土地估价师考试《案例与报告》复习资料(2013年).doc

土地估价师考试案例与报告复习资料（2013年）以下是由建易网易考试网为各考生提供的土地估价师考试案例与报告复习资料(2013年)，考生必看哦。城镇土地定级的概念和原理1.城镇土地定级的概念城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。2.城镇土地定级的原理土地级反映城镇内部土地质量的差异。当独立地对一个城镇进行研究时，城镇土地表现为面状分布形态，由不同类型和利用方式的地块构成。而这些地块由于受人工投入资本、土地的自然条件、现实经济条件和管理方式的影响，所以不同的地块在满足不同职能对土地的要求程度方面有所差异。土地条件优越的地块，被不同的职能部门所利用后，就比条件差的地块得到较高的收益，即土地的级差收益。城镇土地定级的因素因子体系l.城镇土地定级的因素因子体系城镇土地定级受多因素影响，而各因素又分为若干因子，组成城镇定级的因素因子体系，详见“城镇土地定级因素、因子体系结构图”。由于各因素因子所处的层次地位不同，在评价工作中不能随意调换，只能按同一层次的因素因子进行评分累加和比较。根据因素因子的性质和影响方式的不同，可分为硬指标和软指标。硬指标指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示，例如，交通通达度因素的城镇道路宽度因子。软指标又称定性指标，侧重从质的方面反映因素因子的影响程度，例如，城镇基础设施因素的供水设施因子。(1)综合定级因素选择范围包括：a.繁华程度方面的因素有;商服繁华影响度;b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度;c.基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度;d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度;e.其他方面的因素。(2)商业用地定级因素选择范围包括：a.繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度;b.交通方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运);c.基础设施方面的因素有：基础设施完善度;d.人口状况方面的因素有：人口密度;e.其他方面的因素。(3)住宅用地定级因素选择范围包括：a.基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度;b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运);c.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度;d.繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度;e.人口状况方面的因素有：人口密度;l.其他方面的因素。(4)工业用地定级因素选择范围包括：a.交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便利度(客运);b.基本设施方面的因素有：基础设施完善度;c.环境条件方面的因素有：自然条件优劣度;d.产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度;e.其他方面的因素。(5)其他方面的因素包括城市规划等因素。2.城镇土地定级的因素因子选择原则确定的因素应同时满足：(1)因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响;因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异;(2)不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素;(3)其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。城镇土地定级的技术路线和程序1.城镇土地定级的技术路线城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级。分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分土地级;分类定级包含商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异，必要时，应考虑城市规划等其他因素对土地级别的影响，市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级;其他城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。城镇土地定级采用的是多因素综合评价法，并结合土地收益、价格等信息，应用市场资料分析法等方式进行验证，综合评定土地的等和级。多因素综合评价法也称为多因素分值加和法。从理论上说，只要对土地本身所具有的条件及其周围条件进行正确评定/，就不难得出正确的土地等级。但由于人们所从事的工作、所处的社会地位、利用土地的方式、关心的经济利益以及生活经历、身心需求不尽相同，对同一土地的评价就会有很大的差异。为避免这种主观任意性和因生活背景不同造成的判断错误，需要用相对统一的标准和科学的参数分值来表示土地的各种条件优劣，然后在考虑因素重要程度的前提下，对这些反映土地条件优劣的分值进行加和，得到总分值，按总分值的高低，即可评定出土地级别。为使工作过程规范化、标准化，多因素综合评价法(多因素分值加和法)常用下面的公式表达：多因素综合评价法评定的土地级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映城镇内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地价，这样不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以还须辅助于市场资料分析来加以验证。尤其是城镇土地定级工作中，应从确定的土地级别中，分行业计算不同级别土地带来的土地收益或地价标准，对划定的土地级别进行校核。具体而言，现行城镇土地定级的方法为：先用多因素综合评价法初步划分土地等或级;通过数据聚类分析、市场资料整理分析或典型行业的土地收益测算，对初步划分的土地等或级进行校核。这两个步骤构成了城镇土地定级的完整方法体系。2.城镇土地定级的工作程序：(1)建立城镇土地定级的因素体系;(2)确定各因素的权重值;(3)计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表