房地产开发及买卖实务讲解

房地产开发及买卖 实务操作和法律问题 讲座主要内容： 房地产开发流程简述 房地产融资渠道 商品房买卖及相关问题 收购房地产的其他方式 房地产买卖中的税费 开发流程土地的取得 项目用地的协议出让 项目用地的招拍挂程序： 2002年 7月 1日经营性用地 2006年 8月 31日工业用地 开发流程土地招拍挂价格构成 土地出让金 市政配套费用 土地一级开发成本及合理利润 开发流程土地一级开发 土地一级开发主体：开发商 一级开发主要成本： 征地费用 拆迁补偿费用 基本市政建设费用 一级开发成本的评估及申请土地入市 开发流程从入市到摘牌 土地交易底价确定 交易公告及竞价交易方式 竞买主体的资格要求 支付保证金 竞买成功取得确认书 签署土地出让合同，缴纳地价款 开发流程地价款的分配 交易底价 土地出让金 市政配套费 一级开发成本 8%合理利润 溢价：归地方政府 开发流程取得土地后手续 发改委：立项批复 商务局：外商投资企业设立批准 工商局：企业法人营业执照 规委：建设用地规划许可证 国土局：国有土地使用证 规委：建设工程规划许可证 建委：施工许可证 房地产融资： 银行开发贷款 商品房预售及按揭 房地产信托融资 施工企业垫资 材料供应商垫资 股权融资 物业预售融资 房地产融资银行开发贷 一级开发商的窘境 二级开发商的两个难关： 支付高额地价款的资金压力 获取开发贷之前的饥荒期 房地产融资预售和按揭 预售的期限要求 按揭贷款的比例限制 按揭发放的时间限制 “假按揭”问题 房地产融资信托融资 信托方式的多样性 物业收益权信托融资 信托贷款 融资渠道多样 担保方式多样 信托融资的限制 适用开发贷的限制 开发商不得是暂定资质 房地产融资垫资 施工单位的垫资 垫资建设明令禁止 激烈市场竞争的产物 材料供应商的垫资 付款条件的安排 房地产融资股权融资 股权进入方式和担保 贷款人收购项目公司股权，成为股东 贷款人可以办理部分物业抵押 股东贷款给项目公司 约定退出条件 原股东有权回购 回购的期限和贷款人的投资回报 房地产融资预售融资 预售解决的两个问题： 资金注入项目公司的渠道 资金的担保 贷款人的权益和风险 最高院 2002年 16号司法解释 破产财产的定义 退出机制 解除预售合同，开发商回购物业 开发商回购买受人股权 直接转售物业 商品房买卖： 商品房预售 一手商品房现房买卖 二手商品房买卖 工业用房买卖 商品房买卖预售流程（ 1） 开发商取得预售许可证 预售登记及网上预售流程开通 买受人和开发商商定买卖合同条款 网上签约，提交预售信息 纸质合同文本签署，并提交预售合同备案 支付印花税，完成预售合同备案 商品房买卖预售流程（ 2） 项目物业完工，办理竣工验收手续和规划、消防、环保等其他验收手续 建筑面积实测 开发商签定土地出让合同补充协议，补缴土地出让金 房地产权属初始登记（大产权证） 房地产权属转移登记（小产权证） 商品房买卖预售中的问题 买受人主体资格 购买并经营物业无需房地产开发资质 171号文之后，境外机构无权直接购买物业 外国个人暂无法购买预售房 商品房买卖预售中的问题 网签及预售合同备案的效力 法律上如何认定预售合同的效力 网签及备案的实际作用 排除开发商一房两售 买受人对房地产的期得权优先其他人 商品房买卖预售中的问题 预售合同和补充协议的效力 预售合同中的强制性条款 预售合同中的选择性条款 补充协议约定效力优先 补充协议非登记备案必需文件 商品房买卖预售中的问题 清偿原有债务，解除抵押 项目物业上原有抵押权 债权人出具同意预售函 /同意预售及解押函 有抵押不影响网上签约，但影响预售备案 同意预售不等于解押 同意解押后办理预售备案 商品房买卖预售中的问题 期房禁止转让 原有预售合同的解除和备案注销 原合同买卖双方共同办理 合同解除并注销的工作时间 合同解除需要偿还的债务 真空期的风险 商品房买卖预售中的问题 按期完工并交付物业 施工单位的优先权 对后续工程款合理测算 购房款中拨付资金保障工程款支付 合理的商业判断 商品房买卖预售中的问题 超规划建设问题 超规划建设问题由来 政府对超规划建设的处罚措施 对买受人的影响 商品房买卖预售中的问题 实测面积与预测面积差异补偿 问题由来 公摊部位的确定 不同单价面积差异的分别处置 商品房买卖预售中的问题 车位买卖问题 车位的种类： 地面停车位 有产权证的地下停车位 无产权证的地下停车位（人防工程） 车位产权的种类： 单独产权证 合并产权证 商品房买卖预售中的问题 房地产物业管理 前期物业管理合同 临时业主公约 物业管理总包区域分包 商品房买卖预售中的问题 业主委员会的成立和运作机制 成立业委会的时间 业主的投票权 商品房买卖预售中的问题 无产权证，但预售并交付的物业是否可以出租？ 法律上没有禁止 一般来说，无法办理租赁合同备案，影响租金换汇 商品房买卖一手现房买卖 现房网签与预售网签的时间衔接 没有预期完工、超规划以及面积误差问题 解除原有抵押 解除原有买卖合同 物业管理问题 商品房买卖二手房买卖 没有网签程序，完全以产权证过户为准 市局登记物业有土地证，区县一级仅有房屋所有权证 商品房买卖二手房涉及主要问题 抵押房产过户程序： 偿还原抵押贷款 原债权人配合解除抵押登记，交还产权证 办理物业过户手续 风险及对策 买受人代为还款，存在权益真空期 对策： 律师全程监控，加快过户流程 带原抵押过户，再由买受人偿还贷款（需与房地局沟通） 商品房买卖二手房涉及主要问题 原有租约的承继 审查物业原租约签署及执行情况 在过户前，取得承租人同意物业买卖及支付租金的承诺函 商品房买卖买方融资 买方申请按揭贷款，具体条件与银行协商 寻找合作方，设立合资公司购买物业 工业用房买卖 购买工业用房的可行性 目的：售后回租 收购房地产的其他方式 收购银行不良资产 受让在建工程及土地使用权 房地产买卖中的税费 个人在房地产买卖中的税费（略） 公司在房地产买卖中的税费 买卖阶段税费公司 开发商出售物业所需缴纳的税费 营业税 所得税 土地增值税 其他税种 买卖阶段税费公司 公司作为买方承担的税费： 契税 印花税