精品推荐2011年北 京 房 地 产 市 场 综 合 分 析 报 告

北京房地产市场综合 分析报告 一、国内房地产市场现状 1、房地产市场具有巨大的需求潜力 国内房地产在持续低迷近五年之 后 ， 2000 年开始整个房地产市场 需求明显增 强 ， 出现了反弹现 象 。 房地产企业的经营状况普遍得到了 改善并从沿海逐步向内地推 进 ， 由中心城市向中小城市发 展 ， 并将加 快向市郊及城乡结合部推进。 据国家统计局的最新数据，今年以来，房地产市场持续火 热 ， 商 品房全面热销，每平方米销 售价格达到 2304 元，比去年同期增 加 了 230 元，增长 其 中 北京房价居全国首位，平均每平方米售价 高达 4771 元 ， 同期比上涨了 新建住房面积为 841 万平方 米 ， 与去年同 期 （ 453 万 ） 相比翻了近一 番。 上海目前已批待建的住宅 面积约是在建面积的 5 倍左右。广东则以超过 40 个月房地产投资资 金以两位数增 长 ， 今 年 头 4 个月广东地产商投资资金就 达 到 218 亿 元 ， 占全国总量的两成以上，比例惊人。 2003 年上半年全国房地 产开发面积 、 销售情况 （数据来源 ： 国家 统计 局 ） 主 要 指 标 实际完成 自年初累 计 （万 ） 去年同期（万 1、土地开发面积（本年购置土地面积） 完成土地开发面积） 、商品房建筑销售面积（施工面积） （竣工面积） 销售建筑面积） 、商品房销售额 元 元 专 家 预 计 ，在 21 世 纪 初 ， 中 国 住宅 建 设 可 望 保 持平 均 每年 50% 的增长速 度 ； 到 2005 年 ， 全国最少需建城镇住宅 15 亿平方米 ， 农村 住宅 35 亿平方米，而且还有近 30 亿平方米的陈旧住宅需要改 造 ， 将 给地产发展商的投资提供巨大的市场。 2、房地产市场具有明显的地域性 房地产开发的对象是不动 产 ， 房地产业本身是一个地域性很强的 产业 ， 每个城市都有自己不同的地域风格和地域文 化 。 从房地产开发 及销售面积上 看 ， 全国各地存在着很大的差 异 ， 广东 、 上海发展较早 市场比较成熟，相比之下，许多地区存在着较大的需求空间。 2003 上半年全国房地产 主要地区住宅施工、竣工、销售面积情况 排 序 1 2 3 4 5 6 7 地 区 广 东 上 海 浙 江 北 京 江 苏 山 东 四 施工面 积 （万） 048. 新开工面积（ 万 ） 工面 积 （万） 售面 积 （万） 003 年 8 月份全国 5 大城市房地产景气指数月度情况 地 区 基值 目前指数 同上月比 8 北京 1000 1114 升 8 点 8 月北京房地产异常活跃 上海 1000 757 升 5 点 上海房地产市场持续保持 天津 1000 604 下降 1 点 天津住宅市场价稳 深圳 1000 1236 上升 5 点 深圳新盘层涌， 重庆 1000 491 上升 6 点 重庆经济结构调整 月 （数据来源：国家统计局） 二、北京房地产市场现状 1、京城楼市简析 1北京房地产市场利好不断，异常活跃 随着申奥成功以及即将入世的利 好， 北京的房价更 是被炒得沸沸 扬扬 。 奥运经济将使北京市基础设施加速建 设 ， 也使北京的面貌日新 月异 。 未来五年 ， 市政府将投入 1800 亿元加入市政基础建设和改 造 。 这些投入带动最明显的行业就是房地产。 今年 1北京的房地产开发投资额达到 元 ， 比去年同 期增长了 投资额仅次于广东 ， 国内名列第二 ， 并继续加速度 增长 。 北 京 1商 品 房的 开 工面积 为 平 方 米， 同 比 增 长 房地产开发景气指数更是呈现全面上扬走势。 北京 7、 8 月来的市场是否存在泡 沫、 房价是涨是 跌 、 奥运经 济 、 办 济等等已成为当前京城房地产市场的中心话题，专家认为北 京房地产市场潜力空间无 限 ， 但目前面临突破的障碍仍是供需结构和 政府产业导向的问题。 （ 图 1 2003 年 1 北 京 房 地 产 开 发 投 资 额 构 成 公用房 商业用房 投资 其他 33% 住宅投资 55% 投资 其他 5% 8% 住宅 87% 4% 办公用房 投资 8% （图 12003 年 1北京房地产开工面积构成 数据来源 ： 国房地产报 1南北“大 鳄 ”注视京城，投资旺盛 据 统 计 ， 全 北 京的 房 地 产 开 发 企业 已 超 过 3390 家 ， 其 中 仅 去年 至今年 4 月新注册的房地产开发公司就达 1170 家。 目前，北京的房地产开发企业中外来军团越来越多。继万 科 、 上 海金马 、 山东鲁能营大 、 福建金源集团 、 顺华房地产之后 ， 今年因足 球而闻名的大连万 达 、 因 要 “上市 ” 而声势先行的深圳金地等外地军 团加盟京城热点区域 央商务 区 ） ， 一时间 ， 北京市场成为上 海、深圳、大连、广州、福建等房地产企业纷纷抢占的对象。 在北京拓展市场 的外省市企 业， 在当地大多占据着龙头老大的地 位。由于北京市场存在着巨大的诱惑力，据称如果市场条件适 合 ， 将 会有更多的外省市房地产企业进入北京。 北 京 房地产 市 场部 分 外地企 业 状 企 业 发 展 现 状 大连万达 在成都圈地 2000 亩 ， 其百万平方米 的 “成都花园 ” 两天吸纳两万客流 两 亿 销售 额 。目前 ， 万达 的 对外扩 张 已经 发 展到北 京 、长 春 、成都 、 昆 明 ， 年底 还 要扩展到 15 个 城 市 。 目 前销售 额 是 30 亿 ， 下一 步 计划确 50 亿，力争 55 个亿。 深圳金地 新 上 市的 金 地除在 深 圳、 北 京扩大 开 发规 模 外，还 表 示将 逐 步向全 国 发 展 ， 在全国形成 5 个中心区域 ， 年开发量达到 10 万平方 米， 销售额实 32 亿元。 万科 继 续 加大 对 深圳、 上 海、 北 京和沈 阳 等城 市 的房地 产 投资 力 度外， 实 施 了 新 城市 扩 张策略 ， 在成 都 已显示 了 集团 品 牌的号 召 力。 万 科还顺 利 进 入武汉、南京、长春市场进行住宅开发，开始了新一轮战略布局。 况一览表 及保 现 资料来源 ： 国房地产报 1商品房价位偏高，普通住宅比例大 （ 图 1 北 京 房 地 产 在 售 房 地 产 项 目 构 成 别墅 经济适用房 公寓 写字楼 商业用房 普通住宅 其它价位 7000 8000元 3500 5500元 （图 1京朝阳区在售房地产价格构成 数据来源： 国房地产报 目 前， 北京房地产市场在售房地产项目约有 800 个 ， 其中普通住 宅 规模 在 整 个 市 场 中所 占 比 例 最 高 ，为 由于 各 地 区 位 置 、 环境 、 基础设施不同 ， 商品房价格也有极大差 异 。 总体看 ， 北京市普 通商品房价格较高 ，房价水平高于成熟的上海和深圳市场。 北京朝阳、丰台、海淀三区普通商品住宅构成比较 区 域 集中价位 占区域内比 例 主要分布地点 朝 阳 区 3000 5500 元 / 主要分布于望京、亚运村、八里庄等地 7000 8000 元 / 主 要 分布于 劲 松、 朝 阳门、 燕 莎国 展 、亚 等地 丰 台 区 5000 元 /以下 主 要 分布于 方 庄、 玉 泉营、 木 樨园 、 六里 区域内 5500 6000 元 / 主要分布于方庄、 六里桥等地 海 淀 区 4000 5000 元 / 主要分布于八达岭高速路、上地、学院路 5500 7000 元 / 集中于中关村、紫竹院、马甸、学院路等 1楼市类别及各区域竞争状况 北京楼市大致分布及价格状况一览表 项目类 别 分布区域 区域特征、规模 朝阳区 朝阳区依托于望 京 、 亚运村等成熟的居住大社 区 ， 价位 因此商品住宅开发规模居全市之首，达到 30%。 丰台区 区内南三环附近开发量逐渐增加，方庄、玉泉营 等社区 逐渐成 熟 ， 普通住宅开发量仅次于朝阳 区 。 / 68. 普通商 品住宅 海淀区 大兴 、 西城 、 通州 比 较 由于中关村区域、学院路区域、八达岭高速路两 高 ， 侧有较好的环境优势，其普通住宅开发量也比较 区 价 大。 而 海 普通住宅开发量均超过了 5% 比较 区 经济适 朝阳区 分布在区内十里堡、酒仙桥、望京等多个地方， 经 济 上述地点是经济适用房比重最大的区域。 集 中 丰台区 主要集中于六里桥商圈，规模也比较大。 用房 中 3 大兴 、 海 淀 、 石景 山、通州等区 经济适用房规 模均在 10%以下。 65% 朝阳区 朝 阳区 占 据了 中央 商 务 区 ） 以 及亚 运 村的 优势，公寓规模比重最大，达到了 400 公寓 海淀区 有中关村支撑，公寓规模相对比较集中。 大， 东城、西城、崇文、宣武、丰台等区的公寓市场 其他区域 占有率均在 10%以下。 别墅 近郊及远郊区域 主要分布于昌平、顺义、朝阳、通州等近郊及远 700 郊区域，其分布与区域设施、交通状况等特点有 较密切关系。 43. 49. （综合资料） 2、消费者分析 2高档商品房消费群体特征 可以说北京是高档商品房消费最为旺盛的城 市 ， 近期 ， 精品家园 公司在购房者俱乐部会员 中 ， 采取随机抽取的方式对支付能 力 在 8000 元 /（高档商品房）以上的购房消费群体调查得知： 年龄： 30 至 45 岁 的 中 青 年 人 占据 了 绝 对 的 主 力， 为 被 调 查 人 数的 职 业 ： 外企、合资性质企业人员为 主， 占 其次为民 营 、 私营、合作经营性质人员，比例为 家庭年总收 入 ：与购买能力最为密切相关的因素之一。调 查 中 购房者家庭年总收入在 20 万 元以上。 交通工 具 ：购买人群中 已经拥有私家车或单位配车。 2高档房消费者对购房区域的选择 据调查显 示 ， 京城去年开盘单价在 8000 元 /平方米以上的商品 房 ， 有一半位于朝阳区 ， 且东部地区居 多 。 调查中的高档房消费群对 购房区域的选择分别为： 东 部 地 区 最受 偏 爱 ， 选 择 率达 到了 其 余 依 次为 北 部 、 东北 、 西北、西部等 区 域，而最不被 买 家看好的是南 部 地区， 西南部的被选率仅为 近几年，信息产业的迅猛发展和亚运商圈的形成，加快了中关 村和亚运村两地经济发展 的步 伐 ， 同时也使北 部 、 西北部成为人们购 买高档房的理想区 域 ， 而南城地区则因为没有明确的经济发展的支撑 点 ， 相应受到高档房消费者的冷 落 。 同时环线的概念也在消费者心目 中悄 悄 发生 着 变化， 购 买者 最 为青睐 的 区域 已 经不再 是 二环 或 三 环 路，而是三环至四环之间，选择率为 2高档房消费者购房的选择因素 决策时间的选 择 ： 潜在购房者有 人打算在一年内购 买 ， 同时计划在半年内购买的人居多。 购房 居 住情 况 ： 有 购 房 者 选 择 了与 父 母 、 子 女 、配 偶 共同居住。 购房 面 积的 选 择 ： 只 有 消 费 者 选 择 100 平 方 米 以 下 的 户 型 ， 而占 购 房 者 选择 面 积 都在 100 平 方 米 以 上， 其 中选 择单元面积在 150 平方米以上的占 购 房 户型的 选 择 ： 对户型 的 选择以三居室 和 复式住宅居多 ， 比 例为 选择两居室的比例为 影响购房的重要因 素 ： 环境对买家的影响最 大， 达到了 其次为户型设计、配套设施、教育条件和邻里素质。 调查中发现， 环境因素对消费者购房的影响最 大。 在首都 ， 随着 城市人口密度的加大和污染的加 剧 ， 消费者更加向往 舒 适 、 清新的生 活环境 。 相对而言 ， 市区内 8000 元 /平方米的高档公寓商品 房 ， 因其 建 筑密 度 大 、 绿 化 较少 而 使 得 位 于 近郊 的 低 密 度 住 宅以及 销的原因之一。 其次为户型设 计 ， 因为户型的好坏直接关系到居室内生活环境的 好坏 ， 从而影响到生活质量的高 低 。 作为一个高尚社 区 ， 邻里的素质 也是衡量该社区档次的重要指标之一。 在这个层面的消费群 中 ， 被大众看作是第一要素的价格因素却成 了被遗忘的角 落 。 （附 ： 据非 官 方最新 的 统计 调 查，北 京 置业 者 75%以上 欲购 50 60 万元以下的商品 房 。 60 万元总楼 款 ， 首付 20%即 12 万 ， 做 20 年按 揭 ， 月供在 3500 4000 元之间，物业管理费在 500 元左右。购房的主要 考虑因素 为 ： 地 段 、 户型 、 小区环 境 、 物业的配套设 施 、 物业交付日 期、价格及付款方式、物业管理费、住宅装修标准 等 。 ） 2北京购房者获取房地产信息的途径 （图 2京消费者了解房地产信息的渠道 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 66% 50% 26% 14% 13% 9% 7% 报 纸 朋友介 绍 房展 会 路 牌 杂 志 互联 网 电 视 数据来源：北京伟业顾问公司调查资料 报纸是房地产广告的主要媒 体， 北京的房地产项目大多选择报纸 广告作为主要的宣传方 式 ， 其次是口碑即熟人朋友的推 荐 也有相当重 要的位置。 电视广告由于可保存性较 差 ， 需反复播放因此成本较高， 相比于 广州而言 ， 北京楼盘的电视广告投入极 少 ， 消费者获取有效信息的途 径也排在了新兴媒体互联网之 后 。 调查显 示 ： 大部分业界人士认为电 视广告的优势是具有声像效 果 ， 更适于塑造企业形 象 （ 72%） ， 如果选 择投放房地产 电视广 告 ， 可能首选的形式是形象广 告 （ 56%） ， 其次是 楼盘专题片 （ 50%） ，只有约 6%的人选择销售广告。 在影响力和冲击力方面，电视广告具有不可替代的作用，因 此 ， 推广策划者有必要引导发展商，改变其对电视广告的认识。 三、北京房地产广告投放分析 1、背景分析 房地产市场具有明显的地域 性 ， 和相对于商品房市场开放较早的 广州相比 ， 北京楼市商战只能算刚刚开 始 。 首 先 ， 在北京 ， 国家大机 关聚集 ， 实物分房刚刚结 束 ， 集团购房正在退出北京楼 市 ， 属于彻底 市场行为的个人购房者比例正在加 大 ； 其 次 ， 北京目前一个房地产在 售 项 目 的 广 告 费投 入 只 占 销 售 额的 1%左 右 ， 而 广 州 深圳 需 占 销 售额 的 3% 5%，甚至占到 8%。譬如一个 10 万平方米，均价在 4000 元的 中 小楼 盘 ， 在 广 州 的广 告 投 放 量 少 的也有 2800 元 ，而 在 北 京 够 400 万元投放量的就 算 “大手 笔 ” 了 。 相对来 讲 ， 北京房地产市场的竞争 程度要低的多。 2、广告投放具有季节性 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 3947 1887 5947 5843 5579 7554 6422 8535 10720 8351 9398 8392 2000年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2001 （图 3 1） 2000 年度北京房地产行业平面媒体投放走势图（万元） 数据来源 ： 2003 年 9 月慧聪市场公司 从上表可以看 出， 北京房地产广告的投放季节特 点 ， 房地产广告 投放量在 3 至 5 月份基本持平，在 6 月份有一个飞跃；进入 9 月 ， 也 进入房地产行业的黄金时 节 ， 与当月其他行业相 比 ， 房地产行业广告 量也是遥遥领先，到元月份又进入低谷。 3、平面媒体是房地产广告投放的首选 大 众报 纸 媒 体 是 房 地产 行 业 各 品 牌 拼杀 的 主 要 阵 地 ，以 北 京 2000 年 9 月份为 例 ， 大众媒体吸纳的房地产广告占房地产总广告 量 的 90%。 2000 年 9 月北京地区位列全国前 50 竞争品牌的媒体选择 媒体选择 第一媒体 第二媒体 品牌 媒体名称 费用（万） 媒体名称 费用（万） 世纪城 北京青年报 品购物指南 恋日嘉园 北京青年报 品购 物指南 紫竹花园 北京青年报 品购物指南 惠谷金色家园 北京晚报 京青年报 东方广场经贸 城 中国建设报 26 财经时报 数据来源： 2003 年 9 月慧聪公司 随 着 房地产市场发育的成 熟 ， 发展商在广告量大幅度增加的基础 上 ， 广告投入已从过去的遍地撒网转向集中 式 。 据央视调查机构提供 的数据表 明： 2000 年 1 月至 10 月 ， 北京房地产广告投放量据第一位 的报纸 ， 占了当地报纸房地产广告总量的 第二位占 上海第一位占 第二位占 广州第一位占 第 二 位占 广告 投 放 集 中 度 的出 现 ， 是 市 场 走向 成 熟 的 一 个 必 然选择 。 就房地产广告投放而 言 ， 每个地方都会形成 1主流报 纸 ， 吸收绝大部分的广告，其他报纸会成为辅助媒体。 4、北京地区房地产广告报纸媒体选择情况 2000 500 1000 500 北京青年报 精品购物指南 北京晚报 北京晨报 北京经济报 北京广电报 （图 42003 年 2 月北京主要报刊房地产广告占有量示意 图 （万 元 ） 数据来源：慧聪公司 报刊基本资料 二月份房 媒体名称 发行量（ 万 ） 发行周期 房地产版位 广告总量 （万） 房地产广 量 北京青年报 65 每日 周二 、四版 品 购 物 指 南 20 周二 、五 物业版 京晚报 80 每日 周四楼宇周 刊 京晨报 20 每日 周三、周五 京经济报 5 每日 京广电报 50 周二 二、三版 京报纸媒体基本上有固定的房地产版 位 ， 楼市广告信息集中在 一起，方式就如同南方都市报周五一次 的 “黄金楼 市 ”一样。 四、附录（市场资料） 京城楼盘 50 强已圈定 北 京 晚 报 召 起“ 2003 年 度北 京 十 大 明 星 楼盘 评 选 活动”第 一阶 段程序 “ 京城楼盘 50 强” 已经圈 定 。 2003 年 10 月 4 日 序 品 牌 地 址 号 均价 （ 元 / ） 开 发 商 1 一栋洋房 亦庄开发区荣华北路 5700 北京懿麟房地产开发公司 2 大西洋新城 朝阳区广顺北大街 33 号 6300 北京信宜房地产开发公司 3 万科青 青 家 园 朝阳区京沈路 旁 （毛坯房） 4000 北京万科企业有限公司 4 万科星园 北苑路紫玉山庄北 6180 北京万科企业有限公司 5 千鹤家园 北四环内 6800 北京住总房地产开发部 6 天天家园 永定门 外安乐林路 22 号 4600 北京恒鸿房地产开发公司 7 元嘉国 际 公 寓 东城区新中街 12000 北京三元嘉铭公司 8 长安新城 长 安 街 永 定 路 口 向 南 1500 米 3950 北京大成开发集团 9 方丹苑 朝阳区劲松七区 5600 北京方恒房地产公司 1 世纪城 紫竹院往西 1500 米 6400 北京金源鸿大房地产有 限 0 司 1 东方银座 东直门桥东南角 12000 北京京港物业公司 1 1 2 东润枫景 燕莎以东 2500 米 6200 天鸿宝润房地产公司 1 3 东晶国际 北京经济技术开发区内 4600 北京国富华房地产公司 1 4 北辰绿 色 家 园 亚运村正北 3 5 公里 5300 北京北辰实业股份公司 1 5 北苑家园 朝阳区立水桥 3960 北京城建兴华地产公司 1 6 北京印象 定慧立交桥的东北角 8000 北京金都房地产实业股 份 司 1 7 立恒名苑 广安门立交桥南 200 米路 西 6180 北京立恒名苑房地产开 发 司 1 8 亚运新 新 家 园 朝阳区辛店路 11000 北京京伯房地产开 发公司 1 9 当代万国城 东城区香河园 1 号 8800 当代鸿运房地产经营 公 司 2 0 当代城 市 家 园 上地信息产业基地 5100 北京当代房地产开发有 限 司 2 1 早安方庄 方庄东里 6000 北京中广房地产有限公司 2 华鼎世家 望京新城中心区内 6200 北京城市开发集团有限 责 2 公司 2 3 兴隆家园 建国路 29 号 （地铁四惠东 站旁） 4600 北京天翌房地产开发公司 2 4 阳光华苑 朝阳区京通苑 30 号楼 4580 北京市华远房地产 股份 有 公司 2 5 时代庄园 亚运村北苑路东 6480 北京太合日盛房地产开 发 限责任公司 2 6 时代芳群 方庄生活圈芳群园内 6680 北京城市开发集团有限 责 公司 2 7 远洋天地 慈云寺桥往南 100 米路东 6600 北京市天麟房地产开发 有 公司 2 8 远洋风景 西直门立交桥东 300 米 8200 北京市天麟房地产开发 有 公司 2 9 枫桦豪景 广内大街和宣外大街交汇 处 7500 北京市天枫房地产开发公司 3 0 怡美家园 上地环岛向东 800 米 4800 北京宏大兴业房地产开 发 份有限公司 3 1 怡海花园 丰台区科学城东 4800 北京怡海花园房地产开 发 限公司 3 2 和平新城 东北二环小街桥北 100 米 6680 北京强佑房地产开发公司 3 荣丰 2008 广安门外大街 305 号 7000 北京荣丰房地产开发有 限 3 司 3 4 星岛嘉园 北京经济技术开发区内 4300 北京亦庄新城房地产开 发 限公司 3 5 亮马名居 燕莎东 8000 米 9000 北京雅世房地产开发公司 3 6 美林花园 紫竹院路 33 号 9000 北京辰泰房地产开发有 限 司 3 7 宣颐家园 旧宫镇小红门路 28 号 3400 北京宣颐房地产开发有 限 任公司 3 8 冠城园 北三环马甸桥西北角 9500 北京冠海房地产有限公司 3 9 珠江骏景 木樨园桥西南 角 （精装修 ） 5600 北京珠江房地产开发有 限 司 4 0 倚林佳园 朝阳区亚运村林萃路 7450 北京科林 房地产开发有 限 公司 4 1 涧桥 泊 屋 馆 苏州桥西北 7200 北京新纪元房地产开发公司 4 2 朗琴园 手帕口桥向南 500 米 5280 北京润博房地产开发有 限 司 4 3 得易家 朝内大街老外交部对面 11000 北京亿洋星城房地产开 发 限公司 4 清芷园 右安门东大街 8000 北京金马四方房地产公司 4 4 5 深蓝华亭 北四环中路 6 号 10000 北京市华远房地产股份 有 公司 4 6 朝阳园 朝阳区甘露园南里 8088 北京利晖房地产开发有 限 司 4 7 新世界 太 华 公寓 崇文门外大街 5 号 13000 新世界中国地产有限公司 4 8 嘉铭桐城 亚运村北苑路 86 号 5680 北京嘉铭房地产公司 4 9 橘郡 亚运村正北 16 公里 8000 北京温碧源住宅有限公司 5 0 柏林爱乐 朝阳区管庄路口往 北 500 米 3800 北京城乡房屋建筑开发公司 万科这半年业绩还不错 上半 年 ， 万科各地楼盘销售业绩不 错 ， 在深圳 、 上海和天津主要 楼盘的销售率超过 90 ， 预售楼盘的售出率超过 60 ， 结算面积 32 2 万平方米，较上年增长 84。深圳四季花城、上海华尔兹花 园 、 沈 阳花园新 城 、 北京万科星 园 、 天津花园新 城 、 成都城市花园均有良好 市场表现 ， 北京万科星 园 、 北京青青家园分别获得建设部颁发的新世 纪人居经典住宅小 区 “建筑形 态 ”金质奖和“人居经 典 ”综合大奖。 万科董事长王石认 为 ， 万科上半年紧紧把握住了房地产市场全面 繁荣的机 遇 ， 在继续加大对深 圳 、 上海 、 北京和沈阳等城市的房地产 投资力度 外 ， 实施了新城市扩张策 略 ， 业务进展顺 利 。 其中在成都市 场的预售已显示了集团品牌的号召力。万科还顺利进入武汉、南 京 、 长春市场进行住宅开 发 ， 开始了新一轮战 略布局 。 王石表示 ， 全国出 现了新一轮房地产开发热潮，但不同于 1993 年宏观调控前的房地产 泡沫 ， 主要体现在消费市场基本平衡的供求关系 上 ， 购房者以自用者 为主，而不是投资者，购地者以开发商开发为主，而不是炒卖地 皮 。 此外 ， 为了规范市场 ， 政府将逐步规范土地市 场 ， 采用拍卖和找投标 的方式出让土 地 。 政府还提高了预售楼花的标 准 ， 金融机构也对按揭 贷款给予了更严格的限制，这些举措都将对规范市场起到积极作 用 ， 并提高了行业进入的门 槛 。 因此 ， 更多地掌握了依然是十分稀缺的土 地资源对一个房地产开发商未来的发展是举足轻重 的 。 显然 ， 新的政 策将增加对房地产开发商的资金压 力 。 万科是基于对上述政策变化的 预期而加大了集团的土地储 备 。 王石还透 露 ， 上半年万科的土地储备 较去年底增 长 了 1 倍 ， 在全国各城市土地储备总量 接 近 900 万平方 米 。 2003 年 8 月 23 日北京晚报 记者毛序国 东看 区 由于 体规划方案的正式出 台 ， 城东 域内及周边的楼 盘已经炙手可热。总建筑面积达 72 万平方米的北京财富中心虽 已 在 9 月 17 日 奠 基 开 工 ， 其售 楼 处 还 未 建 成， 价 格 也 是 个 未知 数 。 但 在 其北侧的新 城 国际销售展示大厅已开放近 3 个月 ， 社区规划沙盘和 户型图都看得见、摸得着，预计开盘时每平方米的均价为 10700 元 ， 首期工程的入住时间是 2003 年。 在 内有望在 2002 年底以前入住的新盘有：总建筑面 积 为 35 万 平方 米 的 怡 景 园 ，预 计 开 盘 时 每 平方 米 的 均 价为 12800 元 ；总 建筑面积为 30 万平方米的万豪国际公寓，预计开盘时每平方米的均 价为 11000 元 。 内目前正在销售的现房 有 ： 位于赛特购物中心 西侧的燕华 苑 ， 每平方米均价 12088 元 ； 位于朝阳区小庄的中国第一 商城，每平方米均价 11000 元。 其实大部分 购房者还是看中 边地区的楼 盘 ， 主要原因是价 格相对便 宜 ， 而城东的交通又十分便 捷 ， 买一套 100 多平方米的房肯 定能省出一辆小轿车的 钱 。 今年泛 区的新盘很 多 ， 目前已经拿 到销售许可证的当代万国 城 ， 在东直门桥的北侧 ， 紧邻北二环 ， 总建 筑面积 60 万平方米，改造后的亮马河与北护城河将在社区内交汇， 属亲水住宅，每平方米均价 8800 元。由曾设计了恒基中心的香港建 筑大 师 关善 明 设计的 东 方银 座 位于东 直 门桥 的 东南角 ， 总建 筑 面 积 17 万 平 方 米 ， 目 前工 程 已 出 正 负 零， 销 售 大 厅 和 样板 间 都 已 建 好 ， 由 于从香港运来的样板间家具及饰物尚在天津新港验 关 ， 样板间的开 放时间有可能在国庆期间。东方银座属提供全部精装修的高档公 寓 ， 预计开盘时的每平方米均价为 11000 元。 京港物业在投资开发东方银座的同 时 ， 还在朝阳门外十里堡开发 建设了今年早些时候已正式开盘销售的都会国 际 ， 这幢既提供全部精 装修又赠送全套家具和家电及厨具的酒店式商务公 寓 ， 与东方银座的 销售 定 位一 样 ，面向 的 都是 在 内 工 作的 白 领，每 平 方米 均 价 8500 元，目前已销售过半。 位于东四环慈云寺桥东南角的远洋天地是一个 80 万平方米的大 社区 ， 新建成的销售中心和样板间及远洋艺术天 地国庆期间将全部开 放 ， 目 前 正 在 销 售 的 板 楼 均 价 为 每 平 方 米 6500 元 。 2003 年 9 月 27 日北京晚报记者毛序国 西北看中关村地区 最新统计数据表 明 ， 中关村核心区住宅的供应量仅有 450 万平方 米 ， 去年中关村房地产的升温已将其中一大半的供应量消化 掉 。 虽说 中关村为 员创造了大量就业和致富的机会，却没有提供相应的 住宅产品 。 有关方面今年对 2000 位中关村 业人员的问卷调查表 明 ， 他 们 的 无 房率为 93 4 ， 平 均 每 月 的住 房 支 出 为 1630 元 ， 平 均 每 天 上 下 班 时间为 70 分 钟 ， 当 前 的 居住 满 意 度 仅为 5 ， 选 择 一 年内买房的人高达 15。 由于北京市政府从去年开始明确规 定 ， 中关村核心区不再审批新 的住宅项 目 ， 住宅现已成为中关村地区的稀缺产 品 。 去年开盘的华清 嘉园是中关村核心区内最红的楼 盘 ， 不仅一直供不应 求 ， 而且每个新 楼座发售 时 ， 都有近百人从深夜起排 队 。 目前中关村区域的新住宅项 目不足 50 个，主要分布在知春路、西直门、紫竹桥、板井和万柳地 区 ， 其中板井地区的供应量最 大， 曙光花 园、 世纪城 、 鲁艺上河村 3 个项目的总建筑面积就达到 200 万平方米 。 知春路上的知春 时代和 锦秋知春规模虽不 大 ， 但都很 精 致 ， 知 春 时代目前每平方米的均价 已达 6200 元，锦秋知春每平方米的均价达到了 6800 元。 今年 8 月世界大学生运动会开幕 前 ， 知春路和学院路道路改造工 程全面完 工 ， 使西直门地区的楼盘价格小步上 涨 ， 其重要原因是从这 里到中关村核心区的行车时间比过去缩短了一 半 ， 西直门地区的时代 之光、金晖嘉园、远洋风景都把自己的客户群瞄向了中关村的 员 。 前两个楼盘的首期都可以在今年底之前入 住 ， 远洋风景则是小区 的全部 6 幢楼同时开 工 ， 明年 2 月同时交 楼 。 时代之光每平方米的均 价为 8450 元 ， 金晖嘉 园每平方米的均价为 7500 元 ， 远洋风景每平方 米的均价为 8200 元。 由于万柳绿化工程的实 施 ， 万柳地区早就被誉为中关村 的 “后花 园 ” ， 这一地区的楼盘自然成为中关村高科技人员 的 “ 大后方 ” 。 无论 是前两年开盘的万泉新新家 园 、 光大花 园 ， 还是后来居上的新起点嘉 园、锦绣大地公寓及涧 桥 泊屋馆（原名为万柳新纪元花 园 ） ，均受 到中关村高科技人员的青 睐 。 由北京住总集团开发的山水倾城是万柳 地区的最新楼 盘 ， 位于苏州桥西 300 米 ， 建筑面积只有 8 万平方米的 社区小而 精， 由 4 幢塔楼组 成， 1 号楼和 2 号楼为 全跃层公 寓， 起居 室的层高达 4 05 米 。 水是该小区环境设计的母 题 ， 整个小区的环境 景观都围绕 南 、 北两个水景组 织 。 山水倾城开盘时的每平方米均价预 计为 9000 元左右。 在中关村里工作的后勤服务人员在买房时应选择往城外 走 ， 也就 是往北边 去 ， 因为离市中心区越远的地价格越便 宜 ， 房价也就降下来 了。位于清河安宁庄路的当代城市家园每平方米的均价才 4800 元， 社区品质也相当不错。 放心看房指南（北线） 主打品质 离 2003 年 7 月 13 日那一天越来越 远 ， 人们对奥运的热情逐渐平 和下来 。 亚运村及北部的项目也不能 再光指 着 “奥运 ” 、 “地 段 ” 这张 牌了，开始在自身项目品质上下功夫。 近期 ， 亚运村周边出现的几个新项目如倚林佳 园 、 亚运新新家 园 、 时代庄园、雪梨澳乡等 目打破了以前北部地区 以 “塔 ” 为主的楼盘格 局 ， 这些项目相比于一代的塔 楼 、 二代的板楼 ， 更有竞 争力 ， 加之 这 些项目 迎 合了 目 前人们 的 购房 需 求以及 自 身的 地 段 优 势 ， 渐渐成为京北地区客户的新 宠 。 但是一 代 、 二代的塔楼和板楼并 不因三代 目的得宠而一落千 丈 ， 毕竟塔楼与板楼的价格 相对比较 低 ， 而且各个 塔 、 板楼项目还有其自身的优 势 ， 如 万科星园 虽是塔楼 ， 但采用独特 的 “ 蝶式 ” 设 计 ， 采光和通风都不 错 ； 再如嘉 铭园，同是板楼，但不断创新，目前已出 现 “第三 代 ”了。 不论对塔 楼 、 板楼 ， 还是对 目来说 ， 虽然自身品质 在不断提 高 ， 但北部的地段优势还是这些项目的一大卖 点 。 由于亚运 会的召开 ， 北部的市 政 、 交通 、 各种配套都先于南部和西部提前到 位 ， 这不，南四环和西四环刚刚通车，北五环又先走一步，提前通车 了 。 据悉，地铁 5 号线和 13 号线目前也在紧锣密鼓地建设中，这两条地 铁建成后，对北京又将是一大利好。 序 品 牌 地 址 号 均 价 （元 / ） 销售许可证 1 北苑家园 朝阳区立水桥南 3960 京房内证字第 651 号 2 蓝色家族 京顺路第二个红绿灯左转 5200 正在办理中 动 感 之 都 宝 3 星园 望京地区 5300 内部认购期购买 B、 C 单元住宅赠送 5 至 8 4 阳 光 丽景 黄寺大街 23 号 6900 京房内证字第 891 号 5 倚林佳园 北四 环 北侧 国 家森林 公园 西 25 米 7450 京房内证字第 948 号 6 雪梨澳乡 八达 岭 高速 路 西三旗 出口 处东侧 8800 京房内证字第 946 号 7 锦绣馨园 亚运村小营路北口 5500 京房内证字第 697 号 8 北辰绿色家园 亚运村正北 3 5 公里 5300 京房内证字第 484 1 号 9 中景濠庭 神华大厦旁 9800 京房内证字第 953 号 10 嘉 铭 桐城 朝阳区北苑路 86 号 5680 京房内证字第 296 号 11 金榜园 健翔桥北 8 公里 3900 京房内证字第 809 号 12 和平新城 东北二 环 小街桥 北 100 米 路东 6600 京房内证字第 878 号 13 王府大社区 昌平区平西府镇 3198 京房内证字第 592 号 9 14 望京利泽家园 望京利泽西园 4200 15 金 色 假 日 产 权 酒店 延庆 县 八达 岭 温泉度 假村 南侧 每套 31 万 国庆期间隆重推出看 去金色假日市内售楼 排看房 ， 还将参加金 月”活动。 记者李海霞 2003 年 9 月 27 日 放心看房指南（西线） 蓄势待发 就位置而言，西部位于京城的上风口，山峦环抱，翠色相 拥 ， 空 气清新 。 建设部 、 国家计委等各大部委汇聚这 里 ， 清华 、 北大 、 人大 等众多高等 院 校 、 科研院所云集于 此 。 西部的瓶颈在于交 通 。 如今西 外 、 学院路两街一路的改 造 ， 调整了城市功 能 ， 贯通了北部 、 西部楼 市 ， 把金融街和中关 村 、 奥运 村 “两个 村 ” 连成了一片 ， 形成了一个 与东直门 燕莎相对的西北部经济 带 。 道路修通后 ， 西直门地区 成了一个立体交通枢 纽 ： 轨道交 通 ， 既有地 铁 ， 又有连接清 河 、 回龙 观和酒仙桥等边缘集团和东直门的城市铁 路 ； 北有直通北五环的学院 路；西北有经西外、中关村白颐路到西四环板井地区的西外大 街 ， 西 直门还通过高架桥直到北三环或北四环地 带 。 而德外大街将建成一条 连接二 、 三环的城市快速 路 ， 与京昌高速和北三 环 、 北四环有机相 连 ， 成为北城南北向的交通动 脉 。 据了解 ， 今后五年西城区将重点围绕德 胜门外 、 西直门外 、 复兴门外地区完成危旧房改 造 ， 其中的德外和西 外正是此次两街一路修整拓宽后的最大受益 者 。 目前市政府已经决定 将西接长河、东接德胜门护城河的暗河改为明河，河道宽 15 米，河 岸两侧进行大面积绿化，并在西直门设立游船码头。河道建成 后 ， 将 重现西直 门 “水景 ” 风貌 ， 为西部建立独具特色的生态商务圈打下坚 实的基础。 序 品 牌 地 址 号 均价（元 / ） 销售许可证 1 知 春时代 大运村公寓正对面 5580 京房内证字第 911 号 2 南极星 丰台科技园，西南四环边 4000 京房内证字第 861 号 3 世纪城 紫竹桥向西 1500 米 6300 京房内证字第 828 号 4 韦伯豪 中关村南大街魏公村路 口 南 100 米 8800 京房内证字第 657 号 5 今典花园 西直门桥 京 房 内 证 字 第 180/190 号 6 庄维花园 丰台北路 4560 京房内证字第 482 号 7 莲香园 丰台区六里桥北里 5600 京房内证字 第 270 号 8 长安新城 永定路路口向南 1500 米 3950 京房内证字（ 经 ） 第 026 号 9 曙光花园 紫竹桥西，昆玉河边 6200 京房内证字第 676 号 10 青塔东里 丰台区青塔东里五棵松南 4760 京房内证字第 712 号 11 晋元庄 海淀区晋元庄阜石路南 3900 京房内证字第 479 号 12 博望园 长安街军博对面 8000 京房内证字第 798 号 13 怡海花园 丰台科学城 4900 京房内证字第 800 号 记者姚丽颖 2003 年 9 月 27 日 放心看房指南（南线） 悄悄升级 从去年到今年，城南一直在给人们带来惊喜。首先是市政方 面 ， 南四环 、 南闹市口大街 、 菜市口大街 、 丽泽路 、 玉泉营环岛改扩建工 程完工 。 随后 ， 广安大 街 、 京开高速路相继通 车 ， 横穿京城南北的地 铁 5 号线也将动 工 。 而与此同 时 ， 各种市政管