海口市住宅市场分析.doc

市场整体表现出供求两旺的态势，市场容量不断扩充，由于存量不断减少，整体市场风险保持在较低水平；高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开；度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。 一、市场总体特征供求两旺，价格逐步升高，二元制市场客户结构成为必然，政策利好催生楼市火热 市场呈现供求两旺态势 09 年海口市场显现量价齐升的特点，成交量大大超过08 年，并处于高位运行，进入10 年1 月国务院发布海南国际旅游岛规划后，市场需求旺盛，成交火爆，成交量节节攀升，成交价格快速上涨，市场呈现供不应求之状。 高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开 在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。进入2009 年以后，海口的房价更是进入了一个明显的上升通道，特别是10年后拥有稀有海景资源的品质楼盘和成熟社区大盘成为带动价格上涨的主力。 度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透 岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然，这种趋势随着全国房地产大势的发展和国际旅游岛概念投入下呈现不断放大的势头。 政策性利好政策带动市场热销 2010 年1 月初海南正式获批国际旅游岛的消息首先引爆了海南的楼市，岛内置业和岛外投资度假养生需求一齐爆发，商品房价格快速上扬。海南作为我国唯一的热带海岛，独特的地理位置和优越的自然地理气候二、住宅供求分析2010 年海口住宅市场呈现供求两旺态势 06-08 年，海口的住宅市场呈现明显的供过于求状态，但是，供求比一直向平稳态势发展，在2009 年海口住宅市场供求比处于大于1，说明市场需求十分旺盛，市场存量逐步被消化，市场出现供不应求的形势，未来市场的竞争层面将加大，进入到2010 年后，政策性的利好催动了海口楼市的火热，市场需求旺盛，购房者众多，再加上海南土地新政政策，使得市场上供应相对不足，供求比差距快速拉大。 2009年1月-2010年2月海口市商品住宅供求情况对比 2009 年以来，海口市场一直保持良好的销售态势，销售价格和销售量同步上涨，消费者购买欲望持续增强。2010 年1 月4 日国际旅游岛建设上升为国家战略，海口楼市随之疯狂，吸引岛内大量投资客，导致海口楼市一夜间房价飙升，成交量大幅上涨，从图上可以看出进入10 年后海口楼市的供求比明显失衡，与突然放大的成交量相比，市场供应明显显得供应不足，供求比维持在较高位置。 吸引了众多客户的到访。三、住宅供应分析城市住宅供应逐渐向城市外围扩散 海口城市住宅供应水平逐年提高，但是随着中心城区住宅用地逐渐减少，城市住宅供应逐渐向城市外围扩散。特别是西海岸和海甸岛及南渡江滨江区域将成为未来供应的重点。 2009 年11 月开始，海口商品住宅供应量逐月增长，其中11 月共26.33 万平方米的新房源推向市场，环比10 月上涨216.84%，同比也上涨58.68%。北方冬季的提前来临使得北方候鸟提前南飞，又值年底将至，加快了开发商的推盘力度，以满足突然爆发的市场需求。各开发商蓄势待发，准备迎接下一波的销售高峰期。2009 年海口住宅新增供应211.71 万平方米，供应最多的秀英区新增供应68.14 万平方米；其次为美兰区新增66.83 万平方米。四、住宅成交分析成交保持稳定上扬态势 08 年的海口楼市受到金融危机和国内外楼市影响，使年度成交量一度下跌。从09 年3月份，成交量出现大幅上涨之后，之后的每月都维持在20 万平方米以上，楼市回暖增温态势加强。09 年海口商品住宅成交面积为231.28 万平方米，相比08 年增长60.61 万平方米，增长幅度35.51%。 2009 年1 月-2010 年2 月海口市商品住宅成交量走势 2009 年海口住宅市场需求量增幅明显，创下了历年住宅成交新高，市场呈现繁荣态势。海口市商品住宅市场从二季度开始起步，不断刷新历史水平，三季度始终维持在20 万平方米左右。2010 年1 月商品住宅成交量为38.93 万平方米，环比上月上涨24.10%，同比去年上升达483.06%，为2010 年开了一个好头，成交量创下多年年来的新高，热销主要原因为国际旅游岛的推动，2 月商品住宅成交24.02 万平方米，虽然较上月下滑较多，但仍保持在20 万平方米以上的高量成交上，同时本月是中国传统的春节，受节日影响明显。五、住宅价格分析高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开 海口住宅销售价格保持了年均18%以上的增长率，2009 年1-12 月海口住宅平均销售价格达到5088 元/平方米，较2008 年上涨了21.64%，已经突破5000 元大关。 2009年1月-2010年2月海口市商品住宅成交均价走势图 受海南国际旅游岛效应，2010 年1 月海口市商品住宅均价已经高达6627 元/平方米，较上月扩大9.59 个百分点，2 月商品住宅均价7910 元/平方米，环比上月上涨达19.35%，成交均价直线突破。从均价走势图来看，09 年以来的均价都是持续上涨的，稳中有升，在稳定成交量的基础上上扬，体现出海口楼市整体市场发展良好的特征，进入10 年后，国际旅游岛效应拉动了海口房价的上扬，成交均价明显拉高。 在海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。2009 年以后，海口的房价整体运行在一个明显的上升通道中，而从09 年12月份开始价格呈现翘尾，进入10 年后，则每月一个台阶，房价在整体上得到提升。六、客户需求分析度假、投资、养老等多重置业目的 05-09 年海口住宅客户结构变化 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 海口客户细分 2005-2008 年海口商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，08 年达到72.47%，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。09 年由于岛内刚性需求的释放，本地客户有所增长，但是随着岛外市场的不断扩大，海口外向型销售特点将延续，海口本地人已经无法承担高额房价，某种意义上来讲受到了排挤。政府会出台相关政策调控，保持市场健康发展。 岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。七、未来市场发展分析各项利好推动下，进入高速发展轨道 (一)未来市场发展态势分析 受到国际旅游岛效应影响，海南环岛铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。 首先，国际旅游岛的发展规划，将带来免签证、零关税、放航权等相关优惠政策，从整体上推动整个海南旅游经济，旅游地产的发展。作为海南政治，经济文化中心，海口将是整个政策的率先受惠者。 其次，今年环岛铁路的开通，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将进一步放大海口在城市基础设施、商业等配套完善方面的吸引力。 (二)未来市场供应量 近四年海口市场供应量趋于稳定，每年平均在220 万平方米左右，只有08 年房地产由于整体环境的影响，供应量小幅下滑，在195 万平方米，09 年，海口房地产市场供应量为211.71 万平方米，受海南国际旅游岛效应影响，大批开发商进驻海南市场，岛外投资客也看好海南未来发展形势，市场需求旺盛，海南省政府也承诺要保证市场充足的供应，因此预计2010 年市场供应量将大大增长。 根据近两年土地购置面积及新开工面积的大幅增加，可以预见，未来两年内，海口房地产市场供应量将同比大幅攀升，但考虑到海南市场的特殊性及今年供应特征，因此，保守预计，未来两年海口房地产市场供应量增幅在5%-8%左右。 (三)未来市场消化量 从07 年开始，海口市房地产市场需求大幅攀升，达到198.92 万平方米，即使在整体市场趋冷的08 年，成交量也仅仅是小幅波动，达到170.67 万平方米，而09 年，市场成交量已创历史新高，达到231.28