宜宾住宅房地产市场概况

宜宾住宅房地产市场概况宜宾住宅房地产市场概况 四川恒信房地产经纪有限公司 余舒 赵沛林 西出渝都但见戎 支撑川南半壁天西出渝都但见戎 支撑川南半壁天 宜宾城市概况宜宾城市概况 宜宾位于四川省南部 古称戎州 叙府 处于川 滇 黔三省 结合部 金沙江 岷江 长江汇流地带 市境东邻泸州 南接云南 昭通 西靠乐山 凉山 北依自贡 全市幅员面积 13283 平方千米 全市总人口 519 19 万人 其中非农业人口约 90 万人 2005 年 宜宾市的国民生产总值达到 366 04 亿元 列成都 绵 阳 德阳之后居四川省第四位 年均增长 12 5 2005 年宜宾社会 消费品零售总额 129 94 亿元 位居全省第五位 长江上游的一级中心城市 万里长江第一城 万里长江第一港 宜宾将会成为重庆以西长 江沿岸最大的城市 内昆铁路的通车 使宜宾成为川南乃至中国西 部的综合交通枢纽 2020 年宜宾将达到大城市级别 成为名副其实 的四川南大门 成渝经济带次区域中心 宜宾是国家经济增长主轴长江经济带上游成渝地区的重要组成 部分 长江产业带西延最为理想的生长点和增长点 长江产业带是 继长三角 珠三角 京津冀以及东北老工业基地之后的第五大经济 圈 有广阔的发展前景 生态型山水园林城市 三江交汇宜宾 中心城区被金沙江 岷江 长江分割 为翠屏 山 白塔山 七星山环绕 形成 三江六岸 群山环抱 的城市格 局 为打造生态型山水园林城市提供了绝佳的自然条件 宜宾房地产市场宏观宜宾房地产市场宏观情况情况 宜宾市受地形限制 可建设用地较少 而人口众多 经济水平 也比较高 因此造就了宜宾目前房价较高的局面 2005 年宜宾市房地产市场投资刚性增长 房地产价格高位运行 价格增长幅度略有下降 开发和销售市场两旺 供需结构性矛盾比 较突出 房地产投资持续增长 2005 年宜宾市房地产开发投资总计完成 26 33 亿元 同比增长 38 5 占全社会固定资产投资总额 147 79 亿元的 17 85 房地产开发投资增速比全社会固定资产投资增速 高出 11 7 个百分点 房地产市场供销两旺 住房空置率回落 2005 年 宜宾市商品 房新开工 186 24 万平方米 同比增长 29 9 商品房竣工 147 05 万平方米 同比增长 54 2 销售商品房 133 07 万平方米 同比 增长 62 2005 年末 由于住房供应和销售比例增加 全市住房空 置面积 5 19 万平方米 同比下降 44 4 住房销售价格保持高位运行 2005 年 12 月末 宜宾市商品房 销售均价 1298 元 同比增长 26 5 中心城区商品房平均销售价 格为 2000 元 平方米 同比增长 26 县级房地产市场房价滞涨 商品房均价维持在 700 元 平方米左右 调查显示 政策调控对抑制购房者当下需求的影响虽然是微乎 其微的 但是大多购房者表示已经感觉到了国家政策的一个明确信 号 买房不仅要考虑房价的市场风险 同时要考虑贷款价格风险 房地产贷款保持快速增长态势 个人住房贷款受政策影响较大 2005 年末 宜宾市房地产贷款余额 25 04 亿元 比年初增加 3 97 亿元 增长 18 84 增幅比同期各项贷款增幅高 12 61 个百分点 保持了较快的增长速度 2005 年末 全市个人住房贷款余额 12 46 亿元 比年初增长 10 49 办理购房贷款的居民 3674 户 和上年 相比减少 2459 户 同比下降 40 10 表明个人购房信贷政策对房 地产市场产生了一定影响 2006 年宜宾房地产高位开局 一季度 全市房地产开发投资为 5 27 亿元 同比增长 46 48 商品房销售面积为 32 31 万平方米 同比增长 286 74 房地产市场发展空间巨大 宜宾市城镇总体规划的出台后 土地供应的重新启动 近年宜 宾市房地产市场出现了极大的发展势头 2002 年以来宜宾房地产市场每年的投放量在 90 万平方米左右 而房地产市场每年的需求量在 150 万平方米左右 房源缺口估计在 300 万平方米左右 这是宜宾房地产市场一直持续火爆 房价较高 的原因重要原因 宜宾市辖一区九县 204 个乡镇 幅员面积 13283 平方公里 2005 年全市总人口 519 19 万人 中心城市建成区面积 49 平方公里 常住人口 58 万 根据国家对宜宾的规划 中心城市建设力度加大 重点工程有序推进 目前国家的一系列大型水电和火电项目已经动 工 目前 宜宾城镇化率 28 3 规划到 2020 年达到 45 这将为 房地产业和房地产市场的发展提供良好的契机和保障 由于土地资源的日益稀缺 供给不足和需求较大 必然导致房 地产价格的日益增长 为了节约并合理利用土地资源 根据城市发 展规划的要求 从 2004 年起 宜宾市规划建设部门就在开始引导房 地产开发商走上建设高层建筑的市场 2004 年 宜宾市规划建设部 门在所有审批的建筑方案中 多层建筑只占了 30 而小高层 高 层的电梯公寓已达到 70 宜宾市已开始出现大量高层电梯公寓 未来多层住宅将逐步郊区化 组团式发展构建大城市框架组团式发展构建大城市框架 宜宾市房地产市场的布局特点宜宾市房地产市场的布局特点 宜宾城区被金沙江 长江 岷江分割 在城市发展上无法像成 都一样呈环状 放射状的的城市发展格局 被自然分成江北片区 老城区 南岸片区 因城市规划的原因 又形成了天柏片区 这四 个大片区 构成了城区的框架 一 江北片区 江北片区分上江北和下江北 片区发展格局沿江呈带状 有江 北文化广场 流杯池公园 白塔山景区等休闲场所 五粮液集团 天原化工等大型企业也坐落于此 由于工业厂矿的污染直接影响到 居住品质 老城区许多拆迁户居住小区也建在江北 客观造成宜宾 市民对江北的认可度不够 不愿意在江北安家 市场调查表明 愿 意在江北置业的占总调查人数的 6 9 目前江北的房价较其他区域便宜 2002 2003 年的多层住宅房 价在 1000 元 平方米左右 现在多层均价已经达到 1600 元 平方米 电梯公寓均价已经在 1900 元 平方米左右 随着白沙组团工程的启动 江北的发展前景看好 白沙组团位 于宜宾长江北岸下江北 菜园沱大桥通车后 白沙组团就与南岸东 区连成一片 白沙组团规划用地面积 12 79 平方千米 其中 东部 规划为集中工业用地 中部为商业 金融 娱乐用地 南部为坡地 居住区 西部为平坝居住区 规划人口 12 万人 现有人口 3 5 万人 白沙组团首期开发已于 2004 年启动 目前已建设的沙坪路 龙头山 路 白沙路二段将于 2006 年 10 月以前全线通车 穿越组团的城市 环线东段工程 观斗山隧道工程 黄桷坪大道工程 龙顺小区等工 程正在建设中 白沙组团的基本配套设施已经完善 二 老城区 老城区是宜宾最早的开发区域 由于人口密度大 可供建设用 地极少 政府为了缓解老城区人口交通的问题 采取只拆不建的原 则 早期在江边开发的住宅 多为商业住宅混合型 居住的绿化配 套条件较差 目前已没有新开发的住宅项目 三 南岸片区 南岸片区是宜宾目前房地产开发最集中的区域 经过数年的建 设已发展得比较成熟 三纵 蜀南路 酒都路 航天路 三横 商 贸路 长江大道 叙府路 构成了完备通畅的城市道路体系 宜宾 的公交线路也由原来的 9 路增加到 14 路 便捷了南岸与中心城区的 联系 从宜宾市政府搬迁至南岸后 南岸的各方面环境都得到极大 的改善 宽敞的道路 优美的环境促使许多房地产开发商抢滩南岸 数百亩的大盘如置信 丝丽雅 鲁能集团等地产大鄂已在南岸扎下营 盘 极大的提高了南岸区域的楼盘档次 南岸东区的房价 3 4 年前在 800 元 平方米左右 随着近两年 市政府相关职能部门的迁入 市政配套设施的不断完善以及房产商 的大力开发 南岸东区的房价已呈不断攀升态势 其价格已上升了 1200 1400 元 平方米 多层达到 1800 2500 元 平方米 电梯公寓 一般在 2100 元 平方米以上 南岸西区已开盘在售的几个楼盘均价 在 2100 元 平方米左右 且销售良好 四 天柏片区 天柏片区位于金沙江以北 内昆铁路以南 东至旧城两路桥高 速公路出入口 西包含柏溪镇 天柏片区规划总用地面积 10 20 平 方公里 包括中坝区域 2 09 平方公里 天池区域 4 43 平方公里和 柏溪镇区域 3 68 平方公里 中坝 天池及柏溪片区沿金沙江岸线全 长约 14 公里 而且岸线曲折 可形成较好的沿江发展的景观空间 形成区域特色 北侧有山体作为背景 因而具备了一定的自然山水 景观资源条件 可构筑山水城市新格局 天柏片区的亮点中坝区域的优势和突出 该地段面向金沙江 背靠翠屏山公园依山傍水 沿金沙江修建的滨江路也已通车 大大 改善了中坝区域与老城区的交通状况 政府投巨资打造的滨江公园 总面积约平方米 包含有生态休闲 景观通廊 运动休闲等主题 其建设规模 休闲配套的完善 优美的环境是整个宜宾市少有的 将成为中坝组团的一大亮点 从而形成一个得天独厚的滨江公园板 块 规划的三个居住小区 均为高层及小高层住宅区 高度为 50 米 有形成沿江景观高档住宅带的可能 预计房价将赶超南岸高档楼盘 目前天柏片区房价相对较低 多层达到 1400 1600 元 平方米 电梯公寓一般在 1600 元 平方米左右 中坝区域则因地理环境的独 特优势 将成为一匹黑马 六月份土地的拍卖 该区域土地的最高 价已达到 1880 元 M2 可以预测开发出的电梯公寓价格将在 2400 元 2800 平方米之间 宜宾住宅房地产需求状况宜宾住宅房地产需求状况 通过问卷调查和深入访谈调查发现宜宾的住宅需求有以下基本 特征 1 宜宾市民对居住区域的选择上偏向性十分明显 大多数市民 不愿选择江北 对老城区和南岸认可度高 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 江北老城区南岸滨江路其它县 调查对象购房选择区域表 2 超过 50 的被调查对象选择购房面积集中在 100 130 平方 米范围内 3 超过 60 的被调查对象选择三居室住宅 4 被调查对象购房总价承受能力最集中的区域在 15 30 万 0 0 5 0 10 0 15 0 20 0 25 0 30 0 15万以下 15 20万