9C和房地产金融形势分析报告（通讯稿）.doc

2008年上海市房地产市场和房地产金融形势分析报告 2008年，在房地产行业自身周期性波动和国际金融危机共同影响下，上海房地产市场进入调整状态。房地产交易量大幅回落，空置面积升至历史高位，住房价格连续6个月下降，且降幅呈扩大趋势。房地产贷款增幅回落，个人住房贷款大幅少增，房地产贷款不良率有所上升。年末，各项调控政策使得住房交易出现一定回升，房地产市场有企稳迹象，但居民对未来经济前景的忧虑及对房价下跌的心理预期总体并未改变，房地产市场走势仍存在较大不确定性。 一、上海市房地产市场运行情况 （一）房地产开发投资基本稳定，但投资占比降至历史低位。2008年，上海市共完成房地产开发投资1366.87亿元，同比增长4.5，同比提高2个百分点；其中住宅投资843.63亿元，同比增长0.7，同比上升0.5个百分点。全年房地产开发投资增幅低于固定资产投资增幅3.8个百分点，房地产投资占比（房地产投资/全社会固定资产投资）降至28.3，为2003年以来最低水平。 图1 上海市房地产开发投资增长情况 （二）新开工面积出现增长，但竣工面积显著下降。2008年，上海市商品房新开工面积改变了近年持续下降的态势，出现较明显增长。全年商品房新开工面积共2586.57万平方米，同比增长14.9，同比上升33.9个百分点；其中商品住宅新开工1762.01万平方米，同比增长7.8，同比上升30.4个百分点。竣工面积自2008年4月起连续下降且降幅不断扩大，全年商品房竣工面积为2475.04万平方米，同比下降26.8，较2008年前三季度扩大13个百分点，其中住宅竣工面积同比下降达35.9，较前三季度扩大13.9 个百分点。 （三）房地产交易量大幅回落，空置面积升至历史高位。2008年，受国内外经济下行及资本市场持续下挫影响，居民购房意愿大幅下滑，房地产市场交易量降至2004年以来最低水平。全年上海市新建商品房和存量房销售面积分别为2296万平方米和1413万平方米，同比分别下降37.9和29.1，其中住房交易量下降更为显著，全年新建商品住宅和存量住宅成交面积同比分别下降40.1和35.4。同时，商品房空置面积攀升至2003年以来最高水平，年末空置面积为1091.18万平方米，其中住宅空置499.53万平方米，同比上升82.3。四季度各项促进房地产市场发展的新政策出台后，市场交易变化较为显著，11月和12月住房交易量连续上升，其中12月份新建商品住宅销售面积和存量住宅交易面积环比分别增长90和143。 图2 上海市住宅交易量及住宅空置面积变动情况 （四）房地产价格趋于下行。从价格月度环比看，1-6月价格指数基本平稳，7月份开始持续下降，其中存量住房价格跌幅呈明显扩大态势。12月份，新建住宅价格环比为-0.3，降幅较7月份扩大0.1个百分点；存量住宅价格环比为-0.7，降幅较7月份扩大0.6个百分点。受去年“翘尾”因素影响，全年新建商品住宅价格累计同比上涨5.7%，存量住宅价格累计同比上涨6.8%。 图3 上海市住房交易价格指数变动趋势 二、上海市房地产金融运行情况 2008年末，上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额为5511.51亿元，同比增长7.28，增幅同比回落3.3个百分点；全年房地产贷款增加131.52亿元，同比少增382.53亿元。 （一）房地产信贷集中度有所下降，房地产开发贷款占比上升。由于上海市各项贷款增长相对较快，房地产信贷集中度有所下降。2008年末，中资商业银行人民币房地产贷款余额占各项贷款的比重为29，较上年回落1.9个百分点。2008年，个人住房贷款新增额占房地产贷款新增额的占比由2007年的82.2降至43.6，房地产开发贷款占比上升至57.9。 图4 上海市房地产贷款余额占比 （二）个人住房贷款大幅少增，房地产开发贷款同比多增。由于住房交易量的大幅下降，个人住房贷款大幅少增。2008年末，中资商业银行人民币个人住房贷款余额为2915.48亿元，比年初增加57.22 亿元，同比少增达318.97亿元。12月份，受房地产调控政策及市场交易量回升的双重作用，个人住房贷款在连续三个月下降后出现增长，当月个人住房贷款增加8.48亿元，其中二手房贷款增加7.93亿元。 由于房地产开发企业融资需求上升，房地产开发贷款同比多增。2008年末，中资商业银行房地产开发贷款余额为2001.66亿元，比年初增加76亿元，同比多增70.65亿元。部分中小商业银行房地产开发贷款增长迅猛，全年房地产开发贷款新增额占各项贷款比重接近甚至超过100。 图5 上海市个人住房贷款变动情况 （三）个人住房贷款抵借比有所下降，贷款利率下浮比例降低。由于购房者贷款意愿总体回落，个人住房贷款抵借比下滑至2006年以来最低水平。2008年，中资商业银行个人住房贷款平均抵借比为53.4，同比下降1.2个百分点。但在降息累积效应作用下，四季度购房者贷款意愿有所回升，当季个人住房贷款抵借比为55.1，较全年水平上升1.7个百分点。 受2007年出台的“二套房”贷款政策影响，个人住房贷款利率下浮比例明显降低。2008年，中资商业银行个人住房贷款执行下浮利率的占比为81.5，同比下降11.4个百分点，而执行上浮利率的占比同比上升11个百分点。四季度，房地产信贷政策的调整使得利率下浮比例出现回升，当季中资商业银行个人住房贷款执行下浮利率的占比为84.1，较前三季度回升3.2个百分点。 表1 上海市个人住房贷款抵借比及利率占比情况 项 目2006年2007年2008年个人住房贷款平均抵借比(%)5454.653.4执行优惠利率的个人住房贷款占比(%)90.592.981. 5（四）房地产贷款不良率有所上升。据我总部监测，2008年末，上海市中资商业银行人民币自营性房