房地产估价报告评审标准(试行)

1 房房地地产产估估价价报报告告评评审审标标准准 试试行行 征求意见稿 第一条 制定目的 为了提高房地产估价报告质量 统一房 地产估价报告评审要求和方法 保障房地产估价报告评审客观 合 理 制定本标准 第二条 适用范围 本标准适用于鉴证性房地产估价报告评 审 本标准所称鉴证性房地产估价报告 以下简称估价报告 是指 房地产估价机构为委托人提供给第三方使用或者进行内部管理 接 受外部监管而出具的起着价值证明作用的房地产估价报告 第三条 评审方式 估价报告评审采取定量评审和定性评审 相结合的方式进行 第四条 定量评审内容 估价报告定量评审 分为一般项目 评审和特殊项目评审 一般项目是指估价报告基本组成要素和外在质量 分为 4 大项 1 封面 或扉页 致估价委托人函 目录 注册房地产估价师 声明 估价假设和限制条件 2 估价结果报告 3 估价技术 报告 4 附件及外在质量 具体分为 27 个评审项目 见附件 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或 者应当进行分析的独特内容 房地产抵押估价报告的特殊项目包括 估价对象变现能力分析 风险提示 以及对估价假设和限制条件 估价原则 估价结果披露和附件的特殊要求 第五条 定量评审得分 估价报告定量评审的满分为 100 分 在赋予每个评审项目标准分的基础上 列举估价报告可能存在的质 量缺陷并分别赋予一定的扣分值 2 估价报告存在本标准列举的质量缺陷的 从相应评审项目标准 分中减去该质量缺陷对应的扣分值 但该评审项目减去的扣分值之 和不应超过其标准分 各个评审项目的评审得分为该评审项目的标 准分减去扣分值之和 不具有特殊项目的估价报告评审得分 为各个一般项目评审得 分之和 具有特殊项目的估价报告评审得分 为一般项目评审得分 与特殊项目评审得分累加后按照 100 分制换算而成 第六条 测算过程评审 一般项目评审中 估价测算过程的 评审得分按照下列方式确定 一 只能采用一种估价方法估价的 该估价方法的评审得分 为估价测算过程的评审得分 二 应当采用两种或者两种以上估价方法估价的 各种估价 方法评审得分的简单算术平均数为估价测算过程的评审得分 第七条 创新特色加分 估价报告在严于国家标准和技术规 范以及本标准的基础上有创新或者特色内容的 可以在相应评审项 目评审得分的基础上给予适当加分 但加分后的评审得分不得超过 该评审项目的标准分 第八条 定性评审内容 估价报告定性评审 采取审查估价 报告中是否有本标准规定的不合格内容的方式进行 估价报告不合格内容包括重要内容缺失 原则性错误和严重质 量缺陷 对有不合格内容的估价报告 仍然应当进行全面的定量评审 第九条 重要内容缺失 估价报告中缺少下列必要组成部分 之一的 为重要内容缺失 一 致估价委托人函 二 注册房地产估价师声明 三 估价假设和限制条件 3 四 附件 估价结果报告中缺少下列内容之一的 为重要内容缺失 一 估价委托人 二 估价机构 三 估价目的 四 估价对象 五 估价时点 六 价值类型 七 估价依据 八 估价原则 九 估价方法 十 估价结果 十一 估价人员 十二 估价作业日期 估价技术报告中缺少下列内容之一的 为重要内容缺失 一 估价对象实物状况描述与分析 二 估价对象权益状况描述与分析 三 估价对象区位状况描述与分析 四 市场背景描述与分析 五 估价对象最高最佳利用分析 六 估价方法适用性分析 七 估价测算过程 八 估价结果确定 特定估价目的的估价报告中缺少应当具有的独特要素或者应当 进行分析的独特内容的 为重要内容缺失 4 第十条 原则性错误 估价报告中存在下列情形之一的 为 原则性错误 一 估价报告中没有两名以上 含两名 注册房地产估价师 亲笔签名的 二 估价报告中没有加盖估价机构公章的 三 估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的 四 估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范 围的 五 随意编造估价假设的 六 估价对象不符合估价目的相应的处分要求的 七 估价对象范围或者状况界定存在严重错误的 八 虚构 编造估价对象状况的 九 估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充 分说明理由的 十 价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误的 十一 虚构 编造可比实例的 十二 虚构 编造重要估价参数的 第十一条 严重质量缺陷 估价报告中存在下列情形之一的 为严重质量缺陷 一 估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准 或者在估价报告分析中没有体现其要求 或者运用存在严重错误的 二 理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的 三 估价方法选用出现错误的 四 估价结果报告 估价技术报告中估价方法选用不一致的 5 五 估价技术路线确定出现严重错误的 六 估价基本数据 参数选取出现严重错误或者明显偏离客 观实际的 七 估价方法运用出现严重错误 包括测算过程 计算公式 选用 计算结果出现严重错误的 八 估价报告中的内容前后严重矛盾的 九 致估价委托人函 估价结果报告 估价技术报告中的估 价结果不一致的 十 对估价结果有重大影响的不确定因素 未在估价假设和 限制条件中说明或者披露 也未就该不确定因素对估价结果可能产 生影响进行说明的 或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露 但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的 第十二条 评审结论 估价报告评审结论由评审得分和评审 意见组成 估价报告评审得分不足 60 分或者有本标准规定的不合格内容之 一的 为评审不合格 评审意见应当说明估价报告是否合格 并列出估价报告存在的 主要质量缺陷 第十三条 解释 本标准由中国房地产估价师与房地产经纪 人学会负责解释 第十四条 施行时间 本标准自 2010 年 1 月 1 日起施行 附件 房地产估价报告定量评审标准 1 附件 房地产估价报告定量评审标准房地产估价报告定量评审标准 目 录 表表 1房地产估价报告一般项目评审标准房地产估价报告一般项目评审标准 2 表 1 1市场法评审标准 6 表 1 2收益法评审标准 7 表 1 3 1成本法 房地 评审标 准 9 表 1 3 2成本法 建筑物 评审标 准 11 表 1 3 3成本法 土地 评审标准 12 表 1 4 1假设开发法 现金流量折现法 评审标准 13 表 1 4 2假设开发法 传统方法 评审标 准 14 表 1 5基准地价修正法评审标准 15 表表 2房地产抵押估价特殊项目评审标准房地产抵押估价特殊项目评审标准 16 表表 3 房地产估价报告评审工作表房地产估价报告评审工作表 17 表 3 1市场法评审工作表 19 表 3 2收益法评审工作表 20 表 3 3 1成本法 房地 评审工作 表 21 表 3 3 2成本法 建筑物 评审工作 表 22 表 3 3 3成本法 土地 评审工作 表 23 表 3 4 1假设开发法 现金流量折现法 评审工作表 24 表 3 4 2假设开发法 传统方法 评审工作25 2 表 表 3 5基准地价修正法评审工作表 26 表 3 6房地产抵押估价特殊项目评审工作表 27 3 表 1 房地产估价报告一般项目评审标准 评评 审审 大大 项项 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1 封封 面面 或者扉页 或者扉页 要素齐全 表述 准确 清晰 简 洁 1 1 封面 或者扉页 的要素包括 估价报告名称 估价 项目名称 估价机构 名称 注册房地产估价师 姓名 估价报告出具日期 估价报告编号 6 项 每缺少一项扣 0 5 分 直至扣完 2 表述不准确 不清晰 不简洁的 扣 0 5 分 2 致估价致估价 委托人函委托人函 内容完整 前后 一致 表述准确 清晰 简洁 3 1 致函基本内容包括 标题 估价委托人名称或者姓名 估价目的 估价方法 名称 估价对象 名称 坐落 范围 规模 用途 权属 估价时点 价值类型 名称 估价结果 总价 单价 估价机构名称和盖章 致函日 期 10 项 每缺少一项扣 0 5 分 直至扣完 2 表述不准确 不清晰 不简洁的 扣 1 分 3目目 录录 内容完整 前后 一致 1 1 目录基本内容包括 标题 注册房地产估价师声明 估价假设和限制条件 估价结果报告 估价技术报告 附 件 6 项 每缺少一项扣 0 5 分 直至扣完 2 估价结果报告缺少一级标题的 扣 0 5 分 3 估价技术报告缺少一级标题的 扣 0 5 分 4 组成内容名称前后不一致的 扣 0 5 分 5 未标注页码或者页码前后不一致的 扣 0 5 分 6 附件具体名称未列示或者不详细的 扣 0 5 分 4 注册房地产注册房地产 估价师声明估价师声明 内容全面 规范 针对性强 1 1 未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘 日期的 扣 0 5 分 2 说明是否有重要专业帮助 有重要专业帮助的 应说 明帮助的专家 未说明的 扣 0 5 分 3 应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的 扣 0 5 分 4 缺少注册房地产估价师姓名 注册号 亲笔签名的 扣 0 5 分 一 封 面 致 函 目 录 声 明 假 设 和 限 制 条 件 10 分 5 估价假设和估价假设和 限制条件限制条件 假设和限制条件 合法 合理 理 由充分 4 1 估价假设未按 必要 合理 有依据 要求说明的 扣 1 3 分 2 估价限制条件针对性不强的 扣 1 2 分 4 6 估价委托人估价委托人 内容完整 表述 准确 1 缺少估价委托人必要信息 单位名称或者个人姓名和住所 的 扣 1 分 7 估价机构估价机构 内容完整 表述 准确 1 估价机构基本内容包括 估价机构全称 法定代表人或者 执行合伙人姓名 住所 估价资质等级 估价资质证书编 号 5 项 每缺少一项扣 0 5 分 直至扣完 8 估价目的估价目的 表述具体 准确 2 1 估价目的表述不具体 不准确的 扣 1 分 2 估价目的表述错误 模糊 未对应其经济行为的 扣 2 分 9 估价对象估价对象 基本状况描述全 面 准确 范围 界定清楚 4 1 估价对象基本状况包括 名称 坐落 范围 规模 用途 权属等 描述不全面 不准确的 扣 0 5 2 分 2 估价对象范围 土地 房屋 构筑物 树木等 包含 动产 债权债务 特许经营权等其他财产的 应说明 界 定不清楚的 扣 0 5 2 分 10 估价时点估价时点 确定正确 确定 理由简要明确 1 1 估价时点确定不正确的 扣 1 分 2 估价时点确定理由未简要说明的 扣 0 5 分 11 价值类型价值类型 价值类型正确 价值内涵或者定 义准确 2 1 价值类型未明确或者不准确的 扣 1 5 分 2 价值内涵或者定义表述不准确的 扣 0 5 1 5 分 12 估价依据估价依据 依据完整 合法 有效 2 1 必要的法律法规依据未列明的 扣 0 5 1 分 法律法 规名称表述不全面 不准确的 扣 0 5 分 2 估价标准依据未列全的 扣 0 5 1 分 估价标准名称 表述不全面 不准确的 扣 0 5 分 3 估价依据过时或者失效的 扣 0 5 1 分 4 滥列估价依据的 扣 0 5 1 分 13 估价原则估价原则 原则完整 准确 1 应列明独立客观公正原则 合法原则 最高最佳利用原则 估价时点原则 替代原则 每缺少一项扣 0 5 分 直至扣 完 14 估价方法估价方法 采用的估价方法 的名称和定义准 确 2 1 应采用的估价方法未采用的 扣 2 分 2 采用的估价方法名称或者定义不准确的 扣 0 5 1 分 15 估价结果估价结果 完整清晰 前后 一致 2 1 估价结果 包括币种 总价 单价及总价大写 表述 不完整的 扣 0 5 1 分 2 估价结果内涵 是否与假设和限制条件一致 是否扣 除出让金 相关费用及税金等 不清晰的 扣 1 分 16 估价人员估价人员 人员与内容齐全 准确 1 1 未写明执行估价的注册房地产估价师姓名 资格 注 册号或者亲笔签名的 扣 0 5 分 2 有协助估价而未写明协助的人员姓名 资格 职称 协助内容或者亲笔签名的 扣 0 5 分 3 有重要帮助而未写明帮助的专家姓名 资格 职称 帮助内容或者亲笔签名的 扣 0 5 分 二 估 价 结 果 报 告 2 0 分 17 估价作业估价作业 日期日期 表达正确 有保 质完成的合理时 间 1 1 表达不正确的 扣 1 分 2 时间上难以保证按质完成的 扣 0 5 分 5 土地实土地实 物状况物状况 描述与描述与 分析分析 描述全面 翔实 分析客观 透彻 3 1 土地实物状况包括 名称 四至 面积 用途 形状 地形地势 土壤地基 基础设施完备程度 土地平整程度 等 每缺少一项扣 0 5 分 2 实物状况描述 分析与估价对象类型针对性不强的 扣 0 5 1 分 18 实实 物物 状状 况况 描描 述述 与与 分分 析析 建筑物建筑物 实物状实物状 况描述况描述 与分析与分析 描述全面 翔实 分析客观 透彻 3 1 建筑物实物状况包括 名称 规模 用途 层数和高 度 建筑结构 装饰装修 设施设备 层高 空间布局 建成时间 维护状况 完损状况等 每缺少一项扣 0 5 分 2 实物状况描述 分析与估价对象类型针对性不强的 扣 1 分 19 权益状况描权益状况描 述与分析述与分析 描述全面 翔实 分析客观 透彻 3 1 土地所有权状况 土地使用权状况 他项权利设立情 况 目前使用情况 土地使用管制 其他特殊情况的描述 不全面 不明晰的 每项扣 0 5 分 2 房屋所有权状况 他项权利设立情况 出租或者占用 情况 其他特殊情况的描述不全面 不明晰的 每项扣 0 5 分 20 区位状况描区位状况描 述与分析述与分析 描述全面 翔实 分析客观 透彻 3 1 位置状况包括 坐落 方位 距离 朝向 楼层等 每缺少一项扣 0 5 分 最多扣 1 分 2 交通状况包括 道路状况 出入可利用交通工具 交 通管制情况 停车方便程度等 每缺少一项扣 0 5 分 最 多扣 1 分 5 3 环境状况包括 自然环境 人文环境 景观等 每缺少 一项扣 0 5 分 最多扣 1 分 4 外部配套设施状况包括 基础设施 公共服务设施 每缺少一项扣 0 5 分 最多扣 1 分 5 区位状况未来变化趋势未分析的 扣 1 分 分析不深 入的 扣 0 5 分 6 区位状况描述 分析与估价对象类型针对性不强的 扣 1 分 21 市场背景描市场背景描 述与分析述与分析 宏观房地产市场 当地估价对象细 分房地产市场及 相关影响因素分 析简明 准确 透彻 针对性强 4 1 未进行本地整体房地产市场形势分析的 扣 1 分 此 项分析太笼统的 扣 0 5 分 2 未进行本地本类房地产过去 现在和未来状况分析的 扣 1 分 此项分析太笼统的 扣 0 5 分 3 未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的 扣 1 分 此项分析太笼统的 扣 0 5 分 4 分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支 持的 扣 1 分 支持不充分的 扣 0 5 分 三 估 价 技 术 报 告 60 分 22 最高最佳最高最佳 利用分析利用分析 最高最佳利用判 定正确 分析透 彻 具体 有合 法依据和市场依 据 3 1 未进行合法性分析的 扣 2 分 合法性分析不深入 扣 1 分 2 未进行利用前提选择表述的 扣 0 5 分 3 未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的 扣 0 5 1 分 4 最高最佳利用分析针对性不强的 扣 1 分 6 23 估价方法估价方法 适用性分析适用性分析 技术路线表述清 晰 明确 估价 方法排查完整 合理 已选用估 价方法理由充分 未选用估价方法 理由充分 3 1 技术路线未表述或者表述不清晰的 扣 0 5 1 分 2 已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的 扣 0 5 1 分 3 未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的 扣 0 5 1 分 24 估价测算估价测算 过程过程 数据来源依据充 分 参数选取客 观 合理 理论 表述与实际应用 有说服力 有必 要的分析和过程 计算过程完整 严谨 正确 36 1 按相应估价方法评审标准评审 详见表 1 1 表 1 5 2 当估价应选用两种或者两种以上方法但未全部选用时 未选用方法的应得分数按相应权重直接在 36 分内予以扣 除 25 估价结果估价结果 确定确定 估价结果客观合 理 确定方式恰 当 理由充分 结论表述清晰 含 单价 总价 2 1 估价结果确定方式不恰当的 扣 1 分 2 估价结果确定方式和调整的理由不充分的 扣 1 分 26 附附 件件 附件资料齐全 完整 真实 5 1 附件的基本资料包括 估价委托书 估价对象位置图 内外部状况以及周围环境和景观的照片 权属证明复印件 估价机构资质证书和营业执照复印件 估价师注册证书复 印件等 每缺少一项扣 0 5 分 直至扣完 2 内外部状况以及周围环境和景观的照片不完整的 扣 0 5 分 四 附 件 及 外 在 质 量 10 分 27外在质量外在质量 报告名称 专业 用语规范 文字 简洁 通畅 表 述严谨 逻辑性 强 文本格式规 范 无错别字 漏字 标点使用 正确 排版规整 前后一致 装订 美观大方 5 1 报告专业术语及用词不规范的 扣 0 5 3 分 2 文字表述存在缺陷 逻辑性不强 不通畅 不够客观 平实的 扣 0 5 3 分 3 报告中出现病句 错别字 漏字 标点符号错误的 扣 0 5 2 分 4 报告各部分之间内容重复的 扣 0 5 3 分 5 排版不规整 序号使用不规范及顺序错误等的 扣 0 5 2 分 6 报告各部分之间描述不一致的 扣 0 5 3 分 7 装订质量粗糙的 扣 0 5 2 分 合合 计计100 7 表 1 1 市场法评审标准 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 真实性真实性 可比实例不少于 3 个 来源真实 3 客观性客观性成交价格内涵清楚 3 信息完信息完 备性备性 信息较完整 内容清楚 3 1 可可 比比 实实 例例 可比性可比性 区位 权益 实物状况 差异不大 成交日期与 估价时点相隔不超过 12 个月 3 1 可比实例少于 3 个的 扣 3 分 2 未说明可比实例来源 名称 坐落 未附可比实 例外观照片的 每缺少一项扣 1 分 3 可比实例成交价格内涵说明不清楚的 扣 1 3 分 4 可比实例状况描述不完整 不清晰的 扣 1 3 分 5 可比实例可比性较差的 扣 1 3 分 2 交易情况交易情况 修正修正 交易情况清楚 与正常 交易情况价格差异分析 合理 修正系数合理 理由充分 2 1 交易情况说明不清楚或者过于简单的 扣 1 分 2 修正系数确定理由不充分的 扣 0 5 1 分 3 市场状况市场状况 调整调整 成交日期准确 价格指 数与市场状况一致 取 值客观 合理 3 1 成交日期表述不明确的 扣 3 分 2 价格指数与市场状况描述不一致的 扣 1 分 3 调整系数确定理由不充分的 扣 0 5 1 5 分 4 区位状况区位状况 调整调整 区位比较因素及因子设 置合理 完整 反映估 价对象周边状况客观 充分 系数测算与分析 确定过程详细 合理 6 1 因素选择不全或者针对性差的 扣 0 5 3 分 2 因素差异分析不够的 扣 0 5 3 分 3 调整因素分值确定与因素差异描述不一致的 扣 0 5 3 分 4 子因素权重值不合理的 扣 0 5 3 分 5 权益状况权益状况 调整调整 权益状况因素及因子设 置合理 齐全 反映估 价对象权益状况全面 客观 系数测算与分析 确定过程详细 合理 3 1 因素 年限 容积率等 不全或者不明确的 扣 0 5 2 分 2 因素差异分析不够的 扣 0 5 2 分 3 调整因素分值确定与因素差异描述不一致的 扣 0 5 2 分 4 子因素权重值不合理的 扣 0 5 2 分 6 实物状况实物状况 调整调整 比较因素及因子设置合 理 齐全 反映估价对 象实物状况全面 客观 系数测算与分析确定过 程详细 合理 6 1 因素选择不全或者针对性差的 扣 0 5 3 分 2 因素差异分析不够的 扣 0 5 3 分 3 调整因素分值确定与因素差异描述不一致的 扣 0 5 2 分 4 子因素权重值不合理的 扣 0 5 1 分 7 公式运用公式运用 与计算与计算 公式应用正确 符合规 范规定 取值精度合理 数值计算正确 4 1 计算公式选用正确 但无计算过程或者计算过程 不清晰的 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的 扣 0 5 1 分 3 测算结果确定方式不合理 理由不充分的 扣 1 2 分 4 计算过程中数字精确度不够或者不合理的 扣 0 5 1 分 8小小 计计36 8 表 1 2 收益法评审标准 序序 号号 评审项目评审项目评评 审审 标标 准准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 租金水平租金水平 选取的租赁实例真实 客 观 信息较完整 可比性 强 租金收入分析深入 9 1 租赁实例的真实性依据 来源 名称 坐落 外观照片 估价对象前 3 年租赁收入 及运营费用情况 不充分的 扣 1 2 分 2 租赁实例状况描述不完整 不清晰的 扣 1 2 分 3 租赁实例可比性较差的 扣 2 4 分 4 租金水平确定无理由或者理由不充分的 扣 1 4 分 租约限制租约限制 租约限制处理合理 理由 充分 2 1 未说明有无租约限制的 扣 1 分 2 有租约 但未考虑限制 且理由不充分 的 扣 1 分 3 有租约 考虑了租约限制 但处理方式 不正确的 扣 0 5 1 分 有效出租有效出租 面积或者面积或者 可出租面可出租面 积比率积比率 有效出租面积或者可出租 面积比率确定过程清楚 数据合理 2 1 有效出租面积或者可出租面积比率数据 确定无过程或者过程不清楚的 扣 0 5 1 分 2 可出租面积比率数据确定依据不充分的 扣 0 5 1 分 出出 租租 型型 空置率与空置率与 租金损失租金损失 空置率与租金损失确定过 程清楚 数据合理 市场 依据充分 2 1 空置率与租金损失数据确定无过程或者 过程不清楚的 扣 0 5 1 分 2 空置率与租金损失市场依据不充分的 扣 0 5 1 分 3 空置率与租金损失市场依据不合理的 扣 2 分 1 有有 效效 毛毛 收收 入入 自自 营营 型型 经营收入经营收入 商业经营业态或者生产性 质明确 经营收入与支出 内容全面 数据来源依据 充分 经营收入确定合理 15 1 经营业态或者生产性质不明确的 扣 2 分 2 经营或者生产收入内容不全面 数据来 源依据不充分的 扣 3 5 分 3 经营收入测算无过程或者过程不详细的 扣 1 5 分 4 经营收入水平确定理由不充分的 扣 1 6 分 2其他收入其他收入其他收入来源明确说明 1其他收入来源未说明的 扣 1 分 9 3运营费用运营费用 费用项目正确 齐全 费 用估算或者确定过程清楚 数据来源依据充分 取值 合理 全部符合正常客观 费用标准或者符合政策规 定要求 6 1 运营费用构成内容不完整 不合理的 扣 1 3 分 2 运营费用水平确定理由不充分的 扣 1 3 分 3 运营费用测算无过程或者过程不详细的 扣 1 2 分 4 自营型经营利润未扣除 经营利润取值 不合理或者理由不充分的 扣 1 2 分 4净收益净收益前后一致 计算正确 2计算不正确的 扣 2 分 5变化趋势分析变化趋势分析 净收益流量类型分析合理 升降幅度预测数值依据充 分 2 1 未进行变化趋势分析的 扣 2 分 2 变化趋势分析依据不充分或者不合理的 扣 0 5 1 分 6 报酬率报酬率 或者资本化率或者资本化率 报酬率确定方法和确定过 程正确 数据来源依据充 分 针对估价对象类型 档次 区位 估价时点的 状况等合理取值 4 1 报酬率 或者资本化率 确定无过程的 扣 2 分 2 报酬率 或者资本化率 确定有过程 但方法不正确的 扣 2 分 3 报酬率 或者资本化率 确定过程不完 善的 扣 1 2 分 4 报酬率 或者资本化率 取值不合理的 扣 1 2 分 7收益期限收益期限 收益期限确定正确 依据 充分 2 1 收益期限确定错误的 扣 2 分 2 收益期限确定正确 但未说明理由或者 理由不充分的 扣 1 分 8公式应用与计算公式应用与计算 计算公式选用正确 有必 要的分析和测算过程 测 算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 但无计算过程或者 计算过程不清晰的 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或者未 说明的 扣 2 分 3 计算过程中数字精确度不够或者不合理 的 扣 0 5 1 分 9小小 计计36 10 表 1 3 1 成本法 房地 评审标准 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 市场购置市场购置 土地取得土地取得 征收集体征收集体 土地取得土地取得 1 土地土地 取得取得 成本成本 征收城市征收城市 房屋取得房屋取得 土地取得方式明确 土 地取得成本构成合理 依据充分 土地取得成 本调整符合市场情况 土地取得税费计算合理 8 1 未说明土地取得方式的 扣 1 分 2 成本内容构成不合理的 扣 1 4 分 3 成本取值依据不充分的 扣 1 3 分 4 土地取得成本市场状况调整理由不充分的 扣 1 2 分 5 土地取得税费确定不正确的 扣 1 分 勘察设计勘察设计 和前期工和前期工 程费程费 计费依据充分 费率合 理 2 1 费用构成内容不完整或者不合理的 扣 2 分 2 费率确定不合理的 扣 1 分 3 费率确定依据不充分的 扣 1 分 建筑安装建筑安装 工程费工程费 建筑工程费 装饰装修 工程费 房屋设备工程 费依据充分 客观合理 5 1 建安工程费取值无依据 现行定额 取费标准 建安工程造价指标 建材人工施工机械市场价格 等 或者依据不充分的 扣 1 2 分 2 建安工程费取值与估价对象状况 类型 规模 结构 档次等 不符的 扣 1 3 分 3 建安工程费确定中选取可比实例调整不合理的 扣 1 3 分 基础设施基础设施 建设费建设费 费用内容构成完整 费 用依据充分 2 1 费用构成内容不完整或者不合理的 扣 2 分 2 费率确定不合理的 扣 2 分 3 费率确定依据不充分的 扣 0 5 分 公共配套公共配套 设施建设设施建设 费费 费用构成合理 费用依 据充分 2 1 费用构成内容不完整或者不合理的 扣 2 分 2 费率确定不合理的 扣 2 分 3 费率确定依据不充分的 扣 0 5 分 2 开发开发 成本成本 开发期间开发期间 税费税费 税费构成合理 税费依 据充分 1 1 税费构成内容不完整或者不合理的 扣 1 分 2 税费率确定不合理的 扣 1 分 3 税费率确定依据不充分的 扣 0 5 分 3管理费用管理费用费率合理 依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 4销售费用销售费用费率合理 依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 5投资利息投资利息 利率选择正确 开发周 期 计息期限确定合理 2 1 利率选择不正确的 扣 2 分 2 开发周期 计息期限确定不合理的 扣 1 分 6销售税费销售税费 税金构成合理 税率确 定正确 2 1 税金构成内容不完整或者不正确的 扣 1 分 2 税率不符合规定的 扣 2 分 7开发利润开发利润 利润率内涵清楚 水平 客观 合理 理由充分 2 1 利润率内涵不清楚的 扣 1 分 2 利润率取值理由不充分的 扣 1 分 3 利润率取值与估价对象类型 开发周期长短不 适应的 扣 2 分 11 8折折 旧旧 维护使用状况描述全面 客观 折旧分析深入 成新确定合理 依据充 分 2 1 维护使用状况没描述 直接给出成新率的 扣 2 分 2 维护使用状况描述不全面 不准确 成新率确 定依据不充分的 扣 1 分 3 物质折旧 功能折旧和外部折旧说明不全面 成新率 折旧额确定不合理的 扣 0 5 1 分 9 公式应用公式应用 与计算与计算 有必要的分析和过程 计算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 但无计算过程或者计算过 程不清晰的 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的 扣 2 分 3 计算过程中数字精确度不够或者不合理的 扣 0 5 1 分 10小小 计计36 12 表 1 3 2 成本法 建筑物 评审标准 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标准分标准分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 勘察设计和勘察设计和 前期工程费前期工程费 费用构成合理 计费依据 充分 费率合理 3 1 费用构成内容不完整或者不合理的 扣 3 分 2 费率确定不合理的 扣 3 分 3 费率确定依据不充分的 扣 1 分 建筑安装建筑安装 工程费工程费 建筑工程费 装饰装修工 程费 房屋设备工程费依 据充分 客观合理 9 1 建安工程费取值无依据 现行定额 取费标准 建 安工程造价指标 建材人工施工机械市场价格等 或 者依据不充分的 扣 1 4 分 2 建安工程费取值与估价对象状况 类型 规模 结 构 档次等 不符的 扣 1 5 分 基础设施基础设施 建设费建设费 费用构成合理 费用额度 依据充分 2 1 费用构成内容不完整或者不合理的 扣 2 分 2 费率确定不合理的 扣 2 分 3 费率确定依据不充分的 扣 0 5 分 公共配套设公共配套设 施建设费施建设费 费用构成合理 费用额度 依据充分 2 1 费用构成内容不完整或者不合理的 扣 2 分 2 费率确定不合理的 扣 2 分 3 费率确定依据不充分的 扣 0 5 分 1 开开 发发 成成 本本 开发期间开发期间 税费税费 税费构成合理 税费额度 依据充分 2 1 税费构成内容不完整或者不合理的 扣 2 分 2 税率确定不合理的 扣 2 分 3 税率确定依据不充分的 扣 0 5 1 分 2管理费用管理费用费率合理 依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 3销售费用销售费用费率合理 依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 4投资利息投资利息 利率选择正确 开发周期 计息期限确定合理 2 1 利率选择不正确的 扣 2 分 2 开发周期 计息期限确定不合理的 扣 1 分 5销售税费销售税费 税金构成合理 税率确定 正确 2 1 税金构成内容不完整或者不正确的 扣 1 分 2 税率不符合规定的 扣 2 分 6开发利润开发利润 利润率内涵清楚 水平客 观 合理 理由充分 2 1 利润率内涵不清楚的 扣 1 分 2 利润率取值理由不充分的 扣 1 分 3 利润率取值与估价对象类型 开发周期长短不适应 的 扣 2 分 7建筑物折旧建筑物折旧 维护使用状况描述全面 客观 折旧分析深入 成 新确定合理 依据充分 4 1 维护使用状况没描述 直接给出成新率的 扣 2 分 2 维护使用状况描述不全面 不准确 成新率确定依 据不充分的 扣 1 分 3 物质折旧 功能折旧和外部折旧说明不全面 成新 率 折旧额确定不合理的 扣 0 5 1 分 8公式应用与计算公式应用与计算 有必要的分析和过程 计 算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 但无计算过程或者计算过程不 清晰的 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的 扣 2 分 3 计算过程中数字精确度不够或者不合理的 扣 0 5 1 分 小小 计计36 13 14 表 1 3 3 成本法 土地 评审标准 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 市场购置市场购置 土地取得土地取得 征收集体征收集体 土地取得土地取得 1 土土 地地 取取 得得 费费 用用 征收国有征收国有 土地取得土地取得 土地取得方式明晰 土地取得成本构成 合理 依据充分 土地取得成本调整 符合市场情况 14 1 未说明土地取得方式的 扣 1 分 2 成本内容构成不合理的 扣 1 6 分 3 成本取值依据不充分的 扣 1 5 分 4 土地取得成本市场状况调整理由不充分的 扣 1 3 分 2土地取得税费土地取得税费 税费构成合理 税 费确定合理 2 1 税费构成内容不完整或者不正确的 扣 1 分 2 税费率不符合规定的 扣 2 分 3土地开发费土地开发费 开发费用构成完整 依据充分 取值客 观合理 土地开发 周期确定合理 6 1 土地开发费用构成不完整的 扣 1 3 分 2 土地开发费用取值依据不充分的 扣 1 2 分 3 土地开发周期确定不合理的 扣 1 分 4管理费用管理费用 费用构成合理 费 率确定依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 5销售费用销售费用 费用构成合理 费 率确定依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 6投资利息投资利息 利率选择正确 开 发周期 计息期限 确定合理 2 1 利率选择不正确的 扣 2 分 2 开发周期 计息期限确定不合理的 扣 1 分 7销售税费销售税费 税金内容构成完整 税率确定正确 2 1 税金构成内容不完整或者不正确的 扣 1 分 2 税率不符合规定的 扣 2 分 8开发利润开发利润 利润率内涵清楚 水平客观 合理 理由充分 2 1 利润率内涵不清楚的 扣 1 分 2 利润率取值理由不充分的 扣 1 分 3 利润率取值与估价对象类型 开发周期长短 不适应的 扣 2 分 9公式应用与计算公式应用与计算 有必要的分析和过 程 计算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 但无计算过程或者计算 过程不清的 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明 的 扣 2 分 3 计算过程中数字精确度不够或者不合理的 扣 0 5 1 分 10小小 计计36 15 表 1 4 1 假设开发法 现金流量折现法 评审标准 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1开发经营方案开发经营方案 开发经营方案明确 符合规划条件 符合 最高最佳利用要求 4 1 未描述开发经营方案的 扣 4 分 2 开发经营方案不具体的 如建设内容与规模 可销售或者经营内容与规模 扣 0 5 2 分 3 后续开发经营期不明确或者不合理的 扣 0 5 2 分 2开发完成后价值开发完成后价值 采用市场法 收益法 等科学方法求取 进 行有依据的预测和分 析 6 1 采用成本法等错误方法求取的 扣 6 分 2 采用市场法求取的 价格依据 可比实例 市 场状况 不充分且分析不透彻的 扣 1 4 分 3 采用收益法求取的 计算净收益依据不充分且 分析不透彻的 扣 1 4 分 4 未进行变化趋势分析的 扣 2 分 5 变化趋势分析依据不充分或者不合理的 扣 0 5 1 分 3取得税费取得税费 税费构成明确 合理 税费比率依据充分 2 1 税费构成内容不完整或者不正确的 扣 1 分 2 税费比率不符合规定的 扣 2 分 建筑安装建筑安装 工程费工程费 建筑工程费 装饰装 修工程费 房屋设备 工程费依据充分 客 观合理 6 1 建安工程费取值无依据 现行定额 取费标准 市场价格等 或者依据不充分的 扣 1 3 分 2 建安工程费取值与估价对象状况 类型 规模 结构 档次等 不符的 扣 1 3 分 4 开发开发 成本成本 其他成本其他成本 依据充分 客观合理 3 1 其他成本构成内容不完整的 扣 1 2 分 2 取值依据不充分的 扣 1 分 5管理费用管理费用 费用构成合理 费率 确定依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 6销售费用销售费用 费用构成完整 费率 选取合理 依据充分 费用计算正确 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 7销售税费销售税费 税费构成明确 合理 税率 费率确定正确 2 1 税费构成内容不完整或者不正确的 扣 1 分 2 税率 费率不符合规定的 扣 2 分 8折现率折现率 构成完整 利润率 利息率取值客观 合 理 折现时间正确 理由充分 4 1 折现率构成不完整或者错误的 扣 1 4 分 2 折现率取值依据不充分的 扣 2 分 9公式应用与计算公式应用与计算 有必要的分析和过程 计算过程完整 严谨 正确 5 1 计算公式选用正确 但无计算过程或者计算过 程不清晰的 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的 扣 2 分 3 计算过程中数字精确度不够或者不合理的 扣 0 5 1 分 4 折现期取值不合理的 扣 2 分 10小小 计计36 16 表 1 4 2 假设开发法 传统方法 评审标准 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1开发经营方案开发经营方案 开发经营方案明确 符合规划条件 符合 最高最佳利用要求 5 1 未描述开发经营方案的 扣 4 分 2 开发经营方案不具体的 如建设内容与规模 可销售或 者经营内容与规模 扣 0 5 2 分 3 后续开发经营期不明确或者不合理的 扣 0 5 2 分 2开发完成后价值开发完成后价值 采用市场法 收益法 等科学方法求取 5 1 采用成本法等错误方法求取的 扣 5 分 2 采用市场法求取的 价格依据 可比实例 市场状况 不充分且分析不透彻的 扣 1 4 分 3 采用收益法求取的 计算净收益依据不充分且分析不透 彻的 扣 1 4 分 3取得税费取得税费 税费构成明确 合理 税费比率依据充分 2 1 税费构成内容不完整或者不正确的 扣 1 分 2 税费率不符合规定的 扣 2 分 建筑安装建筑安装 工程费工程费 建筑工程费 装饰装 修工程费 房屋设备 工程费依据充分 客 观合理 6 1 建安工程费取值无依据 现行定额 取费标准 市场价 格等 或者依据不充分的 扣 1 3 分 2 建安工程费取值与估价对象状况 类型 规模 结构 档次等 不符的 扣 1 3 分 4 开开 发发 成成 本本 其他成本其他成本 依据充分 客观合理 3 1 其他成本构成内容不完整的 扣 1 2 分 2 取值依据不充分 扣 1 分 5管理费用管理费用 费用构成合理 费率 确定依据充分 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 6销售费用销售费用 费用构成完整 费率 选取合理 依据充分 费用计算正确 2 1 费率取值不合理的 扣 2 分 2 费率取值理由不充分的 扣 1 分 7投资利息投资利息 利率选择正确 计息 期限确定合理 3 1 利率选择不正确的 扣 2 分 2 计息期限确定不合理的 每错一项 扣 1 分 8销售税费销售税费 税费构成明确 合理 税率 费率确定正确 2 1 税费构成内容不完整或者不正确的 扣 1 分 2 税率 费率不符合规定的 扣 2 分 9后续应得利润后续应得利润 利润率内涵清楚 水 平客观 合理 理由 充分 2 1 利润率内涵不清楚的 扣 1 分 2 利润率取值理由不充分的 扣 1 分 3 利润率取值与估价对象类型 开发周期长短不适应的 扣 2 分 10公式应用与计算公式应用与计算 有必要的分析和过程 计算过程完整 严谨 正确 4 1 计算公式选用正确 但无计算过程或者计算过程不清晰 的 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的 扣 2 分 3 计算过程中数字精确度不够或者不合理的 扣 0 5 1 分 17 11小小 计计36 18 表 1 5 基准地价修正法评审标准 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1基准地价选取基准地价选取 基准地价为现行标准 地价内涵明确 取值 依据充分 5 1 地价内涵未说明的 扣 3 分 2 地价取值依据不充分的 扣 1 2 分 2宗地修正内容介绍宗地修正内容介绍 修正内容完整 真实 修正方法明确 2 1 修正内容依据不充分的 扣 1 2 分 2 修正内容不完整的 扣 1 2 分 3 修正方法不明确的 扣 1 2 分 3宗地因素条件说明宗地因素条件说明 宗地状况界定准确 修正因素针对性强 完整 符合宗地特点 7 1 宗地状况界定不准确的 扣 1 3 分 2 修正因素针对性不强的 扣 1 3 分 3 修正因素不完整的 扣 1 3 分 4宗地修正系数宗地修正系数 修正系数选取客观 合理 符合法律法规 要求 修正计算正确 9 1 修正系数选取不符合规定要求或者理由不充分 的 扣 1 6 分 2 修正过程计算错误 扣 1 3 分 5期日修正期日修正 期日修正系数确定依 据充分 期日修正测 算过程正确 3 1 期日修正系数确定依据不充分的 扣 1 分 2 期日修正计算过程错误 扣 1 分 6容积率修正容积率修正 容积率修正系数确定 依据充分 容积率修 正测算过程正确 3 1 容积率修正系数确定依据不充分的 扣 1 分 2 容积率修正过程计算错误的 扣 1 分 7年期修正年期修正 土地剩余使用年限确 定正确 资本化率确 定依据充分 符合法 律法规要求 年期修 正计算正确 3 1 土地剩余使用年限确定依据不充分的 扣 1 分 2 资本化率确定理由不充分的 扣 1 分 3 年期修正过程计算错误的 扣 1 分 8公式应用与计算公式应用与计算 计算过程完整 严谨 计算结果正确 4 1 计算公式选用正确 但无计算过程或者计算过 程不清晰的 扣 3 分 2 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的 扣 2 分 3 计算过程中数字精确度不够或者不合理的 扣 0 5 1 分 9小小 计计36 19 表 2 房地产抵押估价特殊项目评审标准 序序 号号 评审项目评审项目评审标准评审标准 标标 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1 估价假设和限估价假设和限 制条件制条件 估价时点与实地查勘日 期不一致时 应在假设 限制条件中进行假设说 明 1 估价时点与实地查勘日期不一致时 未在假设限制 条件中进行假设说明的 扣 1 分 2 估价原则估价原则列明遵循谨慎原则 1未说明遵循谨慎原则的 扣 1 分 3 估价结果披露估价结果披露要素披露完整 2 包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值 房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押 价值 未说明其中之一的 扣 1 分 4 估价对象变现估价对象变现 能力分析能力分析 内容完整 分析合理 依据充分 针对性强 8 1 未进行估价对象变现能力分析的 扣 8 分 2 缺少抵押房地产的通用性 独立使用性或者可分 割转让性分析的 扣 1 3 分 3 缺少假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现 的价格与评估的市场价值的差异程度的 扣 1 分 4 缺少变现时间长短的 扣 1 分 5 缺少变现费用 税金的种类 数额和清偿顺序的 扣 1 3 分 6 变现能力分析缺乏针对性的 扣 1 4 分 5 风险提示风险提示 内容完整 分析合理 针对性强 6 1 风险提示的内容包括 关注房地产抵押价值 未来下跌的风险 对预期可能导致房地产抵押价值 下跌的因素进行分析说明 评估续贷房地产的抵 押价值时 对