甘肃天水麦积区酒店市场调查报告

精品文档 1欢迎下载 天水市麦积区酒店投资可行性分析报告 一一 总体调查基本状况总体调查基本状况 二二 星级酒店宾馆调查结果星级酒店宾馆调查结果 三三 经济型酒店宾馆调查结果经济型酒店宾馆调查结果 四四 写字楼状况调查结果写字楼状况调查结果 五五 麦积区酒店市场投资前景分析麦积区酒店市场投资前景分析 此次主要针对麦积区各星级酒店 宾馆的数量 位置分布 环境设施 经营状 况 餐饮娱乐 出租价格等方面进行了进一步的详细调查 共涉及13家企业 具体 状况如下 一 麦积区酒店总体调查基本状况一 麦积区酒店总体调查基本状况 此次考察麦积区大中型酒店宾馆13家 麦积区桥南8家 桥北5家 主要分布 在麦积区桥南埠南路 5家 兴陇路 3家 及天水火车站周边 5家 其中8家 为普通宾馆 占调查总数的61 5 按星级标准建造酒店共5家 占调查总数的38 5 其中4家虽按星级标准建造 但未被正式评定 一家为正式评定三星级酒店 地理位置 1 山水苑酒店 未正式评定 地址 天水市麦积区埠南路93号 2 绿岛大酒店 隶属昊峰集团 未正式评定 地址 天水市麦积区经济开发区泉湖路 3 华龙大酒店 未正式评定 地址 天水市麦积区兴陇路1号 4 东方宾馆 正式三星级 地址 天水市麦积区步行街西口 5 凯悦大酒店 未正式评定 地址 天水市麦积区埠南路6号 6 恒利宾馆 地址 天水市麦积区埠南路93号 精品文档 2欢迎下载 7 天嘉宾馆 隶属天嘉集团 地址 天水市麦积区埠南路15号 8 陇林饭店 地址 天水市麦积区分路口 9 天泽宾馆 地址 天水市麦积区兴陇路东 10 东安饭店 地址 天水火车站广场对面 11 如家宾馆 地址 天水火车站广场对面 12 虹桥宾馆 地址 天水火车站广场东侧 13 麦积大酒店 地址 天水火车站广场西侧 精品文档 3欢迎下载 各大中型酒店宾馆地理位置分布图 二 麦积区星级酒店调查结果二 麦积区星级酒店调查结果 1 麦积区星级酒店宾馆大多成立时间不长 基本为 2 4 年 投资方多为集团 投资直营 在调查中发现 不同的品牌企业主流店态的主体规模 大堂 餐厅面积 差距较大 当然 这种差距不排除由大部分物业为酒店改造而带来的先天性差异 但在客房这一核心产品上差距较小 有较强的趋同性 通过调查经营者对各项选址 标准重要性的排列次序表明 目前主流品牌关注的重点是商务旅游综合型酒店 而 对单一经营结构关注度较低 在对核心竞争力要素的调查中 持续保持的产品与服务质量受到了各家企业最 多的关注 反映在具体的产品细节及服务意识上 品牌间的竞争不是单纯的产品和 技术层面 提升到了支持系统和管理体系的竞争层面上 在这些企业中 似乎还未 形成一家独大的态势 都在以各自略微性的差异性瓜分市场 1 硬件服务设施 麦积区按星级标准建造的酒店宾馆服务设施比较齐全 基本都配有商务中心 多功能会议 宴会厅 餐厅 健身房 棋牌 桑拿按摩 酒吧 夜总会 卡拉OK 舞厅等 住在麦积区星级酒店的客人可以在酒店内享受以上各项服务 还可以享受 免费的早餐 代订机票 代接 发传真 信函等服务 在调查中发现 公共休息区 域 公共卫生间 停车场 中央消防系统 电梯 电视 电话 空调 室内卫生间 24小时热水已成为所有酒店都配置的基本设施 在核心需求得到满足的前提下 商 务服务和自助服务设施的提供比例较高 但在提供的具体设施设备性能和服务品质 上 不同的品牌表现不尽相同 2 住宿环境测评结果 酒店名称差一般优秀 山水苑酒店 绿岛大酒店 华龙大酒店 凯悦大酒店 东方宾馆 精品文档 4欢迎下载 2 客房数及面积 麦积区星级酒店共有客房约479间 套 共有约900张床位 客房标准间面积平 均约为40平方米 套间平均约为80平方米 酒店名称客房数床位数 山水苑酒店 约 109 间 其中标准间约 95 间 单人间 10 间 豪华套间 4 间 约 215 绿岛大酒店 79 间 其中标准间 61 间 单 人间 3 间 商务单间 3 间 豪华 套间 7 间 行政套间 4 间 约 145 华龙大酒店 约 85 间 约 152 凯悦大酒店 86 间 其中标准间 80 间 豪 华套房 6 间 约 150 东方宾馆 120 间 其中标准件约 100 间 其它为套房及单间 约 238 3 经营状况 1 公布价及优惠价 酒店名称标准间门市价 日 USD 成交价 日 USD套间门市价 日 USD 成交价 日 USD 山水苑酒店 588 元294 元 五折 788 1088 394 元 599 元 30 50 OFF 绿岛大酒店 268 元 287 元180 元 198 元680 元 730 元420 元 480 元 30 OFF 华龙大酒店 568 元 688 元205 元968 元 2868 元480 元 15 OFF 凯悦大酒店 287 元 15 168 15 719 元 15 358 元 15 OFF 东方宾馆 338 元 10 198 元 10 865 10 435 10 OFF 精品文档 5欢迎下载 注 麦积区星级酒店除表明门市价外 其成交价在各季度及对不同客户均有一些浮 动 2 年均入住率 酒店名称入住率 山水苑酒店 约 75 以上 绿岛大酒店 约 60 华龙大酒店 约 60 70 凯悦大酒店 95 以上 东方宾馆 90 以上 注 此数据由参与酒店工作的内部人员提供 基本准确 3 服务水准 酒店名称差一般优秀 山水苑酒店 绿岛大酒店 华龙大酒店 凯悦大酒店 东方宾馆 4 运营成本及利润估算 我们将以山水苑酒店为例进行核算 营业额营业额 主要来自 客房 中餐厅 西餐厅及多功能会议厅 1 客房 标准间标准间 95 间 我们暂按照价格在 294 元 间 天的标准间核算 共约 95 间 则每天标准间客房营业额为 精品文档 6欢迎下载 294 元 95 27 930 00 元 天 一年为 27 930 00 元 365 天 10 194 450 00 元 如果以山水苑酒店年平均入住率约在 85 左右 实际数据很可能没有这么高 计 算 则标准间客房年营业额应为 10 194 450 00 元 85 8 665 282 50 元 商务套房商务套房 4 4 间及商务单间间及商务单间 1010 间间 商务套房 599 00 元 4 2 396 00 元 一年为 2 396 00 元 365 874 540 00 元 商务单间 394 00 元 8 间 3 152 00 元 一年为 3 152 00 元 365 天 1 150 480 00 元 商务套房及单间按年入住率为 40 计 年营业额应为 874 540 00 元 1 150 480 00 元 40 810 008 00 元 则客房年总营业额约为 则客房年总营业额约为 8 665 282 508 665 282 50 元元 810 008 00 9 475 290 50 810 008 00 9 475 290 50 元元 2 中餐厅 共 32 桌 其中大厅 23 桌 豪华包厢 9 间 宴席使用率约为 60 最低标准为 588 元 桌 以每次 25 桌计 则中餐厅年营业额约为 则中餐厅年营业额约为 588588 元元 25 365 60 25 365 60 3 219 300 003 219 300 00 元元 3 西餐厅及多功能会议厅 按年营业额约按年营业额约 800 000 00800 000 00 计计 总营业额 9 475 290 509 475 290 50 元元 3 219 300 003 219 300 00 元元 800 000 00800 000 00 元元 13 494 590 50 13 494 590 50 元元 精品文档 7欢迎下载 年运营成本估算年运营成本估算 税收 税收 能耗能耗 餐饮成本餐饮成本 员工薪酬员工薪酬 折旧及损耗折旧及损耗 其它其它 1 1 税收税收 1 营业税 营业额的 5 13 494 590 5013 494 590 50 0 05 674 729 560 05 674 729 56 元元 2 城建税 实交营业税的 7 674 729 56674 729 56 0 07 47 231 000 07 47 231 00 元元 3 教育费附加 实交营业税的 3 674 729 56674 729 56 0 030 03 20 241 8920 241 89 4 房产税 房产原值 1 扣除率 1 2 视当地执行标准 5 城镇土地使用税 按占地面积 平方米 计算 视当地执行标准 6 个人所得税或企业所得税 视宾馆盈利多少来具体计算 7 要代扣代缴员工工资收入的个人所得税 4 5 6 74 5 6 7 项共计约项共计约 80 800 000 000 000 00 税收总额约为 税收总额约为 674 729 56674 729 56 元元 47 231 0047 231 00 元元 20 241 8920 241 89 元元 80800 000 000 000 00 元元 1 542 202 451 542 202 45 元元 占总营业额的占总营业额的 11 42 11 42 2 2 能耗 以入住率为基准 能耗 以入住率为基准 按酒店规模初步估算约为 水 20 000 00 12 月 240 000 00 元 电 80 000 00 12 月 960 000 00 元 燃气 25 000 00 万 12 月 150 000 00 元 共计约 共计约 1 350 000 001 350 000 00 0 85 0 85 1 147 500 001 147 500 00 万元万元 占总营业额的比例为 占总营业额的比例为 8 5 8 5 精品文档 8欢迎下载 3 3 餐饮成本餐饮成本 以餐饮成本普遍为营业额的 50 计 3 219 300 003 219 300 00 50 50 1 609 650 001 609 650 00 元元 4 4 员工薪酬员工薪酬 以 以 250250 人计 人计 人均薪酬约人均薪酬约 14001400 元元 月月 年薪酬总计约为 14001400 元元 人人 250250 1212 月月 4 200 000 004 200 000 00 元元 4 200 000 004 200 000 00 元元 300 000 00 300 000 00 年终红利及节日福利 年终红利及节日福利 4 500 000 00 4 500 000 00 元元 占总营业额的比例为 占总营业额的比例为 33 3 33 3 5 5 折旧及损耗折旧及损耗 内外部装修装饰 包含各类物品 我们按照客房平均 7 万元每间投入 目前 109 个客房共需 763 万元 餐厅 大堂 会议室 外部立面等以每平米 4000 元计 合计需约装修费用 1000 万元 暂按照 5 年平均折旧 那么每年分摊成本则应为 200 万元 其它物品损耗估算约年 10 万元 共计约 2 000 000 002 000 000 00 100 000 00 2 100 000 00100 000 00 2 100 000 00 元元 占总营业额的比例为 占总营业额的比例为 15 6 15 6 6 6 其它其它 不可预知的各项支出估算为年 不可预知的各项支出估算为年 100 000 00100 000 00 元元 总结 山水苑酒店以上各项年均成本核算总额共计约总结 山水苑酒店以上各项年均成本核算总额共计约 10 999 352 4510 999 352 45 元 占总营业元 占总营业 额的额的 81 5 81 5 年纯利润约年纯利润约 2 495 238 052 495 238 05 元 占总营业额的元 占总营业额的 18 5 18 5 以上我们将其成本最大化进行的核算数据 我们看到这样的利润率已经相当地低了 以上我们将其成本最大化进行的核算数据 我们看到这样的利润率已经相当地低了 以此数据为标准 估算山水苑酒店投资为以此数据为标准 估算山水苑酒店投资为25002500万元 则山水苑酒店成本回收至少需万元 则山水苑酒店成本回收至少需 要十年时间 这样 在时间上显然是太长了 然而山水苑酒店的成本控制是否合理要十年时间 这样 在时间上显然是太长了 然而山水苑酒店的成本控制是否合理 我们不得而知 但如果其确实将利润率维持在我们不得而知 但如果其确实将利润率维持在30 30 或者更高的水平 则成本收回只或者更高的水平 则成本收回只 需最多需最多6 6年时间 因此在酒店经营过程中对成本控制是否能够合理有效的进行决定年时间 因此在酒店经营过程中对成本控制是否能够合理有效的进行决定 着其最终的利润值 着其最终的利润值 精品文档 9欢迎下载 三三 经济型酒店宾馆调查结果经济型酒店宾馆调查结果 1 1 硬件服务设施 根据对麦积区8家大中型经济型酒店宾馆的调查结果来看 其基础硬件设施相 对较弱 环境较为脏乱 床铺及摆设陈旧 只具备最基本的住宿功能 2 住宿环境测评结果 酒店名称差一般优秀 恒利宾馆 天嘉宾馆 陇林饭店 天泽宾馆 东安饭店 如家宾馆 虹桥宾馆 麦积大酒店 2 客房数及面积 麦积区经济型酒店共有客房约479间 套 共有约900张床位 客房标准间面积 平均约为30平方米 套间平均约为90平方米 酒店名称客房数床位数 恒利宾馆 约 30 间 约 60 天嘉宾馆 130 间 标准间 82 间 贵宾 间 38 间 约 246 陇林饭店 约150 间约 323 天泽宾馆 约 80 间约 140 精品文档 10欢迎下载 东安饭店 约 80 间约 145 如家宾馆 约 60 间约 109 虹桥宾馆 约 173 间约 326 麦积大酒店 123 间约 285 三 麦积区经济型酒店宾馆经营状况 1 公布价及优惠价 酒店名称标准间门市价 日 USD 成交价 日 USD套间门市价 日 USD 成交价 日 USD 恒利宾馆 198 元130 元 天嘉宾馆 178 元 287 元100 元346 元210 元 30 OFF 陇林饭店 193 元114 元266 元180 元 15 OFF 天泽宾馆 138 元 168 元80 元188 元 268 元 140 元 东安饭店 287 元 15 136 元364 元 15 210 元 15 OFF 如家宾馆 136 元 10 80 元 10 虹桥宾馆 标准三人见 150 元 220 元 标准间 80 160 元 普通间 50 80 元 五折 30 麦积大酒店 标准三人见 150 元 220 元 标准间 80 160 元 普通间 50 80 元 五折 30 注 麦积区经济型酒店宾馆除表明门市价外 其成交价在各季度及对不同客户均有 一些浮动 2 入住率 酒店名称入住率 精品文档 11欢迎下载 恒利宾馆 约 95 以上 天嘉宾馆 约 90 陇林饭店 约 60 70 天泽宾馆 约 50 东安饭店60 70 如家宾馆60 70 虹桥宾馆 85 以上 麦积大酒店 85 以上 注 数据来源为2010年5月中旬市场调查结果 标准间 3 服务水准 酒店名称差一般优秀 恒利宾馆 天嘉宾馆 陇林饭店 天泽宾馆 东安饭店 如家宾馆 虹桥宾馆 麦积大酒店 四四 写字楼状况调查结果写字楼状况调查结果 目前麦积区无标准写字楼 只有零散的一些出租房可供办公 出租价格约在目前麦积区无标准写字楼 只有零散的一些出租房可供办公 出租价格约在 45 6045 60元元 平方米 售价约平方米 售价约4000 45004000 4500元元 平方米 平方米 精品文档 12欢迎下载 五五 麦积区酒店市场投资前景分析麦积区酒店市场投资前景分析 1 1 麦积区酒店现今市场分析麦积区酒店现今市场分析 从以上调查所显示的数据来看 目前 麦积区星级宾馆酒店市场运营状况基本从以上调查所显示的数据来看 目前 麦积区星级宾馆酒店市场运营状况基本 稳定 基本都应处于正常盈利状态 调查分析其全年客源比重基本为 商人稳定 基本都应处于正常盈利状态 调查分析其全年客源比重基本为 商人 35 35 政府及企业接待 政府及企业接待 35 35 散客及个人旅游观光客 散客及个人旅游观光客 27 27 内部接待 内部接待 3 3 全年平均入住率约为全年平均入住率约为70 70 在调查中发现 繁华地段的酒店入住率相对较高 如埠 在调查中发现 繁华地段的酒店入住率相对较高 如埠 南路的山水苑酒店 凯悦大酒店以及步行街的东方宾馆 但南路的山水苑酒店 凯悦大酒店以及步行街的东方宾馆 但泉湖路和泉湖路和兴陇路的绿岛兴陇路的绿岛 大酒店和华龙大酒店入住率明显较低 分析其原因可能主要是因为这两家酒店不但大酒店和华龙大酒店入住率明显较低 分析其原因可能主要是因为这两家酒店不但 地理位置较为偏僻 交通也相当不便 另一方面 麦积区主体客源的消费习惯也是地理位置较为偏僻 交通也相当不便 另一方面 麦积区主体客源的消费习惯也是 一个重要的因素 一般情况下 在麦积区新开张的酒店在一段时期内会有更多的客一个重要的因素 一般情况下 在麦积区新开张的酒店在一段时期内会有更多的客 户光顾 而酒店所提供的服务是否令顾客满意 环境是否舒适 价格是否合理 交户光顾 而酒店所提供的服务是否令顾客满意 环境是否舒适 价格是否合理 交 通是否便利则成为顾客是否会再次光顾的重要参照依据 我们上面提到在麦积区的通是否便利则成为顾客是否会再次光顾的重要参照依据 我们上面提到在麦积区的 这几家星级酒店就硬件环境和服务水准来说差别不大 各个酒店在装饰上无突出的这几家星级酒店就硬件环境和服务水准来说差别不大 各个酒店在装饰上无突出的 风格外貌 主要竞争还是是体现在地段和价格上的差异 属于低层次低水平竞争 风格外貌 主要竞争还是是体现在地段和价格上的差异 属于低层次低水平竞争 在酒店整体服务的专业程度上普遍显示出薄弱的一面 表现在服务人员的专业素养在酒店整体服务的专业程度上普遍显示出薄弱的一面 表现在服务人员的专业素养 不够强 服务细节方面不够到位 有星级的硬件设施却无同等星级的服务质量 整不够强 服务细节方面不够到位 有星级的硬件设施却无同等星级的服务质量 整 体而言 麦积区的高档酒店虽然在硬件及软件配套方面已经达到了一定的层次和规体而言 麦积区的高档酒店虽然在硬件及软件配套方面已经达到了一定的层次和规 模 也是追随四星级标准建造 但在其各个方面来看 离实际的四星级酒店评审标模 也是追随四星级标准建造 但在其各个方面来看 离实际的四星级酒店评审标 准还是有着相当大的差距 这样 是否在麦积区还需要出现一家更为高档的真正贴准还是有着相当大的差距 这样 是否在麦积区还需要出现一家更为高档的真正贴 近四星级标准的酒店才可以满足市场的需求 还需要其它因素的考量 近四星级标准的酒店才可以满足市场的需求 还需要其它因素的考量 在客源方面 目前调查所得的数据显示在现有的高档酒店中入住率并不是很高 在客源方面 目前调查所得的数据显示在现有的高档酒店中入住率并不是很高 已经能够完全满足整体的市场需求 凯悦大酒店和东方宾馆的入住率虽然接近已经能够完全满足整体的市场需求 凯悦大酒店和东方宾馆的入住率虽然接近100 100 那那 是因为其客房价格相对较低 并且地处最繁华地段 交通非常便捷等因素综合产生是因为其客房价格相对较低 并且地处最繁华地段 交通非常便捷等因素综合产生 的结果 因为这两家酒店较为山水苑酒店和绿岛大酒店而言 在酒店软硬件的综合的结果 因为这两家酒店较为山水苑酒店和绿岛大酒店而言 在酒店软硬件的综合 条件方面略低一个档次 加之价格门槛较低 所以客源充足 这就表明在客源方面 条件方面略低一个档次 加之价格门槛较低 所以客源充足 这就表明在客源方面 中端客户所占比例很大 也普遍会选择入住这样档次的酒店 所以还是有充足的中中端客户所占比例很大 也普遍会选择入住这样档次的酒店 所以还是有充足的中 端市场可以挖掘 然而当这部分客源的需求无法满足的时候则会被迫选择其它更加端市场可以挖掘 然而当这部分客源的需求无法满足的时候则会被迫选择其它更加 高端的酒店 而不是更为低档的酒店 这样说是有理由的 比起凯悦大酒店和东方高端的酒店 而不是更为低档的酒店 这样说是有理由的 比起凯悦大酒店和东方 宾馆 那些更为低端的酒店不论是在环境配套设施还是在服务质量等各方面已经与宾馆 那些更为低端的酒店不论是在环境配套设施还是在服务质量等各方面已经与 其产生了本质的差别 这样 一个习惯并且有能力使自己在一定生活品质条件中生其产生了本质的差别 这样 一个习惯并且有能力使自己在一定生活品质条件中生 活的客人让他去选择不符合他品质要求的生活环境是很难的 所以 只要不再出现活的客人让他去选择不符合他品质要求的生活环境是很难的 所以 只要不再出现 类似于凯悦大酒店和东方宾馆这样档次的三星级酒店 这部分分流出去的客源将成类似于凯悦大酒店和东方宾馆这样档次的三星级酒店 这部分分流出去的客源将成 为麦积区四星级高档酒店入住率的另一个来源 当然 这不是其它四星级酒店的主为麦积区四星级高档酒店入住率的另一个来源 当然 这不是其它四星级酒店的主 要客源 如果麦积区现有的四星级酒店想拥有比现在更高的入住率 则需要其它有要客源 如果麦积区现有的四星级酒店想拥有比现在更高的入住率 则需要其它有 形无形和可控与不可控的因素及经济大环境的支撑 形无形和可控与不可控的因素及经济大环境的支撑 由于麦积区酒店基本遵循全年价格基本不变动策略 也不提倡黄金热点时刻由于麦积区酒店基本遵循全年价格基本不变动策略 也不提倡黄金热点时刻 大幅度涨价 因此 我们看出市场对淡旺季的区分较为模糊 这也从另一方面印证大幅度涨价 因此 我们看出市场对淡旺季的区分较为模糊 这也从另一方面印证 精品文档 13欢迎下载 了在麦积区星级酒店中是以商务客人为主力的客源 而不是度假旅游的客户为主力 了在麦积区星级酒店中是以商务客人为主力的客源 而不是度假旅游的客户为主力 因为如果是度假型酒店 一定是在旅游旺季和淡季有着明显的价格落差 所以麦积因为如果是度假型酒店 一定是在旅游旺季和淡季有着明显的价格落差 所以麦积 区星级酒店虽然在普遍意义上的旺季客源更为充足 但在淡季时刻也保持着较为稳区星级酒店虽然在普遍意义上的旺季客源更为充足 但在淡季时刻也保持着较为稳 定的客源 加之各酒店所提供的周边配套服务 也足以使其享受较为丰厚的利润 定的客源 加之各酒店所提供的周边配套服务 也足以使其享受较为丰厚的利润 2 2 投资方向的选择投资方向的选择 1 1 客户来源 客户来源 据国家旅游局统计数据显示 近年来 旅游业在国民经济中的比重逐年增加 据国家旅游局统计数据显示 近年来 旅游业在国民经济中的比重逐年增加 20092009 年年 十一十一 黄金周 旅游总人次达到黄金周 旅游总人次达到 2 282 28 亿 比去年增长亿 比去年增长 28 1 28 1 在过去的 在过去的 8 8 年里 入境游游客年均增长率为年里 入境游游客年均增长率为 5 95 5 95 国内游游客的平均增长率为 国内游游客的平均增长率为 11 3 11 3 出 出 境游游客的年均增长率为境游游客的年均增长率为 21 5 21 5 此外 国务院常务会议 此外 国务院常务会议 1111 月月 2525 日讨论并原则通日讨论并原则通 过过 关于加快发展旅游业的意见关于加快发展旅游业的意见 提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产 提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产 业和人民群众更加满意的现代服务业 这被看作是酒店业投资的业和人民群众更加满意的现代服务业 这被看作是酒店业投资的 非常大的利好消非常大的利好消 息息 业内人士认为 一方面 中国入境游游客会越来越多 另一方面 随着国业内人士认为 一方面 中国入境游游客会越来越多 另一方面 随着国 内旅游业的升温 对酒店客房的需求量会越来越大 这两种因素使得国内酒店业还内旅游业的升温 对酒店客房的需求量会越来越大 这两种因素使得国内酒店业还 有很大的上升空间 另据了解 中国西北部地区和二 三线城市的酒店业市场大多有很大的上升空间 另据了解 中国西北部地区和二 三线城市的酒店业市场大多 数仍是处女地 投资开发酒店将是大势所趋 资源型城市 自然资源和人文资源 数仍是处女地 投资开发酒店将是大势所趋 资源型城市 自然资源和人文资源 和度假型城市将是新的投资热点 随着国内经济企稳回升和国家刺激内需政策的落和度假型城市将是新的投资热点 随着国内经济企稳回升和国家刺激内需政策的落 实 二 三线城市和西北部地区经济增长的较快发展 为下一轮旅游饭店业的发展实 二 三线城市和西北部地区经济增长的较快发展 为下一轮旅游饭店业的发展 奠定了坚实的基础这样 在此基础上 对于天水旅游业的进一步良好发展来说有了奠定了坚实的基础这样 在此基础上 对于天水旅游业的进一步良好发展来说有了 宏观政策依托的依据 然而这并不能表明天水地区的旅游业会有更大更好的发展趋宏观政策依托的依据 然而这并不能表明天水地区的旅游业会有更大更好的发展趋 势 因为如何能够有效的利用现行政策 配合天水本身的经济环境和旅游业基础 势 因为如何能够有效的利用现行政策 配合天水本身的经济环境和旅游业基础 以及在多长时间内到底能够达到多大效果 是很难预料的 就目前情况来看 作为以及在多长时间内到底能够达到多大效果 是很难预料的 就目前情况来看 作为 国家级旅游城市的天水 近年在旅游业领域发展的状况并不乐观 这样 来天水的国家级旅游城市的天水 近年在旅游业领域发展的状况并不乐观 这样 来天水的 旅游观光客无论在数量还是层次上在短时期内预计很难有更大的突破 所以 以现旅游观光客无论在数量还是层次上在短时期内预计很难有更大的突破 所以 以现 有的游客身份及消费水准来看 能够入住四星级高端酒店的游客数量相对非常有限 有的游客身份及消费水准来看 能够入住四星级高端酒店的游客数量相对非常有限 调查数据显示 目前麦积区四星级酒店的旅游观光客入住比例不到总客源的调查数据显示 目前麦积区四星级酒店的旅游观光客入住比例不到总客源的 30 30 况且其中到底有多少是因为更低档次的酒店因为客满无法入住而来 无法知道 所况且其中到底有多少是因为更低档次的酒店因为客满无法入住而来 无法知道 所 以如果想依托旅游业作为四星级酒店的支柱客源显然是不现实的 以如果想依托旅游业作为四星级酒店的支柱客源显然是不现实的 在另外的客源方面 如果投资四星级酒店 我们并不担心各行政单位及企业在另外的客源方面 如果投资四星级酒店 我们并不担心各行政单位及企业 单位的商务客人及各商业大户 从大环境来看 据中国社会科学院旅游研究中心发单位的商务客人及各商业大户 从大环境来看 据中国社会科学院旅游研究中心发 布的布的 2010 2010 年中国旅游发展分析与预测年中国旅游发展分析与预测 指出 目前中国星级酒店的客房总数为指出 目前中国星级酒店的客房总数为 200200 万间 预计万间 预计 5 75 7 年内能够增长到年内能够增长到 500500 万间 也就是说最多在万间 也就是说最多在 7 7 年内很有可能翻年内很有可能翻 倍 在一线城市的高端酒店市场趋于饱和之后 今年 国内外高星级酒店品牌的扩倍 在一线城市的高端酒店市场趋于饱和之后 今年 国内外高星级酒店品牌的扩 张重点均放在二线城市 雅高 洲际 喜达屋等国际高端酒店品牌今年均瞄准天津 张重点均放在二线城市 雅高 洲际 喜达屋等国际高端酒店品牌今年均瞄准天津 三亚 丽江等中国二线城市 首旅建国 凯莱等内资酒店管理集团也将今年计划新三亚 丽江等中国二线城市 首旅建国 凯莱等内资酒店管理集团也将今年计划新 精品文档 14欢迎下载 开的酒店放在二三线城市 因此高端酒店的投资似乎有着很好的前景 加之在本地开的酒店放在二三线城市 因此高端酒店的投资似乎有着很好的前景 加之在本地 区有区有 关中关中 天水经济区天水经济区 的这样的经济大环境垫底 在此基础上 不论是政府部的这样的经济大环境垫底 在此基础上 不论是政府部 门还是各个商业团体的商务往来在今后几年内必然会越来越频繁 但这个频繁程度门还是各个商业团体的商务往来在今后几年内必然会越来越频繁 但这个频繁程度 要看天水市政府的招商引资力度和效果到底如何 同时要顾及麦积区本身的经济发要看天水市政府的招商引资力度和效果到底如何 同时要顾及麦积区本身的经济发 展水平以及临近麦积区的经济区建设是否更有成效 这也将直接导致麦积区的商业展水平以及临近麦积区的经济区建设是否更有成效 这也将直接导致麦积区的商业 氛围是否将在今后更加浓厚 也意味着更多的商机 但总体而言来自商业上的客源氛围是否将在今后更加浓厚 也意味着更多的商机 但总体而言来自商业上的客源 前景还是看好的 而这部分客人 将成为酒店客源的主力 前景还是看好的 而这部分客人 将成为酒店客源的主力 从现有环境因素来看 无论我们投资何种类型的酒店 不打价格战应该成为从现有环境因素来看 无论我们投资何种类型的酒店 不打价格战应该成为 我们前期的基本原则 因为就目前麦积区各星级酒店的经营状况来看拼价格绝对是我们前期的基本原则 因为就目前麦积区各星级酒店的经营状况来看拼价格绝对是 下策 这样 一个难题就摆在我们面前 如果投资与山水苑酒店同等规模和档次的下策 这样 一个难题就摆在我们面前 如果投资与山水苑酒店同等规模和档次的 酒店 将意味着与山水苑酒店直接面对面的激烈竞争 最多是和山水苑酒店瓜分现酒店 将意味着与山水苑酒店直接面对面的激烈竞争 最多是和山水苑酒店瓜分现 有的客源 可以预见的后果就是打价格战 打品牌战 因为客源本身的不充足 最有的客源 可以预见的后果就是打价格战 打品牌战 因为客源本身的不充足 最 终的结果是肯定对双方都极为不利的 因为从麦积区酒店经营的特点以及地段和实终的结果是肯定对双方都极为不利的 因为从麦积区酒店经营的特点以及地段和实 力来说 这是我们唯一需要面对的竞争对手 所以若我们只需要只顾及中短期的现力来说 这是我们唯一需要面对的竞争对手 所以若我们只需要只顾及中短期的现 实收益 则情况会比较简单 我们只要花费足够的资金打造较为山水苑酒店略为高实收益 则情况会比较简单 我们只要花费足够的资金打造较为山水苑酒店略为高 档的酒店 只需在价格及服务方面做比较细致的工作 并且进行有效的成本控制 档的酒店 只需在价格及服务方面做比较细致的工作 并且进行有效的成本控制 利用各种有效手段牢牢把握麦积区最高端的客户 如果运作成功 则每年至少会为利用各种有效手段牢牢把握麦积区最高端的客户 如果运作成功 则每年至少会为 我们带来我们带来 500500 万元的利润 但如果我们力图投资比山水苑酒店更加高档的酒店 彻万元的利润 但如果我们力图投资比山水苑酒店更加高档的酒店 彻 底提高麦积区的酒店水准 与竞争对手之间拉开距离 以绝对的高姿态入市 则必底提高麦积区的酒店水准 与竞争对手之间拉开距离 以绝对的高姿态入市 则必 须充分考虑客源的前景 据目前的数据显示这样更加高端的客源来看似乎不太乐观 须充分考虑客源的前景 据目前的数据显示这样更加高端的客源来看似乎不太乐观 但在多长的时间内会有相当稳定的高档客源并且能够持续不断地稳定增长也非常难但在多长的时间内会有相当稳定的高档客源并且能够持续不断地稳定增长也非常难 以把握 所以如何入手就显得相当重要 虽然这样做很有困难 但我们如果真的需以把握 所以如何入手就显得相当重要 虽然这样做很有困难 但我们如果真的需 要投资这样的酒店就要做足以下的准备 做品牌 做文化 做成麦积区乃至天水市要投资这样的酒店就要做足以下的准备 做品牌 做文化 做成麦积区乃至天水市 的酒店标杆 这不但需要有更大量的前期投资 更需要组建有极强能力的管理团队 的酒店标杆 这不但需要有更大量的前期投资 更需要组建有极强能力的管理团队 全方位的对酒店服务品质进行卓有成效的提升 不但如此 重中之重是要能够精细全方位的对酒店服务品质进行卓有成效的提升 不但如此 重中之重是要能够精细 化地成功打造酒店企业文化 这也是塑造酒店的精髓和灵魂的过程 如果真能在较化地成功打造酒店企业文化 这也是塑造酒店的精髓和灵魂的过程 如果真能在较 短时期内做到这一点 将使对手根本无法复制和模仿 更加无法超越 同时也会为短时期内做到这一点 将使对手根本无法复制和模仿 更加无法超越 同时也会为 我们今后在这一领域的良好发展奠定稳固的根基 如果不能做到 则将与普通酒店我们今后在这一领域的良好发展奠定稳固的根基 如果不能做到 则将与普通酒店 无异 所以 做这样高标准的酒店在麦积区是有很大风险的 但一旦成功 回报率无异 所以 做这样高标准的酒店在麦积区是有很大风险的 但一旦成功 回报率 将成倍增长 将成倍增长 酒店投资分析预算 酒店投资分析预算 投资方向 标准高星级商务综合型酒店投资方向 标准高星级商务综合型酒店 精品文档 15欢迎下载 造价 造价 32003200 元元 平方米平方米 装修装饰 装修装饰 20002000 元元 平方米平方米 总建筑面积 总建筑面积 1200012000 平方米平方米 总投资约 总投资约 32003200 元元 平方米平方米 20002000 元元 平方米 平方米 1200012000 平方米平方米 64 800 000 00 64 800 000 00 元元 年营业额估算年营业额估算 1 住宿收入 前五年平均入住率按 70 计算 平均每间收入 300 元 共 110 间 则年住宿收入为 360360 天天 350350 元元 间间 110 110 间间 70 9 702 000 0070 9 702 000 00 元元 2 餐饮收入 按 35 桌计 每桌最低消费 600 元 年均使用率 60 年餐饮收入为年餐饮收入为 360360 天天 35 35 桌桌 600600 元元 桌桌 60 4 536 000 0060 4 536 000 00 元元 3 其它收入 各种娱乐和商务 中介服务性收入 每天按 2 万元计算 360360 20 000 0020 000 00 元元 7 200 000 00 7 200 000 00 元元 4 在此基础上 如果我们将写字楼纳入酒店经营范围 使之产生与酒店经营的复 合效应 实现多功能综合盈利模式 形成相互带动互为补充的 商务全能之城 的运 营方式 则可能大大保证整体利润率的稳定性 因为这部分租用写字楼的商业客户 精品文档 16欢迎下载 将也极有可能成为酒店稳定客源的部分支撑 就目前来看 只要国际经济环境不出 现大的意外变化 预计则将会不断温和地走向复苏 由此也将有力地带动国内的经 济环境不断启稳回升 在这样的大背景下 我们预计麦积区的经济状况将在今后不 断朝着良性的方向发展 因此 此时入手写字楼市场 前景也还是很看好的 在麦积区现有出租及销售写字楼的价格约为 1 2 元 2 元 平方米 天 售价约为 4000 4500 元 平方米 我们如果划出 2000 平米的区域作为专业办公写字楼进行出 租 则每年收入为 2 2 元元 3030 天天 2000 2000 1212 月月 1 440 000 001 440 000 00 元元 年年 预计酒店全年营业总额合计为 预计酒店全年营业总额合计为 9 702 000 009 702 000 00 元元 4 536 000 00 4 536 000 00 元元 7 200 000 00 7 200 000 00 元元 1 440 000 001 440 000 00 元元 22 878 000 00 22 878 000 00 元元 年年 年运营成本估算年运营成本估算 包括 税收包括 税收 能耗能耗 餐饮成本餐饮成本 员工薪酬员工薪酬 折旧及损耗折旧及损耗 其它其它 1 1 税收税收 1 营业税 营业额的 5 22 878 000 0022 878 000 00 0 05 1 143 900 000 05 1 143 900 00 元元 2 城建税 实交营业税的 7 1 143 900 001 143 900 00 0 07 80 073 000 07 80 073 00 元元 3 教育费附加 实交营业税的 3 674 729 56674 729 56 0 030 03 34 317 0034 317 00 元元 4 房产税 房产原值 1 扣除率 1 2 视当地执行标准 5 城镇土地使用税 按占地面积 平方米 计算 视当地执行标准 6 个人所得税或企业所得税 视宾馆盈利多少来具体计算 7 要代扣代缴员工工资收入的个人所得税 4 5 6 74 5 6 7 项共计约项共计约 1 20 1 200 000 000 000 00 元元 精品文档 17欢迎下载 税收总额约为 税收总额约为 1 143 900 001 143 900 00 元元 80 073 0080 073 00 元元 34 317 0034 317 00 元元 1 201 200 000 000 000 00 元元 2 458 290 002 458 290 00 元元 占总营业额的占总营业额的 10 7