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宝地城策划方案范文 宝地城策划方案 一、项目分析（一）项目自然条件分析分析项目位置交通现状城市发展的未来中心，配套相对缺少。 距离城市商业中心2000米左右，与城市主干道相连，未来有新桥。 两河交汇处，东侧有东湖和森林公园。 30多万占地，建筑面积约48万平被道路分割成四块，沿街面长。 分析区域现状较陌生，未来前景看好。 交通便利。 环境规模地块内部区域自然环境较好规模大，属于大盘开发。 沿街面较多，适合商业开发，生活配套像对齐全。 地块价值分析（二）城市规划分析1.新区在城市总体规划中的位置。 （1）是城市的行政中心和新的居住中心 （2）各类大型公建项目都围绕新区建设-云飞大桥、市府广场、实验学校、市府路、科技路、各类机关事业单位、东湖、奥林匹克公园，女儿河观光坝等。 2.项目在新区规划的位置 （1）处于新区的东端，自然环境最为优越。 （2）目前的城市配套不如金城和民盛的土地。 如金城和民盛项目更靠近市府广场、双学区、周边道路环境成熟度较高。 （3）未来城市配套将有利于本项目。 主要指云飞大桥、高档次小学、东湖及奥林匹克公园、女儿河观光坝等。 （三）市民对新区的看法。 认可新区的未来前景，上升空间巨大，逐渐被认可并接受。 二、房地产市场分析（一）整体市场运行情况1.市场存量房较少，供求关系较为合理。 目前市场上存量房集中在桥北，面积约6070万平方米，在存量房结构中，1800以下的低档房约23万平，大部分在铁北地区，凌河区有约8万平，1800以上的中高档住宅较分散，其中有大量滞销楼盘，滞销的原因在于产品性价比差。 2.未来的市场供应量较大。 xx年全年成交土地113万平方米，其中在桥南成交了近80万平方米，并且未来桥南还会有近100万平的土地会出让，未来5年市场将新增住宅近300万平方米（含集资）。 3.整体市场运行不规范，集资房是房地产市场的重要组成部分。 4.换房是中高档住宅的主要客户。 （二）市场格局分析项目道北区区域形象偏远地区，居住环境较佳，但交通不便利配套不成熟。 居住与商业均较好。 中心区新区老城区，商业和交通发达。 外来的综合新城区，但配套较差楼盘特征区域性市场、开盘量小，价格较低，户型区间较小，产品档次与城区差别不大。 竞争较激烈，但未来无土地供应，从单一的社区住宅向主题住宅小区发展，各类产品开始出现，并出现价格等级城市区位以多层为主，出现了小高层和高层18003000元不等集资房较多，是未来房地产的主战场，产品档次较高。 产品竞争力产品类型较低的价格多层性价比突出类别墅、多层和小高层等1500（集资房）-2800价格区间多数1500-1800元客户楼盘代表道北地区幸福家园、世纪新城锦绣家园全市范围恒生现代城、瑞士家园桥北地区为主。 东方庭院、水岸阳光花园、在水一方 三、开发战略（一）竞争环境分析1.竞争对手主要于桥南地区。 主要竞争对手包括民盛开发的锦绣天第、金城开发项目。 其中 （1）金城开发开发策略以成本控制为主，竞争的手段为价格、产品形式和区位优势。 （2）民盛开发以洋房和高层为主，开发策略以引进新产品、新概念为主，竞争手段是区位优势和产品的先进性。 2.对目前资源的占有上主要竞争对手有优势（引出区域营销） （1）学区。 （2）地理位置。 民盛和金城项目与市府广场、渤海大学、实验学校较近。 （3）周边道路等配套较好。 （二）项目资源分析1.宝地良好的品牌2.周边自然生态环境好3.具有较好商业资源4.距离市区较近5.周边规划前景较佳（三）开发战略根据前面的项目分析、市场分析、竞争和资源分析得出1.产品战略打造一座新城，整合区域价值，形成城南东区宝地板块；以产品创新为核心，进行全方位创新；领导锦州房地产市场，打造新的住宅价值标杆。 2.营销战略高举高打，以城的形象出现，突出产品的高档次，提高客户预期；以区域营销和产品营销为重点；以加快销售进度最大化和效益最大化为目标。 三、项目定位项目形象定位德国风情、生态人文小镇，打造城中之城。 （二）项目客户定位提供多元化产品，最大限度获得客户。 以追求产品品位和高性价比的中高档人群为主，兼顾低端和高端人群。 （三）项目产品定位多元化产品，突出产品性价比。 中高档住宅、片区商业及专业市场，具体包括花园洋房、叠墅、小户型多层、小高层；商务楼、商业门市及超市、农贸市场。 （四）产品比例a区沿河为15层高层、其余为多层洋房b区以团购房和回迁房为主，开发少量小户性。 C区商品房以多层洋房为主，比例超过70%；叠墅为辅，比例在控制在30%以内。 D区以叠墅为主，沿科技路和香港街建高层。 四、项目开发策略（一）筹资策略 1、团购筹资与银行贷款并行。 中低档房微利团购作为启动点，前期筹集资金近9000万元，以商业和中高档住宅为利润支撑点。 起到融资、降低销售压力、提升人气的作用。 借用项目本身资源进行筹资。 2、控制团购，适当增加银行贷款比重。 3、通过项目进行多家银行贷款。 （二）分期快跑策略 1、先期启动，以b、c、e为项目启动区。 2、设置机动区。 d区为机动区，在c区叠墅产品销售过80%时开始启动，根据c区产品销售情况进行产品调整和价格调整， 3、等待时机。 a区为二期开发，在b、c、d销售过90%时开发。 4、考虑尽快取得东区土地。 （三）营销策略（见后半部营销策划） 五、实施方案（一）产品价值形成（规划设计任务书） 1、规划 （1）规划原则对外部不利资源的规避和对内部社区环境的营造是规划考虑的重点。 景观轴线分割不同资源区域，使最优物业享有最好资源景观资源与商业等展示区的结合与运用邻里组团空间的围合 （2）项目外围规划。 在打造区域价值方面，外围规划是重中之重，外围规划包括政府重要的规划项目。 有云飞大桥、东湖、奥林匹克公园、女儿河大坝东扩及改造、实验小学，其中云飞大桥的开通对项目成功开发至关重要。 以上规划项目需要政府来完成，完成时间的快慢对项目具有较大影响。 因此，需要董事长和总裁与政府沟通。 （3）各区规划。 暂为c区采用围合式布局，将商品房置于区域中间，设独立商务楼，在一定程度上将商业与住宅分开，保证住宅的品质。 商品房中洋房比例在60%以上，叠加别墅比例在40%以下。 以水系和道路将团购区与商品房进行分隔。 商品房位置以东南方向为主。 商品房保证60%以上的车库比例，并保证最大限度地实现人车分流。 在商品房区域设较多水系，提升价值。 保证团购房与商品房之间对资源占有的差别。 注重邻里空间的打造。 在洋房间设邻里休闲活动的半公共空间，邻里组团通过围合封闭，保证一定的私密性，增强安全感，车行在邻里外解决，减少车行及闲杂人员的干扰，创造了一个悠闲、宁静的氛围；避免单一的行列式布局，要求空间变化的丰富。 小区内步行商业街、会所和深圳街商业街为重要的客户展示区。 让客户一进入宝地城就能感受到一种欧式风情的生活氛围，进而打动他。 并考虑在深圳街的小区入口处引入部分商业。 建筑容积率。 商品房部分控制在1.3左右，团购房控制在1.6左右，整体容积率（含商业）达到1.5以上，即建筑面积21万平方米以上。 2.园林景观 （1）德式风情要点空间规划清楚并极有层次感，从公共广场到会所，从景观线到空间、休憩花园、游乐场地都合理地安排于小区内。 各种充满欧洲风情的雕塑、花架、小品、喷泉、广场、水景如珍珠般散落在每一个角落。 建筑与环境犹如自然天成，相得益彰。 景观从室外延续到室内，与建筑相呼应不仅仅是户外色彩丰富、形式多样的园林，也不仅仅是颇具小资情调的私家花园，大自然的元素被引进起居空间并成为建筑和生活的一部分。 景观不再是简单的一排树木或者一片草坪，乔木、灌木、花卉、草坪的配合使绿化更加富于层次变化。 阳光房、落地窗、屋顶露台的设计将使得项目成为花园中的房子。 （2）区域识别系统的运用。 区域识别系统是对公共活动空间的重新塑造，在打造区域价值体系中作用表现在，提供消费者一个展示的空间、一个区别于其他项目的空间，通过识别系统的建立，使该区域成为一个城市景观，从而实现区域价值的提升。 边界。 ?把市府路打造为具有符号意义的轴线，成为城市的主要景观大道，和项目区域的界标。 ?建筑物立面、风格。 采用充满现代欧式风格的建筑，沿街建筑保证风格的统一，并具有震撼效果，打造一种城市景观。 另外，新闻大厦、超市的立面效果也要非常突出，这对整个街区形象有正面作用。 ?市府路中间设一个中心绿化带，使市府路显得不是太宽，充满生活气氛。 ?导示牌的运用。 在市府路和中央大街交叉口、b、c区入口等处设导示牌。 中央大街的导示牌为落地式永久导示牌，材质可以采用相对高档石材等，突出宝地城的品质。 B、c区的导示牌展示小区的名称，位置在步行商业街的入口，采用落地式。 区域、道路。 ?市府路、深圳街路灯、公共汽车站等与政府协商采用与宝地城风格类似的产品。 并在合适位置设置广告旗、广告板等。 市府路两侧人行步道上的绿化可与政府协商，由我单位负责设计，保证品质提升和与宝地城风格的统一，提升小镇街区氛围。 ?深圳街、小区内商业街结合底商，沿街设置人性化休闲小品，打造适宜购物与交流的街区生活。 如花池、条椅、雕塑。 ?门市招牌设置统一的位置，并对未售出的门市预先设置一些招牌，使街区充满一种高尚的生活氛围。 节点?广场。 在超市东北角处设一个休闲广场，促进区域商业中心的形成。 ?C区商业街。 中心设绿化带，形成一个公共居民休闲空间。 地标式建筑。 ?小区入口处设塔楼。 要具有充分的昭示性。 ?超市。 （3）立体绿化空间的打造立体绿化空间的打造是指将建筑物、楼底、庭院和中心景观有效的结合，让绿化延伸到住宅中。 其中重要的一环是楼底绿化和建筑物的绿化，主要通过在建筑物上设置退台、露台、花池等灰空间，为客户提供自家绿化的场所，结合建筑屋本身错落的立面变化和丰富的色彩，展现一种丰富的空间美，具有强大的视觉震撼力和生活品味。 （4）景观轴的运用景观轴贯穿B、C、D三个小区，保持连贯性和相互间的辉映。 C、D区景观轴以浅水系为主，B区以绿化为主。 水系和绿化要考虑人的参与性。 （5）组团内的景观。 以庭院方式设计组团内的景观，采用封闭方式（持卡入院）。 以名贵树种和大量的绿色植物，烘托出一种私家园林的意境，但要控制成本。 组团与景观轴的衔接要顺畅。 （6）雕塑小品的运用。 在小区步行商业街、深圳街、中心景观、组团花园内放置德式风格的雕塑、花格墙、路灯、座椅等。 在地面上制作一些具有欧洲文化的雕刻。 （7）树种的选择。 公共空间以大树为主。 组团间选择一些珍贵树种，如芙蓉树、樱花。 （8）细部空间的处理 （1）单元门、一层私家花园入口处，以灌木和草花进行绿化。 （2）井改采用铁盒方式处理。 （3）单元门口设白钢信报箱和公示板。 （4）楼梯缓步台制作花纹雕刻。 （5）露台和退台处预留花池。 （6）花坛内外沿采用矮绿篱围合，尽量不露土。 3.建筑单体 （1）采用简约现代的欧式风格，外墙以面砖为主。 （2）色彩采用深红色。 （3）灰空间的运用。 露台和退台的采用，让室内外空间有了联系，让人们增加了放松心情的空间；另一方面，为立体绿化提供了平台。 （4）细部环节的处理楼底和基座采用高档石材或仿石材，入口附以绿化更能体现产品的高品质。 空调和外下水管尽量隐蔽。 露台和退台不允许客户封闭，以免影响整体效果。 单元入口处设置门厅。 如有可能在屋顶尽量留出太阳能热水器的位置，并设置管道井。 4户型创新 （1）户型创新的原则。 价值的增加控制成本力求每层户型的均好性功能的舒适性 （2）洋房产品创新茶室。 提供一个私密会客空间和休闲空间。 首层有私家庭院。 灰空间（露台）。 将室内的空间向外延伸，更加亲近自然。 退台。 提供一个自家绿化空间客厅与餐厅布置南侧，且无隔墙。 充分拓展客厅的活动空间、采光空间和视觉空间餐厅和北侧书房可以根据个人要求进行变化。 一层客厅4米层高，五层为中空客厅。 部分卧室采用凸窗设计。 主卧基本都带有独立卫生间。 车库采用半架空形式，增加了车库的数量同时，还彻底的实现了人车分流，增加了组团绿化空间。 部分户型带家庭厅。 （3）叠墅叠墅产品可以作为项目的价值标杆，让客户以其为参照，重点销售洋房。 因此，叠墅产品要充分体现高档次。 跃层?12层和45层客厅层高4米?3层为平层，一梯一户，南侧为3.5米层高，北侧4.8米层高，赠送夹层面积。 ?5层带电梯，充分享受别墅生活。 ?一层带花园?茶室。 提供一个私密会客空间和休闲空间。 ?平层间互相咬合，通过面积调整户型面积和档次之间的关系，做到最佳性价比。 ?客厅开间大，充分体现北方人的价值观。 ?一层院前带门房。 咬合?一层带茶室和独立庭院。 一层层高4米?三层带中空餐厅。 ?开间大，功能全。 咬合设计使上下层面积不同，在相等面积下，咬合户型能够获得更大的客厅和主卧。 ?边套户型景观性好，带家庭厅。 家庭生活氛围浓郁。 ?容积率高。 ?带电梯，充分享受别墅生活。 2.商业 （1）商业区定向招商。 招商对象为国内外的大型超市，外立面要有极强的昭示性，对区域价值的提升具有重要意义。 由商业地产公司全程负责，xx年4月宝地城开盘前力争实现招商意向。 （2）深圳街形成一条风情商业街，以超市为龙头，形成一个区域性的商业中心。 E区商业街部分要考虑充分利用地块，形成小型广场，适当位置引入内街，要提供足够的休息空间。 另外，引入多家快餐店，形成集中餐饮区域。 以上业态的形成能给消费者一个购物延续空间，有利于人流的形成。 （3）b区沿市府路建4层商务楼，以大型酒店、娱乐、洗浴、书城、商务办公为重点招商对象。 （4）小区内商业街、市府路南侧门市。 用于社区配套，包括便利店、洗浴、理发、洗衣、药店、餐馆等。 （5）香港街商业按商务楼设计，寻找专业化的经商者，如汽车超市、特色餐饮等，采用定向招商形势。 （6）主力店的引入。 主力店的进驻有利于各条商业街形成，可以采用低租金的形式引入，待商业氛围形成后再考虑出售。 （二）营销策划（见附件）（三）项目的组织与管理1.工程组织 （1）分块承包 （2）死包与定额双轨承包。 （图纸先出来的死包） （3）尝试成立自己的建筑公司，收3%的管理费。 （4）开工准备先行，临时水、电、场地平整，确保按期开工，按期竣工，交工时间控制严格控制