某地房地产经纪行业发展与管理研究.doc

上海房地产经纪行业发展与管理研究摘 要改革开放以来，随着上海房地产市场的发展，上海房地产经纪业从无到有，由小到大，迅猛发展，为上海房地产市场的发展与繁荣发挥了重要的作用。然而，在迅猛发展的同时，上海房地产经纪业也出现了一些令各界关注、需要尽快解决的问题，比如欺诈客户、不正当竞争等。如何在社会主义市场经济的要求下，搞好房地产经纪行业的行业管理，解决房地产经纪活动中存在的主要问题和矛盾，确保房地产经纪业的健康发展，这是房地产经纪行业面临的迫切需要解决的任务。为此，本文通过广泛深入的调查、研究、讨论、修改，形成了目前这份研究报告。本文以调查分析和对比研究为主要研究方法，通过座谈会、实地访问等方式，对上海市房地产居间、代理、咨询、策划机构进行了广泛的调查，并在此基础上进行分析、整理、总结，对上海市房地产经纪行业的发展与管理问题进行探讨。本研究报告分为六个部分：引言部分在分析房地产经纪行业历史背景的基础上，对行业的功能定位及行业性质进行了阐述，认为房地产经纪业的主要功能是：沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全。第一部分，论述了上海房地产经纪行业的成长历程及其现状，并从总体上对行业的作用进行了概括性评价。第二部分是从市场发展现状、行业管理和法律等角度出发，深入剖析了当前上海房地产经纪行业存在的主要问题和原因，认为上海房地产经纪行业主要存在着法律法规不健全和行业管理缺乏的问题。第三部分探讨了上海房地产经纪行业发展的前景，上海房地产经纪行业管理的原则和基本模式，认为现阶段上海房地产经纪行业管理适宜采取行政管理与行业自行管理模式，并争取实现行业自行管理的模式。第四部分主要针对目前房地产经纪行业存在的问题，从法律制度、监管主体、管理制度以及行业协会如何充分发挥作用等五个方面，提出了上海房地产经纪行业发展与管理的对策建议。第五部分是对全文的总结与归纳，突出了对当前上海房地产经纪行业的发展所提出的对策和建议。关键词：房地产经纪、行业、管理模式目 录引言3一、房地产经纪业的功能定位4二、房地产经纪业的行业性质6第一部分 上海房地产经纪行业发展历程8一、上海房地产经纪行业的发展阶段8二、现阶段上海房地产经纪行业的基本状况9第二部分 当前上海房地产经纪业存在的主要问题及原因分析13一、法律法规不健全，行业管理不完善13二、行业规范基本缺失，市场运行不够有序14三、违规行为时有发生，行业声誉差强人意15第三部分 上海房地产经纪行业发展与管理的战略思考17一、上海房地产经纪行业发展的指导思想17二、上海房地产经纪行业管理的基本原则18三、上海房地产经纪行业管理模式的基本设想20第四部分 上海房地产经纪行业发展与管理的对策建议22一、加快行业法制建设，健全房地产经纪法律制度22二、理顺行业管理主体关系，探索新型行业管理体制25三、健全房地产经纪管理制度，优化房地产经纪行业管理26四、充分发挥行业协会作用，健全行业自律管理的运行机制29五、全面提高行业素质，促进行业持续发展31第五部分 结论34参考文献：35上海房地产经纪行业发展与管理研究引言当前，我国正处在加快推进社会主义现代化的新的发展阶段，其基本目标是加速实现我国现代化建设的“第三步”战略目标“在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会”。在这个战略总目标的引领下，上海房地产经纪行业，需要在上海经济与社会全面、协调地发展中，取得持续的健康发展。房地产业是我国国民经济中的重要行业，它因有加快推进社会主义现代化，全面建设小康社会的现实需求，而具有持久的动力；又因有中国经济长期景气的前景，而具有广阔的发展空间。新世纪初，上海新一轮的经济增长和房地产市场的繁荣，推动了存量房市场的发展，使上海房地产经纪业进入了前所未有的大好发展时期。与此同时，也必须看到这些年来在市场繁荣的背后所出现的一些问题。比较突出的是上海房地产经纪行业存在着法律法规不健全、行业管理不完善和市场运行不够有序的问题。具体表现在：房地产经纪人市场准入的规则不健全、政府部门管理的不统一、房地产经纪业行政管理职责不明确、与行业自律管理发展方向的偏离、市场上存在无序竞争的现象、违规行为时有发生，行业声誉差强人意等问题。科学地把握房地产经纪行业的功能定位及行业性质、研究上海房地产经纪行业中存在的问题及其根源，并提出行之有效的解决方法，是新时期发展中上海房地产经纪业的迫切需求和必由之路。因此，本文从回顾上海房地产经纪行业的成长历程开始，从市场发展现状、行业管理和法律等角度，深入剖析了当前上海房地产经纪行业存在的主要问题和原因，探讨上海房地产经纪行业发展的前景、上海房地产经纪行业管理的原则和基本模式，从法律制度、监管主体、管理制度以及行业协会如何充分发挥作用等五个方面，提出了上海房地产经纪行业发展与管理的对策建议。一、房地产经纪业的功能定位在市场经济条件下发展房地产业，可以依托市场机制，实施资源优化配置，发挥市场对房地产商品的生产、交换、分配、消费的基础性调节作用。然而，坚持房地产市场经济的方向，并不是认为“无形的手”是万能的。事实上，房地产商品的交易复杂性、外部经济性，以及由此产生的严重的信息不对称现象，会阻碍市场机制的发挥，导致市场失灵。现代市场经济国家的普遍经验是，防止市场失灵，需要政府调控。当然，市场上由信息不对称而产生的大部分问题，还可以通过发展市场交易中介机构来解决，而政府在这方面的干预，主要是对中介机构的管理和指导，发挥市场督导者的作用。由此可见，完善房地产市场发展体系，积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率，是房地产经纪业存在和发展的理由。概括而言，房地产经纪业的主要功能是：沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全。1、沟通信息、提供咨询房地产交易中，交易双方之间存在严重的信息不对称。因此，需要由房地产经纪人，搜集交易信息，沟通供需双方，提供专业咨询。房地产经纪人的中介地位和专业能力，使他们具有获得房地产商品交易信息的职业优势，他们的业务宗旨是沟通交易信息，因此必须坚守中介立场，不能运用职业便利做出超越中介的行为，否则更易加剧信息的不对称，导致市场失灵。2、促成交易、提高效率在房地产交易中，当事人需要市场供求、对方诚信等信息，只有在了解对方和市场情况后才会作出决定。房地产又由于价值量大，交易双方都比较谨慎，不仅导致双方搜寻信息的成本相当高，而且由于缺乏房地产业知识而使交易的效率低下。因此房地产经纪业存在的第二个基本理由，也就是行业功能的另一个基本定位，就是通过当事人提供专业服务，促成双方顺利交易，以提高市场交易效率，从而为当事人省事、省钱。3、公平买卖、保障安全房地产交易主要是产权的转让，而且房地产价值量大，在当事人的全部财产中占有相当大的份额。因此，房地产交易的安全关系到当事人的重大利益。目前，银行为房地产买卖提供主要的金融贷款支持，房地产交易的不安全也会增加银行风险，严重的时候还会危及社会稳定，从而具有社会风险性质。二、房地产经纪业的行业性质房地产经纪业是服务业内的一个亚行业，即由房地产业与经纪业结合而产生的服务业内第二层次的行业。本文立足于服务业基点对其特点展开分析，因此，房地产经纪业兼有房地产业、经纪业的特点以及因两者结合而产生的独有特点。房地产市场的健康有序运行需要房地产经纪行业发挥不可替代的独特业务功能，并由此界定了房地产经纪业的行业性质是：中介性、信用性、专业性的服务行业。房地产经纪行业成员必须明确行业的服务性质及其特征内涵，才能忠于职守，为履行促进市场流通、提高市场效率、维护交易安全的行业使命，有效地发挥积极作用。1、中介性是房地产经纪服务的市场立场在市场经济条件下，唯有房地产经纪人坚持中介立场（即使是代理业，也应该有别于当事人的经济利益），才可能发挥解决交易信息不对称问题的市场功能。也就是说，是房地产市场经济运行中为避免交易低效、市场失灵的需要，界定了房地产经纪人的经营活动：不能是一度拥有房地产商品所有权的卖（不是代理）与买的经济活动。因此，房地产经纪人必须认识到，中介服务是他的根本职守，他的经济活动必须以不取代买卖当事人的任何一方为原则，这样他的业务活动才能发挥促进房地产市场健康有序运行，推动经济与社会协调发展的积极作用。可见，房地产经纪业在市场上的中介定位决定了其行业的服务性质。换言之：房地产经纪业是以职守中介性为市场立场的服务行业2、信用性是房地产经纪服务的事业本质各行各业都要讲信用，但是房地产经纪人在促成交易的诸多环节中为当事人提供服务，呈现出经常性民事活动的特点。这种活动关系到家庭重大财产的委托，涉及到大笔资金的交易服务，具有很强的社会责任，因此房地产经纪服务的信用性，具有社会信用的特征。而且房地产经纪业，特别是居间业，是接受买卖双方的委托，又往往处于市场严重信息不对称的浪尖上，既肩负解决其问题的重任，却又有利用此问题获利的便利，这就使得房地产经纪服务的信用性，不仅与市场效率和交易风险直接有关，而且与社会成本和社会风险密切相关，从而使得房地产经纪人在信用方面进一步或退一步，所导致的后果往往不只是量的大小，而是质的变化。例如，对房地产经纪企业来说，不讲信用就可能是事业的倒退、信誉的殆尽，甚至从此退出市场。因此培植、维护信用性是房地产经纪业致力健康发展的重中之重，决不可掉以轻心。有志于房地产经纪事业的有识之士，必须致力于维护行业的信用性，为建设行业的诚信体系，身体力行，励精图治。由此可见：房地产经纪业是以社会信用性为事业本质的服务行业3、专业性是房地产经纪服务的功能基础房地产交易是复杂性的商品交易活动，房地产经纪人必须系统地掌握房地产专业知识，熟悉行业所在地的法律法规、房地产市场运作流程与惯例、房地产金融制度及运作，具有扎实的房地产信息搜集、市场分析等专业技能，并具有相应的职业素质和能力，才能有效地发挥行业的市场服务功能。而且，其社会信用性，也必须以其专业的系统性为基础保证，也就是说，房地产经纪人必须依托他的系统的专业知识，才能在交易过程的各个环节都严格把好安全关，才能有效体现房地产经纪服务的作用。由此可见：房地产经纪业是以系统专业性为功能基础的服务行业综上所述，我们应该明确新时期上海房地产经纪业的历史重任：上海房地产经纪行业是影响上海房地产市场交易安全和市场有序健康发展的重要行业，必须励精图治，发挥行业“沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全”的独特功能，提高全行业服务的规范与素质，加快全行业的现代化发展步伐，成为推动房地产市场健康、稳定、持续发展的中坚力量。上海房地产经纪业是影响房地产市场兴衰，关系千家万户安居乐业的重要行业，必须以促进上海社会发展与经济良性互动、协同发展的行业责任，激励行业奋发自强，勇于进取，为增进上海城市经济的运行效率，推动上海居住质量的不断提高积极贡献力量。37第一部分 上海房地产经纪行业发展历程一、上海房地产经纪行业的发展阶段上海房地产经纪行业是在改革开放后，特别是在90年代确立了社会主义市场经济体制后，伴随着房地产业的持续发展和房地产市场的日趋繁荣而发展起来的。1992年初，在邓小平同志南巡讲话的指引下，上海开放了房地产市场，取消了对房地产经纪活动的限制，房地产经纪活动在市场上出现。当年就有12家房地产经纪企业批准成立。1994年9月，经上海市人民政府批转发布上海市房地产经纪人管理暂行规定，开始对房地产经纪人实行资格培训，贯彻资格认证，建立市场准入制度，为创办房地产经纪企业提供了有力保障，促进了房地产经纪行业的启动成长。同年，先后有信义、太平洋、中原、经纬行等台、港经纪企业进驻上海，还有外资企业的进入，推动了上海房地产市场和经纪行业的发展。1993年，房地产经纪企业机构有138家，至1995年发展到758家，其中，代理业明显启动，并从单一的营销策划，发展到全过程代理。随着1990年代前期房地产经纪机构的逐步建立，房地产经纪行业开始初具形态，并在此基础上逐步发展起来。从1990年代中期至今，房地产经纪行业的发展大致经历了两大发展阶段：1、 19961999年：崛起成长阶段1996年后，市、区（县）房产交易所和房产交易市场相继转制，先后建立了市、区（县）房地产交易中心，推行购房、纳税、贷款、过户、办证一条龙服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。随着行业的崛起，1996年12月，上海市房地产经纪人协会应运而生，标志着由房地产经纪行业承接房产中介服务的新阶段的开始。随着住房制度改革的深入推进和住房商品化进程的加快，1996年起，市政府先后批转了上海市职工所购公有住房上市出售的试行办法和搞活上海市房地产二、三级市场的若干规定，为盘活存量，消化增量，拉动有效需求开拓了广阔的领域。19971998年推行了以消化空置商品房为重点的各项政策，允许售后公房上市交易，并贯彻国务院发布的进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房货币化分配。这些政策措施，使数额巨大的存量房产有了流通渠道，促进了增量房的销售。在此期间，上海开创了房地产二、三级市场联动，推动了三级市场的蓬勃发展，存量房交易也从私房交易扩展到了售后公房、次新房交易，以及购房、租房、置换等多种方式的交易，居间业则随之崛起成长，房地产经纪企业由1996年的1114家，发展到1999年的2771家，增长了40.2%。2、2000年至今：快速发展阶段进入新世纪，上海房地产市场供需两旺，相对均衡，房地产二、三级市场齐头并进，商品房各项指标高位运行。随着上海市市政建设的迅速发展，365万平方米危棚简屋改造、新一轮旧区改造的实施，大量的动迁房和社会需求，使存量房的需求急剧增长，推动了房地产经纪业的快速发展。上海市房地产经纪企业数量由2000年的2143家，发展到2004年（统计截至5月31日）的10859家。出现了开展连锁经营、延伸服务项目为特征的经营模式；并注重创建品牌，涌现出一批获得“金桥奖”的优秀企业，提升了行业的经营水平。同时，上海房地产经纪业在发展中（不断开拓市场）拓宽经营领域，立足上海，面向全国，部分企业已在全国20多个城市和香港地区开拓业务，扩展市场，房地产经纪行业日益显现出促进房地产交易的不可替代的桥梁作用。二、现阶段上海房地产经纪行业的基本状况上海房地产经纪行业经过十多年的快速发展，已经成为一个企业逾万家的大规模的中介服务行业，对上海房地产业的发展及经济增长作出了很大贡献。目前，行业结构正在从调整走向合理，行业经营逐步从粗放型走向集约型，呈现出专业化、信息化和现代化的发展趋势。1、企业数量上海房地产经纪行业企业数量多、市场交易量大，是上海最大的经纪服务行业。上海房地产经纪企业数量在房地产经纪行业恢复发展的十几年中迅速增加，1993年经纪企业仅有117家，发展到目前（统计截至2004年5月31日）有房地产经纪企业3931家，下属分支机构6623家，房地产经纪机构总数为10859家。上海房地产经纪企业的数量平均每年约以78%的速度递增。房地产经纪企业数量占全市经纪企业总数的比例也逐年增加，截至2003年底，房地产经纪企业占经纪企业总数的比例达到了96.1%，已经形成了一支相当庞大的房地产经纪队伍。（19992003年上海房地产经纪企业数量和经纪企业总数比较见图1.1）图1.1 上海房地产经纪企业数量与经纪企业总数比较图2、企业类型现阶段上海房地产经纪行业由有限责任公司、合伙公司、非公独立法人企业和个人独资企业四类企业组成。据上海工商局资料统计（截至2004年5月31日），如今上海10859家房地产经纪机构中，有限责任公司有2562家，从属它们的分支机构有6623家，合计占行业机构总数的84.5%；合伙公司有87家，它们的分支机构有41家，合计占行业机构总数的1.2%；非公独立法人企业45家, 它们的分支机构有28家，合计占行业机构总数的0.7%；个人独资企业有1237家，其分支机构有236家，合计占行业机构总数的13.6%。（参见图1.2）图1.2 上海房地产经纪企业类型比较图3、交易量自90年代以来，上海存量房交易量逐年攀升，据市、区两级房地产交易中心统计，2003年上海存量房交易登记面积达到2306.29万平方米，交易金额达到977.32亿元，其中约60%是房地产经纪业完成的。（19932003年上海存量房交易登记金额见图1.3）。房地产经纪行业在促进二手房交易中发挥着越来越大的作用。图1.3 1993年2003年上海存量房交易登记金额图4、行业格局上海房地产经纪行业内小规模企业数量多、比重大，同时存在一些有品牌、规模经营的大企业，但还未形成优秀大企业引领市场的竞争格局。为了推动上海房地产经纪业的结构向高层次调整，从1998到2002年上海房地产经纪业举办了三届“金桥奖”的评选活动，旨在发挥优秀企业在经营业绩、诚信经营和连锁经营模式上的标杆作用，从总体上不断提高全行业的服务水平和技术能级。5、从业人员截至2003年底，上海房地产经纪行业持证经纪人约2.5万人，而实际从业人员总数可能高达近10万人。再据上海房地产人才发展研究课题基于2002年底的统计，行业内大专或中级职称以上的人才，总计712人，占2002年底上海房地产持证经纪人总数的3%摘自上海房地产人才发展研究，上海房地，2003年增刊，P14。6、基本经营模式当前上海房地产经纪业主要有两大类经营模式：无店铺模式（以代理业为主）和有店铺经营模式（以居间业为主）。居间业中大量小企业为单门店经营。规模化经营的大型居间企业通常采取直营连锁或加盟连锁模式经营。由于上海房地产经纪行业发展快、门槛较低，众多单门店经纪公司普遍规模小、经营方式陈旧，仍以人力搜集和发布信息为主。与此同时，直营连锁和加盟连锁经营模式保持着强劲发展的势头，其中有些企业已经建立起了自身的信息化平台，通过网络在企业内部实现信息共享。这些企业的信息化对上海房地产经纪行业信息化发展起到了很大的带动作用，成为行业现代化、高效率发展的领头羊。第二部分 当前上海房地产经纪业存在的主要问题及原因分析房地产经纪业是市场经济的产物，在房地产市场上有着特殊的地位。房地产经纪企业不仅有对自身经济利益的追求，也负有维护市场健康发展和承担社会责任的义务。房地产经纪业需要有相应的监管机制和规范标准，以指导、控制和激励经纪人笃守诚信、规范服务、履行职责，使房地产经纪业充分发挥特殊的市场职能。市场经济是法治经济，法制建设是市场有序的基本保证，房地产经纪行业的运行和监管必须以法律为准绳。根据这个思路审视当前上海房地产经纪行业，其存在的主要问题和原因概括如下：一、法律法规不健全，行业管理不完善1、房地产经纪人市场准入的规则不健全，引起政府部门管理的不统一到目前为止，涉及到房地产经纪业市场准入的法律、行政法规还不健全。城市房地产管理法规定房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等，该法第五十八条仅规定了“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。此外，其他法律、行政法规也没有对房地产经纪人资格认证作出明确的规定。按照城市房地产管理法第五十七条的规定，设立房地产中介服务机构，只要向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。房地产经纪企业的市场准入也没有其他特别规定。在上述情况下，有关政府管理部门和地方政府出于规范房地产经纪业的需要，各自制定了一些部门规章或地方性法规。2、房地产经纪业行政管理职责不明确，引起与行业自律管理发展方向的偏离我国国民经济处于高增长时期，房地产行业快速发展带动了房地产经纪业的高速发展，但是市场的调控机制（包括法律体系、管理制度）还不能适应行业发展的需要。在法律法规不够健全的情况下，政府管理部门除了自行实施许可以外，还承揽了行业诸多自律管理的事务，如执业守则（部门守则、行业守则、企业守则、道德守则）、执业保证金（注册资金、押金）、信誉记录（黑名单、处罚标准）、示范合同文本（统一合同文本、自拟合同文本）、执业行为瑕疵（人证分离、信息不对称）等事务管理，政府仍然直接地陷于很多具体的行业管理活动。由于政府在行业自律管理上处于时间上（政府距离市场交易活动远）、空间上（政府取得的是事后的信息）和专业上（政府不能集中很多专业人才掌控专业信息）的信息不对称的地位，以致管理难以到位、难见成效。相反，房地产经纪行业协会具有上述的管理优势，但缺乏明确的法律地位而不能有效地进行行业管理。二、行业规范基本缺失，市场运行不够有序1、行业标准缺乏，行业规范执业遭到漠视和存在失控隐患目前在我国对于房地产经纪行业还没有形成统一的科学认识，致使行业规范执业的标准缺乏，管理部门对房地产经纪业的规范执业主要是号召引导，缺乏有力的管理措施。这样在行业总体素质不高，又存在过度竞争的现实环境中，不少房地产经纪企业各行其事，将规范执业搁置一旁。当经纪人由于不规范执业与当事人发生纠纷时，管理者也因缺乏执法依据而难以管理。此外，行业自律管理缺位，致使行业的规范执业，既缺乏政府的监管，又缺乏行业自律的监控。因此，对经纪人的违规执业，既缺乏明确的行政权威性处罚，也没有形成行业的自律性处罚，这就使得行业的规范面临一定的失控危险。这是当前出现一些不正当经纪行为的一个重要根源，也是上海房地产经纪行业一个亟待解决的问题。2、行业内难显规范执业的竞争优势，市场上存在无序竞争的现象房地产经纪企业坚持规范执业，需要在规范管理，提高员工专业技能、服务素质，开发信息技术等诸多方面比不规范经营企业投入更多的成本。在市场有序、竞争机制有效的情况下，这些企业可以形成竞争优势而有更多的获利。但由于上海房地产经纪行业发展快，市场准入门槛较低，管理存在一定紊乱，致使素质不高的企业相对过多，优秀企业相对较少，即使一些品牌大企业，其单个的门店也常常被同一区域内更多无品牌且不规范执业的小店所包围，冲淡了规范经营企业的品牌优势；不规范企业利用低成本的低价服务，凸现规范经营企业的高成本劣势，抢夺招揽顾客，使得市场存在“优不胜、劣不汰”的无序竞争现象。三、违规行为时有发生，行业声誉差强人意进入21世纪，上海房地产市场供应强劲、需求旺盛、高位运行，房地产经纪行业仍具有很大的发展空间，但与此同时，房地产经纪行业实际上还处在高速发展的不成熟阶段。表现在对行业的中介性、信用性、专业性的服务性质缺乏统一的普遍认识，缺乏相应的行规建设与落实；对行业的规范执业管理缺乏有力的政策措施，缺乏有效的管理平台；对市场的公平有序竞争缺乏合理的价格政策引导，缺乏积极的环境营造。在此背景下，行业内一些经纪人逐利忘义的违规问题时有发生，呈现出种种不正当的经纪行为。其中主要有：1、 过度炒作“楼花”“楼花”的过度炒作主要是一些代理企业的员工，在开发商预售许可证下来前，利用各种关系订下多套房子，然后等到价格上涨后，签正式商品房预售合同前再抛出。向接盘的购房者收取认购协议书上约定的价格与双方达成一致的价格之间的差价。炒“楼花”，扭曲了市场的价格信号，扰乱了市场正常的供需秩序，助长了价格的过度上涨。2、佣金外得利近年来，新旧房屋价格持续上涨的行情，使房地产经纪企业获得炒卖房屋、赚取差价的可乘之机。一些房地产居间企业在委托的客户之间，以控制买卖双方互不见面的方式，压低卖出方的卖出价格，自行收购，再抬高价格出售给买方，通过分别签订两份协约获取非法差价。一些房地产代理企业的经纪人利用自己的职业优势，在判断物业可以成交时，隐瞒真实的销售进度，故意给卖方“不易销售”的报告，卖方因为不掌握销售信息，误信经纪人的报告，勉强同意降价。这种佣金外得利，是对当事人财产的侵占，损害了行业声誉，也是导致社会风险的隐患。3、利用职业便利欺诈（1）有意隐瞒重要信息。诸如对于房屋质量、房屋产权及他项权利设定等影响房地产交易的重要信息，一些房地产经纪人为促成交易而故意隐瞒这些信息，从而引起很多纠纷。（2）不当承诺和不当诱导。一些经纪人为了扩大业绩，追求成功率，往往作出一些无法兑现的承诺，如高贷款额度、蓝印户口、投资回报等，引诱当事人“入套”。有的经纪人为了实现承诺，不正当诱导买卖双方人员进行交易，如为了高额贷款或减低税收，唆使签定金额有诈的假和约；在房屋租赁后，双方不办理公证、租赁登记，以逃税。这样一旦纠纷产生，都将负法律责任。4、不正当商业行为（1）违反经纪合同的本质特点，诱使客户与其签订不规范的经纪合同。如一些经纪机构在自行制定的合同文本中把成交定为“客户与业主见面”、“客户与业主交换联系方式”或“客户支付定金”等，以此作为收取佣金的依据。（2）省略或简化业务流程中的必要环节，如查验物业、物业交验等等。（3）以待办手续为名，扣押客户证件。综上所述，虽然各方面尽力整顿市场，试图扭转上述种种不正当的经纪行为，但是由于体制和机制上的原因，不能从根本上遏制这些违法违规行为。这种状况严重阻碍了房地产经纪行业的健康发展，极大地影响了整个行业的声誉。正如前文强调的，这些问题的存在不只是经纪人“变质的病灶”，而且是房地产市场“恶化的隐患”，若任其发展，将会对整个经济发展、社会稳定以及广大人民的切身利益造成极大的危害。第三部分 上海房地产经纪行业发展与管理的战略思考上海房地产经纪行业发展与管理的战略思考，是一个关系到上海房地产经纪行业持续健康发展的重大问题。本部分将从阐述房地产经纪行业发展的指导思想入手，提出了上海房地产经纪行业发展的基本目标以及与其相应的基本原则，与此同时，在比较分析国际上房地产经纪业的管理模式后，进而论述上海房地产经纪行业管理模式的总体设计思路。一、上海房地产经纪行业发展的指导思想1、上海房地产经纪行业发展的前景展望在市场经济条件下，市场需要既是行业存在与发展的基本条件，也是行业存在与发展的根本性制约因素。作为流通环节的房地产经纪行业，既是房地产业不可缺少的组成部分，也受制于房地产业的发展。根据发达国家的经验，增量房地产开发发展到一定程度就会呈递减态势，但存量房地产交易将持续发展。从长远来看，以存量房地产交易为主要服务对象的房地产经纪业，将在房地产业中占据越来越重要的地位。在社会经济持续快速发展的上海，房地产经纪行业更面临着不可多得的历史发展机遇。未来510年将是上海社会经济发展的一个新阶段，上海将基本完成以第二产业为主转向以第三产业为主的产业结构调整，在加快建设世界级国际化大都市的进程中，上海将发展成为中国的经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心，并逐步完成“国际大都市”的形象塑造及功能提升。在这样的历史背景下，作为现代中介服务业的上海房地产经纪行业，既面临着前所未有的发展机遇，又肩负着更高的社会责任。上海房地产经纪行业必须充分适应这样的时代要求，才能为上海社会经济整体发展作出应有的贡献。上海房地产经纪行业必须适应房地产市场发展需要，才能起到推动上海房地产业及整个中介服务业持续发展的积极作用。根据前述上海房地产经纪行业的发展状况，今后三到五年，将是上海房地产经纪行业在持续发展基础上逐步走向成熟的时期。 2、上海房地产经纪行业发展的指导思想上海良好的社会经济发展前景给上海房地产经纪行业提供了广阔的发展空间，房地产经纪行业自身行为的规范与素质的提高则是实现这一发展空间的内在条件。为此，房地产经纪行业必须形成全行业共同遵守的基本准则和不断进步的更高目标。首先，房地产经纪行业应以合法经营、规范运作、公平竞争为基本准则。其中，合法经营就是要求房地产经纪人员和机构应当持证执业、依法经营、依法纳税、消除和杜绝一切侵害委托当事人利益的违法行为。规范运作就是要求房地产经纪人员和机构提供符合房地产经纪行业标准的规范的房地产经纪服务，而房地产经纪行业标准既要适应房地产市场及行业自身的现实状况，又要有一定的前瞻性，并符合国际惯例。公平竞争是指房地产经纪企业在经营中要遵循诚信原则，反对一切不正当竞争行为。其次，房地产经纪行业应以严格自律、加强合作、行业进步为不断发展的目标导向。严格自律是指房地产经纪机构和人员应充分提高自律意识，并通过制定机构内规章制度和行业规范来实施机构和全行业的自我约束，以增强合法经营、规范运作、公平竞争的自觉性和自律性。房地产交易中的信息不对称现象是产生经纪服务活动的重要条件，而房地产经纪中的信息不对称现象则是不法经纪机构牟取非法利益、侵害消费者利益的客观因素。二、上海房地产经纪行业管理的基本原则根据上海房地产经纪行业的现状和今后发展的指导思想，为了进一步促进上海房地产经纪行业的健康发展，必须确立以下三项基本管理原则。1、鼓励行业发展，促进行业自律从根本上说，对上海房地产经纪行业的管理，应坚持鼓励行业发展、促进行业自律和不断进步的原则。行业管理模式的设计和行业管理措施的制定都应有利于营造良好的行业生存与发展的环境，有利于形成行业自我更新、不断进步的发展机制。从行业发展将从量的扩展转向质的提高的目标看，今后三到五年内，上海房地产经纪行业管理应重在提高从业人员的职业道德素质和专业水平，重在提高全行业的服务规范化程度，加强行业内的合作与交流，提高行业整体合力，加强行业与社会各界的沟通，改善行业公共关系和社会形象。顺应我国行政体制从“无限”政府向“有限”政府转换的趋势，房地产经纪行业管理应确立促进行业自律的原则。行业自律就是充分发挥行业成员自身的积极性、能动性，充分利用社会资源，实现行业的自我约束和自我管理。自律管理最重要的手段就是制定行业规范。行业规范是在法律、法规的基础上，由行业内具有独立意志的成员自主协商制定的行为规范，比之法律、法规的刚性而具有较强的灵活性，比之法律、法规的外在强制性而具有内在自控性，可以在法律法规所规定的框架内，为行业提供更高的行为标准，同时便于根据市场需要和行业发展水平不断进行调整、更新。其与公平竞争、优胜劣汰的市场机制相配合，可以起到推进行业进步，提升行业整体水平的作用。境外市场经济发达的国家和地区，行业规范对竞争性行业都具有很好的行业自我管理作用。2、严格依法办事，实施专业管理中国已经进入了法治社会，依法行政已成为政府行为的基本准则，政府的行业管理行为必须有法律的授权。当前，一方面应避免政府超出法律许可范围实施不适当的干预性管理，另一方面也要避免不同政府部门从各自有局限性的角度出发制定互不衔接、互不协调的法律和政策。房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护房地产交易安全为服务内容的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性要求房地产经纪能提供高质量的专业性服务。从我国证券经纪、保险经纪、期货经纪等行业的管理经验看，实施专业化管理，既是适应这类专业知识要求较高的经纪行业管理的规律性反映，也是更好维护经纪服务活动的市场秩序的制度要求。3、顺应市场机制，维护有序竞争在市场经济体制下，企业是一个自我决策、自担风险、自负盈亏的自主独立的市场主体。在正常的市场环境中，企业会根据市场供求状况、行业竞争状况、企业自身条件进行经营决策。市场的供求机制、价格机制、竞争机制具有调节企业行为的自发功能。这一现象在房地产经纪这一完全竞争性行业表现得更为充分。因此，房地产经纪行业发展应符合市场经济规律，适应市场经济发展的趋势。房地产经纪管理则应顺应市场机制，从根本上改变计划经济体制下的传统管理思路。有关企业规模、行业结构、服务类型等问题，应通过市场选择来决定。房地产经纪行业管理的目标主要应起到保障市场机制正常运作，避免市场机制失灵的作用。房地产经纪行业管理应有助于形成按照市场经济原则有序运作、不断发展的行业发展机制。三、上海房地产经纪行业管理模式的基本设想1、房地产经纪行业管理模式类型所谓管理模式是指以管理主体、管理手段和管理程序为要素所形成的动态系统。不同管理模式之间在系统组成要素、系统结构、运作流程、机制功能上存在着差异。从发达国家和地区的房地产经纪行业管理情况来看，目前房地产经纪行业管理主要有三种模式：行政主管模式、行政管理与行业自律并行模式和行业自治模式。A行政主管模式在这种模式中，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，如执业资格认证、登记备案与年检、收费标准制定、示范合同推荐、经营活动的监督与处罚等职权的行使都集中于行政部门。比较而言，这一模式中行政干预的程度和力度最强。目前我国大陆地区和香港地区主要采取这种模式，但在具体内容方面略有些差异，且香港地区在管理手段的运用上比大陆地区更为成熟。B行政管理与行业自律并行模式在这种模式中，政府行政主管部门和房地产经纪行业协会都具有实质性的管理职能，但两者的管理职能有所分工。相对而言，政府对房地产经纪行业干预的程度和力度弱于A模式，而强于C模式。美国房地产经纪业的行业管理即属于这一模式。美国各州政府大多设有专门机构对房地产经纪行业进行管理，主要职能是制定管理规则、核发执业资格牌照、审定执业资格考试及教育训练内容、审批从事执业课程教育学校的资格等。C行业自治模式在这种模式中，房地产经纪行业的直接管理主体是房地产经纪行业协会。在这一模式下，政府的干预程度和力度最小，处于基本不干预状态。行业协会在法律框架内，不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门的委托，全面执行对房地产中介服务业的管理职能。如我国台湾地区房地产经纪业的“同业公会”受行政主管部门委托，直接从事房地产经纪业的各项具体管理事务。2、上海房地产经纪行业管理模式的设计思路近几年来，随着上海房地产业的快速发展、经济体制改革和行政体制改革的不断深化，房地产经纪行业的发展和管理正处于一个目标模式转换的关键阶段。迫切需要研究、探讨新的管理模式，以替代原有的管理模式，适应经济机制、行政体制转换的需要。其依据主要表现在以下几方面：一是国家和上海的房地产法律规范体系随着房地产市场逐步成熟正日渐完善，对维护房地产市场秩序发挥了重要的保障作用，而房地产经纪领域的规范冲突、规范空白，以及违法违规频发的现象，与其形成强烈反差，迫切需要改变。二是房地产经纪活动管理已积累了丰富经验，对房地经纪活动规律的认识日益深刻，健全和完善房地产经纪法律制度的客观条件已经成熟。三是2004年7月1日行政许可法施行，明确了有关淡化干预的行政管理目标，随着原有干预性管理规范被取消，有可能出现房地产经纪行业管理缺位和空白，需要一种替代性的新制度、新模式来形成有效的约束机制。对于上海房地产经纪管理新模式的选择问题，本文认为，现阶段宜吸收B模式（行政管理与行业自律并行模式）与C模式（行业自治模式）中的有利部分来设计新型的上海房地产经纪行业管理模式。在此基础上，通过今后相当一个时期的实践，争取在条件具备时向C模式的过渡。从长远来看，随着政府逐步完成职能转变，行业协会体制改革的推进，行业协会自律管理平台的建立、自我管理能力的提高，最终应当将行业自治模式作为上海房地产经纪行业管理的目标模式。上海与台湾在房地产交易的行为习惯、制度环境、民俗民情、以及文化传统等方面有较大的相似性，目前在上海房地产经纪领域，台资企业的经营理念与模式对行业发展的影响较大，因此，从长远来说，行业自治模式对上海房地产经纪业管理模式选择有较大的借鉴意义。当然，这将是一个渐进的演变的过程。第四部分 上海房地产经纪行业发展与管理的对策建议为了使上海房地产经纪行业在今后三至五年中逐步走向成熟，本文第三部分在对上海房地产经纪行业发展的指导思想与管理模式探讨的基础上，提出了现阶段上海市房地产经纪行业应实行行政管理与行业自律并行的管理模式的战略目标。为了实现这一战略目标，现提出以下五个方面二十五条对策建议：一、加快行业法制建设，健全房地产经纪法律制度目前，房地产经纪企业的市场准入与退出条件、经纪人员资格认证和执业注册、经纪行为监管、专业管理部门职权、行业协会自律管理职能等重要方面缺乏明确的法律规范。尽管目前已有法律、地方性法规、部门规章、地方规章对房地产经纪人进行了规范，在一定程度上使得上海房地产经纪行业管理做到了有法可依，但由于存在着规范冲突、规范缺陷等立法方面的问题而导致理解不一致，管理不协调，影响了房地产经纪行业的规范有序发展。当前，亟需加快行业法制建设，完善房地产经纪法律制度。其主要建议是：1、明确界定房地产经纪的基本概念根据对房地产经纪活动的基本功能和行业性质的理论研究，在制定或修订房地产经纪法律规范时，首先应明确界定房地产经纪这一基本概念，具体确定房地产经纪行为的范围及其结构类型。房地产经纪是房地产经纪人员以收取佣金为目的、为房地产交易双方当事人提供信息咨询、居间介绍、委托代理等服务，保证公正、公平、安全地促成房地产交易的服务行为。房地产经纪的主要特征有三，一是以赚取佣金为其经营性行为的外在特征，属于有偿性服务行业；二是以居间、代理为其基本服务方式；三是以专业知识与技能为基本服务内容。从实证角度看，目前房地产经纪活动所提供的服务较为广泛，除了提供信息、接受咨询、促成交易、委托代理买卖以外，还可以延伸到代办抵押贷款、代办房地产登记等。房地产经纪概念的立法界定，既要明确其行为特征，又要注意涵盖其实际的业务范围。2、明确房地产经纪行业的主管部门及其职能从境外国家和地区经纪活动管理法律制度及房地产经纪管理法律制度的比较看，一般都要求其从业人员具备相应的专业知识和技能，取得相应的资质证书，其经营性机构需要具备最低数量持证经纪人员的特定条件；除行业自我管理模式，一般都由特定行政部门实施专业性管理。因此，参照国内外经纪活动及房地产经纪活动管理立法以所提供服务专业性差异为基准划分规范及管理界限的经验，从房地产经纪服务专业性强的特点出发，针对当前专业性管理薄弱的问题，应当明确专业管理部门，构建与房地产专业管理相适应、一体化的房地产经纪专业监管制度。城市房地产管理法明确规定房屋、土地管理部门是房地产业的专业主管部门，而城市房地产管理法的适用范围是包括房地产经纪服务的。由于城市房地产管理法关于房地产经纪服务的制度规范过于简单，目前，上海房地产经纪管理体制中存在着房地产管理部门法律地位不清的缺陷，房地产管理部门处于似管非管的尴尬境地，亟需从立法上确定其职能定位，理清其职责职权。造成上述立法缺陷的原因在于当时中国的房地产经纪活动处于起步阶段，房地产经纪实践经验不足，未能充分认识和深刻把握房地产经纪活动的规律。专业化管理是符合房地产经纪活动管理规律的，从上海行政部门设置的实际出发，作为房地产业组成部分的房地产经纪行业也应当由房地产管理部门作为专业主管部门。为了建立有效的房地产经纪市场监管体制，应当通过修订法律，进一步明确房地产管理部门的专业监管主体的地位和职能，从法律与制度上理顺和解决当前存在的问题，从根本上改变目前房地产主管部门在房地产经纪管理方面法定职能不明确、缺乏可操作性规范，以致对违法行为处置不力的现象，保障房地产经纪行业的健康发展。3、逐步改进房地产经纪机构的市场准入制度根据我国港台地区和其他国家房地产经纪制度建设的经验，房地产经纪行业的一项重要制度就是房地产经纪企业的市场准入制度。目前我国采取的是比较宽松的市场准入制度。按照城市房地产管理法第五十七条规定，设立房地产中介服务机构，仅须向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产中介行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节缺失、房地产经纪管理与房地产业管理分离而不协调，从而产生了房地产经纪企业过度膨胀、良莠不齐、无序竞争的负面影响，在一定程度上造成了市场竞争环境的恶化和竞争秩序的混乱。我国台湾地区对房地产经纪企业的市场准入也制定了严格的规定，其不动产经纪业管理条例第五条规定“经营经纪业者，应向主管机关申请许可后，依法办理公司或商业登记”；第七条规定“经纪业经主管机关之许可，办妥公司登记或商业登记，并加入所在地同业公会后方得营业”。该规定的特点是房地产经纪行业主管部门、政府企业主管部门和行业协会三者各司其职，分工把关。显然，这对于形成健康有序的房地产经纪服务市场，保障房地产交易者权益将起到重要的作用。为了推进我国房地产市场的健康发展，对于房地产经纪这一具有很强专业性和信用性的服务行业，应当借鉴其他类似行业、境外房地产经纪业市场准入的经验，通过完善相关法律，逐步形成严格的房地产经纪企业市场准入行政许可制度。4、推进统一的全国房地产经纪人员执业资格注册制度近几年来，由于城市房地产管理法对房地产经纪人员执业资格注册制度未作出明确规定，且地方有关规定不尽一致，影响了房地产经纪人员执业注册制度的全面实施。为了提高经纪人员队伍的素质，必须建立全国统一的房地产经纪人员执业资格注册制度。2004年5月19日，国务院发布的关于第三批取消和调整行政审批项目的决定(国发200416号)将房地产经纪人员执业资格注册列入改变管理方式事项，明确不作为行政审批项目，而实行行业协会的自律管理。根据该决定，建设部发出通知要求“各级房地产行政主管部门要充分发挥房地产经纪行业组织的作用，已经成立房地产经纪行业组织的地区，要按照行政许可法等法律法规和国发200416号文件的有关规定，将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织，确保房地产经纪人执业资格注册工作平稳过渡”。 由此可见，国务院采用发布决定的方式已经调整了房地产经纪人的执业资格注册行政许可事项，明确了房地产经纪人执业资格注册制度的实施主体问题。但是目前存在的一个制度空白是尚未建立房地产经纪人员强制入会制度，因为由房地产经纪行业协会实施经纪人员执业资格注册制度，须以经纪人员强制加入行业协会为前提条件。对此，上海应当尽快制定实施房地产经纪人执业资格注册制度的相关文件，以保障房地产经纪行业协会履行上述的职责。二、理顺行业管理主体关系，探索新型行业管理体制目前，上海房地产经纪行政管理存在的主要问题是工商行政与房地部门的管理职能、规范内容重叠交叉，在一定程度导致管理关系不协调，不但降低了管理效率，而且有损政府管理的权威。应该实行既统一、又分工、协调衔接的房地产经纪市场监管主体制度，划清管理职能，理清管理关系，并将可以通过行业自律管理的具体事务逐步向行业协会转移，探索房地产经纪行业自我管理的新模式。探索构建这一市场监管主体制度涉及到两个层面的关系，一是房地产经纪专业主管部门与其他政府职能部门之间的分工协调；二是房地产经纪政府管理部门和房地产经纪行业协会的分工协调。其主要建议是：1、房地产主管部门与其他政府职能部门对房地产经纪的分工协调监管（1）工商行政管理部门改进对房地产经纪机构登记注册及其管理。在专业化管理原则确立的前提下，