德成皮肤病研究所项目建议书.doc

1 德成皮病研究所项目德成皮病研究所项目 项项 目目 建建 议议 书书 德成皮病研究所德成皮病研究所 2 目录目录 德成皮病研究所项目德成皮病研究所项目 1 项项 目目 建建 议议 书书 1 第一章第一章 项目总论项目总论 4 1 1 项目背景与概况项目背景与概况 4 1 1 1 项目名称 4 德成皮病研究所项目 4 1 1 2 项目承办单位 4 德成皮病研究所 4 1 1 3 编制依据 4 1 1 4 项目提出的理由 4 1 1 5 项目拟建地点 6 濮阳市华龙区绿城绿与历山路交汇处 6 1 1 6 项目预期目标 6 1 1 7 项目建设条件 6 1 2 研究结论研究结论 7 1 3 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 7 1 4 存在问题及建议存在问题及建议 8 2 1 投资环境分析投资环境分析 10 2 1 1 国家政治经济形势及有关政策 10 2 1 2 市及区域经济社会情况 10 2 2 市场分析市场分析 11 2 2 1 我国医疗消费市场宏观背景 11 2 2 2 濮阳市医疗市场现状 11 2 2 3 医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题 12 2 2 4 关于医保定点问题 12 2 2 5 研究所消费新口味测试 13 2 2 6 研究所的假设 定位 建议 14 第第 3 章章 建设规模与项目华龙条件建设规模与项目华龙条件 15 3 1 建设方案建设方案 15 3 1 1 方案描述 15 3 1 2 指标 16 1 3 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 16 3 2 项目现状概况项目现状概况 17 3 3 2 1 地点与地理位置 17 3 2 2 占地面积 17 3 2 3 现有土地状况 17 3 3 项目建设条件项目建设条件 17 3 3 1 地形 地貌 17 3 3 2 工程地质 水文条件 17 3 3 3 环境条件 18 3 3 4 区域性规划 18 3 3 5 交通条件 18 3 3 6 社会环境 18 3 3 7 法律环境 18 3 3 8 公共设施 给排水 煤气 道路等 18 3 3 9 施工条件 19 第第 4 章章 机构设置机构设置 20 4 1 机构设置标准机构设置标准 20 4 2 机构设置机构设置 20 4 2 1 总体介绍 20 4 2 1 重要科室 20 第第 5 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 21 5 1 项目总成本 项目总成本 21 5 1 1 项目总体经济技术指标 21 5 1 2 项目工程进度估计 21 5 1 3 项目投资构成 21 5 1 4 项目投资估算 21 5 1 4 1 土地成本 21 5 1 4 2 建造费用 22 5 1 4 3 不可预见费 22 5 1 4 4 洁净手术室造价 不含土建 22 5 1 4 5 设备购置费用 22 5 1 4 6 项目投资与筹资计划 22 5 1 5 项目投资成本汇总 22 5 2 项目收益部分预期 项目收益部分预期 22 9 2 1 收入预期 22 9 2 2 项目经营税费估算 23 9 2 3 完全建成后年支出预期 23 5 3 项目财务评价 项目财务评价 23 5 3 1 静态评价 23 5 3 2 动态盈利能力分析 23 5 4 财务评价结论 财务评价结论 24 市居民医疗消费调查新口味测试摘要市居民医疗消费调查新口味测试摘要 25 4 5 第一章第一章 项目总论项目总论 1 1 项目背景项目背景与概况与概况 1 1 1 项目名称项目名称及投资及投资 德成皮病研究所项目 项目投资 5000 万元 1 1 2 项目承办单位项目承办单位 德成皮病研究所 1 1 3 编制依据编制依据 1 相关项目建设的方针政策 国家医疗卫生的规范 标准 2 国内外先进的医疗技术和科技成果 及先进 成熟 能满足社会需要的诊疗项 目 3 价值工程理论相关手段和方法 4 安宁太平新区规划 1 1 4 项目提出的理由项目提出的理由 我国及医疗卫生产业发展空间巨大 我国医疗卫生发展速度极快 目前卫生费用占我国 GDP 的比重相对过小 加上我国未来经济的持续发展 人口老龄化 农村城镇化等因素 医疗服务业将 会有很大的发展空间 目前 我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的 4 在发达国家 如美国这一比例为 14 瑞典为 9 英国为 5 韩国 日本 香港 等亚洲国家和地区为 6 8 1999 年以来 居民用于医疗保健的费用占可支配收 入的比例每年以 35 以上的比例增长 目前居民用于医疗保健的费用占可支配 6 收入的比例已经超过了 10 机遇和挑战并存 目前 国内研究所的转轨进程正在加快 外资 民营及私人医疗机构正在对 传统医疗模式形成新的挑战 虽然外资及民营研究所目前所占市场份额很小 但 由于现存医疗水平较高的研究所数量不能满足社会的需求 高水平研究所病房 经常处于一种超负荷运转的状态 市目前已建成和正在申报的高档次研究所正 如雨后春笋般纷纷涌现 即濮阳研究所地域狭小现状 很多科研 教学工作开展不够顺利 许多新的治疗方式也无法顺利进行 可 用地的枯竭是制约研究所发展的主要因素 另寻地点建设研究所势在必行 项目建设的优越性 研究所建设具有三大优越性 第一 研究所建设能够拓展地域 使得研究所 的技术设备 服务质量 服务规模都得到一个综合提升 解决目前德成研究所的 局促和紧张局面 第二 研究所的建设 对于德成研究所的人才培养和医疗资源 的培育提供了空间 为医学研究的良好进行提供了优良的条件 也为医疗新产业 的开拓留下了充足的余地 第三 地域的拓展 可以使医疗服务的品质大大提高 改善患者的就医环境和医疗康复环境 地点选择的考虑 由于研究所的特殊性 选址是必须交通方便 环境适合 辐射广的地块才能 满足要求 经过多方寻找 比较 认为中原路办事处是比较理想的地点 原因有 四个方面 第一 濮阳市华龙区中原路办事处距离市中心仅 2 公里 交通便利 生态环境优美 是研究所建设的理想地点 第二 新的濮阳市城市规划和太平片 区规划具有较高的前瞻性和合理性 地区经济发展迅速 已经初步形成了产业和 居住的良好互动 对于整体的配套建设具有良好的支撑 研究所的建设成为了片 区发展的良好组成 第三 将来在面向整个的同时 服务于就近 10 万以上人口 提高了片区的经济和社会效益 第四 地方政府高度重视这样的整个区域有机配 套服务组成 是建设富有特色的 和谐的新城区的重要部分 公共支持的考虑 研究所建设是一个长期的系统工程 具有特殊性和较大的社会公共影响力 7 地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要 中原路办事处规 划和建设条件良好 如此 可以切合地区发展的需要 使得区域成为 医疗康复的 后花园 1 1 5 项目拟建地点项目拟建地点 濮阳市华龙区绿城绿与历山路交汇处 1 1 6 项目预期目标项目预期目标 2015 至 2017 年在中原路办事处用 30 亩左右土地 完成门诊 住院 医学研 究 教学培训 后勤辅助 生活配套 绿化建设为一体的现代综合研究所 在此基 础上 形成以本所为核心 辐射周边新城区 10 万以上消费者 重点学科服务全市 以医 学 研一体化提升德成皮肤病研究所科技含量 以医疗康复 保健养生为 特色的现代医疗综合服务体 1 1 7 项目建设条件项目建设条件 交通 本项目的拟建地点在中原路办事处核心位置 地块为平原 华龙区区内主干 道为双向 8 车道 现已建成 高速公路距离研究所仅十分钟路程 交通方便 供电 项目建成后需用电量为千伏 距中原路办事处十公里范围内的结核病院附 近有一个较大规模的变电站 用电可满足要求 供水 项目建成后日用水量为吨 中原路办事处内地下水资源也很丰富 开井后可 达到 1000 立方米 日的出水量 从发展来看 用水可满足要求 基础设施 项目地位于太平新区核心 水 电 通讯等设施齐全 交通为双向 8 车道 现已建成 8 环境 优美宜人 绿色 生态 环保 环保 生活污水可以直接排放到附近的污水排放沟道内 医用污水将按国家环保 要求进行治理 达到标准后才排放 1 2 研究结论研究结论 本项目在充分调查研究的基础上 进行了反复论证 结论如下 社会经济 政治状况运行良好 宏观投资环境优良 通过详细的市场调查证明 研究所的建设可以得到市场的支持 处于良 好的时机 本项目的实施 可以借此引进目前国内外一些高 精 尖的技术比较成熟的 新的医疗服务项目 技术人才同步引进 对提高研究所的服务技术 学术水平都 将起到积极的作用 项目拟建地点距市区很近 交通方便又地处风景区 景色宜人 极其适合治 疗 康复 疗养 安静舒适的环境也是科研和教学的良好场所 区域规划具有前瞻性 满足未来发展的需要 各项建设条件具备 本项目将德成皮肤病研究所的品牌效应和华龙区的相应优惠政策相结 合 可以取得较好的社会效益和经济效益 通过财务分析可以看出这个 结果 通盘考虑 本项目具有建设的积极意义和切实的可行性 1 3 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 总占地面积 19800 平方米 其中 建筑用地面积 10330 3 平方米 道路及停车场占地面积 9664 5 平方米 绿化覆盖占地面积 6663 2 平方米 建筑利用系数 60 9 绿化覆盖率 25 总建筑面积 89269 平方米 本项目财务评价 投资回收期 15 77 年 财务净现值为 1817 41 万元 财务内部收益率为 8 11 1 4 存在问题及建议存在问题及建议 本项目投资期长 资金回收慢 初期投资显得极为高昂 本项目的特点 是具有较高的社会效益 但经济效益的取得只能从长远的角度考虑 本项目的实施必须具有长远发展的战略眼光 充分考虑到今后研究所 的扩建 技术 设备进步 整体规划要超前 水 电 道路 排水的设计 应保证发展的需要 本项目的实施采用分步骤进行 建设周期很长 在实施过程中各方面不 可预知的变化因素较多 而且利润的很大一块也将会用于社会效益和 自身发展 本项目地域目前还无法与市核心区域相比 地块各项基础配套设施的 完备需要时间 周边居住人口的增长也需要一个较长的过程 市及安宁 的宣传认知也需要时间 研究所自身院本部和研究所要形成资源共享 优势互补的格局 研究所 的人员配备和工作开展也不是一蹴而就的事 10 11 第二章第二章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2 1 投资环境分析投资环境分析 由于德成皮肤病研究所的服务覆盖范围为全市 甚至可以达到全省 所以从 大市的角度来加以分析 2 1 1 国家政治经济形势及有关政策国家政治经济形势及有关政策 1 中国目前政治稳定 经济平稳发展 宏观大环境长期向好 2 城市医疗市场发展越来越规范 市场增长迅猛 2 1 2 市及区域经济社会情况市及区域经济社会情况 1 经济发展状况 2006 年市经济保持了较快的发展势头 是近 7 年来发展最快的一年 市国民 经济增长快速 经济实力进一步增强 全年实现生产总值 GDP 942 14 亿元 比 上年增长 12 0 地方财政收入 85 6 亿元 增长 36 1 人均生产总值 18744 元 比上年同期增长 2392 元 增长 10 9 三次产业格局呈现二三一特征 第一产业 完成增加值 66 31 亿元 增长 4 3 第二产业完成增加值 453 92 亿元 增长 14 6 第三产业完成增加值 421 91 亿元 增长 10 5 一 二 三产业增加值比重为 7 0 48 2 44 8 生产总值占全省的 32 2006 年 市年末总人口预计 504 万人 户籍数 城镇居民人均可支配收入达 9046 元 扣除物价上涨因素 比上年增长 7 2 城镇失业率控制在 2 以内 2006 年完成生产总值 76 58 亿元 增长 28 6 人均生产总值 28704 元 实现 财政总收入 12 95 亿元 增长 27 0 其中 地方财政收入 5 66 亿元 增长 40 7 城镇居民人均可支配收入 9478 元 农民人均纯收入 3487 元 扣除物价上 涨因素 分别增长 7 6 和 6 3 国民经济主要指标在 2000 年的基础上翻了一番 市域经济实力进一步增强 2 区域经济发展特点分析 12 从的定位体系来看 最突出的城市优势的是气候 最突出的城市功能是面向 省内外 最突出的城市魅力是都市休闲 最突出的发展前景是集商务 会展 休 闲为一体的富于特色的高原生态旅游城市 从市近年来的发展趋势上也可以看 出该定位切合了市的特点 3 政策环境 保持招商引资的良好态势 以良好的环境和优质服务吸引项目 建立重点工 程和重点项目资源库 做好项目储备和包装 安宁加快产业发展 已做好太平新 区规划建设 引导企业向园区聚集 形成产业和企业集群 发挥规模和聚集效应 做大房地产业 抓住新建设机遇 利用未来良好的交通网络和区位特点 以建设 后花园为目标 大力发展太平新区房地产业 所有这些条件 都为德成皮肤病研 究所太平研究所的建设提供了良好的政策条件 2 2 市场分析市场分析 2 2 1 我国医疗消费市场宏观背景我国医疗消费市场宏观背景 目前 我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的 4 在发达国家 如美 国这一比例为 14 瑞典为 9 英国为 5 韩国 日本 香港等亚洲国家和地区 为 6 8 资料显示 我国医疗产业的市场年增长速度约为 健康支出要高于 收入增长的幅度 因此无论从哪方面讲市场空间都是巨大的 由于我国研究所是具有一定福利性质的社会公益事业 我国研究所大部分是 全民所有制研究所 即国家所有制形式 国家在 1994 年颁布的 医疗机构管理条 例 中 已经明确国家扶持医疗机构的发展 鼓励多种形式举办医疗机构 从 2000 年 2 月的 关于城镇医药体制改革意见的通知 到 8 月共出台的 13 个配套 文件 包括 城镇医疗机构分类管理 医药收支两条线管理 医疗机构有关税收政 策 区域卫生规划政策等 为民营资本及外资进入医疗市场及其以后的发展营造 了较好的政策环境 13 2 2 2 濮阳市医疗市场现状濮阳市医疗市场现状 1 濮阳市医疗机构现况 濮阳市的卫生机构和卫生技术人员发展提高很快 已成为全省的医疗中心 2004 年地区卫生机构合计 2072 家 其中研究所 197 家 卫生技术人员 31660 人 其中医生 14324 执业医师 12812 人 执业助理医师 1512 人 卫生机构床位数合 计 27104 张 其中研究所占 80 27 目前濮阳市医疗机构中 政府非盈利研究所占主导地位 它们的医疗水平代 表了乃至最高的医疗水平 它们除了提供基本的医疗服务外 有的研究所 如德 成皮肤病研究所和医学院附属研究所同时还承担着医学科研和教学任务 民营专科研究所目前只是医疗市场的一种补充 尚无条件较好的中外合资大 型综合型研究所 非国有研究所医疗水平和医疗条件远比不上政府非盈利性研 究所 所占市场份额很小 虽然医疗机构近年来有了较大的发展 但现存医疗水平较高的研究所数量仍 不能满足社会的需求 高水平研究所病房经常处于一种超负荷运转的状态 如德 成皮肤病研究所和医学院第一附属研究所的病床使用率均在 100 以上 同时 1999 年以来 居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以 35 以上的 比较增长 现在居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了 10 2 2 3 医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题 现有研究所医生的薪资根据研究所具体情况和医生级别的不同而不同 医务 人员级别依次为 医士 医师 主治医师 副主任医师 主任医师 教授 等 如果 类似医学院第一附属研究所 云大研究所 这样的研究所级别 主治医师月薪至 少 2500 以上 副主任医师以上级别月薪 3000 4000 以上 大型综合性研究所副主任医师以上级别 到私营研究所年薪达十几万以上 还有相应股份 私营或合资研究所医务人员薪资应高于政府研究所 1 3 以上 对于医疗人员 政府规定在中国设立的合资研究所的医务人员要本地化 而 从市场的角度来看 本土医疗专家在病人中的权威性及信任度更高 14 2 2 4 关于医保定点问题关于医保定点问题 医保定点对于大型研究所的经营来说是关键问题 国家在对医保定点单位进 行审批的时候 首要审批的是该研究所是否属于非盈利性研究所 这主要是因为 非盈利研究所的医疗价格是由国家制定 国家能够直接控制非盈利性研究所的 医疗价格 这样才能使医保定点单位有效执行国家有关的医疗定价 民营或合资 研究所在能够执行国家制定的医疗收费标准的前提下 才有可能进入医保审批 程序 商业医保灵活些 但医疗价格控制的原则也是一样的 但市场调查的数据显示 被调查者在选择研究所时 考虑医保的比例是很小 的 一方面 目前国内医保涉及的医疗服务范围和程度比较有限 老百姓不大会 期望医保会给他们带来多大的实惠 另一方面 目前的医保制度很大程度还只落 实到机关 国有企事业单位以及部分企业制度比较规范的非公有经济单位 医保 制度对于相当大一部分老百姓来说还比较陌生 基于以上原因 老百姓在选择研 究所就医时 对医保的敏感性比较低 但随着中国医疗保障体制的不断完善和落实 老百姓对医保的信任度和依赖 性会越来越强 医保条件也将成为消费者选择研究所的主要影响因素之一 2 2 5 研究所消费新口味测试研究所消费新口味测试 从市场调查数据显示 所调查的大部份家庭及个人表示需要在设置中外合资 研究所 他们认为 一流的医疗技术 一流的环境 及以 星级酒店式的服务 比 较能够吸引他们 同时大多数被访者认为 在这样的研究所就医 医疗费用可以 比普通研究所高出 10 20 甚至更高 这也显示出一直存在着较大一群高端医 疗消费市场的消费者 随着社会经济的发展 这群消费者的数量也会逐渐增加 通过数据报告交叉分析我们可以看出 需要此研究所并愿意来此就医的消费 者的特征是 已婚 个人月收入在 800 元以上 家庭收入在 2000 元以上 交通工 具以摩托车或私人汽车 年龄从主要是 45 岁以下 学历以高中 技校 和大学本科 级以上的消费者 按照区域卫生规划原则和卫生资源配置标准 市研究所床位配置标准为每千 15 人口 张 以此测算 今后 年内 德成皮肤病研究所研究所病 床设置最低限为 760 张 不论其辐射范围 仅此才能适应当地人口的医疗服务需 求 2 2 6 研究所的假设 定位 建议研究所的假设 定位 建议 根据前面的市场分析及消费者调查结果 我们认为德成皮肤病研究所的定位 应该是 立足于华龙区 面向中高收入人群的综合性现代研究所 具有较高的科 技性 学术性 前瞻性和生态康复性的高层次研究所 拥有一流的学术培育条件和人才培养环境 拥有一流医疗专家网络 拥有国内及本土一流的医疗专家及队伍 一流 的医疗设备 先进的管理及经营模式 较高标准的医疗环境及医疗服务 尽可能将几个高端特色科室做到全国一流 最好填补医疗市场上的空白 16 第第 3 章章 建设规模与项目华龙条件建设规模与项目华龙条件 3 1 建设方案建设方案 2015 至 2017 年在中原路办事处用 30 亩左右土地 完成门诊 住院 医学研 究 教学培训 后勤辅助 生活配套 绿化建设为一体的现代综合研究所 在此基 础上 形成以本院为核心 辐射周边新城区 10 万以上消费者 重点学科服务全市 以医 学 研一体化提升德成皮肤病研究所科技含量 以医疗康复 保健养生为 特色的现代医疗综合服务体 3 1 1 方案描述方案描述 项目逐步建成后 可形成如下规模 建成满足日 500 人次的门诊部 建成 500 床左右的住院部 建成研发中心 附属 40 床 建成各类手术室 5 间 建成培训中心及相应配套设施 建成后勤辅助设施 建成满足研究所及院本部使用要求的生活设施及配套设施 项目实施相关问题 1 院区交通情况 建设过程中考虑院区主干道与各建筑间的位置和需要 整体规划 整体实施 规划中道路与停车场一起约占用地面积的 25 2 院区内的绿化 为了使研究所的环境成为理想的诊疗 康复 保健 科研场所 在规划中要考 虑较高的绿化率 项目实施后 院区内绿化覆盖率考虑在 25 17 3 电力设施 研究所建盖 50 平方米的配电室 并敷设高压 低压电缆供应临床 生活用的 不同需要 临床线路为铜芯塑料线穿难燃 PVC 塑料管 新院安装弱电系统 满足数据交换 上网 远程会诊等需要 防雷按规范要求设置 有特殊要求的设备 设施作单独接地保护 4 消防系统 研究所是一级消防单位 研究所的内外都严格按国家要求敷设消防系统 项目实施步骤 3 1 2 指标指标 1 3 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 总占地面积 19800 平方米 其中 建筑用地面积 10330 3 平方米 道路及停车场占地面积 9664 5 平方米 绿化覆盖占地面积 6663 2 平方米 建筑利用系数 60 绿化覆盖率 25 总建筑面积 89269 平方米 18 3 2 项目现状概况项目现状概况 3 2 1 地点与地理位置地点与地理位置 濮阳市华龙区中原路办事处 3 2 2 占地面积占地面积 本项目占地 30 亩 项目建设用地将由项目华龙建设单位按国家和地方有关 规定办理手续 3 2 3 现有土地状况现有土地状况 规划市政配套条件完善 水 电 气 热 通讯 道路等市政基础设施建设已 完成规划方案并正在实施 随着项目的华龙建设 各种市政条件将同步落实 本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求 完备的市政基础设施为 本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件 3 3 项目建设条件项目建设条件 3 3 1 地形 地貌地形 地貌 华龙区核心 地形为平原 3 3 2 工程地质 水文条件工程地质 水文条件 根据有关资料 拟建项目占用位置的气象条件 地质状况 消防条件均符合 国家有关规范 19 3 3 3 环境条件环境条件 位于中原路办事处核心位置 优美宜人 绿色 生态 环保 3 3 4 区域性规划区域性规划 规划和建设条件良好 地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤 为重要 如此 可以切合地区发展的需要 使得区域成为 医疗 康复的后花园 整体提升该片区的核心竞争力 3 3 5 交通条件交通条件 研究所 10 公里范围内有高速公路 交通十分便利 研究所所处的华龙区主干 道为双向 8 车道 现已建成 研究所内道路全部新建 不足之处是距离市和濮阳 市核心都有一定距离 3 3 6 社会环境社会环境 地处华龙区中心 社会秩序优良 3 3 7 法律环境法律环境 濮阳市和太平的招商引资政策有利于项目开展 3 3 8 公共设施 给排水 煤气 道路等公共设施 给排水 煤气 道路等 交通 本项目的拟建地点在中原路办事处核心位置 地块为平原 华龙区内主干道 为双向 8 车道 现已建成 高速公路距离研究所仅几分钟路程 交通方便 供电 项目建成后需用电量为千伏 距中原路办事处十公里范围内的结核病院附 20 近有一个较大规模的变电站 用电可满足要求 供水 中原路办事处地下水资源也很丰富 开井后可达到 1000 立方米 日的出水量 从发展来看 用水可满足要求 基础设施 项目地位于华龙区核心 水 电 通讯等设施齐全 交通为双向 8 车道 现已建成 3 3 9 施工条件施工条件 地处华龙区主干道旁 施工便利 21 第第 4 章章 机构设置机构设置 4 1 机构设置标准机构设置标准 根据 1994 年 9 月 2 日卫生部发布的 医疗机构基本标准 试行 的有关规定 结合太平新区 20 30 万居住人口的城规 按每千人口 张的比列 规划太平研究所病床数 760 张 门诊量为 2500 人 日 另外 根据研究所发展的 需要设置科研中心 教学培训中心 依托有利的地理环境开办保健康复中心和康 复公寓 由于太平新区是新建社区 各项生活基础设施都不具备 为了使医护人 员和前来就诊的广大德成皮肤病群众能有一个良好的诊治 康复环境 本着 配 套先行 生活先行 筑巢引凤 的观念 配套了专家公寓 生活服务中心和相关后 勤保障系统 4 2 机构设置机构设置 4 2 1 总体介绍总体介绍 研究所设置门诊部 急诊中心 住院部 手术中心 科研中心 教学培训中心 保健康复中心 生活服务中心 行政管理中心以及后勤保障系统 4 2 1 重要科室重要科室 研究所临床科室设置 急诊科 皮肤科 血液内科 普外科 中医科 耳鼻喉科 口腔科 眼科 麻醉 科 康复科 医技科室设有药剂科 检验科 放射科 病理科 输血科 核医学科 理疗科 消毒供应科 病案室 营养部 临床功能检查室 临床检验中心 医学影 像研究中心 围产医学遗传诊断中心 肝胆外科研治协作体 中西医结合第一临 22 床研究基地 第第 5 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 5 1 项目总成本 项目总成本 5 1 1 项目总体经济技术指标 项目总体经济技术指标 本项目由德成皮肤病研究所建设 项目总用地面积 30 亩 根据目前建设和 规划 该地块通路 通电 通水 满足三通 项目建设现代化综合医疗服务体 总 建筑面积 89269 平方米 5 1 2 项目工程进度估 项目工程进度估计计 5 1 3 项目投资构成 项目投资构成 项目的总投资主要包括以下几项 1 土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用 2 建造费用 含前期 土建 基础设施 装修 绿化 监理建设期 华龙期间 费 管理费用等建设期内所发生相关费用 3 不可预见费 由于建设周期较长 为建造费用的 5 4 手术室建造 由于洁净手术室建造费用很高 故单独列出土建外费用 5 设备购置费用 23 5 1 4 项目投资估算 项目投资估算 5 1 4 1 土地成本土地成本 土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用 本项目华龙商获取土地单位成本约为 7 万元 亩 1300 亩合计为 9100 万元 5 1 4 2 建造费用 建造费用 这里的建造费用采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合 以类似工 程经验估算法得出项目各项费用的大致标准 作为概算指标 结合不同的建筑面 积 进行计算 项目建造费用约为 57256 27 万元 以 229269 平方米的建筑面积 计算 约合 2497 34 元 平米 详见下表 5 1 4 3 不可预见费 不可预见费 由于建设周期较长 为建造费用的 5 合计为 162 81 万元 5 1 4 4 洁净手术室造价 不含土建 洁净手术室造价 不含土建 5 间不同洁净级别的手术室 根据常规估计 除土建外建造费用为 600 万元 5 1 4 5 设备购置费用 设备购置费用 根据三级甲等研究所常规设备购置标准 平均每床位为 1 33 万元 5 1 4 6 项目投资与筹资计划 项目投资与筹资计划 本项目投资的资金来源是企业自有资金 24 5 1 5 项目投资成本汇总 项目投资成本汇总 5 2 项目收益部分 项目收益部分预期预期 9 2 1 收入 收入预期预期 建成后 项目收入随时间增长而增长 根据太平新区的规划进度 按华龙和 地块成熟度来估计 10 年后 即 2022 年 项目取得满额年收入 9 2 2 项目经营税费估算 项目经营税费估算 本项目为研究所 具有特殊性 不考虑经营税费 9 2 3 完全建成后年支出预期 完全建成后年支出预期 5 3 项目财务评价 项目财务评价 5 3 1 静态 静态评价评价 对于本项目的财务静态评价 由于投资期较长 并且利润的获得会随时间增 加而增加 所以采用投资回收期法较为合理 由于研究所经营的特殊性 不涉及 税收 经过测算 本项目的投资回收期为 15 77 年 5 3 2 动态盈利能力分析 动态盈利能力分析 动态评价分析法是考虑资金的时间价值的分析方法 主要评价指标有 财务 内部收益率 FIRR 指标和财务净现值 FNPV 指标 根据前述数据 由于本项目侧重于长期的社会效益 故取 50 年测算结果如 下 财务净现值 万元 I 8 为 1817 41 万元 25 财务内部收益率为 8 11 财务净现值 FNPV 是指按事先规定的基准贴现率 I0 将项目计算期内各年 净现金流量折现到建设期的现值之和 是考察项目在计算期内盈利能力的动态 评价指标 净现值大于或等零的项目是可以考虑接受的 建议选取一般医疗企业 常规收益率作为基准收益率 故基准收益率 I0 取为 8 财务内部收益率 FIRR 是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计 等于零时的折现率 反映出项目所占用资金的盈利率 即反映出项目的盈利能力 当 FIRR 大于基准收益率时 则认为其盈利能力已满足最低要求 5 4 财务评价结论 财务评价结论 从各财务指标看 本项目有可以接受的静态与动态盈利能力 从本项目的财务净现值 FNPV 评价和财务内部收益率 FIRR 评价及投资 回收期评价证明 本项目一次性高额投入 能够并侧重于获取长期经济效益和社 会效益 26 市市场调查场调查数据数据资资料料 市居民医疗消费调查新口味测试摘要市居民医疗消费调查新口味测试摘要 选择研究所就医时 考虑的主要因素 选择因素选择因素第一重要第一重要 因素因素 第二重要第二重要 因素因素 第三重要第三重要 因素因素 综合综合 评分评分 医术 知 名医师 38 40 15 90 8 60 51 87 品牌 名 气 9 90 13 20 4 60 20 23 服务 4 60 15 20 15 20 19 80 价格 4 60 13 90 12 60 18 07 医保定点 12 60 2 00 5 30 15 70 交通 7 90 4 60 3 30 12 07 规模 6 60 5 30 2 00 10 80 区位 6 00 2 60 2 60 8 60 专 特长 4 00 4 00 2 60 7 53 其他 0 70 0 70 0 00 1 17 商业保险 定点 0 00 1 30 0 70 1 10 医疗条件 0 00 0 70 0 00 0 47 研究所看病最让消费者不满意的因素 麻烦因素麻烦因素第一麻烦第一麻烦第二麻第二麻 烦烦 第三第三 麻烦麻烦 综合综合 评分评分 排队等待 41 70 5 30 0 70 45 47 手续复杂 15 90 7 30 1 30 21 20 服务态度不好 7 30 4 00 0 70 10 20 医生不负责 5 30 4 00 0 70 8 20 路标不明 3 30 1 30 0 70 4 40 医疗费高 0 70 4 00 0 70 3 60 医术不精 2 00 1 30 0 00 2 87 药价贵 0 70 2 60 0 00 2 43 价格不公开 2 00 0 00 0 00 2 00 交通不方便 1 30 0 70 0 00 1 77 医生夸大病情 1 30 0 00 0 00 1 30 做不必要的检 查 0 70 0 70 0 00 1 17 诊断慢 0 00 0 70 0 70 0 70 环境不好 0 00 0 70 0 70 0 70 假药 0 00 0 70 0 00 0 47 27 老人和小孩就医看病问题的不满意因素 老人老人 小孩看病的麻烦小孩看病的麻烦麻烦一麻烦一麻烦麻烦 二二 综合评综合评 分分 手续不简便 15 20 1 30 15 85 服务态度不好 4 60 0 70 4 95 收费高 4 00 1 30 4 65 不负责 2 60 0 70 2 95 医生乱开药 2 00 0 70 2 35 医术不好 1 30 0 70 1 65 不人性化 1 30 0 00 1 30 看病时间段方便 0 70 0 00 0 70 老人的护理 0 70 0 00 0 70 床位不够 0 70 0 00 0 70 希望通过研究所帮助自己解决的问题 希望研究所帮助您解决的问希望研究所帮助您解决的问 题题 第一第一 需要需要 第二需第二需 要要 综合综合 评分评分 公开收费标准 10 90 0 70 11 25 手续简便 7 30 1 30 7 95 诊治快捷 7 30 0 00 7 30 日常保健咨询 4 00 0 70 4 35 服务态度要好 4 00 0 00 4 00 寻医问药咨询处 2 60 0 00 2 60 出诊 2 00 0 00 2 00 多开方便门诊 2 00 0 00 2 00 提高效率 1 30 0 00 1 30 护理 1 30 0 00 1 30 医生实际告诉病情 1 30 0 00 1 30 病后注意事项 1 30 0 00 1 30 不要误诊 1 30 0 00 1 30 细心听病人叙述 0 70 0 00 0 70 预约看病 0 70 0 00 0 70 轻重病人分开 0 70 0 00 0 70 对小孩和老人的看病就医的希望 对小孩对小孩 老人就医现状的看法老人就医现状的看法看法一看法一看法二看法二综合综合 评分评分 价格要适中 15 20 2 60 16 50 简化手续 6 00 0 70 6 35 服务好一些 5 30 0 70 5 65 设立一条龙服务 4 60 0 70 4 95 要及时诊治 3 30 0 00 3 30 环境不好 2 60 0 70 2 95 应设立专用通道 2 60 0 70 2 95 28 保健品太多 2 00 0 00 2 00 沟通不利 2 00 0 00 2 00 要认真负责 1 30 0 70 1 65 准确确诊 1 30 0 70 1 65 医疗技术要好 0 70 1 30 1 35 设立老年人专科 1 30 0 00 1 30 没有上门服务 1 30 0 00 1 30 人性化 0 70 0 00 0 70 价格不讲究 0 70 0 00 0 70 妇女儿童研究所少 0 70 0 00 0 70 希望研究所还应增加的便利服务 需要的便利服务需要的便利服务选择百分比选择百分比 简化手续 7 9 上门出诊 6 0 设立咨询处 4 0 公开价格 2 6 延长看病时间 2 6 老年人通道 2 0 路标清晰 2 0 研究所特色介绍 1 3 休息场所 1 3 专家门诊 1 3 分重病区和普通区 1 3 固定医生看病 0 7 化验数据准确 0 7 建立健康档案 0 7 心理咨询 0 7 停车不方便 0 7 增加查房次数 0 7 开药时多听取病人的意见 0 7 冬天要有暖气设备 0 7 电脑挂号 0 7 设立导医 0 7 了解一家研究所的方式和渠道 了解研究所的方了解研究所的方 式式 方式一方式一方式二方式二方式三方式三综合评分综合评分 朋友 亲戚 同事 60 30 5 30 0 00 63 83 亲身经历 28 50 4 00 0 70 31 40 报纸广告 2 00 2 00 1 30 3 77 电视广告