万科财务报告

1 / 41万科财务报告财务报表分析万科企业股份有限公司财务分析报告课程名称 财务报表分析 学院 行知学院班 级 工管 122 学科专业 财务管理 学姓号 12806226 名 张小伟任课教师 胡淑姣 交稿日期万科企业股份有限公司一、公司简介基本信息2 / 41公司全称:万科企业股份有限公司 英文名称：China Vanke 公司简称：万科 A 股票代码：000002 成立日期：1988-11-01 法定代表人：王石 所属行业：不动产投资开发经营范围：房地产开发；兴办实业；国内商业、物资供销业为；进出口业务企业发展状况万科企业股份有限公司成立于 1984年 5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至 2002年底，公司总资产亿元，净资产 亿元，拥有员工 6055名，全资及关联公司 43家。公司于 2000及 2001年两度分别入选世界权威财经杂志福布斯全球最优秀 300家和 200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。1988 年 12月，公司公开向社会发行股票 2,800万股，集资人民币 2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1月 29日本公司之 A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991 年 6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年 3月，本公司发行 4,500万股 B股，该等股份于 1993年5月 28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金 45,135万3 / 41港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997 年 6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000 年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于 1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于 2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。二、财务报表表 1 资产负债表 单位：元表 2 利润表表 3 现金流量表三、财务分析4 / 41获利能力获取利润是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的物质基础。而企业进行获利能力分析的目的是想利用企业获利能力的有关指标反映和衡量企业的经营业绩，并且通过获利能力分析发现企业经营管理中存在的问题，以便企业更好的盈利。同时，也为投资债权人、股东、企业职工提供企业信息。从表格中我们可以发现，万科近五年来的利润率呈下降趋势，获利能力较差。 (二)营运能力企业的经营能力是指企业的资产在生产经营过程中的运转能力。企业资产运转越快，说明企业利用经济资源的效率越高，企业的营运能力越强。企业的营运能力主要反映在企业对应收账款、存货、流动资产、总资产等项目的管理上，这些项目周转得越快，企业资产的流动性越好，偿债的风险越小，获利的能力也越大。从上表可以看出，近五年万科的总资产周转率相当平稳没5 / 41有重大起伏，但从 2016年开始三种周转率都呈上升趋势，说明万科的营运能力还是较强的。 偿债能力 1、短期偿债能力近五年万科的流动比率比较稳定，但是都保持在 2以下，说明其流动资产是不充足的。五年内速动比率都低于 1,，说明了万科的短期偿债能力比较弱。目 录第一篇 公司简介?2 第二篇 财务报告分析?4 一、资产负债表分析?41、资产负债表水平分析?4 2、资产负债表垂直分析?8 3、资产负债表变动原因分析?10 4、资产负债表的对称结构分析?11 二、利润表分析?131、利润表综合分析?13 2、利润表分部分析?17 三、现金流量表分析?6 / 41?221、现金流量表水平分析?22 1、现金流量表垂直分析?24第三篇 财务效率分析?28 一、企业盈利能力分析?281、资本经营能力因素分析?28 2、盈利能力历史分析?29 3、盈利能力同行业分析?31 二、营运能力分析1、总资产周转率分析?32 2、营运能力历史分析?33 3、营运能力同行业分析?34 三、偿债能力分析?351、偿债能力历史分析?35 2、偿债能力同行业分析?37 四、发展能力分析?381、发展能力趋势分析?38 2、发展能7 / 41力同行业分析?38第四篇 杜邦分析模型? 39 第五篇 财务报告综合分析? 43第一篇公司简介万科企业股份有限公司成立于 1984年 5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至 2016年，已在 20多个城市设立分公司。2016 年公司完成新开工面积 1248万平方米，实现销售面积万平方米，销售金额亿元。营业收入亿元，净利润亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，XX年入选华尔街日报 “中国十大最受尊敬企业” 。8 / 41万科 1988年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 XX年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31个城市。当年共销售住宅 42500套，在全国商品住宅市场的占有率从%提升到%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9个城市排名首位。万科 1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为%，净利润复合增长率为%；公司在发展过程中先后入选福布斯 “全球 200家最佳中小企业” 、 “亚洲最佳小企业 200强” 、 “亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。万科 2016年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2016年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科 2049四大商业产品线，在全国在建、规划 18个购物中9 / 41心项目，商业面积达 150 万平方米。2016年 3月 4日，全球三大顶级评级机构标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级有限公司发布评级报告，分别给予万科企业股份有限公司以“BBB+” ，“Baa2”和“BBB+”的长期企业信用评级。这是万科首次参与国际权威信用机构评级，而“BBB+”的信用等级也使得万科成为境内房地产行业中信用最好的企业。此外，标准普尔还给予了万科企业股份有限公司大中华区“cnA+”的评级。这也是迄今以来，中国境内房地产企业所获得的最高信用等级第二篇财务报告分析一 资产负债表分析1资产负债表水平分析(表 1) 单位：万元1资产负债表水平分析 单位：万元根据表 1，可以对万达集团 2016年总资产变动做出以下分析评价：10 / 41该公司总资产本期增加 8259318万元，增长幅度为 28%，说明格力本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：1、流动资产本期增加 8210729万元，使总资产规模增长了27%。非流动资产本期增长了 246609，使总资产规模增长了%，两者合计使总资产增加了 8259318元，增长幅度为%。2、本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在以下几个方面：一是货币资金的大幅度增长。货币资金本期增长 1805203万元，增长幅度为 53%，对总资产的影响为 6%。货币资金虽然是流动性最强的资产，但同时又是赢利能力最低的资产，过高的货币资金持有量会浪费企业的投资机会，增加企业的机会成本，将会导致风险和赢利能力同时下降。货币资金的持有量并非越多越好。二是存货的大规模减少。存货本期增加了 4682862万元，11 / 41减少幅度为%，对总资产的影响为%。房地产企业的土地储备类似于一般公司存货中的原材料，但土地储备不同于原材料的地方在于，土地是稀缺品，其价格往往呈上涨趋势，而原材料放久了会发生贬值。三是预付款项的增长。预付款项本期增加了 1325739万元，增长万科集团财务报告分析光辉历程1984年 5月 万科企业股份有限公司成立 1988年 介入房地产领域1988年 12月 公司公开向社会发行股票 2,800万 股，集资人民币 2,800万元1991年 1月 万科 A股在深圳证券交易所挂牌交易 1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务XX年 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 12 / 41评选第一XX年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业万科前十位持股股东万科高管关联方万科是一艘庞大的航空母舰,其关联公司有 134个.其中受其控制的企业有 120家,合营企业 4家,联营企业 9家,还包括其实际控制的中国华润总公司.XX年度,无重大关联交易.截止至 XX年,万科为 17个企业(15 个为关联企业),共累计担保达3,514,590,000元.房地产业特点13 / 41房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。国内房地产开发的资金来源几乎 60-80%依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。 央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。盈利能力分析万科 XX年实现主营业务收入同比 XX年增长%；净利润同比XX年增长%，公司的盈利空间比较大。XX 年公司资产总数相比 XX将近翻了两倍，公司的规模在不断的扩大;在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在 60%以上，从而在一定程度上保证了公司经营的正常和稳定。盈利能力分析1.毛利率呈上升趋势，且 06年毛利率超过行业平均水平。14 / 41说明万科的获利能力和市场竞争力都逐年提高。2.销售净利率与 05年相比却有所下降。原因是扩大了期间费用,尤其是财务费用,比上年增了%. 其中短期借款比上年增加两倍,长期借款增加了%。3.净资产收益率保持增长趋势，且 06年净资产收益率是同行平均水平的倍。说明企业资本获得收益的能力强，运营效益好，对企业投资者保证程度高。.每股收益,比 05年增加了%，是行业平均的倍。在股东数增加的前提下，每股收益增加势必其净利润有很大提高。说明万科 06年的盈利能力不错.可持续增长率ROE留存比率，在没有外部权益融资和不提2016 年度报告公告编号：万2016-010重要提示：15 / 41本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、肖莉董事、魏斌董事、陈鹰董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席因公务原因未能亲自出席本次会议，授权魏斌董事代为出席会议并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权。公司 2016年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每 10股派送人民币元现16 / 41金股息。董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。致股东?.?2公司简介? 2会计数据和财务指标摘要?.3董事会报告?4重要事项?.36股本变动及股东情况?.?43董事、监事、高级管理人员及员工情况?.4517 / 41公司治理?51监事会报告?53内部控制情况?54财务报告?.59第 1页一、致股东2016 年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而 2016 年是第四个十年段的开始。过去十年，中国房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2016 年 8 月全国工商联合会公布的中国民营企业 500 强榜单中，万科的营业收入18 / 41名列第九，而纳税额则排到了第二位。回顾过去的十年，我们仍然坚定地认为，坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧行为可能带来一时的成功，但只有坚持走正道的企业能走得更远。走正道，意味着坚持诚信守法的底线，也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的理由，是能为社会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造回报，为员工提供职业发展的平台；也包括，爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。而移动互联网时代的种种梦想，如烟花绽放，绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来，因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危险，但反应过度的盲动和自暴自弃，同样可能导向歧途。19 / 41在过去的一年中，我们花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为，比察知变化更重要的，是找到变化背后的不变。我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化，只是让我们和客户变得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化，而互联网也为我们做到这一点，提供了效率更高的工具。我们相信，性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减20 / 41弱，在未来它会变得更加清晰和重要。我们同意，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。而专业化，正是万科成立以来，一直追求的方向。我们依然可以看到，中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章，但中国的城市化、现代化，同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时，我们无须厚此薄彼。三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，我们被贴上了传统行业、传统企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信，衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代，21 / 41这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。这就是我们的答案。二、公司简介1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为 VANKE)2.法定代表人：王石3.董事会秘书：谭华杰电子信箱：IR第 2页22 / 41股证事务授权代表：梁洁电子信箱：IR4.联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心5.电话真：0755-255316966.注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心邮政编码：518083办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心邮政编码：51808323 / 417.国际互联网网址：电子信箱：IR8.信息披露媒体名称：中国证券报 、 证券时报 、 上海证券报 、 证券日报及香港一家英文媒体登载年报的国际互联网网址：9.年报备置地点：公司董事会办公室10.股票上市地：深圳证券交易所11.股票简称及代码：万科 A 000002万科 B 20000212.公司首次注册登记日期：1984 年 5月 30日，地点：深圳24 / 41变更登记日期：2016 年 4月 13日，地点：深圳13.企业法人营业执照注册号：44030110290013914.税务登记号码：地税登字 440300192181490号国税登字 440300192181490号15.组织机构代码：19218149-016.公司聘请的会计师事务所名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)地址：北京市东长安街 1号东方广场东 2座办公楼 8层签字会计师：李婉薇，温华新三、会计数据和财务指标摘要1. 本年度主要会计数据25 / 41单位：人民币元2016 年 2016 年 本年比上年增减2016 年营业收入 135,418,791, 103,116,245, %71,782,749,营业利润 24,261,338, 21,013,040, %15,763,216,利润总额 24,291,011, 21,070,185, %15,805,882,归属于上市公司股东的净利润 15,118,549, 26 / 4112,551,182, %9,624,875,第 3页归属于上市公司股东的扣除非经15,113,721, 12,511,303,% 9,566,931,常性损益的净利润经营活动产生的现金流量净额 1,923,868, 3,725,958,-% 3,389,424,本年末比上年末27 / 412016 年末 2016 年末 2016 年末增减资产总额 479,205,323, 378,801,615,% 296,208,440,负债总额 373,765,900, 296,663,420,% 228,375,901,归属于上市公司股东的股东权益 76,895,983, 63,825,553,% 52,967,795,股本 11,014,968, 28 / 4110,995,553,10,995,210,%注：报告期内，公司 A 股股票期权激励计划内共有 19,415,801 份期权行权，公司股份数因此增加19,415,801 股。2. 近 3 年主要会计数据及财务指标单位：人民币元2016 年 2016 年 本年比上年增减 2016 年基本每股收益 % 29 / 41稀释每股收益 % 扣除非经常性损益后的基本每股收益 % 全面摊薄净资产收益率 % % - %加权平均净资产收益率 % % 增长个百分点 %扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率 % % 增长个百分点 %扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 % % 30 / 41增长个百分点 %每股经营活动产生的现金流量净额 -% 2016 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2016 年末归属于上市公司股东的每股净资产 % 资产负债率 % % 减少个百分点 %非经常性损益项目31 / 41单位：人民币元项目 2016 年 2016年 2016 年非流动资产处置损益 (4,474,)(4,670,) 2,900,交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置(2,111,)(24,920,) (1,987,)交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益出售、处理部门或投资单位收益 32 / 414,644,33,179, 35,395,除上述各项之外的其他营业外收入和支出 34,147,61,814, 39,765,所得税影响 (14,677,)(17,850,) (10,007,)少数股东损益影响 (12,700,)(7,673,) (8,121,)合计 4,827, 39,879, 57,943,33 / 41注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。3. 境内外会计准则差异单位：人民币元归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益2016 年 2016 年 2016 年 12 月 31 日2016 年 12 月 31 日按境外会计准则 15,118,549, 12,551,182, 76,895,983,63,825,553,34 / 41按境内会计准则 15,118,549, 12,551,182, 76,895,983,63,825,553,按境外会计准则调整的分项及合计：按境外会计准则 - - - -差异说明 无差异四、董事会报告1. 管理层讨论与分析市场环境变化与管理层看法报告期内，全国商品住宅销售面积 亿平方米，销售金额 万亿元，同比分别增长 %和35 / 41%，增速较 2016 年有所提高。分季度看，第一、二、三、四季度全国商品住宅成交面积的同比增速第 4页依次为 %、%、%和 %，分季度增速回落的主要原因在于 2016 年基数的影响。期内，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14 个主要城市的新房成交面积同比增长 %，批准预售面积同比增长 %。从 5 月份开始，14 城市的三月移动平均成交批售比一直保持在 1 以下的水平。市场新房供应整体上较为充足，除个别城市外，多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至 2016 年底，万科偿债能力分析36 / 41一、概述企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度，应注重两个方面：一是看企业流动资产的多少和质量如何，这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好，二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度，分析一个企业长期偿债能力，主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析，可以了解企业经营的安全性，从而制定相应的财政金融政策；对于业务关联企业，通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力，借以判断企业信用状况和未来经营能力，并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策；对于企业本身来讲，长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况，及时控制风险，降低资金运作成本，提高自身企业商业信用。二、万科基本情况介绍37 / 41万科企业股份有限公司，成立于 1984年 5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。万科 1988年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。 万科 1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为%，净利润复合增长率为%；公司在发展过程中先后入选福布斯 “全球200家最佳中小企业” 、 “亚洲最佳小企业 200强” 、 “亚洲最优 50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城” 、“城市花园” 、 “金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。至 XX年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城38 / 41市经济圈为重点的 31个城市。当年共销售住宅 42500套，在全国商品住宅市场的占有率从%提升到%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9个城市排名首位。 XX年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，实现销售金额亿元，结算收入亿元，净利润亿元。至 2016年，已在 20多个城市设立分公司。2016 年公司完成新开