房地产商营业税计算

1/10房地产商营业税计算房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计算公式=营业额5%二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额适用税率速算扣除额速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值2/10或租金收入征收的一种税。税率为%。年应纳税额=房产原值。六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为%。年应纳税额=房产原值税率。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。应纳土地使用费额=占用土地面积适用的单位标准。七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额税率,应纳税额=凭证数量单位税额。八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。应纳税额=计税依据税率九、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=适用税率。一、土地增值税实行四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为3/1030%增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%二、计算土地增值税税额，具体公式如下：增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额30%增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%增值额超过200%的：土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。三、扣除项目取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际4/10发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加，也可视同税金予以扣除。加计的扣除，根据条例第六条项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和，加计的扣除。例某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费5/10用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。第一步，计算商品房销售收入4,00010,000=4,000万第二步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元10,000平方米1,500万元3、房地产开发费用：因为不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：10180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。4、计算加计扣除：20180020360万元5、税金：170万元扣除项目金额3001,5001803601702,510万元第三步，计算增值额增值额商品房销售收入扣除项目金额合计4,0002,5101,490万元第四步，确定增值率6/10增值率1,4902,510100增值率超过扣除项目金额50，未超过100第五步，计算土地增值税税额土地增值税税额增值额40扣除项目金额51,490402,5105596万元房地产开发税费计算方法房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税，但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交7/10价格为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格税率印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=合同金额%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=土地使用面积单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。8/10销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用5%营业税附加税：城市维护建设税=营业税额7%教育费附加=营业税额3%土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。应纳税额=应纳税所得额25%房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发31号以及国税函XX299号规定预缴每季度应预缴企业所得税额=22%备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业XX年22%，XX年24%，XX年以后执行25%。9/10四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报31号文）。每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额25%应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除以年年度弥补亏损五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。、土地增值税的清算条件：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售许可证三年仍未销售完毕。、应纳税额的计算1、计算增值额增值额收入额扣除项目金额2、计算增值率增值率增值额扣除项目金额3、依据增值率确定适用税率。4、依据适用税率计算应纳税额。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数备注：实行四级累进税率增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；10/10增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；增值额超过扣除项目金额2