珠海市住宅小区物业管理制度.doc

珠海市住宅小区物业管理条例总则 第一条 为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在4万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地居民生活区。零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。本条例所称业主，是指住宅小区物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。第四条 住宅小区内的公用设施，安全设施和公共场地等由全体为主共同使用权维护。第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行为管理相结合的原则的义务。第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。住宅小区的移交和管理第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭住宅小区综合验收合格证书，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业入委员会的，开发建设单位应当凭住宅小区综合验收合格证书向房管部门办量移交手续。住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订物业委托管理合同；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订物业委托管理合同业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管理部门监管。第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。业主大会及业主委员会第十三条 业主住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。业主大会或者来主代表会是业主行使用权物业管理权利的机构。第十四条 为主大会或者业主代表会行使下列权利：（1） 选举产生业主委员会；（2） 批准业主委员会章程；（3） 通过或者修改业主公约；（4） 监督业主委员会的工作；（5） 监督业主委员会的工作；（6） 决定住宅小区物业管理重大事项。第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。第十六条 已交付使用的住宅小区入住达到50%以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者为主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期3年。主任、副主任和其他委业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。第十九条 业主委员会行使下列权利：（1）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止物业委托管理合同（2）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；（3）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；（4）检查业主公约的执行情况；（5）监督物业委托管理合同的履行；（6）向物业管理公司提出业主的意见。第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理费中提取。第二十二条 为主应当按期缴交物业管理服务费。物业管理公司第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领珠海住宅小区物业管理资质证书，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。第二十五条 物业管理公司的权利：（1）制定本住宅小区物业管理规章制度；（2）依据市政府规定的收费标准和物业委托管理合同收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务（3）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；（4）承担房管部门委托的事项。第二十六条 物业管理公司的义务：（1）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；（2）负责住宅小区内物业的维护和养护；（3）履行物业委托管理合同中规定的其他义务；（4）执行市政府规定的收费标准；（5）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；（6）接受房管部门，业主委员会和业主的监督。第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审，并逐步实行等级制度。第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。住宅小区物业的维护管理第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照物业委托管理合同对住宅小区的物业进行维护和管理。第三十一条 物业委托管理合同应当包括下列内容：（1）住宅小区的名称、规模、户数；（2）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；（3）业主委员会提供给物业管理公司的条件；（4）委托管理事项及其标准；（5）物业管理公司实施管理的计划方案；（6）双方的权利的义务；（7）合同期限；（8）物业管理服务费收费标准；（9）违约责任。物业委托管理合同应当报市房管部门备案。第三十二条 住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：（1）室内部分、由业主自行维修；（2）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；（3）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；（4）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：（1） 改变房屋结构的；（2） 改变房屋使用功能的；（3） 加大房屋负荷的；（4） 影响小区景观的。第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。第三十五条 住宅小区的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场、文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。法律责任第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止，要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：（1）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；（2）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；（3）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；（4）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；（5）违反住宅小区治安管理或者消防规定的；第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物为管理公司可能按规定加收滞纳金；连续3个月以上拒交各项物业管理服务费的，可按照业主公约的约定承担责任。物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向民法院提起诉讼。第四十条 物业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：（1）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；（2）管理制度不健全、管理混乱的；（3）擅自改变公用设施和公共场地用途的；（4）擅自提高物业管理服务收费标准的；（5）其他不履行或者不完全履行物业委托管理合同 及本条例规定的义务的。物业管理公司有前款行为之一的，情节严重的，业主委员会可以解除物业委托管理合同。第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令 其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可以处以1000元以上5