浅析房地产挡光损失价值认定评估的方法

浅析房地产采光权损失价值评估的方法韩旭廷1 王学哲2摘要：随着城市建设进程的加快，因房地产采光权引起的纠纷层出不穷，并逐渐成为房地产投资和司法鉴定领域的一大热点。采光权损失如何认定？这种损失又怎样通过房地产估价手段来计量？为解决这一困扰估价行业的问题，笔者从实践出发对这些问题进行分析。关键词：房地产；采光权；损失；评估一、问题由来科学和实践均表明，采光好的房子不仅有利于室内杀菌，进而创造良好的居住环境，也有利于人体的生理和心里将康，同时会使房间的冬季室内温度有保障，进而节约能源。因此，房屋采光条件一直是人们衡量房屋价值的关键因素之一，随着对生活品质和健康的愈加重视，人们对房屋的采光权问题愈发重视。特别是随着城市建设密度的逐渐提高，以及社会法律和维权意识的增强，越来越多因房地产采光权引起的纠纷逐渐涌现。二、相关法规和研究成果关于是否引起采光权的损失以及这种损失如何界定，已经逐渐引起相关政府部门和社会学者的重视。国家强制性标准城市居住区规划设计规范GBJ137-90对住宅建筑的日照依气候级别和城市规模不同，分别做出了大寒日或冬至日不少于1-3小时的规定。此后，包括北京、辽宁等地方也相继出台了相关的建筑物间距和日照要求方面的地方法规或规范性文件，在国家规范基础上做出了更为详细的规定。然而，实际社会行为和纠纷过程中，房地产采光权损失是否存在显然并不能以是否满足国家规范为标准。只要挡光因素存在，不论挡光后的的住宅是否符合相关规范的最低要求，都应合理的确认采光权损失的价值，这是当前一些规划或建筑规范所未涉及或难以界定的。与此同时，国内的一些法律、规范设计、建筑行业的相关专业人士对于房屋的采光权、挡光测量方面有过诸多研究。但其中，真正涉及采光权损失的评估和经济认定方面的研究缺鲜有成果。三、房地产采光权损失的特点房地产采光权损失与其他缺陷损失不同，具有普遍性、复杂性和多因性等特点。（1）普遍性。房地产采光权损失在我们的生活中是普遍存在的，一栋房屋的建设都或多或少，不可避免的对相邻房地产的采光权带来影响。只不过更多的时候，这种损失很小以至可以忽略掉。（2）复杂性。房地产采光权损失不仅涉及到居室的生态环境，同时还涉及到取暖成本、心理健康等诸多方面。且这种损失的认知往往随着地域、时间甚至不同的消费人群而不断变化。（3）多因性。许多房地产明显的采光权损失是因为建设单位擅自修改规划，提高建筑高度、缩小建筑物间距或违反工程建设相关标准而引起的，更多、普遍的损失则是基于合法的建设行为。四、房地产采光权损失的界定（一）“依法”辨别物权法第八十九条规定，“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。” 民法通则第八十三条同时规定，“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”房地产采光权损失的界定首先应基于合法的损失辨别，分析损害行为与后果是否存在因果关系，是否超出了容忍义务的范围，是否有利于平衡双方利益。（二）因素“剥离”某一建设行为对相邻建筑物的影响往往包括有利和不利两方面影响。有利影响一般可包括方便生活、提高聚集度等外部方面，而不利影响除了影响采光权外，还可能存在通风、景观等方面。估价人员需要结合委托目的，将其他因素的影响剥离。（三）“有无”对比比较挡光因素存在是否，房地产价值的变化情况，并以此差额作为挡光权损失的具体数额。应用“有无”对比方法界定房地产采光权损失，必须同时坚持时点的原则，即假设“如果没有这一挡光因素”这一前提，来估算房地产的价值。四、房地产采光权损失评估方法（一）市场比较法一般而言，非挡光房地产的市场价值比较容易获得，可以按照正常的评估方法进行估算。非挡光房地产价值扣减调挡光房地产价值后的余额可认定为挡光损失。随着城市规划进程的加快，各类存在挡光影响的房地产案例大量存在。以住宅类为例，估价师可以选择同意区域内，非挡光价值基本相当，挡光时间比较接近，同类房地产交易案例进行调查，了解其市场价值水平，并进行相关因素修正，以得到合理的市场价格。如果区域内挡光房地产的交易案例比较少，估价师也可以通过调查挡光房地产的出租案例，间接还原出其市场价值后再进行比较。（二）取暖成本加健康影响系数法采光对于房地产最直接的影响就是取暖成本的增加，其次为对健康的影响。其公式可以表示为：S=ci其中：S采光权损失c额外取暖成本i健康影响调整系数额外取暖成本（c），可以通过调查挡光前后室内的温度变化，估算使得当光后房地产达到挡光前正常室内温度所需额外支付的成本。一般而言，北方地区参照当地取暖期的长短设定影响时间，将需额外支付的影响成本进行量化并在房地产经济寿命年限内进行还原。健康影响调整系数（i）一般为大于1的常数。健康影响调整系数一般依房地产类型的不同而有较大差别。一般而言居住类房地产的健康影响调整系数较高，特别是对于别墅等高档住宅而言，健康影响调整系数一般为2-3之间。一般的办公、酒店类房地产健康影响调整系数可适当降低，一般为1.5-2之间。其他商业经营类物业的健康影响调整系数一般可低于1.5。实际评估过程中，应针对房地产经营类别和状态的不同，进行针对性的分析。（三）支付意愿调查法由于挡光对房地产价值的影响随着地域、时间和认知的变化而不断调整，支付意愿法是一种比较有效可行的评估方法。所谓支付意愿，是一个人或人群对于获取单位采光权所愿意支付的最高金额。支付意愿调查法一般由选择标的房地产周边地区，规模等相关要素与估价对象基本一致区域进行调查，调查对象一般为房地产产权人，调查人数一般不低于10人，调查样本数量越多，精度越高。支付意愿法调查挡光损失关键是调查表格的设计。挡光损失调查表从“应得补偿”和“自愿支付”的角度分为两类表。表1一般可表示为：“如果您的房屋被挡光1小时（或估价对象实际挡光界定时间）您认为应获得的合理补偿额为多少？”。表2一般可表示为：“如果您的房屋可增加采光1小时您认为应愿意为此支付多少？”。之所以从两个角度去调查，是因为人们往往从自身经济利益的角度考虑，有“夸大应得补偿”和“减少自愿支付”的倾向。同时进行两种调查和，然后用加权平均法对两种调查结果进行处理，更能准确的保证调查结果的真实可靠。总之，科学合理的对房地产挡光损失价值进行评估认定，