房开企业预售阶段涉税分析

房开企业预售阶段涉税分析房开企业预售阶段涉税分析 房地产开发产品房预售 是指房地产开发企业与购房 者约定 由购房者交付定金或预付款 而在未来一定日期 拥有现房的房产交易行为 它与现房的买卖已成为我国商 品房市场中的两种主要的房屋销售形式 预售阶段其实与 施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段 但由于房 地产企业预售收入税务处理的特殊性 笔者将其单独作为 一个阶段来分析 为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间 随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税 义务 保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税 负和纳税时间的公平 税法对房地产企业取得的预售收入 的主要税种均作出了规定 一 增值税一 增值税 1 房地产企业是增值税纳税义务人 一 房地产企业增值税纳税业务发生时间确定 1 先开发票的 为发票开具的当天 2 转让开发产品并收讫销售款的当天 过程中或者完 成后收到款项 2 1 书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期 2 2 没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完 成日 2 3 房开企业在开盘前收取的诚意金 订金未签订合同 不构成增值税纳税业务 在其他应付款核算 2 4 销售的期房在未完工期间 尚未移交给购房者 所以 未产生增值税真正纳税业务 增值税纳税业务确认总结 转让开发产品并收到款项产 生真正的纳税义务 二 土地增值税二 土地增值税 土地增值税暂行条例实施细则 第十六规定 纳 税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 由于 涉及成本确定或其他原因 而无法据以计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理结算后再 进行清算 多退少补 具体办法由各省 自治区 直辖市 地方税务局根据当地情况制定 由于房地产企业开发经营的行业特点 商品房都是按 照项目一次性开发 分期分批进行销售 在同一期商品房 全部或基本实现销售前 由于许多工程未进行结算 要准 确地计算该项目每一批商品房实现的销售收入应缴纳的土 地增值税是有一定难度的 只有在每一批商品房取得销售 收入时按规定进行预征 待该期商品房全部或基本实现销 售后进行结算 才能该项目应缴的土地增值税准确无误 因此 采取了预缴制度 预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定 的应缴纳税款 首先 没有按照规定申报缴纳预缴税款 不认定为偷税行为 其次 税务部门发现纳税人没有按照 规定申报缴纳预缴税款时 应该按照税法规定通知纳税人 限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金 如果纳税人在 限期内仍不缴纳税款 税务部门可以根据 税收征管法 第六十八条规定处理 纳税人 扣缴义务人在规定期限内 不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款 经税务机关责令限 期缴纳 逾期仍未缴纳的 税务机关除依照本法第四十条 的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外 可以处不缴或者少缴税款的 50 以上 5 倍以下的罚款 各地对土地增值税的预缴税率存在差异 一般来说 普 通标准住宅按照预售收入的 1 5 除普通标准住宅以外的 其他住宅为 3 5 其他房地产项目为 4 5 但 国家税务 总局关于加强土地增值税征管工作的通知 国税发 2010 53 号 要求各地提高预征率 该文规定 为了发挥土地增 值税在预征阶段的调节作用 各地须对目前的预征率进行 调整 除保障性住房外 东部地区省份预征率不得低于 2 中部和东北地区省份不得低于 1 5 西部地区省份不 得低于 1 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率 地区的划分按照国务院有关文件的规定执行 对尚未 预征或暂缓预征的地区 应切实按照税收法律法规开展预 征 确保土地增值税在预征阶段及时 充分发挥调节作用 此后各地陆续规定 提高了土地增值税预征率 三 企业所得税三 企业所得税 1 预收收入负有纳税义务 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题 国税发 2009 31 号 第六条规定 企业通过正式签 订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收 入 应确认为销售收入的实现 因此 房地产企业通过签订 房地产预收合同 所取 得的收入 从企业所得税的角度 不再存在 预收帐款 的概念 只要签订了 销售合同 预售合同 并收取 款项 不管产品是否完工 全部确认为收入 负有企业所 得税纳税义务 2 预收收入应纳税所得额的计算方法 国税发 2009 31 号第九条规定 企业销售未完工开发产 品取得的收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算 出预计毛利额 计入当期