宏观经济因素对房价的影响

宏观经济因素对房价的影响 摘要 本文利用计量方法定量分析宏观经济变量对 房价的影响效应 试图找出影响房价具有代表性的宏观经 济变量 并对相关变量进行单位根检验 协整检验等 以 此对房地产市场与宏观经济的长期均衡关系进行考察 运 用格兰杰因果关系检验来考察房价变化的成因 通过对宏 观经济与房价关系的定量研究及相应的经济分析 为政府 决策提供指导 关键词 宏观经济 协整检验 单位根检验 脉冲响应 误差分解 一 引言 影响我国房价的因素是多方面的 包括政治 经济 社会 人口 环境以及政策体制等 因素之间相互影响 关系错综复杂 很难全方位地定量研究房价的影响因素及 其重要程度 在上述影响因素中 宏观经济影响因素具有 最重要的意义与作用 宏观经济影响因素主要包括国内生 产总值 利率 通货膨胀率以及货币供应量 鉴于房地产 在经济中的影响是非常重要的 因此 将房价与宏观经济 联系起来研究是具有现实意义的 一方面 房地产市场的 外部环境受宏观经济的影响 另一方面 房价直接影响家 庭或企业的财富变化 进而通过影响消费和投资进一步影 响宏观经济 自 1967 年东南亚金融危机后 如何保证房地 产市场与宏观经济发展的良性互动受到广泛关注 目前关 于房价和宏观经济的研究已成为社会各界关注的热点 二 实证研究 一 指标选择及数据来源 为了保证数据的可得性与可靠性 以及全面反映住房 体制改革以来中国房地产市场价格变化情况 本文选取了 自 1999 年 1 季度到 2012 年 1 季度共 53 个样本来研究房地 产价格与宏观经济因素之间的关系 GDP 是一定时期内 一个季度或一年 一个国家或地区的经济中所生产出的 全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值 它是衡量国 民经济发展情况最重要的一个指标 贷款利率 R 是指 贷款期限内利息数额与本金额的比例 CPI 是反映一定时 期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变 动趋势和程度的相对数 是对城市居民消费价格指数和农 村居民消费价格指数进行综合汇总计算的结果 货币供应 量 是指一国在某一时期内为社会经济运转服务的货币存 量 它由包括中央银行在内的金融机构供应的存款货币和 现金货币两部分构成 而本文中参与实证分析的房价数据 是由房地产销售额除以房屋的面积得出的数据 记为 HP 其中房地产销售额是报告期内出售房屋的合同总价款 包 括现房和期房 面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面 积和已经全部完工并经验收鉴定合格且正式移交使用单位 的房屋建筑面积 宏观经济因素与房价之间的关系是相互影响 相互制 约的 因此 可以建立向量自回归模型 由于 VAR 模型中 单个参数估计值的解释是较困难的 故本文不列出 VAR 模 型的具体形式 为避免数据的剧烈波动 降低数据异方差 的影响 在实证之前先对各序列进行对数化处理 新序列 分别记为 LNGDP LNR LNCPI LNM2 LNHP 二 数据处理 1 单位根检验 1 LNGDP 的单位根检验 该数据具有明显的上升趋 势 并且含有常数项 因此对其进行 ADF 单位根检验 检 验 t 统计量值是 2 86 大于显著性水平为 10 的临界值 结 果表明不能拒绝原假设 序列存在单位根 是非平稳的 AIC 和 SC 准则都是评价检验效果的有效手段 该检验结果 显示的值分别为 6 42 和 6 14 值都比较小 表明对该序列 采用 ADF 检验合适 对该序列经过一阶差分后进行 ADF 单 位根检验 由表 1 知 检验 t 统计量值为 2 57 小于显著性 水平为 1 的临界值 表明至少可以在 99 的置信水平下拒 绝原假设 认为一阶差分后的序列不存在单位根 是平稳 的序列 所以 LNGDP 序列经过一阶差分后平稳 是一阶单 整序列 2 LNR 的单位根检验 对 LNR 数据进行图像分析 后可以发现它有常数项 但是趋势并不明显 因此对该序 列进行含有常数项不含趋势项的 ADF 单位根检验 检验 t 统计量值是 2 49 大于显著性水平为 10 的临界值 结果 表明不能拒绝原假设 序列存在单位根 是非平稳的 由 辅助方程的估计和检验结果 得 AIC 和 SC 准则都是评价检 验效果的有效手段 该检验结果显示的值分别为 4 56 和 4 49 值都比较小 表明对该序列采用 ADF 检验合适 见表 2 对该序列经过一阶差分后进行 ADF 单位根检验 检验 t 统计量值为 7 08 小于显著性水平为 1 的临界值 表明至 少可以在 99 的置信水平下拒绝原假设 认为一阶差分后 的序列不存在单位根 是平稳的序列 所以 LNR 序列经过 一阶差分后平稳 是一阶单整序列 3 LNCPI 的单位根检验 LNCPI 含有常数项和趋势项 进行 ADF 单位根检验 由表 2 知 检验 t 统计量值是 1 64 大于显著性水平为 10 的临界值 结果表明不能拒绝 原假设 序列存在单位根 是非平稳的 AIC 和 SC 准则都 是评价检验效果的有效手段 该检验结果显示的值分别为 8 59 和 8 14 值都比较小 表明对该序列采用 ADF 检验合 适 对该序列经过一阶差分后进行 ADF 单位根检验 检验 t 统计量值为 6 11 小于显著性水平为 1 的临界值 表明 至少可以在 99 的置信水平下拒绝原假设 认为一阶差分 后的序列不存在单位根 是平稳的序列 所以 LNCPI 序列经 过一阶差分后平稳 是一阶单整序列 见表 1 2 协整检验 上述 ADF 检验证明 5 个变量的水平序列均 为非平稳序列 而一阶差分序列均为平稳序列 可以进行 VAR 模型分析 先生成一个 VAR 模型 本例将常数项作为 外生变量 在建立 VAR 模型时 VAR 模型滞后阶数的选择 非常重要 计算出各种标准 选择无约束 VAR 模型的滞后 阶数 填入 4 阶来检验 将显示出直至最大滞后阶数的各 种信息标准 根据 LR FPE AIC 和 SC 标准 选择建立 4 阶 VAR 模型是合适的 见表 3 基于上述的单位根检验 在 90 的置信水平下都拒绝 原假设 数据都是一阶差分后不存在单位根 即都为一阶 单整序列 在个变量同阶平稳的前提下 进行多变量协整 分析 对上述模型得到的残差序列进行平稳性检验 用回 归模型的估计残差序列采用无常数项 无趋势项的单位根 检验 结果显示残差的 ADF 的检验结果如表 4 由于检验统 计量值为 6 02 小于显著性水平 0 01 时的临界值 3 58 拒 绝原假设 因此可认为估计残差序列为平稳序列 表明以 上各变量之间存在着长期协整关系 对模型的滞后期进行 筛选 由表 3 得出结论是使用 4 阶的滞后期为最优 文中采用 Johansen 提出的协整检验法 协整检验设定为协 整空间不含常数项和趋势项 输出结果的第一部分给出了 协整关系的数量 并以两种检验统计量的形式显示 第一 张检验结果是所谓的迹统计量 列在第一个表格中 第二 种检验结果是最大特征值统计量 列在第二个表格中 对 于每一个检验结果 第一列显示了在原假设成立条件下的 协整关系数 第二列是矩阵按由大到小排序的特征值 第 三列是迹统计量或最大特征值统计量 第四列是在 5 显著 性水平下的临界值 最后一列是根据临界值所得到的 P 值 本例虽然这些序列自身非平稳 但其某种线性组合却 平稳 这个线性组合反映了变量长期稳定的比例关系 即 协整关系 基于 VAR 模型进行各序列的协整检验 得出至 少在 0 05 的水平下序列包含 2 个协整关系 这与上述的协 整检验结果一致 三 实证结果分析 房价与宏观经济之间从长期看存在稳定关系 从短期 看却存在失衡 短期内房价或 GDP 偏离长期均衡时 经济 系统的调整机制并不显著 因此 当房价脱离实体经济基 本面因素上涨而产生泡沫时 经济系统无法自动回复到均 衡状态 必须依靠政府的宏观调控 这为政府调控房地产 市场和宏观经济提供了依据 实证表明 贷款利率 R 对房价在前两期内有轻微的负 向影响 之后都有滞后期的反向影响 这与成豫婷及耿强 2011 的研究结果是一致的 利率提高能有效抑制房地 产开发企业贷款 但不能抑制个人住房贷款 在快速城市 化进程以及人民币升值条件下 存在强劲的房地产需求 使得利率政策的作用不是非常明显 从本文的具体研究时 期来看 2006 年初至 2008 年 11 月 为抑制房价的快速上 涨 央行一直采取缓速提升五年以上贷款利率的政策 而 这段时期的利率提升并没有对房价产生显著的影响 房价 增速保持稳定 2008 年 11 月后为应对国际金融危机的影响 央行迅速下调了人民币五年以上贷款利率 并开始执行 7 折优惠政策 使得利率呈现大幅度的下降 而这一政策也 没有立即对房价产生显著影响 而是在 2009 年 6 月开始 房价的同比增速出现了显著提高 综合以上分析 笔者认 为轻微的利率调整不会对我国的房价产生可见的影响 而 集中明显的调整的作用也会存在一定的时滞 这个时滞大 约为半年左右 因此政策调控房价应控制贷款利率 规定 首付比例的变化 甚至采用一些硬性的规定 人民币贷款利率对当前我国房价的影响作用最弱 其 主要原因包括以下三个方面 第一 人民币贷款利率的上 升将会导致商品房成本的上升 从而在一定程度上会加剧 商品房价格的上涨 同时 对消费者而言 贷款利率的上 升也导致买房者抵押贷款成本的增加 在一定程度上会抑 制房地产需求的增加 进而抑制商品房价格的上涨 因此 贷款利率变化会同时影响到房地产供给与需求两个层面 导致贷款利率对房价变化的影响在一定程度上形成了相互 抵消的效果 第二 人民币贷款利率对房价的变化具有较 强的滞后效应 滞后效应在某种程度上减弱了利率对房价 变化的短期效应 滞后效应的作用及其影响程度有待于进 一步研究 第三 房地产投资的利率弹性具有明显的下降 趋势 梁云芳等 2006 定量研究了房地产投资的利率弹 性 指出自 2001 年起我国房地产投资利率弹性具有明显的 下降趋势 从而减弱了利率通过资本市场对房地产投资的 影响 因此 中长期贷款利率对我国房价影响作用具有相 当大的不可预测性 其影响程度通常取决于上述各种因素 综合作用的结果 三 相关投资对策与建议 首先 由于最近几年房价的疯狂变动 越来越多的研 究机构开始对房价的影响因素进行各种研究 房价问题也 因此而成为国内学者研究的热点问题之一 房价与 GDP 之 间存在双向因果关系 表明中国房价与宏观经济存在反馈 作用 房价变化会通过财富效应和投资效应引起经济变化 同时经济变化也会通过引起房地产市场外部环境变化而影 响房价 因此应协调房价与经济的良性互动 一方面要避 免房价的暴涨暴跌对经济造成的影响 另一方面也要避免 经济的剧烈波动对房价造成的影响 考虑到广义货币量对 房价的影响比较显著 所以综合运用存款准备金率 再贴 现 公开市场操作等多重工具控制流动性来调控房价的政 策在我国是有效的 未来应尤其关注货币政策对房价的影 响 其次 在经济的上行时期 应注意拓展国内投资渠道 特别是将资金吸引至实体经济 防止房市和股市之间的正 反馈效应 从而引发泡沫经济 我国从 2004 年 12 月贷款 利率上调 从表面来看我国的利率政策在控制房地产市场 价格上是失效的 但从利率政策的后续影响 即 2008 年我 国房地产市场情况来看 我国的利率上调政策还是对房地 产价格取得了一定的抑制作用 造成这种现象的主要原因 是因为利率政策本身存在时滞性 因此 在以后的研究中 我们应该加强利率政策滞后方面的研究 以供中央政府能 够及时有效地对房地产市场进行调控 在控制需求方面要 利用各种措施如增加廉租房 经济适用房的建设比例等 以平抑房价 减少消费者预期 总之 政府应充分发挥宏观调控作