他部门之间的工作协调,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序。房地产开发部岗位职责一、开发部的工作内容(一)负责提出建设项目的可行性研究,并委托建设项目的总体规划、详细规划、市政方案规划及施工图设计、单位工程的施工图、小区内部市政工程图设计。协助总工程师编制小区建设施工组织总设计。(二)根据公司的要求,负责向政府申报项目建设计划。(三)负责办理征用土地的相关手续。(四)负责办理方案的报批并办理领取执照的手续。(五)负责确定征地界限及拆迁范围,组织好建设用地和市政代征地内的拆迁安置工作。(六)在总工程师的主持下,参与技术交底,会同设计单位做出年度设计进度计划,并办理好设计洽谈。(七)办理工程开工前的各种手续,保证工程的顺利开工。(八)工程竣工后,会同有关部门及时办理客户入住手续。(九)做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交。二、开发部经理的岗位职责(一)规划管理工作1、根据公司项目总体开发的要求,在总工程师的指导下,负责项目开发的可行性研究,并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用,并办理取证工作。(二)项目规划设计工作1、按照总工程师对建设项目提出的具体实施步骤,向设计单位委托项目设计工作,并安排好出图计划。协助总工程师做好图纸技术交底的准备工作。2、协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料。(三)征地拆迁工作按公司计划做好征地拆迁的调查、测算工作,负责征地拆迁工作中各项协议的签订,及时解决征地拆迁工作中出现的问题。(四)负责本部门于公司其他部门之间的工作协调,对开发部的所有工作全权负责,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序。1、负责项目可行性研究，完成项目投资测算、产品策划定位报告；2、负责向政府申报项目建设计划，办理征用土地的相关手续；3、负责办理方案的报批并办理领取执照的手续；4、参与技术交底,会同设计单位做出设计进度计划,并办理好设计洽谈；5、负责协调政府关系及手续的办理、规划设计、拆迁工作、市政实施及客户入住等工作；6、负责本部门与公司其他部门之间的工作协调,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序。三、开发部职员的岗位职责1、掌握政策法规,恪守办事程序。处理好与政府各行政职能部门的关系。2、熟悉规划程序,办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。3、具备项目开发相关工作技能,密切配合各项专业规划设计工作,并及时发现设计工作中的问题,提出解决问题的途径。4、及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作,确保档案移交的完整性。5、完成开发部经理交办的其他工作。房地产开发前期手续办理人员应聘考试题1、房地产开发项目前期需要办理哪些手续？分别由政府什么部门负责办理？ 2、房地产开发公司可以通过哪些方式从政府获取商品房开发用地？ 3、房地产开发公司销售商品房必须办理什么证照，办理此证要提供的报件资料主要有哪些？ 4、你认为应该从哪几个方面判断一块开发用地的土地价值？ 5、你认为房地产开发前期手续办理人员应具备哪些方面的突出的素质和能力？ 6、某宗面积为 8000 m2的土地，已完成七通一平。规划建筑容积率不大于4，建筑密度为不大于30%，最高建筑规模为12层（各层面积相等），绿化率不低于45%。某房地产开发商拟取得该宗土地70年的土地使用权开发建设住宅楼，在办理土地使用权出让手续时一次性缴纳全部地价款和土地交易的有关税费并开工建设，土地交易的有关税费标准为3%，建设期为一年。同类开发项目的社会平均开发成本为1800元/m2，该公司的开发成本为1700元/m2，管理费用为开发成本的5%。除地价款外，其他建设资金在建设期内均匀支出。假设住宅楼和写字楼在建设期末一次性全部售出，该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%，银行贷款利率为10%，开发商要求的项目开发利润水平为销售收入的15%。试计算该房地产开发商现在所能支付的最高土地价格。一、1、首先应到国土局办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：(1)、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。(2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。(3)、建委办理投资开发项目建设条件意见书。(4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。(5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。(6)、规划部门办理项目选址意见书。 3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：(1)、人防办进行人防工程建设布局审查。(2)、国土资源局办理土地预审。(3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。(4)、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。(5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。 4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：(1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。(2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。(3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。(4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。(5)、国土资源局进行用地预审。(6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。(7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。(8)、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。(9)、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。 5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：(1)、公安消防支队进行消防设计审查。(2)、人防办进行人防设施审查。(3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。(4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证。 6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：(1)、建设单位办理施工报建登记。(2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。(3)、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 二、招标、拍卖、挂牌三、由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图 四、1、一般因素：社会、经济、行政因素2、区域因素：一是土地所在区域的自然条件和经济地理位置与一般因素相结合的地区社会经济地位及由此决定的土地供求状况对房地产价格的影响；二是城市内不同类别用地地域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。3、个别因素：宗地条件、建筑物类别五、要对于房地产开发的业务流程熟悉、对市场熟悉、敏锐的洞察力、良好的社会关系、沟通能力、细心认真负责应聘话术1、请你自我介绍一下自己好吗？回答提示：一般人回答这个问题过于平常，只说姓名、年龄、爱好、工作经验，这些在简历上都有。其实，企业最希望知道的是求职者能否胜任工作，包括：最强的技能、最深入研究的知识领域、个性中最积极的部分、做过的最成功的事，主要的成就等，这些都可以和学习无关，也可以和学习有关，但要突出积极的个性和做事的能力，说得合情合理企业才会相信。企业很重视一个人的礼貌，求职者要尊重考官，在回答每个问题之后都说一句“谢谢”，企业喜欢有礼貌的求职者。2、你觉得你个性上最大的优点是什么？回答提示：沉着冷静、条理清楚、立场坚定、顽强向上、乐于助人和关心他人、适应能力和幽默感、乐观和友爱。我在北大青鸟经过一到两年的培训及项目实战，加上实习工作，使我适合这份工作。3、说说你最大的缺点？回答提示：这个问题企业问的概率很大，通常不希望听到直接回答的缺点是什么等，如果求职者说自己小心眼、爱忌妒人、非常懒、脾气大、工作效率低，企业肯定不会录用你。绝对不要自作聪明地回答“我最大的缺点是过于追求完美”，有的人以为这样回答会显得自己比较出色，但事实上，他已经岌岌可危了。企业喜欢求职者从自己的优点说起，中间加一些小缺点，最后再把问题转回到优点上，突出优点的部分，企业喜欢聪明的求职者。4、你对薪资的要求？回答提示：如果你对薪酬的要求太低，那显然贬低自己的能力；如果你对薪酬的要求太高，那又会显得你分量过重，公司受用不起。一些雇主通常都事先对求聘的职位定下开支预算，因而他们第一次提出的价钱往往是他们所能给予的最高价钱，他们问你只不过想证实一下这笔钱是否足以引起你对该工作的兴趣。回答样本一：我对工资没有硬性要求，我相信贵公司在处理我的问题上会友善合理。我注重的是找对工作机会，所以只要条件公平，我则不会计较太多。回答样本二：我受过系统的软件编程的训练，不需要进行大量的培训，而且我本人也对编程特别感兴趣。因此，我希望公司能根据我的情况和市场标准的水平，给我合理的薪水。回答样本三：如果你必须自己说出具体数目，请不要说一个宽泛的范围，那样你将只能得到最低限度的数字。最好给出一个具体的数字，这样表明你已经对当今的人才市场作了调查，知道像自己这样学历的雇员有什么样的价值。5、你对加班的看法？回答提示：实际上好多公司问这个问题，并不证明一定要加班，只是想测试你是否愿意为公司奉献。回答样本：如果工作需要我会义不容辞加班，我现在单身，没有任何家庭负担，可以全身心的投入工作。但同时我也会提高工作效率，减少不必要的加班。6、如果通过这次面试我们录用了你，但工作一段时间却发现你根本不适合这个职位，你怎么办？回答提示：一段时间发现工作不适合我，有两种情况：如果你确实热爱这个职业，那你就要不断学习，虚心向领导和同事学习业务知识和处事经验，了解这个职业的精神内涵和职业要求，力争减少差距；你觉得这个职业可有可无，那还是趁早换个职业，去发现适合你的，你热爱的职业，那样你的发展前途也会大点，对单位和个人都有好处。7、谈谈你对跳槽的看法？回答提示：正常的“跳槽”能促进人才合理流动，应该支持。频繁的跳槽对单位和个人双方都不利，应该反对。8、工作中难以和同事、上司相处，你该怎么办？回答提示：我会服从领导的指挥，配合同事的工作。我会从自身找原因，仔细分析是不是自己工作做得不好让领导不满意，同事看不惯。还要看看是不是为人处世方面做得不好，如果是这样的话我会努力改正。如果我找不到原因，我会找机会跟他们沟通，请他们指出我的不足，有问题就及时改正。作为优秀的员工，应该时刻以大局为重，即使在一段时间内，领导和同事对我不理解，我也会做好本职工作，虚心向他们学习，我相信，他们会看见我在努力，总有一天会对我微笑的。9、你对于我们公司了解多少？回答提示：在去公司面试前上网查一下该公司主营业务。如回答：贵公司有意改变策略，加强与国外大厂的OEM合作，自有品牌的部分则透过海外经销商。10、最能概括你自己的三个词是什么？回答提示：我经常用的三个词是：适应能力强，有责任心和做事有始终，结合具体例子向主考官解释，11、你的业余爱好是什么？回答提示：找一些富于团体合作精神的，这里有一个真实的故事：有人被否决掉，因为他的爱好是深海潜水。主考官说：因为这是一项单人活动，我不敢肯定他能否适应团体工作。12、作为被面试者给我打一下分？回答提示：试着列出四个优点和一个非常非常非常小的缺点（可以抱怨一下设施，没有明确责任人的缺点是不会有人介意的）。13、你为什么要离开原来的公司?回答提示：回答这个问题时一定要小心，就算在前一个工作受到再大的委屈，对公司有多少的怨言，都千万不要表现出来，尤其要避免对公司本身主管的批评，避免面试官的负面情绪及印象。建议此时最好的回答方式是将问题归咎在自己身上，例如觉得工作没有学习发展的空间，自己想在面试工作的相关产业中多加学习，或是前一份工作与自己的生涯规划不合等等，回答的答案最好是积极正面的。我希望能获得一份更好的工作，如果机会来临，我会抓住。我觉得目前的工作，已经达到顶峰，即沒有升迁机会。14、你欣赏哪种性格的人？回答提示：诚实、不死板而且容易相处的人、有“实际行动”的人。15、你通常如何对待别人的批评？回答提示：沈默是金，不必说什么，否则情况更糟，不过我会接受建设性的批评。我会等大家冷靜下来再讨论。16、怎样对待自己的失败？回答提示：我们大家生来都不是十全十美的，我相信我有第二个机会改正我的错误。17、你为什么愿意到我们公司来工作？回答提示：对于这个问题，你要格外小心，如果你已经对该单位作了研究，你可以回答一些详细的原因，像“公司本身的高技术开发环境很吸引我。”、“我同公司出生在同样的时代，我希望能够进入一家与我共同成长的公司。”、“你们公司一直都稳定发展，在近几年来在市场上很有竞争力。”、“我认为贵公司能够给我提供一个与众不同的发展道路。”这都显示出你已经做了一些调查，也说明你对自己的未来有了较为具体的远景规划。18、对这项工作，你有哪些可预见的困难？回答提示：不宜直接说出具体的困难，否则可能令对方怀疑应聘者不行。可以尝试迂回战术，说出应聘者对困难所持有的态度工作中出现一些困难是正常的，也是难免的，但是只要有坚忍不拔的毅力、良好的合作精神以及事前周密而充分的准备，任何困难都是可以克服。19、如果录用了你，你将怎样开展工作？回答提示： 如果应聘者对于应聘的职位缺乏足够的了解，最好不要直接说出自己开展工作的具体办法。可以尝试采用迂回战术来回答，如“首先听取领导的指示和要求，然后就有关情况进行了解和熟悉，接下来制定一份近期的工作计划并报领导批准，最后根据计划开展工作。”。分析：这个问题的主要目的也是了解应聘者的工作能力和计划性、条理性，而且重点想要知道细节。如果向思路中所讲的迂回战术，面试官会认为回避问题，如果引导了几次仍然是回避的话，此人绝对不会录用了。20、你希望与什么样的上级共事？回答提示：通过应聘者对上级的“希望”可以判断出应聘者对自我要求的意识，这既上一个陷阱，又是一次机会。最好回避对上级具体的希望，多谈对自己的要求。如“做为刚步入社会的新人，我应该多要求自己尽快熟悉环境、适应环境，而不应该对环境提出什么要求，只要能发挥我的专长就可以了。分析：这个问题比较好的回答是，希望我的上级能够在工作中对我多指导，对我工作中的错误能够立即指出。总之，从上级指导这个方面谈，不会有大的纰漏。21、与上级意见不一时，你将怎么办？回答提示：一般可以这样回答“我会给上级以必要的解释和提醒，在这种情况下，我会服从上级的意见。”如果面试你的是总经理，而你所应聘的职位另有一位经理，且这位经理当时不在场，可以这样回答：“对于非原则性问题，我会服从上级的意见，对于涉及公司利益的重大问题，我希望能向更高层领导反映。”分析：这个问题的标准答案是思路，如果用的回答，必死无疑