科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告

内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 i 目 录 第一章 项目概况 . 1 目概况 . 1 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 . 24 展规划分析 . 24 业政策分析 . 26 业准入分析 . 28 第三章 资源开发及 综合利用分析 . 30 源开发和利用方案 . 30 程物料消耗 . 30 源节约措施 . 31 第四章 节能方案分析 . 33 筑节能的政策举措 . 33 用标准和节能规范 . 43 设项目能源消耗种类和数量分析 . 45 目所在地能源供应状况分析 . 45 筑物的节能综合指标 . 47 能措施和节能效果分析 . 48 排水节能 . 54 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 . 56 目选址及用地方案 . 56 地利用合理性分析 . 58 第六章 环境和生态影响分析 . 61 境和生态现状 . 61 域环境质 量现状 . 63 染物排放标准 . 65 染控制目标 . 67 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 态环境影响分析 . 68 工期工程分析 . 68 运期工程分析 . 79 染控制标准 . 86 工期污染防治及评述 . 86 . 94 第七章 经济影响分析 . 102 资估算及资金筹措 . 102 目效益估算 . 104 第八章 社会影响分析 . 110 会影响效果分析 . 110 会适应性分析 . 111 会风险及对策分析 . 111 第九章 工程招投标 . 114 制依据 . 114 标基本情况 . 114 第十章 组织机构、物业管理和施工进度 . 116 织机构 . 错误 !未定义书签。 业管理 . 116 度安排 . 117 第十 一 章 结论 . 119 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 1 第一章 项目概况 目概况 项目名称： 内蒙古自治区科左中旗 棚户区改造工程 住房类型：经济适用房 项目总投资： 18000万元 建设周期： 18 个月 项目的建设背景 科左中旗 概况 科左中旗，全称为科尔沁左翼中旗，又称达尔汗旗，位于内蒙古自治区 通辽东部，地处 内蒙古、辽 宁、吉林三 自治区 交汇的金三角地区，属东北经济区。南部与 吉林省 的双辽、东部与 吉林省 的长岭县、北部与 吉林省 的通榆县交界，西北部与兴安盟的科右中旗、通辽的扎鲁特旗相邻，西南部与通辽的开鲁县、科尔沁区和科左后旗接壤。旗政府所在地保康镇距呼和浩特 1400 公里，距通辽政府所在地科尔沁区 120 公里、东北大城长春 180 公里、沈阳 290 公里、哈尔滨 390公里，距大连、天津等港口城 500 至700公里。 科左中旗共 有蒙古、汉、满、回、朝鲜、达斡尔、鄂温克等 15个民族。 总人口为 人，其中蒙古族人口 人，是全国县 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 2 级行 政区域中蒙古族人口最多的地方。 经过多年来的全旗各族人民的共同努力， 科左中 旗经济得快速发展。 2008 年，财政总收入完成 元，首次突破两亿元，同比增长 实现地区生产总值 70 亿元 ,同比增长 30%，三次产业比重调整为 镇居民可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到 9792元和 4250元。粮食产量突破 30亿斤，位居全自治区旗县之首，获得“全国粮食生产先进县标兵”荣誉称号。实施外引内联项目 71 个，到位资金 42 亿元，引资额超过前三年总和。新建、续建千万元以上工业项目 45 个，完 成工业固定资产投资 26亿元。 目 改造地段分析 棚户区改造工程地段 位于 振兴大街中段、振兴大街南、白音塔拉大街北、团结路西、友谊路东（武装部对面） ， 304 线至建设大街、文明路西、文化路东（原消防队东），自来水公司西墙、梅林大街路南、至七巴公路（西大一期） 。 这些地段 交通方便，资源环境优越。交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。进行房地产开发，具有很好的场前景。项目选址方圆 1000 米内，有学校、医院农贸场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处 地段的特殊性，根据 科左中旗 规划局提供的用地地形图、 科左中旗 规划局已核发的规划设计要求， 进行棚户区 项目 改造建设。原区域 与周围的整体环境极不协调，反差很大，影响了居住区的整体观瞻和城的形象。为更好地配合城区的开发建设， 旗政府决定用于 改造工 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 3 程经济适用房项目。这对于 科左中旗 形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城，具有积极面现实的意义。 项目建设的必要性 （ 1）本项目建设是满足住房消费的需求 我 旗 棚户房大多建于上个世纪五六十年代，最早的建于解放前。随着城人口的增加，人口密度 不断加大，住房日渐紧张，大房接小房，小房接窝棚。久而久之，棚户区就形成了规模。棚户区建筑密度大，多数家庭几代人生活在一起。棚户区内巷道狭窄，基础设施落后；没有排水设施， 水流倒灌，屋内常年阴暗潮湿。 垃圾点少，公厕 数量少，环境卫生状况差。棚户区内居住人员成分复杂，生活水平 低 ,社会治安管理十分困难。 近年 来， 旧城改造建设步伐逐年加快，大大改善了城镇居民的居住条件，完善了城基础设施，改变了城面貌，提升了城建设和管理水平。但是，仍存在一定数量建设时间较长、设施不配套、抗震能力严重不足、存在安全隐患的砖（木）结构、 砖混结构等房屋，这些严重影响了城镇居民居住安全和居住环境。 为进一步贯彻落实科学发展观，按照国务院和 自治区党委 、 自治区 政府的重大战略决策部署，坚持扩大内需保增长，坚持以人为本重民生，加强以改善民生为重点的社会建设，依据城总体规划和经济社会发展水平，通过政府引导，政策支持，社会参与，发挥场机制作用， 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 4 加快推进 棚户区的 改造，促进和谐社会构建，改善城镇居民居住条件，进一步扩大内需，促进经济平稳增长。 （ 2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要 项目所在地属于 科左中旗 人口较多地区，此项目的实施可以推进项目区域的城 化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。 旗 委、 旗 政府将按照 自治区党委 、 自治区 政府相关的要求，着力做大、做强、做优、做美 科左中旗 ，加快城现代化建设步伐， 旗 委、 旗 政府 的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。 本项目的实施将有利于美化环境，完善城功能，该工程的实施，是按照城总体规划要求，加快城中心地段城化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。 （ 3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要 本项目建设占有土地 100000 平方米，容积率 筑 住宅建筑层数为多层，绿地率为 37，符合国家集约节约土地资源的政策要求。 成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为针对 上述地段的棚户区改造工程，主要销售对象为 现有住房难、收入低的人群。 既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。 综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此， 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 5 项目建设是可行的，也是十分必要的。 项目规划方向 本项目选址于 科左中旗 保康 镇东侧，交通方 便，资源环境优越。规划总用地面积 100000 平方米，总建筑面积 150000 平方米，住宅46 幢，为 多 层建筑，住宅建筑面积 136730 平方米，公建设施建筑面积 13270平方米，主要包括厕所、泵房、物业管理、煤气调压站等。 划范围 振兴大街中段、振兴大街南、白音塔拉大街北、团结路西、友谊路东（武装部对面） ， 共 40300 平方米； 304 线至建设大街、文明路西、文化路东（原消防队东）， 共 35500 平方米； 自来水公司西墙、梅林大街路南、至七巴公路（西大一期） ， 24200 平方米 。 以上三个地段改造面积共 100000 平方米。 划思路 （ 1）从全局利益出发，确定合理的功能定位； （ 2）优化空间布局，综合调整土地利用规划； （ 3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则； （ 4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。 规划重点 （ 1）以 科左中旗 保康镇 总体规划 (2007年 2020 年 )和 科左中旗 土地利用总体规划 (1997 2010 年 )为基础，严格结合经济适用住房建设管理办法，结合现状调研分析与相关规划研究，确 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 6 定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质； （ 2）结合土地利 用现状，合理调整土地使用； （ 3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性； （ 4）完善公共服务配套与政基础设施； （ 5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势； （ 6）确保城生态绿地，控制城景观，塑造地方特色。 设 主要建设内容和规模 设规模与目标 低收入群体 棚户区改造工程规划总用地面积 100000 平方米，总建筑面积 150000 平方米，住宅建筑面积 136730 平方米，公建设施建筑面积 13270 平方米，主要包括营业房、厕所、泵房等。总投资 18000万元，项目建设期约 18 个月 左右。 要建设条件 （ 1）规划条件 科左中旗 规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。 （ 2）土地条件 项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用地。 （ 3）拆迁情况 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 7 该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由 科左中旗 人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费 已到位。 （ 4）基础设施情况 地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。 （ 5）周边环境分析 项目所在地周围 有 农贸 市场、学校、超市等， 附属设施齐全，居住条件良好。 （ 6）主要技术经济指标 项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对 城镇低收入人群 住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前 低收入人群 多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。中套住房面积控制在 80 平方米（ 5平方米），小套住房面积控制在 60 平方米（ 5平方米），初步确定项目主要技术指标如下： 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 8 综合 技术经济指标 项目 单位 数值 所占比重 （ %） 总用地面积 00000 其中 : 居住区用地面积 (R) 00000 100 代征道路用地面积 其中 住宅用地面积 (1400 建用地面积 (100 路用地面积 (6500 共绿地面积 (7000 37 居住户数 户 1670 居住人口 人 5177 总建筑面积 50000 其中 住宅总建筑面积 36730 其中 地表住房建筑面积 24244 地下储藏室建筑面积 2486 公建设施建筑面积 3270 其中 物管等公共设施 238 经营性建筑 032 容积率 建筑密度 % 绿地率 % 37 人均集中公共绿化面积 住宅间距系数 足日照要求 项目总投资 万元 18000 流动资金 万元 销售收入 万元 利 润总额 万元 所得税 万元 净利润 万元 投资利润率 % 投资利税率 % 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 9 目总体规划方案 平面布置和功能要求 项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一 和谐的建筑群体与环境。 划设计方案要求 本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。 本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。 目总体规划的几点说明 （ 1）该项目建设开发周期 18 个月 ，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。 （ 2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景 观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21 世纪居住社 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 10 区的整体特色。 （ 3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。 （ 4）小区的目标顾客主要为 低收入群体 棚户区居民，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以 节省 空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。 （ 5）在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政 管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城的高度看社区建设，为居民创造与城完美和谐的居住环境。 划设计图选定主要参数指标 项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层为主，并初步确定项目主要技术指标参数如下： （ 1）建设用地总面积 ： 100000平方米 （ 2）总建筑面积 ： 150000平方米 其中：住宅： 136730平方米 公建设施建筑面积： 13270平方米 （ 3）建筑密度 ： （ 4）容积率 ： 5）绿化率 ： 37% 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 11 筑方案 本项目拟建场地 呈方形，项目中间有交通干道通过，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供一个舒适的活 动空间。高层设计采用框架剪力墙结构，严格按国家规范及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。 （ 1）建筑特征与风格 本项目在建筑风格上充分体现现代化城的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。住宅单体设计体现现代化城建筑风范，在考虑上述一切的同时考虑到消费者的购买能力，在建设经济适用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。 本项目以现代风格为主。在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表 现建筑的现代感。建筑造型设计首先注 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 12 重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体的设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。 （ 2）建筑单体设计与功能 1）对于经济适用房来说，以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。 2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。 3）建筑单体的设计 要相对简约。 4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。 5）局部设计，要更能体现人性化的特点。 6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。 7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节能材料。 8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。 9）公建部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。聚交人眼视线。整体造型和整区的建筑风格 把 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 13 握统一。 10）屋顶根据建筑风格，设计简洁明快、经济实用。 （ 3）建筑物与城的协调 小区的建筑物与城的规划相协调，与周边的环境相协调。 面布置和功能要求 （ 1）住宅平面设计和功能要求 以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要；小户型面积为 65平方米，大户型为 85 平方米。 （ 2）总平面布置和功能要求 项目总平面布置方案，吸收现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。并利用地形变化，根据地形特点，自然环境、 气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。 套设施 （给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等） （ 1）给排水 1）给排水设计设计依据： a、建筑专业提供的条件图。 b、建设方提供的有关设计条件。 c、国家现行的设计规范、规程。 d、本项目建筑、结构、暖调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 14 2）给水工程： a、用水水质：符合国家生活饮用水卫生标准。本工程水源为保康 镇自来水厂，供水压力为 地周围政给水管为环状管网 。 b、用水水压：本工程分别 保康 镇政给水管道上接二根 筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。政给水压力为 c、给水系统：考虑屋面太阳能和低层住户入户压力的要求，本工程生活给水共设两套加压系统： 8+1 层中高层建筑的 5层以上部分为高区，其余部分为低区。二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。在地下室设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。 d、管材：给水支管采用 铝稳态复合管 列，热熔连接。立管采用 塑复合压力管 ，采用内外壁双热熔连接。工作压力为 e、保温：在保证经济成本的前提下，尽可能采用先进的技术与材料实现保温。 3）排水工程： a、排水制度：本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。室内地面层（ 上的生活污水重力流排出；地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 15 生活污水汇集并经小区内部污水处理站处理，处理达标后首先回用于绿化，其余通过管道排至 科左中旗 小沙河。 b、管材、接口及敷设方式：污、 废水管道系统均为单立管排水系统。排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。排水管采用 料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式 胶圈接口，并采用混凝土基础。雨水管采用承插式 胶圈接口。并设混凝土基础。 （ 2）空调、通风设计 可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。 （ 3）电气设计 1）设计依据 a、小区概况； b、相关专业提供的设计资料； c、建设单位提供的设计任务书及设计要求 ； d、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准； e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。 2）供电电源 本工程采用二路 10 3）电气照明 照度按现行国家标准建筑照明设计标准 行。 （ 4）防雷 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 16 本工程预计雷击次数各楼有所不同， 按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设 备接地相连。 （ 5）燃气 项目内部暂时不统一供气，居民用气使用罐装液化气。 （ 6）电视、电话、智能化等项目 普通住宅每户按 2 门设计 ,物业管理部门预留办公外线电话，配套建筑均按建设单位设置电话。 筑方案的几点说明 （ 1）住宅建筑设计说明 1）住宅的设计满足经济适用房相关要求。并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数 10 年内人们生活方式与需求的变化。 2）住宅设计充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重 ,实现动静分开 ,洁污分开。特别是对儿童居室，更多地 予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。 3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4）在建筑材料方面，尽可能的采用新型建筑材料。 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 17 （ 2）小区配套设施说明 1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨是经济适用房建设，因此并不考虑车库的建设，但在室外会充分考虑地面停车场的设置问题。 2）每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 3）尽 可能的增加超等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便 ,充分体现出社区生活的现代化。 （ 3）环境艺术设计说明 1）随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都的一种心态。 2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，在建立经济适用房的基础上，不仅兼顾到 地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。 资规模 规划总用地面积 100000 平方米，总建筑面积 150000 平方米， 其中 住宅建筑面积 136730平方米，公建设施建筑面积 13270 平方米，主要包括营业房、厕所、泵房、物业管理等。总投资 18000万元，项 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 18 目建设期约 18 个月 左右。项目所有资金全部为 科左中旗 保康 镇房地产开发有限公司。 目 可行性研究报告 编制依据 1、国家主席令第 29 号中华人民共和国城房地产管理法和第91 号中华人民共和国建筑法； 2、国务院令第 248号城房地产开发经营管理条 例； 3、国务院 2003379号物业管理条例； 4、中华人民共和国招标投标法及 2000 年 4月 4 日国务院批准由国家发展计划委员会发布的从 2000 年 5 月 1 日起落实的工程建设项目招标范围和规模标准确定的内容； 5、 中华人民共和国监理法 和建设部 2003 年工程质量建设标准（强制部分）； 6、国家发改 委 2006编制的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ； 7、建标 2000205 号发布的房地产开发项目经济评价方法； 8、国务院办公厅转发关于建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房 价格意见的通知（国办发 2006 37号）； 9、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）； 10、 科左旗保康镇总体规划 (2007年 ； 11、 科左中旗 土地利用总体规划 (1997一 2010年 )； 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 19 12、 内蒙古自治区 安装工程计价依据， 13、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 14、 内蒙古自治区 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 15、 内蒙古自治区 经济适用住房管理办法 16、建设单位提供的其它有关资料。 目提出的必要性和目的 观分析 （ 1）大环境分析 大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出“建立和完善对低收入者的救助制度，重视解决城特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的问题”。 通辽 市 经济适用住房管理办法明确提出“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城规划、住房建设规划的前提下，经 市 、区（ 旗 ）政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房”。 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 20 随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，科左中旗 经济飞速发展，结合城规划，主城区正有条不紊改造，短时间内城面貌已经有较大改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分地段居民居住条件还亟需解决。 为了促进 科左中旗 社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前较落后的基础设施 对经济和社会发展的制约因素，政府将继续对主城区进行全面的改造。由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城建设的目标是提高居民的住房条件，改善城的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城化进程中，有大量农村人口涌入城，对城基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城环境形势严峻。追求城经营的可持续性 ，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。 通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，经济适用房和中低价房的建设在未来很长时期内，有着存在和发展的必要性。因此，在本项目所在地建设经济适用房与中低价房住宅区是可行。 （ 2）小环境分析 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 21 经济适用住房是指享受政府划拨建设用地、减免部分相关税费、开发商微利开发而建设的面向城镇低收入住房困难家庭的具有经济性、适用性和社会保障性的普通商品住房。建设经 济适用住房是解决低收入家庭住房困难问题的有效手段之一。 科左中旗 政府根据国务院关于进一步深化城镇住房 制度 改革加快住房建设的通知精神，紧密结合我居民收入、住房及老城改造、新城建设的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，在结合 内蒙古自治区 经济适用住房管理办法的基础 上，出台了一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。 在 科左中旗 经济适用房政策作为住房保障内容之一，有存在的必要。从本来看，经济适用房是经济发展的必然，也是房地产场的及时雨，是改善住房的必须手段。 因此，从 自治区 政策及实际情况来看，建设本项目经济适用房是有政策保障的。 微观分析 近年来， 内蒙古自治区 大力发展经济适用房建设项目，同时给下面各指定经济适用房建设任务，据 2010科左中旗城镇棚 户区改造规划 我 旗 将用 三 年时间完成 城镇 棚户区改造任务。 2010 年将 投资 2010 年 改造城镇棚户区 10 万平方米，建筑面积 民 291 户。改造后住宅规划建筑总面积 15 万平方米，住宅规划建设 1670 套。其中蒙中路南 平方米， 123 户；原消防队东至梅 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 22 林路 平方米， 118 户；自来水公司西墙至转盘（一期工程）平方米， 50 户。 2011 年计划改造城镇棚户区 8 万平方米，建筑面积 6 万平方米，居民 800 户。改造后住宅规划建筑总面积 12 万平方米，住宅规划建设 1300 套； 2012 年计划改造城镇棚户区 7万平方米，建筑面积 5 万平方米，居民 1020 户。改造后住宅 规划建筑总面积 平方米，住宅规划建设 1166 套； 2013 年至 2015 年计划用 3 年时间完成棚户区改造扫尾工作。 从 有关政策来说，在本项目所在地块建设经济适用房来解决部分居民的住房问题是可行的。 济适用房发展历程 （ 1）酝酿时期： 经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在 1991 年 6 月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和 住房困难户的住房问题 ”。 （ 2）启动、开建时期 ： 1997、 1998 年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动场消费，经济适用房于 1998 年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。 （ 3）高速发展时期 ：从 1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 23 对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎 来高速发展时期。 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 24 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 展规划分析 房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城统一规划，遵守城建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是 如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出按照场化道路要求，加快发展服务业，坚持场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范场，提高服务业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要及 内蒙古自治区 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长 方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 25 域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。鼓励房地产企业做大做强， 形成在全国有较大影响的房地产企业集团。 住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。 今年四月份 以来， 各级 政 府虽然加大了调控力度，收紧“银根”“地根”、限制 炒房等等，提高了房地产企业的融资成本，使开发节奏大大放缓。但从总体来看，当前房地产场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城出现房屋交易量下降、房价 环比涨幅回落的现象。全国房价不会出现大幅波动产生了积极的推动作用，但在依然从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。但从长期看，我国城镇住宅场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时期内存在。 房地产场来看，自 2006 年以来，随着涉房调控政策“国六条”、 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 26 央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，连科左中旗 房地产供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。 充分考虑居民购买力不同，在住房开发过程中，国家、 自治区 、各地均制定了住房发展规划，将经济适用房作为解决购买力较差居民购房问题的主要途径，并出台相关政策进行扶持，目前，经济适用房发展前景较好。 内蒙古自治区 、通辽市 给 科左中旗 制定经济适用住房建设投资计划，从根本上保证了 科左中旗 经济适用住房的建设，从根本上为购买力较差的居民解决了住房问题。 业政策分析 房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年， 科左中旗 房地产业发展成效显著。但也要看到， 科左中旗 房地产场发展现状与“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标还有距离、 与广大 人 民对住房性价比综合要求还有偏差。对此， 科左中旗 政府已经引起高度重视，在坚定不移贯彻落实好上级宏观调控政策的同时，在“有保有压、区别对待”总体原则指导下，深入研究本地个性化特征、 科左中旗 政府采取一系列切实可行举措，推动房地产业持续健康发展。 为加快城住房建设，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障 内蒙古自治区科左中旗棚户区改造工程可行性研究报告 27 性质的经济适用住房供应体系，解决城居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府的民心工程， 内蒙古自治区 人民政府根据国家有关法律、法规，出台了 内蒙古自治区 城经济适用住房建设管 理办法，明确规定经济适用住房是指经国家或 自治区 批准，享受政府扶持政策，面向城镇中低收入家庭出售的普通住房，其开发建设必须坚持城政府总揽，以项目带开发的方针；坚持场导向，总量控制，以销定建，限价销售的原则；坚持节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原则；坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。经济适用住房建设要严格执行 内蒙古自治区 住宅建筑设计标准及其他有关规定，建筑面积与套型执行二类或三类标准。 本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外 ，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施，注重建筑节水、节能、节地及节材关键技术开发和材