通用话术64.doc

房源描述通用话术哈尔滨家园房地产经纪有限公司培训部目录1.小区设施- 6 -1.1花园- 6 -1.2小区绿化- 6 -1.3健身器材- 6 -1.4喷泉- 6 -1.5广场- 6 -1.6封闭小区- 7 -1.7不封闭小区- 7 -2.户型- 7 -2.1一居室- 7 -2.2二居室- 8 -2.3三居室- 8 -2.4进门是厅- 8 -2.5进门是走廊- 8 -2.6毛坯房- 8 -2.7简单装修- 8 -2.8精装修- 8 -2.9明厅- 9 -2.10名卫- 9 -2.11改革局- 9 -2.12客卧比例- 9 -2.13落地窗- 9 -2.14飘窗- 9 -2.15落地飘窗- 9 -2.16半明厅- 9 -2.17阁楼- 10 -2.18复式- 10 -3.配套- 10 -3.1交通- 10 -3.2周边- 10 -3.3 XX超市- 10 -3.4 XX银行- 11 -3.5医院- 11 -3.6早市- 11 -3.7标志性建筑物- 11 -3.8立交桥- 12 -3.9餐饮- 12 -3.10地铁- 12 -3.11商场- 12 -3.12停车场- 12 -3.13都市风情- 13 -3.14未来- 13 -4.楼层- 13 -1层- 13 -2层- 14 -3层、4层- 14 -5层- 14 -6层- 14 -7层- 14 -5.校区- 15 -6.朝向- 15 -6.1东西- 15 -6.2南北- 15 -6.3东南- 15 -6.4西北- 15 -6.5西向- 16 -6.6东向- 16 -6.7南向- 16 -6.8 针对双南向的房子- 16 -6.9（东西、南北）通透- 16 -7. 年代- 16 -80-90- 16 -90-2000- 16 -2000-2006- 16 -2006-今- 17 -年代- 17 -1.小区设施1.1花园：本小区内自带花园，每年夏天都由物业人员精选花种，这些鲜活的花朵只为您盛装绽放；且小区绿化非常好，占小区总占地面积40%左右；每到春末，丁香花开，整个小区都沉浸在醉人的花香中，无论您工作一天后怎样身心疲惫的回家，望一望小区的花花草草，疲劳顿时消减大半；且花园旁有坐椅，供居民临时休息，赏月散步，往来本小区居民很多，无论休息还是赏花，都是不错的享受。 1.2小区绿化：本小区绿化覆盖率高达40%，属于哈尔滨的早期楼房，由美国贝尔高林景观设计所精心设计，主题围绕“人与环境共生”展开，15栋蝶式楼灵活布局，使楼间绿地错落有致。园区设计更是加强了水景的设置，夏日的傍晚，您吃过晚饭，和家人出来走走，无论是驻足欣赏，还是凭窗远眺，隐约水声，满眼皆是绿色，这样自然清新的视觉享受，难道还不足以缓解您一天的工作疲劳？如果主要是为老年人换居所，这里就是最不错的选择了。每年春末夏初，社区东南角就有成帮的老年人组织的团队活动，扭秧歌，下棋，听音乐，唠家常，老人们自动组成了社团，互助互益，排解寂寞，也让忙于工作的儿女们省了不少心。 1.3健身器材：小区中心的健身器材，为早上晨练或者晚上散步的你提供了良好的锻炼场所。并以此为中心，不断地演变成为小区里名副其实的休闲锻炼地带。每个傍晚，“吱呀”的健身器材碰撞的声响，小区居民热火朝天的喧闹声，无不从另一面显示出了小区的宁静与和谐。1.4喷泉：XX小区楼群中间，有一座大型的音乐喷泉。每到夏夜的傍晚，整个小区都沉浸在音乐与欢笑的世界。小区里的孩子，喜欢在喷泉里钻来钻去的打水仗，童趣也同样感染着这里的大人，小区总是沉浸在其乐融融的气氛当中。1.5广场: 小区对面的XX广场被称为哈尔滨“氛围广场”。每到傍晚，附近小区的居民，经常自发组织起来，在广场悠扬的旋律中翩翩起舞。虽然多数是老年人，但是，您看他们那个精神劲，真是传说中的70岁的人，30岁的心脏，老当益壮，给小区里的年轻人带了好头儿。1.6封闭小区：（1）通常小区越是高档，小区内部的私密性越高，从前住在这个小区的住户大多家庭条件优越，他们重视生活品味，对于生活安全和私密性要求严格，因此住户物业保安的管理机制也就很严明。供暖、供电、供水问题，更是无可挑剔。（2）因为小区封闭，外人想进入本小区，必须经过保安严格登记，这一现象逐渐形成了管理体制，保证了住户生活环境的安静，以及生活品位。小区内部的安全性是您更是再放心不过的了。1.7不封闭小区：（1） 您现在看到的这个小区，内部就有小型蔬菜超市，水果超市，和小型日用生活品超市，给您生活带来极大的方便。晚上下班回家，直接就能买到新鲜的蔬菜水果，做晚饭时候缺盐少醋最是让人头痛，本小区真是为您的生活倍添快捷方便。（2） 除此之外，傍晚的小区是非常热闹的，小区里面的住户经常在饭后出来散步，如果您不愿在家看电视，或者家里有老人，住在这个小区，您一定不会觉得寂寞。（3） 本小区就像是个热闹的小团体，邻里和谐，尤为感谢小区里面的大爷大娘，他们经常在小区各个单元帮我们巡逻，严格禁止乱扔垃圾，外来人乱贴垃圾广告。如果是可疑人口进入，他们更是为我们提高警惕。我们不知道这些热心的大爷大娘来自哪个单元哪个楼层，他们在退休之后自发组织起的助人小团队，着实让住在这里的居民从心里暖洋洋的！2.户型2.1一居室：经济实惠的一室一厅户型，巧妙的运用每一立方米空间，虽然仅有一室，却同样给您宽敞的视野享受。这样的住房，价位较低，避免了没有必要的空间浪费，是创业者起步的最佳选择。2.2二居室：经典二室一厅户型，经济实惠的利用了每一平米空间，不空旷，不拥挤，符合一般三口之家的空间要求，足够您一家人独自享受自由生活。2.3三居室：三室一厅，二卫的经典户型，大气实用。足以让您享受老中少三代人共同生活的乐趣；如果家庭成员较多，随着个人对自己的生活空间的重视，因此，在您购房的选择中，三居室房间占很大优势。2.4进门是厅：视野开阔，大气、敞亮，较符合北方人的豪爽的性格，减少过道浪费的空间，使用面积增加，装修高档，有品位，是有实力的展现。2.5进门是走廊：隐视性好，叫做“悬关”，进门是走廊，在沿海发达城市比较流行。一进门不会直接看到厅的布局一点都不浪费，它是牺牲一块小面积唤回一块大的空间，它起到一个贯穿作用，形成一条自然的走道，一进门直接是厅的房子，门只能开在厅里，同样要占用空间，它在风水上来说就好像老四合院的影壁一样，意思是：留财。只有达官显贵的住宅才会有。2.6毛坯房：本房还是属于毛坯，但是留给您极大的想象空间，可以随时发挥您的想象，随着您个性安排，自行设计只属于您的烂漫居所。2.7简单装修：（1）成本低，避免了二次装修带来的不必要浪费，同时亦可根据自己情况进行装修，使之适合自己品味。（2）简单装修正体现着现代人的装修观念，生活简约、简单，留给你自己的是独立自主的空间构想。2.8精装修：本房精装修。（1） 从户型格局到壁纸选材，无不显示出业主对生活品质的高要求。从厨房构思到卧房客厅的每个角落，业主精心设计的痕迹依然让人称赞。（2） 业主对房子花费了较大心思，同时也是给我们后来者创造了极好的便利条件。稍作整理，拎包即可入住。这样好的装修条件，不但为您节约了装修时间，提升了您审美理念，而且真是为您的生活平添便利。2.9明厅：采光效果好，阳光充裕，心里亮堂，总能让你的心情格外的明媚。2.10名卫：通风好，光线充足，以最自然的方式抑制细菌滋生，保障您的健康。2.11改革局：户型结构可塑性大，根据自己的品味布置自己的房子，不但合理利用空间，自己为自己展现了一个房屋设计的舞台，房间布局按照自己的个性喜好，每天自己欣赏着自己的设计，你心情怎么会不开阔明亮呢？2.12客卧比例：（1）95年之前住房的客卧比例是卧室稍大而客厅稍小。住户们买房主要是解决家庭成员的居住问题为主，大多数成员都喜欢在卧室里休息，看电视。同时，较大的客厅住房并没有流行开来。所以，这一时期的住房，大多数卧室较大。 （2）2002年之后，随着每个家庭生活质量的提高，家庭成员数量也并不多，一般以三口之家为主，所以不需要较大的卧室，从而就将卧室多余的面积转变为客厅。卧室只用来做休息的场所，而客厅则是平时看电视、娱乐、会客的地点，由此得来，这一时期建筑的商品房大多数客厅的大小比例则是，客厅稍大一些，给人以视觉上的舒服感。2.13落地窗：高大的落地窗，展示出了心灵的开阔。2.14飘窗：（1）这样的设计既有利于进行大面积的玻璃采光，又保留了宽敞的窗台，使得室内空间在视觉上得以延伸。大块采光玻璃和宽敞的窗台，使人们有了更广阔的视野，更赋予生活以浪漫的色彩。（2）一般来讲卧室配有飘窗，不但可以享受充足的室内光线，还可以饱览室外秀美景观，主卧的飘窗更注重体现温馨宁静；飘窗还可以作为很不错的观景台。躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗，浪漫至极。 2.15落地飘窗：一般的窗子做在墙体的垂直平面内，但如果把窗子突出墙外，就是飘窗了。加上完全落地、与地面浑然一体的，就是落地飘窗。 落地飘窗不仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为商品房的外立面增添了无穷的建筑魅力。 2.16半明厅：本房客厅属于半明厅设计，高效利用了从厨房连接的阳台所照射进室内的阳光，使客厅宽敞明亮。 2.17阁楼：购买顶层赠送阁楼。（1） 阁楼当做仓库，这样就在一定程度上增加了房子本身的使用面积。每个住户的生活用品，总是在不知不觉中就占满了房间，日积月累的拥挤感让人心情不够开阔。如果有阁楼，这个最好不过的仓库为您腾出更多自己的活动空间。（2）阁楼也可以用来做成小小的书房。平时看书，躲进自己小小的书房，远离城市的喧嚣，充分享受了顶层的静谧，避免了外界的打扰，为自己营造了一个舒心的学习氛围。2.18复式：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，将住宅的使用面积提高50%70%，且户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价； 上下两层分工各有不同，合理的利用了房屋空间。（2） 上部层采用推拉窗户，通风采光好，视觉开阔。3.配套3.1交通：小区的对面就是公交站点，处于小区繁华地段，并且线路相对齐全，几乎每分钟都有公交经过，出行特别方便，（1）您无需夏天顶着太阳，或者冬天背着西北风到处找公交站点，已经很累了还要烦躁不安的继续等车。（2）因此交通便利，四通八达，为您节约的不仅是时间，还为您的清晨开始工作的起步就创造了一天的好心情。3.2周边：如果您工作繁忙，常常为了能抽出时间逛逛街而大费周章，此小区周边就有大型物美超市，国美电器，大中电器，金五星商场，工商银行，邮政邮局，各大专卖店等，足以满足您生活物品的全部需求，同时也为您节约了大把的挤公交车的郁闷时间。这样的住房对上班族来说，方便快捷，以及广阔的升值空间，真是不可多得。 3.3 XX超市：在小区对面即是XX超市。XX超市地处XX小区的繁华地段，门前公交车线路齐全，占地面积几百平米的两层大型连锁超市，生活用品、玩具百货、食品水果、衣服鞋帽，种类齐全，真是应有尽有，超市每天都迎接着熙攘的人群。别人每天下班只能在小区转转，买点青菜，但是您却占有极大的地理优势。别人坐公交车才能到达的超市，与我们之间的距离紧紧是一条马路。我们能在第一时间发现打折的日用品，能每天想去就去，无需纠结休息时间问题，这对您不是一种极大的诱惑吗？3.4 XX银行：小区出口就是邮政储蓄银行，再往外走还有交通银行。这些便民的小型银行，虽然门面稍小，但是却给小区里的居民带来了很多方便：突然发现钱包里没有钱了，只剩下银行卡，这是很让人头疼得事情，因为并不是所有地方都能刷卡消费，所以很容易耽误了大事。小区里的便民银行，就是在这样小小的无意中，为您解决了现金等的大问题，就是这样为您默默服务。 3.5医院： 小区不远处就是XX医院，且有专家坐诊。很多人买房避讳旁边有医院，但是有医院却方便的人们求医问药的急切心里。尤为注意的是，家里的老人孩子，夏天眼看到了，最始让人放心不下的是他们无意中磕破碰破哪里，谁又不是没有头疼脑热。医院24小时问诊，只为方便大家。3.6早市： （1）早点。随着饮食观念的改变，越来越多的年轻人改变过去早晨空腹上班的不良习惯，楼区附近的早市，真是成了大家每天必光临的地点之一。上班的，上学的，在家休息的，可以选则合适的地点买些简单的早点，小区里的早点可是总类齐全，比如豆浆、馒头、烧饼、油条等等，都符合中国健康饮食的评分点。吃过早餐的你胃里饱饱的，坐在办公室里的心情当然好。（2）蔬菜。小区里的大爷大娘起床很早，太阳初升的时候他们已经在小区里晨练了。然后他们成群结队的散步到早市，买一天的青菜。小区的早市，也为家里的老人找到一个事做；同时，下班没有时间的上班族也方便早晨买菜，便宜实惠。（3）报纸。买报纸的一般都在报刊亭里，可是，本小区早市上的报刊同样抢手。您在早市吃过早餐后，顺便买份报纸了解当天的新闻，岂不是表现出您私事国事兼顾的好现象？3.7标志性建筑物：不久前的一句广告词：“全亚洲第一高钢铁，龙塔”。这一广告盛行一时，也让很多人听懂了哈尔滨的龙塔和索菲亚教堂一样，成为哈尔滨独具特色的标志性建筑。本小区就位于龙塔脚下。仰视就能看见336米高的全亚洲第一高钢塔带给您的巍峨壮观，夜幕，就能看见哈尔滨龙塔的撩人夜景。以龙塔为中心，左右依次相邻会展中心和黑龙江省图书馆，以及各大知名饭店，由此可见，这一地段可谓寸土寸金，房子当然占极大地理优势。 3.8立交桥：您抬头看那边的正在兴建的立交桥，给您介绍的房子就是离立交桥最近的小区，交通便利的地点一般都有很大的升值空间，现在这个小区的房价已经陆续出现上涨状况，并且这种状况持续到立交桥建成之后才会稍作停顿。所以，您也可以自己权衡这个价格的活动空间。3.9餐饮：（1）如果你是繁忙的上班族，常常空着肚子去赶早晨的公交，那就应该认真的对自己的胃说抱歉。现在，*小区给你减小内疚的机会！从春末到深秋，*小区的每个清晨，都挤满了上班族，为你量身打造的，快节奏餐车，更是让你的早餐时光充满惊喜！（2）小区附近既有大型餐饮场所，经常出入上流人士。哈尔滨政府有消息，要将本小区建造成为与中央大街相媲美的商业区，可见这里的房产价格，还是有很大的升值空间的。3.10地铁：本小区位于地铁沿线处，交通四通八达。并且，地铁沿线的房价在未来的空间涨幅度为10%-15%，便于居民出行，升值空间大。3.11商场：小区背靠商场，为小区内上班白领提供了方便，他们一般休息时间较少，经常逛街成为了一件貌似奢侈的事情。本小区即与xx大型商场相毗邻，一般的品牌服装，日用百货等等都很齐全。您占有地理上的优势，能第一时间看到品牌服装打折消息，这不是一个让年轻女孩兴奋的消息么？3.12停车场：本小区所在之处，配套设施完善，尤为重要的是停车位充足。您驾着爱车回家，无需下班到家后，继续为找到一个停车位而大伤脑筋，也无需将自己的车停在离家较远的地点，不但停车取车大费周章，还不能保证自己爱车的安全。本小区的最大优势就是为您解决停车困难的问题。小区一楼设有足够的车位，您听到车里发出的警报，只需从窗口往下望，即可一睹楼下的状况。3.13都市风情：本房租金可达到18000元/月，繁花商圈附近购物出行便利，并且价格方面有很强的抗波动性，奢华的社区配置为成功人士准备，从楼上俯瞰整个城市的灯火辉煌，喧哗人群，让您尽享都市之情。3.14未来：（1）正如您看到的，现在这片小区的很多楼盘都在重建，根据相关新闻，国家有政策，要在2020年将这片小区建造成繁华小区。因此而提起了房产价格，新楼的价格在不断的上涨，形成大型社区，与此同时，旧房的价格同样也会稳步上升，只要站住区域，升值空间很大。（2）太平桥附近要建地铁的消息早就不胫而走，大成街顺应政府建设隧道的消息也慢慢在居民中流传，确实，政府确有相关政策，因此预测，这一区域附近的房产，都将处于名副其实的黄金地带。4.楼层 1层：（1）本房产在X小区1层，您肯定听说了，这个小区的1层都是赠送花园的，家里要是有人喜欢花花草草的，买1层楼真是再适合不过了。（2）家里要是有老人，在咱们这些做儿女的白天忙工作忙的晕头转向的时候，让家里的老人白天种种花草，陶冶情操，跟别家的老人一起溜达溜达。老人们不寂寞，咱们这些做儿女的不是也放心吗；再说，咱这房子在一楼，老人孩子上下楼方便，不用爬楼，而且老人们一般不喜欢高处，很多老人反映，从高处窗户往外看外面车水马龙的快节奏，心脏就乱跳、头晕，所以，为老人选房子，我们还是建议您选择1层。（3） 家里孩子现在哪个孩子能安分得了？尤其夏天，都趴着窗户想往外看，您这需要把多大心思放在孩子身上呢？家家就一个孩子，咱自己不心疼，谁能心疼？所以，选择1曾，您就方便多了。（4） 另外，小区1层一般都是降价楼层，比整体楼价下降15%，而且对停放自己交通工具增加安全保障系数，因人员走动多，相较楼顶而言也更加安全。所以整体还是蛮划算的。（5） 入果您家里有腿脚不便上下楼不方便的成员，那您就只能选择一层了，而且我们的小区无论是从安全性，保暖性，便捷程度，还是小区本身的基础设施角度考虑，都是您不二的选择。 2层：2层楼可正经是养老的好楼层。老人上下楼方便。只比1层多十几个台阶，上下楼不累，而且又锻炼了体力。2层楼又不像是1层楼那样，到下雨阴天可能会出现地面返潮现象。您上班来不及，从2楼走下来和从顶层走下来时间可定不一样，没嘴儿这几分钟的差距，能让您赶上一趟公交呢？ 3层、4层：金三银四的传统观念一直影响着人们的购房理念，虽然说是句老话，但并不是没有道理的。采光好，安全、安静、干净，避免了1、2楼的潮湿，高楼的爬楼累，中间楼层好，高低楼优势兼备，这三四层楼咱们没有什么需要提出来介绍的，只要是有这样楼层的房子出现在房源信息网上，就马上成为抢眼的目标。 5层：五层楼与四层楼的不同只是多了十几级台阶，但是，五层楼的视野比四层更加开阔，这个楼层同样属于中间楼层，而且价格却比三四楼偏低。花较少的钱买到中间好楼层，这不是一件很划算的事吗？ 6层：我们首先讲的是，六层楼不是顶层，不但为您为减少了对顶层漏雨的楼层缺陷的担忧，而且六层的视觉开阔，从楼上就能俯瞰整片城区，且越高的楼层空气越清新，也越是安静，远离了低楼层的车水马楼，人声嘈杂。下班回到家里，您的家就完全是只属于您自己的休息空间，独自享受自己的宁静，自己的家庭温馨。7层：（1）七层位于小区顶层，夏夜在自己的楼顶仰望星空，缩短了人与天空的距离，这就是港台正在流行的通天房，这是喜爱浪漫的您再适合不过的居所，且顶层视野宽广，空气流通性好，又不被人踩在脚下，日照时间长，分明是复式级享受。 （2）另外，不但物业、采暖费用也相对低廉，房子本身的价格也很占优势，顶层楼与同一单元其他楼层相比降价15%，您可以把节省出来的大笔钱用在装修上面。（3）而且现在的工作人员一般白天都在办公室里呆上一整天，七楼楼层并不高，上下楼无意中也成为了没有时间锻炼的您的绝好机会！（4）哈尔滨市今年要对2万多栋楼顶进行平改坡工程，这样顶层就不会漏雨了，而且加一层房盖后，会对夏天太阳直射现象有所缓解。因此，顶层楼无论从成本还是地理位置角度考虑，都是刚开始创业的年轻人的最佳选择。5.校区本小区可是孟母三迁的最佳地点，小区周围有很好的文化氛围：小区面对XX职业高中、XX小学、XX双语幼儿园，左边是XX大附中、背靠XX大幼儿园、XX中学、XX中学、XX实验二小，浓厚的文化气息自然无需赘述，且小区内的住户也多半是附近学校的教师，大学教授，以及为孩子上学而陪读的家长，小区安详平和，自然而然的形成了高品质高素质的小阶层。因此，对于有孩子上学需要而改变住房条件的家长来说，为了孩子将来的发展方向，这里是再不错的选择了。6.朝向6.1东西：（东）清晨，东向房间第一个感受到明媚的阳光，拉开卧室的窗帘，一缕阳光直射到脸上，无论一时让你张不开眼睛，还是眼前顿然开阔，清晨的阳光，都暖洋洋照在你的心里，且早晨空气清新，一定带给你一天的好心情！（西）黄昏，傍晚的阳光刚刚收敛余晖，我们下班回家，西向的房间已经被夕阳照射的干暖干暖的，我们下班拖着疲惫的身体推开卧室的门，一股阳光的味道迎面扑来，说不出的温馨感受，只等待您自己体会。6.2南北：南北朝向的房子是老一辈常说的正方。来源于古代皇帝上朝时坐北朝南，同时南北朝向也是最大限度采光。南北朝向的房子无需赘述，传统思维观念所形成的思维定势，不是没有一点科学的根据。这一朝向房间通风好，东暖夏凉，两个卧室分开，有个人的生活空间，结构简单，也可自由间隔，自由度大，易装修，自己发挥创造的空间大。6.3东南：房子南向，是传统意义上的正房。最大限度的采集日光，让房间从满阳光温暖的气息。6.4西北：房子朝向西，每天从上午十点就开始接受阳光照射，一直到傍晚您回到家，您的房间永远都不会返潮，房体整体干燥。6.5西向：每天惬意的目送归鸿，何尝不是一种壮观？西向房子价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，西向楼体主体干燥。6.6东向：阳光光照时间早，设计户型合理，新空气易流通，适合创业阶段的人选择，起得早，不西晒，且夏天凉快。6.7南向：采光好，日照时间长，房间温度适宜，冬暖夏凉，确保升值，易出手，四季干燥，适合老年人住，阳气重，日