经济师考试模拟经济师考试中级房地产专业全真模拟及二

经济师考试中级房地产专业全真模拟试题及答案(二)一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选答案中，只有一个最符合题意)1、在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有_利益的权利。A.政治B.社会C.经济D.以上均不对2、_是依法对土地实际掌握和控制的权利。A.土地使用权B.土地收益权C.土地占有权D.土地处分权3、我国第一部城市房地产管理法自_起施行。A.94年7月1日B.94年月1日C.95年1月1日D.96年1月1日4、我国土地所有权变更的途径是_。A.协议出让B.买卖C.划拨D.土地征用5、下列论述中错误的是_。A.我国土地使用权的主体十分广泛B.土地使用权派生于土地所有权C.土地使用权就是土地所有权的使用权能D.通过有偿出让获得土地的土地使用者，可以依法转让土地6、科研单位用地的土地出让年限为_。A.70年B.60年C.50年D.40年7、下列论述中错误的是_。A.土地抵押实质上是对出让土地使用权的抵押B.国家机关用地可以通过划拨方式取得C.土地使用权出租无须交纳税费D.土地权属存有纠纷时，不能进行土地登记8、设RO表示综合还原利率，RL表示土地还原利率，RB表示建筑物还原利率，VL表示土地价格，VB表示建筑物价格，则正确的关系式是_。A.RO=(RLVB+RBVL)/(VL+VB)B.RO=(RLVL+RBVB)/(VL+VB)C.RO=(RLVB+RBVL)/(RL+RB)D.RO=(RL+RB)/(VL+VB)9、经济合同依法签订后，当合同无法全部或部分履行，如系由于_导致，仍要追究当事人的违约责任。A.自然灾害B.纵火C.战争D.社会动乱、物业管理公司需向_申请注册登记，领取营业执照后方可开业。A.房地产管理部门B.所在地人民政府C.上级主管部门D.工商管理部门、物业管理公司与物业产权人的法律关系为_。A.雇佣者与被雇佣者B.管理者与被管理者C.服务与被服务D.受托人与委托人、城市的土地属于国家所有，是指_的土地属于国家所有。A.城市行政区B.城市规划区C.城市建成区D.城市市区、物业管理公司有效管理的关键是_。A.公司规模合理B.资金良性循环C.有完善的规章制度D.早期介入、某修缮工程的人工费和材料费70万元，机械使用费和临时设施费22万元，其他直接费万元，其他间接费7万元，施工管理费5万元，则该项工程的直接费为_。A.1万元B.95万元C.85万元D.0万元、房地产出典时，_具有对房地产行使使用和收益的权利。A.出典人B.典权人C.产权人D.抵押权人、采用专家小组征集意见的方法称为_。A.入户询问法B.调查问卷法C.德菲尔法D.头脑风暴法、房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，_最常用。A.小组访谈法B.实验法C.深度访谈法D.电话询问法、房地产买卖合同、房地产租赁合同、房地产互换合同均属于_。A.要式合同B.实践性合同C.诺成性合同D.口头合同、选取可比实例的数量一般在_之间。A.3个到个B.4个至个C.5个至个D.6个至个20、用成本法估价求取的价格称为_。A.税算价格B.比准价格C.基准价格D.市场价格21、拆借市场一般_。A.需要提供抵押品B.不允许非金融机构进入C.允许非金融机构进入D.利率高于国库券或公债利率22、物业管理的内容是_。A.房产管理B.房屋维修管理C.房屋设备管理D.以上都是23、七层高的建筑，属于_。A.高层建筑B.多层建筑C.低层建筑D.超高层建筑24、互斥方案选择的经济评价方法一般应采用表示_的净现值法来比较。A.绝对经济效果B.相对经济效果C.绝对社会效果D.相对社会效果25、下列说法不正确的是_。A.土地可以增值保值B.一切土地属于国家所有C.划拨土地不可用来盈利D.国家在土地一级市场上是惟一的出让者26、一般情况下，规划设计费为建设工程费的_左右。A.7%B.3%C.4%D.5%27、下列论述中错误的是_。A.房地产证券的发行者只能是金融机构B.房地产债券是一种纯粹的筹资工具C.房地产债券中较为常见的一种是房地产抵押债券D.房地产股票可以分为优先股和普通股28、职工住房抵押贷款中，金融机构增加附加条件的方式是_。A.押上加保B.付现额C.“一揽子交易”D.以上都是29、土地使用权续期，应当不迟于土地使用权出让合同的使用年限届满前_申请。A.半年B.一年C.二年D.三年31、招标就是开发企业利用标价的_手段来选择施工单位。A.经济B.法律C.行政D.政治32、某房地产企业出租一宗房地产所取得的租金收入为20万元，管理费、维修费等支出为万元，则应纳营业税_万元。A.0.5B.0.60C.1.D.1.0033、土地与房屋交换，双方价值相同时_。A.要征收契税B.免征契税C.要征耕地占用税D.要征营业税34、某房地产企业出租一栋公寓，每年有固定租金收入，五年后将其出售，为计算租金收入的现值，需用_求得。A.一次支付现值系数B.等额系列支付终值系数C.等额系列支付现值系数D.等额系列支付资金回收系数35、投标的关键在于_。A.标书是否完备B.自身实力C.信誉D.报价36、下列各项中_是一种间接调查方法。A.调查法B.观察法C.室内研究法D.实验法37、下列说法正确的是_。A.农用土地可以直接出让给土地使用者B.土地使用期终可以继续申请使用C.土地没有价值D.房地产属于第二产业38、土地所有权又称_，是物权的一种。A.土地物权B.土地产权C.土地占有权D.土地使用权39、公寓属于_。A.公共建筑B.居住建筑C.农业建筑D.工业建筑40、无主房地产依法归_所有。A.相邻人B.国家或集体C.土地使用权人D.政府41、现代市场营销作为一门独立的学科在我国_以后才得到推广应用。A.20世纪90年代中期B.20世纪80年代中期C.20世纪90年代末期D.20世纪80年代末期42、_是在项目经营目标确定的基础上，根据选定的地段和项目，决定能够满足市场需求的开发经营策略。A.项目策略B.促进销售C.信息反馈D.物业管理43、委托代理合同包括的内容没有_这一项。A.争议解决方式B.违约责任C.有效时间D.合同签订当时的背景44、限度地体现了招标的公平、公正、合理原则的是_。A.公开招标B.协议招标C.邀请招标D.内部招标45、下列_不影响物业管理合同的效力。A.业主委员会严重违约B.业主转移物业所有权C.不可抗力D.物业管理企业达到物业管理要求V46、物业管理的收费实施的是_政策。A.赢利B.赢利平衡C.保本微利D.最小赢利47、_是我国专业银行房地产信贷部信贷资金的重要。A.自有资金B.银行存款C.借入资金D.同业往来资金48、_年4月国务院发布了住房公积金管理条例，要求在我国城镇范围内实施住房公积金制度。A.98B.2000C.D.9949、我国目前已形成以_为主的房地产金融体系。A.证券公司B.投资公司C.政府主管部门D.各商业银行房地产信贷部50、若房地产的需求量一定，若供给增加，则价格_。A.不变B.下降C.上升D.以上均不对51、_是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。A.绝对地租B.农地地租C.超额地租D.级差地租52、土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后_内，支付全部土地使用权出让金。A.30日B.60日C.半年D.1年53、开放式问卷的优点在于_。A.调研成本低B.易于记录C.节约调研时间D.被访者的限制较少54、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积元。甲、乙两写字楼的租金相比有_。A.甲高于乙B.甲低于乙C.甲等于乙D.不可比55、若将某幢旧房屋清理掉，预计可得净收入万元，现对其进行改造，使其成为公寓出租，则此万元应视为_。A.现金流入量B.现金流出量C.机会成本D.沉没成本56、我国房地产投资风险不确定性特征的主要影响因素是_等。A.投资额的多少B.投资周期的长短C.投资者判断错误D.国家政策的变化57、一般情况下，规划设计费为建安工程费的_左右。A.3%B.4%C.5%D.6%58、房地产经营活动中，以下内容中的_属于房地产经营决策的内容。A.市场需求B.市场供给C.经济状况D.人们的消费习惯59、物业管理企业可以采取_等形式约定物业服务收费。A.包干制B.酬金制C.包干制或酬金制D.包干制和酬金制二、多项选择题(共20题，每题1分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。错选或少选本题不得分)61、物业管理实施的必要条件_。A.产权清晰B.权责明确C.经费保障D.管理科学E.行政规划62、按产权类型划分，产权可分为_。A.企业产权B.个人产权C.公有产权D.私有产权E.所有产权63、划拨土地的程序有_。A.申请B.审批C.出让D.拨地E.发证64、土地增值税暂行条例中规定，“新开发房地产的增值额为转让收入减去以下_几项”。A.土地开发的成本费用B.新建房屋的成本费用C.配套设施的成本费用D.土地使用权取得时支付的金额E.旧房及建筑物的评估价格65、在可行性研究中，规划设计方案选择的主要内容有_。A.市政规划方案选择B.项目构成及平面布置C.建筑规划方案选择D.市场定位选择E.市场目标选择66、流动资产的特点主要有_。A.流动资产的存在形态具有可变性B.流动资产的价值运动周期与开发经营周期具有一致性C.流动资产的价值运动周期与开发经营周期具有不一致性D.流动资产完成一次循环的周期较长E.流动资产的占用数量具有波动性67、房地产金融市场是指的_。A.房地产债券B.房地产股票C.住房建设基金D.未到期的住房存款单E.住房抵押贷款契约68、不确定性分析主要指_。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.经济周期分析D.经济效益分析E.概率分析69、房地产市场调研的重要性在于_。A.有助于企业认识市场B.有助于认识市场潜力C.有助于判断需求量D.有助于获取垄断利润E.有助于评估产品和服务的质量70、按照修缮责任，房屋修缮工程可以分为_。A.恢复性修缮B.有偿性修缮C.返工性修缮D.赔偿性修缮E.救灾性修缮71、新建房屋接管验收应验交的产权资料有_。A.用地批准文件B.项目批准文件C.建筑执照D.拆迁资料E.竣工图72、商品房预售，至少应具备的条件有_。A.已取得土地使用权证书B.已持有建设工程规划许可证C.已取得商品房预售许可证明D.已完成主体工程E.征得销售商的同意73、下列_房地产，不得转让。A.权属存在纠纷的B.依法查封的C.共有人中有不同意转让的D.成片开发已形成工业用地的E.未依法领取权属证书的74、以下_法律事实，可引起土地使用权终止。A.土地出让合同丢失B.国家强制收回C.国家提前收回D.土地使用权人去世E.土地灭失75、房地产中介服务机构的设立需要的条件包括_。A.自己的名称、组织机构B.固定的服务场所C.自己的施工队D.规定数量的财产和经费E.如从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人76、房地产证券化是将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是_。A.股票B.转换债券C.单位信托D.受益凭证E.红利77、合同的主要内容包括_。A.开头B.标的物C.结尾D.数量E.质量78、房地产市场管理的职能包括_。A.计划职能B.协调职能C.控制职能D.行政职能E.法律职能79、影响房地产供需变化的经济因素包括_。A.贷款金额B.利率C.汇率D.就业人数E.通货膨胀80、物业管理的重要作用是_。A.可以统一管理物业B.可以使物业发挥综合效益C.可以“以业养业”D.可以使物业管理公司增加职工人数E.可以促进房地产开发商品的营销三、案例分析题共20个小题(单选或多选)组成，每小题1分，错选或多选均不得分。(一)某房地产开发公司想要开发某一地块，经过市场调查，经济分析后，得出如下表所示的现金流入金额和流出金额。试根据表中的数据，计算相应的动态和静态财务评估指标。基准收益率ic=% 。某开发项目现金流入、流出表 单位：万元 年份 项目 0 1 2 3 4 5 6 现金流入 0 0 300 00 00 00 00 现金流出 00 00 200 0 0 0 0 净现金流量 -00 -00 、该开发项目的项目投资回收期为_年。A.4.B.4.C.5.00D.4.0082、该开发项目的财务净现值(FNPV)为_万元。A.4.6B.260.0C.427.3D.392.883、该开发项目的内部收益率(FIRR)为_。A.00%B.20.00%C.%D.97%84、根据该项目的财务净现值及内部收益率的计算，下列说法中正确的有_。A.两个指标均说明该项目经济性不合理B.两个指标均说明该项目经济性合理C.FNPV指标说明该项目经济性不合理，而FIPV指标说明合理D.FNPV指标说明该项目经济性合理，而FIRR指标说明不合理85、下列说法错误的是_。A.财务收益率就是内部收益率B.内部收益率表明了项目投资贷款所能支付的最后利率C.如果FIRR D.如果FIRRic，则认为项目在财务评估中通过(二)某用做旅馆的建筑物共有客房0套，其中标准间1(收费280元/日)，单间套(收费250元/日)，三人间39套(收费240元/日)。请用还原进行估价计算，选择正确答案回答下列各题：86、若空房率取25%，则客房年收入为_。A.1 2.2万元B.586.1万元C.2 344.4万元D.390.7万元87、若客房成本、管理费、各类资产折旧、设备更新与维护保养费、保险费及各项税费、广告及公关费分别是客房收入的%、%、6%、5%、%和2.2%，则旅馆经营的总成本为_。A.1 463.0万元B.731.5万元C.365.7万元D.277.1万元88、若旅馆来自会议室租借、歌舞厅、商场等营业的其他各类收入是客房收入的%，则该楼年纯收益为_。A.1 233.0万元B.3.2万元C.6.5万元D.2.5万元89、若房地产综合还原利率为%，则该房地产的价值为_。A.2 568.7万元B.1 7.5万元C. 275.0万元D.5 7.5万元(三)甲房地产公司通过出让方式取得了一宗2公顷土地50年的使用权，按照土地使用权出让合同规定的期限和条件支付了土地使用权出让金并进行投资开发。该土地的建筑容积率为2.5。两年后，甲将该项目依法转让给乙，甲取得的增值额为50万元，扣除项目金额为0万元。请根据上述资料回答下列问题：91、在土地使用权出让合同中包含的内容有_。A.出让土地的自然状况B.出让金的数额及支付方式C.出让金的使用安排D.出让期限92、该土地最多可建建筑面积_万平方米。A.2.5B.1.25C.5D.93、甲将土地使用权依法转让以后，乙_。A.对该土地拥有48年的使用权B.应承担土地使用权出让合同中规定的原土地使用权受让人的义务C.享有土地使用权出让合同中规定的出让方的权利D.应向甲支付甲已交纳的土地使用权出让金94、甲应交纳的土地增值税为_万元。A.B.C.30D.4595、甲乙之间的转让行为要最终合法有效，还应办理_。A.新建登记B.转移登记C.公证D.变更登记(四)某宾馆的土地是94年通过出让方式取得的40年使用权，建筑物建成于96年，建筑物寿命为50年。该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天的价格为50元，年平均空置率20%，正常营业时每月总费用平均占每月总收入的30%。估计该类宾馆的土地价值占30%，建筑物价值占70%，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为%。现需要评估该宾馆在98年的价格。请根据上述资料回答下列问题：96、根据上述资料应选用_进行评估。A.市场比