重庆市商品房房价走势市场分析汇总.doc

论文题目：重庆市商品房房价走势市场分析参赛队员：杨渊 白燕 谌盈颖 李青指导老师： 参赛单位： 重庆工商大学 提交日期： 二零一四年五月 摘要随着社会主义市场经济的发展，房地产对经济发展起着举足轻重的作用，在这其中商品房价格持续上涨但成交面积又创新高，吸引了越来越多人的眼球，成为了广大居民，金融投资者等相关人士关注的热点问题。自2002年以来商品房市场不断扩大，一方面拉动了经济，而另一方面房地产行业泡沫也带来了负面的影响。然而人们对房地产价格不断上涨的原因及相关分析没有彻底的分析与定论。因此本文通过查阅相关文献，相关国家统计局等网上数据的基础上，选取重庆与另外三大直辖市的商品房的销售价格、销售额及其四大城市的生产总值以及居民消费水平进行了资料的收集。根据收集的数据资料加上运用相关分析、回归分析、多元线性回归等方法分析各个变量之间的相互联系，推断出影响重庆商品房价格持续上涨的原因，进而对重庆市商品房未来的发展趋势做出估计预测。关键词：商品房房价 城市化 居民消费水平 地区生产总值研究背景 房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济的国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民的生活水平，推动了经济发展，也为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步前进。中国城市化水平走势稳步提高，形成了对房屋越来越高的需求。而与此同时，1997年重庆成为直辖市，在2002年到2012年的十年间，重庆房地产投资规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产的快速发展奠定了基础，从而对重庆整个经济的发展起着举足轻重的作用。研究意义房地产业作为整个国民经济的重要组成部分，它的发展即受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。据中国统计年鉴，自1949年到2012年间，中国城市人口就由5765万增加了到了71182万人，人口城市所占总人口比重由10.64%增加到了48.75%。中国人普遍有一种传统心理，觉得有房子才有家，随着中国城市化进程的加快，对商品房的需求越来越高， 然而房地产业大发展存在着许多的问题。虽然中国城市化进程加快，人民已经达到了基本小康社会，但是居民的收入水平与房地产的商品房之间的矛盾正在加剧，房地产发展一直在经历萧条与过热的不断变化，问题是人民日益增长的物质文化需要永远同落后的生产力之间存在矛盾。我们要落实真正意义上的房地产，就必须采取切实可行的政策，搞活房地产市场，加强房地产市场管理，规范市场行为。本论文通过侧重研究房地产市场现状以及其发展趋势进行研究，从而预测未来房地产发展趋势。还要进一步找到房地产发展过程中的问题并进行先关制度政策的变化来促进房地产的健康发展。一、 问题的提出 经济发展越来越快，人民生活质量日益提高，越来越多的加入了购买房子的热潮，而房产商也变得有利可图。 社会保障的制度的不健全，人们生活的不确定性，导致人们会想方设法的降低生活风险，而最简单的方法就是购买不动产。这样导致不动产的价格往往就比较高。同时在我国由于各种社会因素的影响，百姓越来越多的进入房产市场，这样使得房子价格上升，而与此带来的是更多的人希望进入房地产市场。 房地产市场的繁荣虽然拉动了我国的经济，但房地产经济可以说是泡沫经济，在繁荣的背后存在着许多的问题。我国房价持续上涨，在一线城市截止到2014年，房价在3.5万元进行波动。在市场经济中，价值决定价格，价格围绕价值上下波动，这个规律是市场经济的基本规律。一切经济活动都要遵守价值规律。 近年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产行业也得到了快速的发展，同时房地产行业也在逐步改善周围的环境，然而不断增长的房价，给消费者带来了很多的烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格往往是由供求关系决定的，然而在我国房地产领域却涉及了很多其他方面的因素。而我国商品房的价格增长速度呈现出快速增长的趋势，而在未来是否还会继续高速增长。2、 研究现状及存在的问题近年来，我国的房地产市场出现过热的现象，虚假泡沫，价格虚高等现象也层出不穷。面对着商品房的价格一再上涨的局面，大多数居民已经买不起房，对房市价格上涨也表现出许多的不满。而主要原因在于： （一）社会越来越开放，投机的人变得越来越多，很多人都想从中获得一笔财富，这样便可以使他们的生活质量得到提高。（二）由于我国资本市场发展不够健全，投资渠道狭窄，人们看到房地产市场又有利可图，因此大多想投资房地产从中获取高额利润。 (三)政府地方官员，金融投资者等买卖土地资源，从中谋取利益或者为提高业绩而采取一些非法手段使得土地资源被高价出卖，从而使得房价久高不下。（四）房贷的放松使得更多的人加入了购买商品房的热潮，这样便不会使得商品房的价格不会降低，反而会使得其价格一直升高。而政府对房地产市场调控力度不够，这样也会使消费者产生恐慌。 (五)我国人口的不断增长，城市化进程加快，农村人口大量涌入城市，带来了住房难的问题，也使人们对住房的需求不断的增加，从而使房价居高不下。三、研究思路提出问题收集数据数据分析相关分析一般差异分析多元线性回归分析曲线估计及模型建立趋势线分析曲线估计 总结与建议4、 数据来源 来源于中华人民共和国国家数据网站，通过综合整理的得到相应的数据。5、 数据分析考察变量 我们从客观世界中分析得到各地区商品房价格的影响因素可能来源于各地的居民消费水平，生产总值以及社会环境的变化。变量 重庆及其他三个直辖市各年度商品房的平均销售价格的分析。(一) 平均销售价格的分析 重庆 北京 上海 天津 从SPSS散点图可以看出，随着年度的增长，重庆商品房的价格在不断的增长，而商品房平均销售价格与居民消费水平具有一定的相关性。同年，四个直辖市中，重庆商品房的房价相比为最低，而四个直辖市的商品房房价都一直呈现上升的趋势。(二) 居民消费水平的分析 重庆 北京 上海 天津 从居民消费水平上看，北京的居民消费水平最高，其商品房的价格也是最高的，重庆的消费水平相对北京、上海、天津而言是比较低的，商品房的价格也是最低的。(三) 地区生产总值的分析 重庆 北京 上海 天津从地区生产总值上看，北京和上海的地区生产总值较高，其商品房的价格也较高，而重庆和天津的地区生产总值相对北京和上海的较低，而其商品房的房价也相对较低。因此做推断商品房的价格与地区生产总值具有高度相关性。(四) 三个特别年度商品房平均销售价格与居民消费水平的分析柱形图用于显示一段时间内的数据变化或显示各项之间的比较情况，在柱形图中，通常沿水平轴组织类别，而沿垂直轴组织数据，许多商务报告都有对市场规模的分析和预测，在表达这类数据时，通常还会使用同比增长或者环比增长来呈现其变化情况。对此，可以使用柱形图来呈现房地产商品房市场的规模数据，柱形图有簇状柱形图和三维簇状柱形图，以下通过簇状柱形图来比较各个类别的数值。 近年来，商品房市场迅速成为了不少城市房地长市场的主力军，近年来年，我国商业地产发展势头强劲，2014年一季度，一二线城市核心商圈的优质物业继续保持一房难求，而有限的供应早就已经无法满足不断增长的市场需求，住房用地供应受限、开发成本持续走高速。 我们以横轴表示四大直辖市，纵轴表示商品房品均销售价格与居民消费水平，同时商品房平均销售价格与居民消费水平对比，由于数据类型比较多，我们取了具有显著差异的几个年份来比较商品房平均销售价格。在四大直辖市中，上海的商品房平均销售价格最高，然而其居民消费水平并不是四大直辖市中消费水平最高的，北京的居民消费水平最高，但北京的商品房平均平均销售价格却比上海低。可见居民消费水平并不是商品房平均销售价格的绝对因素，我们不排除恩格尔系数的影，同时国家关于地区差异的相关政策也造成了全国商品房价格的显著差。在四大城市中，上海作为中国最大的城市，是国际中心，其地区生产总值居亚洲第二位，北京作为全国的政治经济中心，天津为北部的发达城市，相较而言，重庆的发展水平相对落后，第三产业发展不是很迅速，居民收入水平相较较低。北京和上海的城市居民收入增长迅速，这与其经济发展水平密切相关，上海是经济沿海城市又是开放区，日益国际化，城市居民收入高，自主投资收益大。在扣除基本消费后，居民更愿意抓住契机进行投资，以利用其升值空间进行套利。重庆发展起步晚，身居内陆，城市化发展不是很完善，造成了与其他三大直辖市居民收入水平的显著差异，收入水平上不去，恩格尔系数过大，用于投资消费需求小，这就造成了重庆商品房平均销售价格较低。（五）相关性分析在0.01的水平下进行双侧检验得到上图，知商品房的销售平均销售价格与居民消费水平和生产总值呈显著性相关，商品房平均销售价格与生产总值和居民消费水平的Pearson相关性系数分别=0.99,0.991，也就是说呈现出高度的正相关。(六) 趋势性分析 从2002年至2012年我国四大直辖市商品房平均销售价格与居民消费水平的数据点折线图可以看出，商品房平均销售价格与居民消费水平大体呈正相关，两条曲线的整体走势呈上升趋势。在08年四个直辖市的商品房平均销售价格均有一定下降，原因是遭遇美国金融危机的影响，使我国的经济发展受到一定程度的影响，从而影响楼市的价格下跌。从整体水平的分析比较来看，重庆在四大直辖市中，居民人均消费水平较其它三个城市较低。在北京，天津，上海这三大城市之中，北京是我国的首都和政治中心，上海是我国的经济中心，天津也是北部的发达城市，重庆相对来说属于西部内陆地区，经济发展相对落后，城市化水平不够，但近几年来，由于城市化的进程加快，大量的农村人口涌入城市，他们使住房的需求量也大大增加。由于重庆居民人均消费水平欠发达，而且金融资本市场发展也不健全，投资渠道较窄，然而购买房地产具有一定的升值空间，所以人们也将购买商品房作为一种投资的手段。然而，居民的整体消费水平对商品房市场有很大影响，人均可支配收入直接影响人们对楼市的购买力。自2002年以来，重庆经济发展迅猛，新型工业化加速推进，农业结构调整，城市居民收入持续上涨，消费能力不断攀升，对城市商品房的发展起到支撑作用。其它三大直辖市的经济发展起点较高，增长幅度也较大，进一步凸显居民消费水平即购买力对商品房平均销售价格的影响。反过来，商品房平均销售价格对城镇居民的消费水平的长期影响表现为促进作用，商品房价格的增长也会刺激居民消费支出的增长；短期影响则因“挤出效应”而表现为对消费水平的抑制作用。政府应通过提高居民可支配收入、制定抑制房价快速增长的政策等有效方式保障商品房市场的健康发展,进而促进重庆市经济的快速稳定增长.(七) 多元线性回归分析输入移去的变量b模型输入的变量移去的变量方法1生产总值, 居民消费水平a.输入a. 已输入所有请求的变量。b. 因变量: 商品房平均销售价格 图1 模型摘要模型RR 方调整的 R 方估计的标准差1.991a.983.979184.797a. 预测变量:(常量), 生产总值, 居民消费水平。 图2图2是回归方程的拟合优度检验：变量间的互相关系数R=0.991。判定系数R2=0.983。调整判定系数为0.979。回归方程的估计标准误差=184.797。说明商品房平均销售价格和生产总值、居民消费水平拟合度较高，可以进一步探讨回归方程的建立。 ANOVAb模型平方和df均方F显著性1回归1.584E727921492.595231.963.000a残差273198.234834149.779合计1.612E710a. 预测变量:(常量), 生产总值, 居民消费水平。b. 因变量: 商品房平均销售价格 图3图3是对回归方程的整体显著性检验。需求量的总离差平方和=1。612E7。被分解为两部分：回归平方和=1.584E7，剩余平方和=273198.234。F统计量的值=231.963，对应的概率P值=0.000，小于显著性水平，应拒绝原假设，即可以用预测变量居民销售水平和因变量商品房平均销售价格建立线性模型。 系数a模型非标准化系数标准化系数t显著性B标准误Beta1（常量）204.124365.581.558.592居民消费水平.175.132.6651.325.222生产总值.135.207.327.652.533a. 因变量: 商品房平均销售价格 图4图4是对回归系数的显著性检验以及回归方程的偏回归系数和常数项的估计值。常数估计值=204.124，其余是偏回归系数估计值。第三列是偏回归系数的标准误差。第四列是标准化回归系数。第五列是偏回归系数T检验的t统计量值。第六列是t统计量对应的概率p值，小于显著性水平0.05，拒绝原假设，认为回归系数不为0，被解释变量和解释变量的线性关系是显著的，大于显著性水平0.05，接受原假设，认为回归系数为0，被解释变量和解释变量的线性关系是不显著的。于是，商品房平均销售价格和生产总值、居民销售水平的多元线性回归方程为：y=204.124+0.175X1+0.135X26、 模型建立根据上面的分析知道：重庆商品房平均销售价格与居民消费水平和地区生产总值呈正相关的关系，且商品房平均销售价格的趋势性与居民消费水平和地区生产总值的趋势性一致。由此，可建立曲线估计模型如下：（一）初始模型：商品房平均销售价格与居民消费水平从拟合优度看来：从拟合优度来看，四种曲线的拟合优度都很高，其中三次曲线模型最高R2=0.986、二次曲线模型其次R2=0.982、复合模型R2=0.982，最后是幂函数曲线模型R2=0.982.因此，可首选二次曲线模型或三次曲线模型。又三次模型中回归系数为负值，所以舍去。在这里可以先用二次曲线模型和复合曲线模型建立关于商品房平均销售价格和居民消费水平的关系。 拟合优度检验由拟合优度检验可知：二次曲线模型不恰当，复合曲线模型可选。由回归系数检验得到：由此建立复合曲线模型：y=1006.181(1.000087)x回归系数b1对应的概率P值为0.000，即复合曲线模型建立合理。最终模型：y=1006.181(1.000087)x（二）初始模型：商品房平均销售价格与生产总值从拟合优度看来：从拟合优度来看，四种曲线的拟合优度都很高，其中三次曲线模型最高R2=0.988、二次曲线模型其次R2=0.985、复合模型R2=0.939，最后是幂函数曲线模型R2=0.985.因此，可首选二次曲线模型或三次曲线模型。又二次模型中回归系数为负值，所以舍去。在这里可以先用三次曲线模型和复合曲线模型建立关于商品房平均销售价格和生产总值的关系。 回归系数检验：回归系数b1、b2对应的概率p值分别为0.758、0.319，都大于显著性水平0.05，说明回归系数b1、b2不显著。可见三次曲线模型不适用。三次曲线模型不恰当，复合曲线模型可选。由图知：在复合曲线模型拟合优度检验中R2=0.939