深圳佳兆业物业可园物业管理实施方案

佳兆业物业 可园 物业管理实施方案 方案目录 方案编制说明 1 物业概况 2 物业管理思路 5 管理目标和分项指标 8 机构设置和人员配备 10 物质装备计划 14 物业管理费用及相关测算 20 管理措施 32 急需解决的问题 45 费用测算表 住户手册 装修管理规定 前期物业管理协议及业主公约 可园 示系统 1 方案编制说明 、依据深圳经济特区住宅区物业管理条例 (以下简称条例 )及其实施细则以及国家、省、市物业管理有关法律法规； 二、根据委托方提供的及我公司目前所了解的关于“可园”建筑特点、物业规模、地理位置、使用功能等相关资料； 三、我公司管理制度及 量体系 规定； 四、我公司历年丰富的物业管理从业经验。 2 物业概况 园位于深圳市龙冈区布吉镇木棉湾，占地面积 方米，总建筑面积 266770 平方米，住宅面积 248370 平方米， 绿化率大于 35%。 共有住房 套，居住人口约 人。配套有地下停车场约 平方米共 个车位；有幼儿园、会所、社区健康服务中心文化动站、老年活动中心、居委会 等多种配套设施。 可园铺设了先进的光纤通信系统，采用先进的局域网技术，实现宽带高速上网服务。家居智能 安防系统、燃气远程抄表、闭路监控、停车场和门禁“一卡通”、离线式电子巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统等智能设施一应俱全。先进的智能化配套设施，使住户尽享高科技、高标准服务带来的安全舒适的生活。 可园物业明细表 3 类别 序号 项目名称 单位 数量 合计 备注 1 小区占地总面积 小 2 住宅占地总面积 区 3 住宅建筑总面积 266770 规 4 住宅总面积 模 5 绿化面积 33000 6 住宅总套数 套 2500 7 商业总面积 12400 1 办公室 2 宿舍 1+2+3+4= 综 3 食堂 =管理用房面积 4 文体中心 (管理自用房 ) 合 5 居委会 6 直饮水、库房配套用房 楼 7 商业用房 8 超市 7+8+9+10= 9 地下超市 商业总面积 10 肉菜市场 公 共 设 施 3 幼儿园 所 1 5 地下停车场 个 3 6 停车位 个 1180 49000 7 停车场出入口 个 9 8 戏水池 个 1 可园公共设施设备明细表 类别 序号 项目名称 单位 数量 总计 备注 4 1 岗亭 个 4 四个出入口 2 路口道闸 个 4 四个出入口 3 楼顶蓄水池 个 15 298 方 1 个 /栋 (在每栋楼顶 ) 公 4 地下生活水池 个 400 方 C 区 2 栋地下一、二层各 1 共 5 地下消防水池 个 900 方 C 区 2 栋地下一、二层各 2 设 6 化粪池 个 7 600 方 5 7 交配电房 个 3 8 电话机房 个 3 9 有线电话房 个 3 10 智能交换机房 个 1 1 电梯 台 28 840 8 X 2 柴油发电机 台 4 800900 X 200 + 1 X 400500 3 变压器 台 8 7500 高压开关柜 台 11 5 低压开关柜 台 71 电 6 低压电容柜 台 6 7 排水泵 台 118 289 08 X 8 喷水泵 台 4 148 X 37 9 生活水泵 台 4 220 X 55 10 水幕保护泵 台 2 300 X 75 11 消防水泵 台 2 150 X 75 12 排风机 台 2 6 X 3 力 13 排风扇 台 14 W 14 X W/台 14 排烟风机 台 10 73 0 W/台 15 送风机 台 4 22 X W/台 16 通风机 台 1 15 W/台 17 正压风机 台 20 252 0 X W/台 18 防火卷帘门 台 76 W 76 X W/台 设 19 消防报警主机 ,电脑 ,联动柜 台 3 24 X 8 20 壁灯 盏 760 W 760 X W/盏 21 扁圆吸顶灯 盏 942 W 942 X W/盏 22 单管日光灯 盏 620 W 620 X W/盏 23 三管日光灯 盏 16 W 16 X W/盏 24 双管日光灯 盏 880 W 880 X W/盏 备 25 环境路灯 盏 200 50 00 X W/盏 26 庭院灯 盏 70 W 70 X W/盏 27 楼层指示灯 盏 700 W 700 X W/盏 28 筒灯 盏 3500 W 3500 X W/盏 29 应急标志灯 盏 800 W 800 X W/盏 30 应急筒灯 盏 390 W 390 X W/盏 5 物业管理思路 W U Y E G U A N L I S I L U 数字化社区 零距离服务 可园 物 业管理思路 可园是深圳市住宅局开发建设的一个高规格、高档次的纯高层、福利房住宅小区，居住的人员涵盖了政府各级机构的公务员，具有较高的文化素养和生活品位。该小区规划、设计、建筑上较之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物业管理上，我们将根据可园的综合情况，进行新的突破。“尊重业主需求和期望，提供业主 期待的服务”是我们为业主提供服务的理念和质量方针，“数字化社区、零距离服务”是我们管理新思路的集中体现。 建立服务平台，为业主提供零距离服务 建服务平台，为业主提供零距离服务是公司针对可园独特的智能化、网络化、科技化硬件条件，而设计的独特服务。 一是在每栋楼大堂设置事务员岗位，让每个大堂成为管理处的一个前端服务中心，每位大堂事务员通过电脑综合布线与服务中心联系，可以直接现场办公，解决业主日常需要办理的事务，为业主提供方便、节省时间，也提高了办公效率；设置大堂事务员后大堂保安员取消，来访接待事务由大堂事务 员负责；同时大堂事务员代替管理处事务助理进行本栋楼的装修、安全巡视检查等综合工作。大堂事务员集办公、事务处理、大堂保安三者职能于一身，是管理处服务的前线指挥者和执行者。 二是在管理处设置综合服务中心，实施一站式管理，提供 24 小时服务，让业主的入住装修、日常费用缴交、投诉处理均可在综合服务中心一次性全部完成。综合服务中心与前端服务中心、一线服务人员、数字化网络系统构成一个系统服务体系，是管理处服务的神经中枢。 6 三是对各级服务人员实行“首问责任制”，管理处规定：管理处任何人员，接到业主的信息，不论时间、地点、事 由，均要在最短的时间内给业主有效的解决或指引，否则责任均由第一个接到信息者负责。 四是利用小区网络增加服务、沟通渠道，通过社区网络将我们的服务与业主的需求无时无刻联系在一起，无论业主在任何场地，只要他愿意可随时满足他的物业管理服务需求。 建数字化社区，实施数字化管理与服务 可园是一个智能化设备比较齐备的小区， 可园智能化设施主要由小区宽带局域网、家居智能化系统、闭路监控、电子在线巡更系统、电梯运行监控系统、可视楼宇对讲系统、 子公告系统、停车场智能管理系统和门禁“一卡通”等组成。 良好的硬件条件是建立 数字化社区的前提条件，管理处将利用现有的硬件条件，把可园建设成一个数字化社区，实施数字化管理。 管理处利用 小区网络设备建立独立的社区网络，在单独申请连入城市电信网络后，由管理处进行运营和管理。业主在可以通过小区网络高速地连接到 可以分享小区自有网站带来的便捷的物业管理服务，如业主可以进行网上申报、查询、缴费、投诉、建议和了解管理动态等。同时管理处利用网络开展增值服务，低价提供 频点播，免费为业主提供巨大的娱乐和学习资源库，开发网上购物、网上教育等网络功能 。 利用小区智能化设备、设施， 管理处在可园建立物业管理系统网络，并通过公司办公自动化系统的支持，管理处将实施数字化管理与服务。 通过家庭数据控制终端（ 可园所有家庭进行安全监控、自动抄送水电气三表数据；通过电子在线巡更系统的模拟图示方式，随时了解保安人员的执勤情况，以便服务中心进行调控；通过可视对讲系统可以直接观看来访者并与之通话、提供不在家时的来访者图像和语音留言；通过小区闭路电视监控系统对小区大门、电梯、公共场所、地下停车场等处进行全天候监视，并将数据进行存储处理；通过停车场管理系统的 和车辆图像自动识别，对出入小区车辆 实行智能化管理；通过使用具有住户身份识别、车辆进出识别、门禁开启、银行业务、社区消费功能的小区“一卡通”，实施个性化管理；通过小区网络、电子对讲室内显示器、小区 7 室外 子显示器发布各类通知、信息和小区公益宣传，包括对业主的收费信息和日常需告之的内容等。 实施“数字化数区，零距离服务”是一个系统管理工程，在采取以上管理方式和措施外，实施规范管理是基础保障。我公司是较早通过 内国际双认证的企业之一，通过六、七年的运作，公司的管理体系已相当科学、完善，在可园的日常管理上，我们将严格按公司 量管理体系进行运作。为让可园的物业管理契合物业管理的发展趋势，在可园实施 量管理体系的同时，将在社区逐步推行实施 境管理质量体系、 全管理质量体系，让可园的业主享受更高档次的服务管理。除此之外我们将在可园实施更多的特色服务：生活垃圾采取分类收集、电瓶车集中清运和最后的生化处理；车辆管理采取人车分流、 和车辆图像自动识别；社区文化挖掘传统功能，突出多样化、个性化，增加网络文化，引进家政、培训、健身等服务等功能。 管理目标和分项指 标 、总体目标 在管理合同期内把可园管理成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在可园住宅区达到硬件指标后，承诺： 8 管理合同生效后，可园住宅区所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用一年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准，并获得有效证书；三年内达到省级或国家级物业管理示范小区的管理标准，并获得有效证书。 二、分项指标 序号 指标名称 国家标准 指标测定依据 管理指标实施措施 1 房屋及配套配设施完好率 98% 深圳市物业管理考核评比标准 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 采用分区管理与管理中心控制相结合的工作方法，责任到人。建立完善的分区事务助理巡查制度，严格装修审批管理，健全档案记录。 2 房屋零修、急 修的及时率 99% 深圳市物业管理考核评比标准 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具 3 分钟内到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和回回访制度。以优质服务为本，实行 24 小时值班 制度。 3 维修工程质量合格率 100% 深圳市物业管理考核评比标准 分项监督，工程技术部严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访确保功效。 维修工程质量回率 100% 深圳市物业管理考核评比标准 建立维修回访制度，及时征求住户意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。 序号 指标名称 国家标准 指标测定依据 管理指标实施措施 4 清洁保洁率 99% 深圳市文明住宅小区、文明住宅组团评比标准 区内保洁落实到人，进行 24 小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度， 实行 10%淘汰制。 5 道路完好率及使用率 95% 深圳市物业管理考核评比标准 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 落实责任到人，坚持对道路、路灯及停车场等到公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由工程技术部监督执行，各分共事务助理配合检查落实。并建立建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用。 停车场、单车棚完好率 95% 6 路灯完好率及使用 95% 7 小区内治安案件发生率 下 深圳市文明住宅小区、 文明住宅组团评比标准 实行 24 小时保安巡查制度 ,分快速、中速、慢速巡查，由管理中心 24 小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况， 9 单车、摩托车、汽车被盗率 下 全国城市物业管 理优秀住宅小区达标评比细则 确立入住期“人防为主，技防为辅”，日常期“技防为主、人防为辅、全面防范”的治安思路。明确保安职责，层层防卫 ,以确保小区居民人身财产安全。 8 火灾发生率 下 深圳市物业管理考核评比标准 全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安进行日常巡视，发现隐患及时处理，确保小区安全。 9 违约发生率 下 参照国家建设部及深圳市有关规定 ,依据莲花物业公司物业管理企业标准 建立交叉巡视制，跟踪管理，及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违约发生并建立相应的回访记录。 违约处理率 90%以上 10 住户有效投诉率、住户设诉率、投诉回访率 下 95%以上 95%以上 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 深圳市物业管理考核评比标准 按照政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强一住户的沟通，定期走访住户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为住户排忧解难。投诉处理有结果、 有记录和回访。 11 居民对物业管理的满意率 95%以上 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 深圳市物业管理考核评比标准 采取现代化的科学管理手段，开展温馨服务、亲情服务、助残服务，完善社区服务，在日常工作中注意收集住户的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。 12 绿化完好率、绿地率 95% 30% 深圳市物业管理考核评比标准 建立专业化管理养护队伍，责任到人，分区负责与巡查制度相结合，发现问题，及时修复，确保小区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。 13 大型及重要机电设备完好率 95% 全国城市物业管理优秀住宅小区达标评比细则 深圳市物业管理考核评比标准 完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行 24 小时专人值班。出现故障及排除。 机构设置和人员配备 、机构设置 根据可园的实际情况，成立了可园客户服务中心，具体的机构和人员安排如下： 主任 1 人 10 二、人员配备及素质要求 （一） 管理人员 (28 人 ) 岗位 人数 工作职责 文化素质 专业素质 主任 1 全面负责小区物业管理工作 本科 工程师 副主任 1 分管小区物业的各项工作 大专 经济师 副主任 1 人 事 务 管 理 组 28 人 工 程 技 术 组 16 人 公 共 秩 序 组 107 人 环 境 管 理 组 52 人 设备管理组 6 人 事 务 员 6 人 出 纳 1 人 大 堂 事 务 员 14 人 维 修 6 人 网 络 维 护 2 人 机 电 运 行 7 人 车 管 24 人 治安巡逻73人 值 班 人 员 4 人 绿 化 8 人 保洁43人 事务助理 4 人 网络工程师 1 人 队长 1 人助理 2 人班长 3 人 队长 1 人 给排水技术员2人 电梯技术员2人 电器技术员2人 食 堂 管 理 3 人 11 事务助理 4 1. 小区内住户服务共 2 名，负责对各专业队监督、协调、服务各项事务和对内、对外协调处理业主建议、投诉等工作。 2. 分管内务 1 名，负责接待、办公室事务、社区服务、后勤管理等。 3. 分管工程技术 1 名，负责机电正常运行和公共设施的维护。 本科 2 人 专科 2 人 经济师 1 人 工程师 1 人 助工 2 人 事务员 6 1. 2 名，协助事务助理，分担住户服务、对各专业队的工作监督、协调、服务和对内、对外协调处理业主建议、投诉等工作。 2) 2 名，负责前台接待、收费、业主咨询等工作。 3) 1 名，协助内务事务助理，负责物品保管、食堂、宿舍、公共水电抄录等。 4) 1 名，负责社区活动、电脑资料处理、社区文化等。 本科 1 人 大专 2 人 中专 3 人 助工 1 人 助理经济师 2 人 大堂事务员 14 负责大堂现场办公，来访接待事务，对本栋楼的装修、安全巡视检查。 大专 助工 10 人 出纳兼资料员 1 负责管理处的财务收支、办理住户托收、管理业主档案和住宅技术档案资料管理等工作。 大专 助理会计师 饮事员 3 负责管理处膳食和食堂的管理。 高中 二级厨师 注：以上人员全部持物业管理上岗资质证书。 （二） 工程技术组人员 (16 人 ) 岗位 人数 工作职责 文化素质 专业素质 网络工程师 1 分管小区计算机网络系统、小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。 本科 工程师 网络管理员 2 负责小区网站和家庭智能化系统建设、维护、运行等工作。 大专 助工 12 机电运行人员 7 负责小区机电设备、消 防设施的正常运行，监察运行状况和及时处理设备的一般故障。 本科 2 名 大专 5 名 工程师 1 人 高级电工 3 人 中级技工 3 人 维修工 6 负责小区公共设施的维修养护及业主室内有偿维修服务，前期主要是负责保修服务。 大专 1 人 中专 5 人 中级电工 4 人 中级技工 2 人 （三）公共秩序组人员 (107 人 ) 岗位 人数 工作职责 文化素质 专业素质 队长 1 全面负责小区的治安和车辆管理。 大专 助理经济师 助理 2 协助队长负责小区的治安和车辆管理。 中专 15 人 高中 92 人 均有专业上岗证书 班长 3 负责当班 小区的治安和车辆和理。 (1 人 /班 ) 道口 24 负责小区四个出入口的治安和车辆进出 (发卡等 )。 (2 人 /口 ) 大堂 28 负责 14栋大楼大堂的人员和货物的进出和检查等 (1 人 /栋 ),白班由大堂事务员负责。 楼内巡逻 21 负责楼宇内各层的公共安全巡视等， (1 人 /2 栋 ) 地下停车场巡逻 12 负责 地下停车场的巡视和车辆管理 (夜班抽调出来加强地面和道口， 1 人 / B、 A 区， 2人 / C 区 ) 地面巡逻 12 负责小区 (分成 4 个区域 )的巡视和治安。 (1 人/区 ) 值班室 4 监控 中心值班 ,负责安防、消防、机电运行的监控和调度 （四）环境管理组人员 (52 人 ) 岗位 人数 工作职责 文化素质 专业素质 队长 1 全面负责小区的清洁、消杀、二次供水。 高中 助理医师 1 人 园艺技工 2 人 室内保洁员 28 负责小区公共走廊、二边楼梯、室内公共设施、电梯内外、天面日常保洁。 高中 15人 初中 36人 13 室外保洁员 10 负责小区绿化带、公共走廊、路面、散水波、雕塑、广告牌、地下室、地下停车场、裙楼、管理处办公室的保洁。 玻璃保洁员 2 负责 14 栋大堂、各层门窗玻璃清洁和 不锈钢的保养。 垃圾清运及消杀员 3 负责 14 栋室内、地下室、外围除“四害”工作，二次供水水池清洗、加药。 绿化工 8 负责小区绿地修剪、除草、养护 （五）机电组人员 (6 人 ) 岗位 人数 工作职责 文化素质 专业素质 电梯技术员 2 负责小区全部电梯的验收和检测，定期进行维 修和抢修工作。 大专 中级电梯工2 人 电器技术员 2 负责小区全部供配电设备和消防设施的验收和检测，定期进行维修和抢修工作。 大专 助工 2 人 给排水技术员 2 负责小区供水设备和设施的验收和检测，定期 进和维修 、清洗和抢修工作。 大专 助工 2 人 物质装备计划 、现代化管理设备类 序号 名称 数量 单价 合计 (元 ) 用途或备注 14 1 计算机 7台 7000 49000 办公自动化 2 笔记本电脑 1台 15000 15000 3 不间断电源 台 500 4000 4 交换机 1台 1500 1500 5 双绞线 300M 2 600 6 打印机 3台 1000 3000 7 打印机 1台 4000 4000 8 网络相关软件 1套 20000 20000 9 物业管理软件 1套 100000 100000 10 非接触式 车辆管理系统 1套 车辆管理 11 全自动摄像跟踪识别系统 1套 自动监控 12 垃圾生化处理机 2部 250000 500000 环保 小计 二、办公用品 序号 名称 数量 单价 合计 (元 ) 用途或备注 1 办公桌、椅 33 套 500 16500 2 主任办公桌、椅 1套 3000 3000 15 3 会议室会议台 1张 3000 3000 4 折叠椅 50 张 68 3400 5 主任办公室沙发 1张 6000 6000 6 办公大堂沙发 1张 3000 3000 7 楼宇大堂沙发 7张 1500 10500 8 分体空调 5台 2000 10000 9 柜式空调 2台 6000 12000 10 电话 6部 300 1800 11 传真机 1部 3000 3000 12 保险柜 1个 1500 1500 13 点钞机 1台 1300 1300 14 验钞机 2台 90 180 序号 名称 数量 单价 合计 (元 ) 用途或备注 15 复印机 1台 10000 10000 16 业主资料柜 6个 630 3780 17 文件柜 12 个 630 7560 16 18 资料柜 自做 4000 19 文具 一批 10000 20 业主档案袋 2100个 2 4200 21 投影仪 1部 15000 15000 社区文化活动用 22 数码摄像机 1部 15000 15000 23 数码相机 1部 5000 5000 24 音响 1套 20000 20000 25 彩电 29寸 1台 3000 3000 26 交通车 1辆 100000 27 宿舍寝具 150 套 500 75000 28 厨房装备用具 1套 40000 40000 小计 三、清洁绿化工具 序号 名称 数量 单价 合计 (元 ) 用途或备注 1 吸尘机 1台 1500 1500 17 2 剪草机 1台 3400 3400 3 绿篱修剪机 1台 1800 1800 4 机动喷雾器 1台 2000 2000 5 手动喷雾器 2台 50 100 6 不锈钢垃圾车 12 部 2500 30000 7 绿化清运车 2台 165 330 8 分类垃圾桶（箱） 8套 360 2880 9 楼层垃圾桶 364 个 250 91000 10 果皮箱 80 个 30 2400 11 清洁工具 30 套 300 9000 12 绿化工具 5套 500 2500 小计 四、维修工具 序号 名称 数量 单价 合计 用途或备注 1 电焊机 2 台 800 1600 2 切割机 1 台 1500 1500 18 3 手提砂轮机 1 台 260 260 4 疏通机 2 台 350 700 5 冲击钻 2 台 1500 3000 6 手电钻 2 台 500 1000 7 潜水泵 2 台 1200 2400 8 41 部 150 150 9 1 部 120 120 10 2 部 110 220 11 电工工具 4 套 600 2400 12 管道工工具 2 套 90 180 13 木工工具 3 套 300 900 14 瓦工工具 4 套 200 800 15 高空作业工具 2 套 1000 2000 16 空调工工具 3 套 1000 3000 17 常用材料备件 1 批 20000 20000 小计 五、治安、交通、消防管理装备 序号 名称 数量 单价 合计 用途或备注 1 无线对讲系统 1套 2000 40000 20机 19 2 警棍 20 根 60 1200 3 警示牌 25 块 200 5000 4 车辆减速驳 16 块 1000 16000 5 消防云梯 2套 1500 3000 6 推车式 1211灭火器 5套 1000 5000 7 消防斧头 14 把 50 700 8 专用消防扳手 14 把 30 420 9 防毒面具 30 套 120 3600 10 钢盔 30 套 100 3000 11 消防靴 30 套 80 2400 12 手提式 1211灭火器 396 支 200 79200 13 训练器材 1套 10000 10000 小计 物业管理经费及相关测算 、可园物业管理经费收费原则： 1、严格按照深圳市物业管理行业收费指导标准 收取； 2、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取； 20 3、定期公布管理费收支状况，接受业主监督。 二、可园物业管理经费来源： 管理服务费、智能化维护费、公用设施专用基金、住宅维修基金（本体基金）、商业用房租金、物业管理有偿经营收入等。 1、管理服务费 在对可园实行“数字化社区、零距离管理”，保障服务质量的情况下，以深圳市微福利房物业管理费用标准作为取可园物业管理收费标准，具体标准暂拟为： 住宅物业： /平方米月 商业物业： /平方米月 2、智能化维护费： 16 元 /户月 3、 公用设施专用基金 按照条例及其实施细则以及市住宅相关规定，市住宅局在可园物业移交时，应一次性向业主委员会划拨专用基金。 基金标准为：开发物业除地价以外的建设总投资的 2%。 此基金由福田区住宅局设立专帐管理，专款专用于住宅区内重大设施改造。需使用时，由物业公司申请，经业主管理委员会核准后执行。 （具体执行及相关细节均遵照以上政府文件及法规） 4、房屋本体维修基金 按照条例及其实施细则规定，此项收费在物业入住一年后（即保修期满后），由管理处向业主收取。 标准为： /月 。 5、车辆保管费 、车辆场地使用费 按条例规定，停车场按照产权分离的原则，即由物业管理公司对辖区停车场进行管理，同时按照相关规定收取车辆停放费用，所得收入计入管理经费，用于管理开支。按照深圳市住宅区车辆停放费用收取最新规定，收取标准为： 地下车库： 250 元 /月 6、向业主 (住户 )提供多种有偿便民服务费及其它政策规定应收取的费用。 21 三、管理亏损的解决方法 在保持本方案优质物业管理服务水准的情况下，根据目前测算，可园每月管理费用总收入为 元，总支出为 元，每月实际亏损约 元。 为解决 管理亏损，保持可园高水准物业管理良性循环，拟提出如下解决方法： 1、管理单位强化内部管理，采取增效节能措施，降低管理成本。 2、市住宅局按条例规定，切实保证“两房、一金”落实到位。 3、市住宅局适当增拨商业用房，由管理单位合理经营以填补费用缺口。 四、可园管理费用测算表 可园管理费用测算汇总表 序号 项 目 月费用 (万元 ) 数据来源 (附后 ) 1 总收入 收入测算表 22 2 总支出 (1)+ +(10) (1) 人员工资 人员工资测算表 (2) 办公费用 办公费用测算表 (3) 公共设备设施维修养护费 公共设施设备维修养护费测算表 (4) 清洁卫生费 清洁卫生费测算表 (5) 绿化养护费 绿化养护费测算表 (6) 公共秩序管理费 公共秩序管理费 测算表 (7) 公用电费 公用电费及其它 费用测算表 (8) 其它费用 公用电费及其它 费用测算表 (9) 物业管理佣金 公用电费及其它 费 用测算表 (10) 税收 公用电费及其它 费用测算表 3 结余 总收入 收入测算表 类别：收入（ 万元 /月 )） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 住宅管理费 面积 197000平米 ,入住率 97% 197000 97% 23 2 住宅空置管理费 面积 197000平米 0%元 ,空置率 3% 197000 3% 60% 3 商业用房管理费 面积 平米 上浮150% 4 管理处商铺租赁费 总 建 筑 面 积 =平米租金 65 元 5 元 5 停车位费 总车位 1180个 ,每个车位 250元 ,收费率 80% 1180250 元 85% 相关部门免费车位约 100 个 6 临时停车位 110 位 /天 1105 元 30 天 7 戏水池经营 综合测算 9000 元 /月 9000 元 8 有偿服务 综合测算 3200 元 /月 3200 元 总收入 1+8 注：空置房管理服务费是根据深住 199716 号关于住宅区物业管理接收程序和管理收费有关事项的通知第六条第 (二 )项制定。 商业用房管理服务费是根椐深物价 1997141 号关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知第七项。 根据深圳经济特区住宅区物业管理条例第二十条，高层住宅 区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房 人员工资测算表 类别：支出（ 万元 /月 ） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 主任、副主任 主任 1 人 ,副主任 1 人 ,每人月总工资 6500 元 6500 元 2 24 2 事务助理 4 名事务助理 ,每人月总工资 3500 元 3500 元 4 3 事务员 6名事务员 ,1名出纳 ,每人月总工资 2400 元 2400 元 7 4 机电运行技术 员 7 名 ,每人月工资 2000 元 2000 元 7 5 维修工 6 名 ,每人月工资 1600 元 1600 元 6 6 炊事员 3 名 ,每人月总工资 1000 元 1000 元 3 7 清洁绿化人员 52 名 ,每人月总工资 900 元 900 元 52 8 保安人员 正副队长 3 名 ,每人月工资2000 元 ,保安 118 名 ,每人月工资 1000 元 2000 元 3+1000 元 118 9 工资附加费 人员工资总额的 40%=福利基金 14%+工会2%+教育 加班 2% 元 38% 按相关法 律制定 一、 人员工资小计 202 人（总人数为 211 人，其中 3 名网络人员， 6名设备维护技术员工资已算在相关的维护费中，此处不计） 注：工资标准按行业从业人员中等水平测定。 办公费用测算表 类别：支出 (万元 /月 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 25 1 交通通讯 交通车 1 部 2500 元 /月 ,电话 6部 ,每部 400 元 /月 ,传真机 500元 /月 ,差旅费、通信费人均 50元 ,共 30 人 2500 元 1+400 元6+500 元 1+50 元30 2 低值易耗 ,办公 ,水电 ,业务费 ,培训费 综合测算 30 名管理人员人均月消耗 220 元 220 元 30 仅统计管 理层 3 服装费 30 名管理人员冬、夏装综合测算 2400 元 /人年 2400 元 3012 4 广告 ,宣传 ,书报 ,标识标牌 ,社区文化 综合测算 5500 元 /月 5500 元 5 办公自动化维护费 管理处的办公局域网络、计算机硬件和软件维护费综合测算 1000 元 /月 1000 元 6 开办费及办公固定资产折旧 交通车 10 万 , ,装修 30 万 ,入住资料印刷 标识牌 8万 ,筹备期人员工资 30 万 ,宿舍及食堂装修 12 万 ,入住现场 5 万 ,不可预见费 共分 5 年折旧 10+0+30+12+5+共计 (512) 二、 办公费用 小计 1+6 公共设施设备维修养护费测算表 类别：支出（万 /月） 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 1 电梯维修保养、年检费 每台维护费每月 2000 元 , 年检费每台 1000 元 ,共 28 台 (2000+100012)28 26 2 供配电系统 低压配电柜检修费 /K ,共 7500500 3 柴油发电机 维护费每台 1200 元，共 3 台 12003 4 公共照明系统 日光灯管 9 元 /支 ,日光灯 2428 根 (双管 2880+单管 1620+三管 316),半年换一次 ,整流器 15元 /只 ,共 2428 只 ,2 年换一次 ,日光灯架 25 元 /个 ,共 1516 只 (880+620+16),4 年换一次 ,节能灯泡 3元 /个 ,约 6000 个，半年换一次 ,灯头 2 元 /个 ,约6000 个， 2 年换一次 ,应急标志灯， 250 元 /盏 ,共 800 盏 ,每年更换 15%. 242896+24281524+15162548+ 600036 +6000224+800 250 12 6 消防系统 消火栓 1 元 /台 月 ,1150 台 (3254+32710+ 40) ,防排烟风机 5 元 /台 月 ,38 台风阀 1 元 /个月 ,400 个 (1 25 4+1 27 10+30),个 月 ,5000个 ,防火卷帘门 10元 /台 月 ,76台 ,烟温感每年更换 5%,每个 800 元 ,共 4000 个 ,模块每年更换 15%,每个 250 元 ,共 600 个 11501+385+4001+5000610+40005% 80012+6005%25012 7 供水系统 生活、消防泵检修费 40 元 /台月 ,共 10 台 ,管道油漆 /米 ,每年一次 ,15000 米 ,阀门每年更换30 个 ,平均每个 300 元 ,水池清洗 ,1598 方， 12 元/方年 ,水池检验费 1200 元 /个 年 ,共 15 个。 4010+(150000030)12+15981212+12001512 8 排水系 统 排水泵检修费 10 元 /台月 ,共 118 台 ,排水管、下水道每年更换 10%,每米 6 元 ,共 10000 米 . 11810+(1000010%6)12 9 公共道路、雨 污水井盖 详细数据不明，综合测算暂定为 1200 元 /月 1200 10 戏水池 综合测算每年租金、维护保养 ,水电费、药费和人员 (季节工 ),60000 元 /年 612 11 社区雕塑小品 综合测算每月 350 350 三、 公共设施设备维修养护费小计 1+11 注：设施设备明细详见附表三可园公共设备设施明细表 清洁卫生费测算表 类别：支出 (万元 /月 ) 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总 % 备注 27 1 服装费 冬装 100 元 /套 442，夏装 90 元 /套 44 2 (100442+90442)12 2 工具费 垃圾塑料桶 200 元 450 个 ,2 年折旧 ,垃圾袋每天每层 2 个 (364 层 ),不锈垃圾车 10 部 ,2500 元 /部 ,5 年折旧 ,每部维护费月 50 元 ,机动喷务器台 ,每台 2000 元 ,3 年折旧 ,月维护费用 50 元 200450212+36420+(102500512+1050)+(2000312+50) 3 消杀费 综合测算每户每月 030