中国银行股份有限公司保障性安居工程信贷指导意-见(2011年版)

精品文档 你我共享 AAAAAA 中国银行股份有限公司保障性安居工程信贷指导意见 2011 年版 保障性安居工程包括经济适用房 公共租赁房 公租房 廉租 房 限价房以及旧城改造 棚户区改造 国有工矿改造等涉及的相 关房产开发等 一 信贷原则 一 总体原则 在风险可控 商业可持续条件下择优支持 坚持商业化原则 项目要确保有足够现金流 坚持差异化管理原则 结合各类运作模 式特点和各地区实际情况 优先支持现金流充足 资本金比例高 抵押足值的项目 二 产品投向 综合考虑当前国家政策导向和商业化原则 我行保障性安居工 程信贷以旧城改造项目为主 适度支持经济适用房项目 择优叙做 现金流充足的公租房项目 审慎控制廉租房项目 三 区域投向 优先支持东部发达地区 省会城市 中心城市的保障性安居工 程项目 主要支持直辖市 省会城市 计划单列市的经济适用房 公租房项目 四 客户 项目投向 1 对于旧城改造 优先支持具有旧城改造经验的房地产开发企 业为主体 位于城市中心地区 商业价值高的项目 鼓励一体化叙 精品文档 你我共享 AAAAAA 做一级 土地开发 二级 房产开发 联合开发的旧城改造项目 2 对于经济适用房 优先支持具有经济适用房开发经验的房地 产开发企业为主体 政府统一回购 落实本项目土地使用权和在建 工程抵押的项目 3 对于公租房 优先支持配套一定比例商业开发 项目自身现 金流满足 12 年内还款 能够落实有效的土地使用权抵押的项目 审慎支持自身现金流不能保证 15 年内还款的项目 4 鼓励择优叙做普通商品住房配建的 现金流能够综合平衡的 各类保障性安居工程项目 五 担保原则 应按以下顺序设定担保条件 本项目土地使用权和 或 在建 工程抵押 其他项目土地使用权和 或 在建工程抵押 第三方保 证 对于政策原因无法办理本项目抵押的 应落实其他抵质押或保 证担保 同时采取相应保障性措施 二 信贷条件 一 旧城改造 含棚户区改造 国有工矿改造 1 准入条件 1 借款人信用评级 BB 及以上 2 开发资质要求 借款主体为房地产开发企业 借款人或借款人控股股东具有二 级资质 含 以上 借款主体为地方政府融资平台 仅限于支持直辖市 省会城市 计划单列市及我行 40 个重点城市中的其他城市的市级平台 借款 精品文档 你我共享 AAAAAA 人具有暂定及以上房地产开发资质 如无房地产开发资质 在与当 地监管沟通的前提下可以提供授信 3 借款人具备政府许可的旧城改造主体资格 4 列入当地旧城改造发展规划的重点投资项目 5 与 90 以上的业主签订了拆迁补偿协议 2 资本金比例 最低 35 3 四证 土地一级开发项目 如在土地开发阶段本地区 暂 不办理国 有土地使用权证 国有土地使用权证可不作为提款前提条件 还建开发 保障性安居 安置房建设 项目 四证齐全 如项 目土地为划拨取得 本地区 暂 不办理国有土地使用权证 国有 土地使用权证可以用相应证明文件替代 如国有土地划拨决定书 其余三证必须齐全 商业开发项目 四证齐全 4 担保条件 具备条件的原则上以本地块及在建工程抵押 不排斥其他押品 作为补充 对于政策原因无法办理本项目抵押的 应落实其他土地 房产抵押和 或 第三方保证以及下列保障性措施 1 一定时间段内以政府有权部门核发 用地许可证 或红线 抵押或与国土部门签订三方协议等作为过渡性担保措施 2 借款人出具承诺 如贷款项目 地块 取得部分或全部土 地使用权证 应立即无条件办理追加土地抵押手续 土地不能抵押 给第三方 精品文档 你我共享 AAAAAA 3 除以上过渡性担保方式外 有效担保 其他项目土地和 或 在建工程抵押 第三方保证 金额不低于贷款金额的 50 以房地产为主业的总行级重点客户不受此限制 此外 我行担保条件不得弱于同业 5 贷款期限 不超过 5 年 6 利率定价 原则上不得下浮 7 其他要求 由房地产开发企业负责一二级联合开发的旧城改造项目 在二 级开发前应以自筹资金偿还我行旧城改造 一级开发 贷款 我行 可继续提供后续开发贷款支持 二 公租房 1 准入条件 1 借款人信用评级 BB 及以上 2 开发资质要求 借款主体为房地产开发企业 暂定资质及以上 借款主体为地方政府融资平台 仅限于支持直辖市 省会城市 计划单列市及我行 40 个重点城市中的其他城市的市级平台 借款 人具有暂定及以上房地产开发资质 如无房地产开发资质 在与当 地监管沟通的前提下可以提供授信 3 准入城市范围 直辖市 省会城市 计划单列市及我行 40 个重点城市中的其他城市 4 借款人具备政府许可的公租房建设主体资格 5 列入当地保障性安居工程发展规划的重点投资项目 精品文档 你我共享 AAAAAA 2 资本金比例 不低于 20 原则上应全部以现金出资 不接 受以划拨土地估值入账的方式 3 四证 四证齐全 如项目土地为划拨取得 本地区 暂 不办理国有 土地使用权证 国有土地使用权证可以用相应证明文件替代 如国 有土地划拨决定书 其余三证必须齐全 4 担保条件 具备条件的原则上以本地块及在建工程抵押 不排斥其他押品 作为补充 对于政策原因无法办理本项目抵押的 应落实其他土地 房产抵押和 或 第三方保证以及下列保障性措施 1 租金收益权质押 2 借款人或政府承诺 在贷款未完全偿还前 不得自行出让 处置公租房 也不得抵押给第三方 3 借款人或政府承诺 未来如公租房销售 销售收入应优先 还款 此外 我行担保条件不得弱于同业 5 贷款期限 不超过 15 年 开发期 5 年 经营期 10 年 6 利率定价 可适当下浮 但应保证一定金额或比例的行政事 业单位存款 7 其他要求 如项目自身现金流不足 当地财政应有制度化的还款安排 三 经济适用房 1 准入条件 精品文档 你我共享 AAAAAA 1 借款人信用评级 BB 及以上 2 开发资质要求 借款主体为房地产开发企业 借款人或借款人控股股东具有三级 资质 含 以上 借款主体为地方政府融资平台 仅限于支持直辖市 省会城市 计划单列市及我行 40 个重点城市中的其他城市的市级平台 借款 人具有暂定及以上房地产开发资质 2 资本金比例 最低 20 3 四证 四证齐全 如项目土地为划拨取得 本地区 暂 不办理国有 土地使用权证 国有土地使用权证可以用相应证明文件替代 如国 有土地划拨决定书 其余三证必须齐全 4 担保条件 具备条件的原则上以本地块及在建工程抵押 不排斥其他押品 作为补充 对于政策原因无法办理本项目抵押的 应落实其他土地 房产抵押和 或 第三方保证以及下列保障性措施 1 借款人出具承诺 项目土地不能抵押给第三方 2 有效担保 其他项目土地和 或 在建工程抵押 第三方 保证 金额不低于贷款金额的 50 以房地产为主业的总行级重 点客户不受此限制 此外 我行担保条件不得弱于同业 5 贷款期限 一般为 3 年 最长不超过 5 年 6 利率定价 可适当下浮 但应保证一定金额或比例的行政事 精品文档 你我共享 AAAAAA 业单位存款 四 廉租房 按 廉租住房建设贷款管理办法 银发 2008 355 号 执 行 办法未涉及之处比照公租房执行 五 限价房 比照经济适用房执行 限价房应以本项目土地使用权抵押 三 评审要求 把握趋势 详尽评审 把握房地产行业运行周期 深入分析房 地产销售价格 租金价格以及居民购买力 租金支付能力变化趋势 准确测算第一还款来源和项目现金流 保证项目现金流对贷款的全 覆盖 四 管理要求 一 坚持合规经营 对于地方政府融资平台为借款主体的项 目 应符合监管部门和我行相关规定 加强与当地监管部门的沟通 二 合理确定贷款期限 贷款期限应与项目建设或运营周期 相匹配 根据项目现金流情况 制定切实可行的还款计划 三 加强资金监管和封闭管理 建立专用账户 与借款人签 订资金监管协议 对贷款资金使用 销售资金回笼实施全过程监控 四 建立报告和预警机制 定期统计保障性安居工程贷款类 别 金额 及时预警项目的不利变化 采取措施化解风险 五 相关说明 精品文档 你我共享 AAAAAA 一 对于各类保障性安居工程授信项目 原则上应满足前述 条件 如有特殊情况 不符合准入条件的授信审批权限上收总行 不符合担保条件的需上报总行申请例外处理 总行将严格把关 二 以政府融资平台作为借款主体的保障性安居工程贷款 属于政府融资平台贷款 对于符合条件的今后可根据监管要求进行 分类划转 按一般公司类贷款管理 实际业务中应择优叙