第14章 物业管理法规

第14章物业管理法规 第一节物业管理概述 一 物业的含义物业 指土地和土地上的构筑物 建筑物形式存在的不动产和相关财产 物业 单元性的房地产 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施 设备和相关场地 物业三要素 房屋建筑 设备 场地 物业包涵的内容 A 具有使用功能的居住和非居住房屋B 相配套的设施和市政 公用设施C 房屋实体以及相连的场地 道路等D 有关可使用的建筑物以及场所E 有关的文化 服务 物业的起源A 起源于19世纪60年代的英国B 20世纪50年代初由英国传入香港C 20世纪80年代由香港传入大陆深圳沿海地区 物业的性质 自然属性 1 物业的固定性 主要是指物业空间位置上的不可移动性 人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心 即使人们将地上建筑物与土地相分离 也只是改变物业用途 不能移动法律意义或实质上的物业位置 2 耐久使用性 使用寿命长达十几年 上百年 3 物业的多样性 主要是就建筑物而言的 由于建筑物的功能 位置 自然环境 技术经济条件的不同 形成了物业形式的多样性 每一建筑物都是单件产品 它们在类别 品种 规格 结构 式样 外观 以及年代等方面 都存在着某种不同之处 社会属性 1 经济属性 表现为商品属性 即物业也是一种商品 2 法律属性 表现为物权人拥有的所有权 使用权 支配权等 物业的分类 商业物业 分写字楼 商场 宾馆饭点等 工业物业 工业厂房 仓库等 住宅物业 普通住宅 公寓 别墅 农林牧渔物业 农业设施 林场 鱼塘 牧场等 其它物业 学校 机关单位办公机构 医院 军警单位 公园 道路 绿地 桥梁 二 物业管理的概念 1 物业管理的涵义 物业管理是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动 2 物业管理是一种集管理 经营 服务为一体的有偿服务 是实行社会化 专业化 企业化 经营型的社会服务行业 物业管理与传统房产管理的区别 传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理 物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理 即企业化 专业化 社会化的管理 二 物业管理的性质 一 物业管理的性质1 服务性提供劳务服务2 经营性提供有偿服务3 专业性物业管理本身是社会分工的产物 4 受聘 受托性物业的管理权来自于物业的所有权两权分离导致5 规范性成立 接管 管理的规范性6 统一性和综合性7 中介性 物业管理是以服务为宗旨 以经营为手段 以效益为目的的服务性行业 三 物业管理的特点 1 社会化 如物业管理中 除了房地产管理本身所涉及的房屋维修 设备维修之外 还包括了清洁 保安 绿化等属于社会服务性质的内容 2 专业化 有专门的组织机构 专业人员配备 专业工具和设备专业公司分包工作 3 企业化 自主经营 自负盈亏 四 物业管理的模式 其为 业主自治管理与物业管理企业的专业化管理的统一 建立业主自治自律的管理体制一宗物业 如一个小区 范围内 应由一家物业管理企业实行统一管理业主管理委员会自主选聘物业管理企业 第二节业主及业主大会 1 业主的权利和义务业主的概念 业主是指房屋的所有权人 业主在物业管理活动中 享有下列权利 一 按照物业服务合同的约定 接受物业管理企业提供的服务 二 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出建议 三 提出制定和修改业主公约 业主大会议事规则的建议 四 参加业主大会会议 行使投票权 五 选举业主委员会委员 并享有被选举权 六 监督业主委员会的工作 七 监督物业管理企业履行物业服务合同 八 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 九 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金 以下简称专项维修资金 的管理和使用 十 法律 法规规定的其他权利 业主在物业管理活动中必须履行6项义务 1 遵守业主公约 业主大会议事规则 2 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4 按照国家有关规定交纳专项维修资金 5 按时交纳物业服务费用 6 法律 法规规定的其他义务 1 业主大会及其权利物业管理区域内全体业主组成业主大会 一 第一次业主大会召开的条件 1 新建商品住宅出售面积达50 以上 2 在本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年的 业主大会履行下列的权利和职责 一 制定 修改业主公约和业主大会议事规则 二 选举 更换业主委员会委员 监督业主委员会的工作 三 选聘 解聘物业管理企业 四 决定专项维修资金使用 续筹方案 并监督实施 五 制定 修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 六 法律 法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的权利合职责 业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可以采用书面征求意见的形式 业主可以委托代理人参加业主大会会议 但无论采用哪种方式召开会议 都应当有物业管理区域内持有1 2以上投票权的业主参加 业主大会作出决定 必须经与会业主所持投票权1 2以上通过 业主大会作出制定和修改业主公约 业主大会议事规则 选聘 解聘物业管理企业 专项维修资金使用 续筹方案的决定 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2 3以上通过 2 业主委员会及其职责 业主委员会是经住宅区全体业主通过业主大会选举表决产生的 并由区住宅主管部门备案的业主自治群众组织 业主委员会是业主大会的执行机构 依法履行职责 第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内 持下列文件向区 县 房地产管理部门备案 一 业主大会会议记录和会议决定 二 业主大会议事规则 三 业主公约 四 业主委员会成员的名单和基本情况 区 县 房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会 业主委员会备案证明和印章刻制证明 业主委员会应当依法刻制和使用印章 业主委员会备案的有关内容发生变更的 应当按照本条规定重新备案 业主委员会任期为三年到五年 业主委员会任期届满的两个月前 应当书面报告区 县 房地产管理部门 区 县 房地产管理部门和街道办事处 乡镇人民政府 应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组 指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会 业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内 原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证 档案等文件资料 印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会 并做好其他交接工作 业主委员会的职权 职权是 1 召集和主持业主大会 2 审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用 3 采取公开招投标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理 并与其订立 变更或解除委托管理合同 4 审议物业管理公司制定的本住宅区的年度管理计划 住宅区配套工程和重大的维修工程项目 5 审议住宅区物业管理服务费的收费标准 6 监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作 业主委员会的义务 义务是 1 执行业主大会各项决定 2 遵守和履行物业委托管理合同 3 不得从事各种投资和经营活动 4 对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合 第三节前期物业管理 所谓前期物业管理 是指业主 业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业管理 因为首次业主大会的成立需要一定条件和时间 而建设单位出于对物业本身维护和保养的迫切需要 不能等到业主大会成立之后再选聘出物业服务企业才实施 建设单位选聘物业服务企业的 应当签订书面的前期物业服务合同 物业的竣工与接管验收 竣工验收是施工单位向建设地位移交物业的过程 承接验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程 竣工验收合格后 由施工单位向建设单位办理物业的交付手续 标志着物业可以使用 接管验收是继竣工验收以后进行的再验收 接管验收一旦完成 标志着物业正式进行使用阶段 接管验收的分类 条件及程序 P328 客户服务 入住的前提条件 1 接管验收已经完成2 已签定 物业委托合同 3 已达到入住条件入住前准备工作 1 统计好物业服务费和其他缴费表2 建立维修费账户3 完成相关文件4 各类文件分类袋装5 再次检查设备设施运行情况6 再次检查房内保洁情况7 进行入住业务培训8 确定应急机制 物业的撤管 解聘形式 自然解聘提前解聘自然解聘的程序 1 双方提出书面意见2 征求业主意见3 选择物业管理企业建设单位向物业服务企业移交的资料 1 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图等竣工验收资料2 设施设备安装等技术资料3 保修文件和使用说明书4 所需的其他资料 第四节物业管理服务 各资质等级物业管理企业的条件如下 一 一级资质1 注册资本人民币500万元以上 2 物业管理专业人员以及工程 管理 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人 其中 具有中级以上职称的人员不少于20人 工程 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4 管理两种类型以上物业 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 1 多层住宅200万平方米 2 高层住宅100万平方米 3 独立式住宅 别墅 15万平方米 4 办公楼 工业厂房及其它物业50万平方米 二 二级资质1 注册资本人民币300万元以上 2 物业管理专业人员以及工程 管理 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人 其中 具有中级以上职称的人员不少于10人 工程 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4 管理两种类型以上物业 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 1 多层住宅100万平方米 2 高层住宅50万平方米 3 独立式住宅 别墅 8万平方米 4 办公楼 工业厂房及其它物业20万平方米 三 三级资质1 注册资本人民币50万元以上 2 物业管理专业人员以及工程 管理 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人 其中 具有中级以上职称的人员不少于5人 工程 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4 有委托的物业管理项目 5 建立并严格执行服务质量 服务收费等企业管理制度和标准 建立企业信用档案系统 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内 持下列文件向工商注册所在地直辖市 设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质 一 营业执照 二 企业章程 三 验资证明 四 企业法定代表人的身份证明 五 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 管理和技术人员的职称证书和劳动合同 物业服务合同 合同的形式 书面 口头和其他形式物业服务合同必然采用书面形式符合下列情形之一 业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的 人民法院应予支持 一 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同 二 物业服务合同中免除物业服务企业责任 加重业主委员会或者业主责任 排除业主委员会或者业主主要权利的条款 物业服务合同的权利义务终止后 业主请求物业服务企业退还已经预收 但尚未提供物业服务期间的物业费的