房地产开发计划书

1/9房地产开发计划书房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析武汉市宏观经济环境分析产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析区域环境分析区域产品特征分析新政对区域的影响三、产品定位项目SWOT分析形象及市场定位文化内涵定位目标购房群定位产品设计定位及建议价格定位四、销售推广建议销售推广建议案名及平面表现营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析武汉市宏观经济环境分析2/9“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至XX年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。二、区域市场分析区域环境分析本案位于武汉新型商业区光谷商业区腹地，离3/9武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。楼盘区位图小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线XX年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进?区域配套档次提升。光谷10年供应量预估光谷09年供求走势XX地产项目开发工作计划安排开发商：云南XX房地产开发有限公司XX年5月编制：严彪说明：以上计划内工作，有的可同时进行，有的可独立进行，有的必须有先后顺序才能推进；同时，因具4/9体情况发生变化又要即时做出调整；项目开发管理是一个系统运作的过程，每一个环节都必须按确定后计划推进，否则将会影响项目进度，进而影响资金的投入与回收效率。第一章总论项目背景项目名称项目性质新建建设单位概况建设单位：房地产置业有限公司法人代表：XX年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工40人，技术人员占50%，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期B区期已经建设完成，进入装修阶段，XX年5月份投入使用，二期工程XX年3月份开工，XX年12月竣工。公司主要开发业绩：1、XX年在松原市投资亿人民币开发建设”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，5/9吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物广场。编制的依据和范围报告编制的依据1、国家发展计划委员会审定出版的投资项目可行性研究指南(试用版）计办投资15号；2、国务院关于加快发展服务业的若干意见3、吉林省经济和社会发展“十一五”规划4、松原市“十一五”规划：5、松原市城市总体规划：6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书；7、建设单位提供的其他有关资料。报告编制的范围1、项目建设背景及建设的必要性；2、要求分析与建设规模；3、建设方案；4、投资估算及资金筹措；5、财务评价；6/9项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景一、房地产市场前景XX年XX年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。全年预计增速20%左右，远远好于预期。2、销售增加，住房需求集中释放，仅XX年，随着市场的迅速升温，房地产销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。仅XX年的前三季度。全国商品房的销售，面积就达亿平方米，同比增幅达%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长%；办公楼销售面积增长%；商业营业用房销售面积增长%；商品房销售总额达27532亿元，同比增长%，而XX年同期则下降15%。3、价格上扬，涨幅居高不下。在成交量不断加大7/9的同时，房价也持续上涨。XX年到XX年，同比涨幅由负转正，而且环比连续出现正增长。XX年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%。其中，涨幅最大的五个城市是：深圳%，温州%，金华%，银川%，宁波%。尽管北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却加速上涨，这表明我国房地产的涨价潮正由一线城市向省会、中小城市等二、三线城市蔓延。4、供给回升，开工面积强力反弹。XX年，全国房地产施工面积亿平方米，同比增长%。房屋新开工面积亿平方米，同比下降%。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。5、市场看好，国房景气指数持续走高。XX年，全国房地产开发景气指数为，而且连续3个月以上保持在100以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为，本年资金来源分类指数，土地开发面积分类指数为，商品房空置面积分类指数，房屋施工面积分类指数为，均有所提高。8/9二、松原房地产市场形势房地产开发投资增速松原作为新兴的年轻城市，建市10余年来，一直致力余城市建设和发展。特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将给予一定的优惠政策。XX年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。到XX年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。从XX年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。今年松原房地产开工区域达18处，占地达108万平方米。同比增加35%。商品住宅价格涨幅明显随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值9/9的首选。房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。XX年松原市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为2300元/平方米左右。同比上涨15%。但从XX年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到32004000元/平方米。增长幅度达到20%左右。项目建设的必要性加快发展房地产、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使房地产服务也成为国名经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的比由之路，是有效能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业素质，