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房地产税收制度与政策 1 一 房地产税收制度与政策 税收 国家为了实现其职能 凭借政治权利 按照法律规定的标准 无偿取得财政收入的一种手段 税收制度 国家各项税收法律 法规 规章和税收管理体制等的总称 是国家处理税收分配关系的总规范 2 房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 土地增值税 契税 营业税 城市维护建设税和教育税附加 企业所得税 个人所得税 印花税 优惠政策 房产税 房地产税种 3 一 房产税1 定义 以房产为课税对象 向产权所有人征收的一种税 2 课税对象 房产税由产权所有人缴纳产权属于全民所有的 由经营管理的单位缴纳 产权出典的 由承典人缴纳 产权所有人 承典人不在房产所在地的 或者产权未确定及租典纠纷未解决的 由房产代管人或者使用人缴纳 4 3 房产税税率依照房产余值计算缴纳的 税率为1 2 依照房产租金收入计算缴纳的 税率为12 4 征收基数非出租的房产 依照房产原值一次减除10 至30 后的余值计算缴纳 具体减除幅度 没有房产原值作为依据的 由房产所在地税务机关参考同类房产核定 出租的房产 以房产租金收入为房产税的计税依据 5 5 房产税免纳范围国家机关 人民团体 军队自用的房产由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产个人所有非营业用的房产经财政部批准免税的其他房产 6 6 具备房屋功能的地下建筑征收房产税问题 1 根据 财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 财税 2005 181号中规定 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 2 税额计算 对于自用地下建筑的税额计算 工业用途房产 以房屋原价的50 60 作为应税房产原值 商业和其他用途房产 以房屋原价的70 80 作为应税房产原值 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 扣除比例 1 2 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例 由各省 自治区 直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定 7 二 城镇土地使用税1 定义 国家对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税种 2 课税对象 以城市 县城及建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象 以实际占用的土地单位面积为计税依据 按照规定的税额计算征收 8 3 税收标准大城市 1 5元至30元 中等城市 1 2元至24元 小城市 0 9元至18元 县城 建制镇 工矿区 0 6元至12元 4 关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地 按规定征收城镇土地使用税 其中 已取得地下土地使用权证的 按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款 未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的 按地下建筑垂直投影面积计算应征税款 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50 征收城镇土地使用税 9 5 免缴土地使用税范围国家减免政策 1 国家机关 人民团体 军队自用的土地 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 4 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 5 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 6 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年 7 由财政部另行规定免税的能源 交通 水利设施用地和其他用地 省 自治区 直辖市税务局免税政策 1 个人所有的居住房屋及院落用地 2 房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 3 免税单位职工家属的宿舍用地 4 民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地 5 集体和个人办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园用地 10 三 耕地占用税1 定义 以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据 按照规定的适用税额一次性征收 2 课税对象占用耕地建房或者从事非农业建设的单位 包括国有企业 集体企业 私营企业 股份制企业 外商投资企业 外国企业以及其他企业和事业单位 社会团体 国家机关 部队以及其他单位 和个人 包括个体工商户以及其他个人 耕地占用税的纳税人 应当依照规定缴纳耕地占用税 耕地 是指用于种植农作物的土地 占用林地 牧草地 农田水利用地 养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的 比照规定征收耕地占用税 11 3 税收标准根据各地区 以县级行政区域为单位 人均耕地面积 确定税收标准 1亩10 50元 1亩 2亩8 40元 2亩 3亩6 30元 3亩5 25元 12 4 加成经济特区 经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区 适用税额可以适当提高 但是提高的部分最高不得超过当地适用税额的50 占用基本农田的 适用税额应当地适用税额的基础上提高50 5 减税政策 1 铁路线路 公路线路 飞机场跑道 停机坪 港口 航道占用耕地 减按每平方米2元的税额征收耕地占用税 2 农村居民占用耕地新建住宅 按照当地适用税额减半征收耕地占用税 3 农村烈士家属 残疾军人 鳏寡孤独以及革命老根据地 少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民 在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的 经所在地乡 镇 人民政府审核 报经县级人民政府批准后 可以免征或者减征耕地占用税 13 4 军事设施占用耕地 5 学校 幼儿园 养老院 医院占用耕地 14 四 土地增值税1 定义对有偿转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税 2 课税对象凡有偿转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 3 征收范围包括国有土地 地上建筑物及其附着物 转让不包括以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为 15 4 土地增值税计算方法 1 增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额 增值额 30 2 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的土地增值税税额 增值额 40 扣除项目金额 5 3 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的土地增值税税额 增值额 50 扣除项目金额 15 4 增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额 增值额 60 扣除项目金额 35 公式中的5 15 35 为速算扣除系数 建造普通标准住宅出售 除项目金额之和20 的 免征土地增值税 增值额超过扣除项目金额之和20 的 应就其全部增值额按规定计税 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 是指因城市实施规划 国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权 16 5 土地增值税扣除项目取得土地使用权所支付的金额 开发土地和新建房及配套设施的成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 开发土地和新建房及配套设施的费用 财务费用中的利息支出 与转让房地产有关的税金 6 免税范围 1 建造普通标准住房 土地增值未超过扣除的20 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 17 五 契税1 定义契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象 向产权承受人征收的一种财产税 应缴税范围包括 土地使用权出售 赠与和交换 房屋买卖 房屋赠与 房屋交换等 2 纳税时点契税的纳税义务发生时间 为纳税人签订土地 房屋权属转移合同的当天 或者纳税人取得其他具有土地 房屋权属转移合同性质凭证的当天 18 3 征收税率契税税率为3 5 契税的适用税率 由省 自治区 直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定 并报财政部和国家税务总局备案 4 征收范围 1 国有土地使用权出让 2 土地使用权转让 包括出售 赠与和交换 3 房屋买卖 4 房屋赠与 5 房屋交换 19 5 减免范围 1 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋用于办公 教学 医疗 科研和军事设施的 免征 2 城镇职工按规定第一次购买公有住房的 免征 3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 酌情准予减征或者免征 4 财政部规定的其他减征 免征契税的项目 20 六 营业税 城市维护建设税和教育税附加1 定义根据 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 对有偿提供劳务 有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为征收的一种税 营业税金及附加是反映企业经营的主要业务应负担的营业税 消费税 增值税 教育税附加 城市维护建设税等 2 征收税率营业税5 城建税实行地区差别按营业税为基数7 5 1 教育税附加按营业税为基数3 21 七 企业所得税1 定义按照 中华人民共和国企业所得税暂行务例 对取得的所得 包括销售货物所得 提供劳务所得 转让财财产所得 股息红利所得 利息所得 租金所得 特许权使用费所得 接受捐赠所得和其他所得 的企业和其他取得收入的组织征收的一种税 个人独资和合伙企业不适用 2 税率及计算方法企业所得税的税率为25 企业应纳所得税额 当期应纳税所得额 适用税率应纳税所得额 收入总额 准予扣除项目金额 22 八 个人所得税1 定义个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的 从中国境内和境外取得的所得的个人 在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人 从中国境内取得的所得的 依照法律规定同样需缴纳个人所得税 23 2 税率财产租赁所得 财产转让所得 适用比例税率 税率为20 个人转让住房 以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额 按照 财产转让所得 项目缴纳个人所得税 受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后 再次转让该项不动产的 在缴纳个人所得税时 以财产转让收入减除受赠 转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应缴纳所得税 按20 的适用税率计算缴纳个人所得税 24 九 印花税1 定义印花税是对因产权转移而书立 领取的应税凭证征收的一种税 2 依据 中华人民共和国印花税暂行条例施行细则 3 税率税率分五档 千分之1 千分之0 5 千分之0 3 千分之0 05 千分之0 03 25 十 优惠政策1 普通住房标准 2005年5月9日 国务院办公厅转发了建设部等部门 关于做好稳定住房价格工作意见 中明确规定 各省 自治区 直辖市要根据实际情况 制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准 并报建设部 财政部 税务总局备案 国家认定普通住房标准为 住房小区容积率在1 0以上 单套建筑面积在120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 且允许各地制定具体标准时 单套建筑面积和价格适当上浮 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20 2 自2010年1月1日起 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的 全额征收营业税 个人将购买超过5年 含5年 的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 个人将购买超过5年 含5年 的普通住房对外销售的 免征营业税 3 对个人购买普通住房 且该住房属于家庭唯一住房的 按减半契税 对个人购买90平方米及以下普通住房 且该住房属于家庭唯一住房的 按照成交价格的1 征收契税 4 对个人转让自用5年以上 并且是家庭唯一生活用房取得的所得 免征个人所得税 对属于不征税范围的赠与人 受赠人办理相关手续后 不征收个人所得税 26 5 房屋租赁 单位向职工按政府规定标准出租房屋免房产税和营业税 按市场租金则房产税减按4 营业税减按3 个人出租房屋减按10 征个人所得税 营业税减按1 5 房产税减按4 免土地使用税 租赁合同免印花税 6 经济适用房 土地收入未超过扣除项目的20 免土地增值税 用地免土地使用税 管理单位回购免契税和印花税 个人购买减半征收契税和免印花税 7 廉租房 租金收入免营业税和房产税 用地免土地使用税 廉租住房货币补贴免个人所得税 8 公共租赁房 免土地使用税 契税 印花税 用旧公房转公共租赁房土地收入未超过扣除项目的20 免土地增值税 单位捐赠未超过利润12 部门免企业所得税 租金收入免营业税和房产税等 27 Page 28 二 住房公积金制度与政策 2005年建设部 财政部 中国人民银行下发 关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见 建金管 2005 5号 1999年颁布 2002年修订的 住房公积金管理条例 依据 28 国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私有企业及其他城镇企业 事业单位 民办非企业单位 社会团体 以下统称单位 及其在职职工缴存的长期住房储金 职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金 属于职工个人所有 定义 义务性 互助性 保障性 特点 住房公积金管理委员会决策 住房公积金中心运行 银行专户 财政监管是住房公积金管理的基本原则 基本原则 29 1 基数 原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍 2 比例 职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的 不高于12 汇缴时间为上年7月1日至当年6月30日 缴存基数和比例 新设立的单位应当自设立之日起 日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记 并自登记之日起 日内持住房公积金管理中心的审核文件 到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续 单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例 缴存程序 30 户口外迁和出境定居的 七 政策优惠 职工各人及其单位按照国家和地方规定的比例实际缴存的住房公积金 不计入各人当期的工资 薪金收入 免征个人所得税 利息免征个人所得税 31 三 物业管理制度与政策 物权法 规定 不动产登记簿是物权归属和内容的根据 不动产登记簿由登记机构管理 业权的确认必须以登记工作成果的载体 登记簿的记载为据 物业管理过程中经常要查询登记簿的有关信息 登记官同样也要为物业管理服务 应该对物业管理工作有所了解 32 定义 物业是指各类房屋及其附属的设备 设施和相关场地 各类房屋可以是建筑群 如 住宅小区 工业区等 也可以是单体建筑 如 一幢高层或多层住宅楼 写字楼 商业大厦等 同一物业 可以属一个业主 也可以属于多个业主 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 规定 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人 应当认定为物权法第六章所称的业主 另外 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为 已经合法占有建筑物专有部分 但尚未依法办理所有权登记的人 可以认定为物权法第六章所称的业主 物权法 规定 因人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 导致物权设立 变更 转让或者消灭的 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力 规定 因继承或者受遗赠取得物权的 自继承或者受遗赠开始时发生效力 因此 业主还应包括以上尚未进行登记 但有其他法律文书证实已经合法占有建筑物专有部分的所有者 物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 物权法 规定 业主可以自行管理建筑物及其附属设施 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 物权法 高于 物业管理条例 管理主体可以是业主 物业服务企业也可以是其他管理人 只要是针对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 都可以称之为 物业管理 而且目前这些管理模式也都存在 但与 物业管理条例 规定不同的管理模式 有可能不在其调整范围之内 33 一套100平方米的住宅可以理解为一个物业的单位一个几十万平方米运作也行 物业管理条例 规定 一个物业管理区域成立一个业主大会 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理 物业管理区域是物业的集合 物业管理的基本单位 管理区域 34 物业管理服务的具体内容主要包括常规服务和特约服务 特约服务由供求双方临时约定 普通住宅小区物业管理服务等级标准 有关规定 针对住宅而定 但非住宅也可参照执行 标准将物业管理服务分为三个不同等级 等级的划分以服务频度为界 管理服务 35 1 基本要求 36 1 基本要求 37 2 房屋管理 1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护 检修记录和保养记录齐全 2 根据年限 定期检查 属于小修范围的 及时组织修复 属于大 中修范围的 编制计划 提出报告与建议 根据决定 组织维修 3 每日巡查1次小区房屋单元门 楼梯通道以及其他共用部位的门窗 玻璃等 作好巡查记录 并及时维修养护 4 按照要求建立管理制度 装修前 依规定方案 告知禁止行为和注意事项 每日巡查1次现场 发现损害公共利益现象的 及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门 5 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻 并报告业主委员会和有关主管部门 6 小区主出人口设有小区平面示意图 主要路口设有路标 各组团 栋及单元 门 户和公共配套设施 场地有明显标志 38 3 共用设施设备维修养护 1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护 依法应由专业部门负责的除外 2 建立共用设施设备档案 设备台账 设施设备的运行 检查 维修 保养等记录齐全 3 设施设备标志齐全 规范 责任人明确 操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范 设施设备运行正常 4 对共用设施设备定期组织巡查 作好巡查记录 需要维修 属于小修范围的 及时组织修复 属于大 中修范围或者需要更新改造的 及时编制维修 更新改造计划和住房专项维修资金使用计划 向业主大会或业主委员会提出报告与建议 根据业主大会的决定 组织维修或者更新改造 5 载人电梯24小时正常运行 6 消防设施设备完好 可随时启用 消防通道畅通 7 设备房保持整洁 通风 无跑 冒 滴 漏和鼠害现象 8 小区道路平整 主要道路及停车场交通标志齐全 规范 9 路灯 楼道灯完好率不低于95 1O 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案 39 4 协助维护公共秩序 40 5 保洁服务 1 高层按层 多层按幢设置垃圾桶垃圾桶清洁 无异味 每日清运2次 垃圾袋装化 保持卫生 2 合理设置果壳箱或者垃圾桶 每日清运2次 3 小区道路 广场 停车场 绿地等每日清扫2次 电梯厅 楼道每日清扫2次 每周拖洗1次 一层共用大厅每日拖洗1次 楼梯扶手每日擦洗1次 共用部位玻璃每周清洁1次 路灯 楼道灯每月清洁1次 及时清除道路积水 积雪 4 共用雨 污水管道每年疏通1次 雨 污水井每月检查1次 视检查情况及时清掏 化粪池每月检查1次 每半年清掏1次 发现异常及时清掏 5 二次供水水箱按规定清洗 定时巡查 水质符合卫生要求 6 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害 41 6 绿化养护管理 有专业人员实施绿化养护管理 草坪生长良好 及时修剪和补栽补种 无杂草 杂物 花卉 绿篱 树木应根据其品种和生长情况 及时修剪整形 保持观赏效果 定期组织浇灌 施肥和松土 作好防涝 防冻 4 1 2 3 定期喷洒药物 预防病虫害 5 42 公 和 共 有不同的含义 公有 包括国家所有和集体所有 国家所有即全民所有 也可称为 国有 共有 是多个私人共同拥有 是一定范围内业主群体共同所有的财产 城市的基础设施应该是国有财产 物业管理的出现只是改变了管理模式并未变更权属关系 因此 城市基础设施仍然属于国有财产 不过随着城市管理体制改革的不断深化 有些已经交由国家的垄断性经营机构去经营管理 但产权关系并没有转交给任何私人企业 这些垄断性经营机构在经济上和政策上 仍然享受着特殊的照顾 物业的权属 43 物权法 规定 铁路 公路 电力设施 电信设施和油气管道等基础设施 依照法律规定为国家所有的 属于国家所有 在物业管理区域内 以上所说电力设施 电信设施和油气管道均为公有部分 1 物业的公有部分 44 2 物业的共有部分 物权法 规定 建筑区划内的道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 规定 一 建筑物的基础 承重结构 外墙 屋顶等基本结构部分 通道 楼梯 大堂等公共通行部分 消防 公共照明等附属设施 设备 避难层 设备层或者设备间等结构部分 二 其他不属于业主专有部分 也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 建筑区划内的土地 依法由业主共同享有建设用地使用权 45 3 专有部分 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 规定 建筑区划内符合下列条件的房屋 以及车位 摊位等特定空间 应当认定为物权法第六章所称的专有部分 三 能够登记成为特定业主所有权的客体 二 具有利用上的独立性 可以排他使用 一 具有构造上的独立性 能够明确区分 规划上专属于特定房屋 且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等 应当认定为专有部分的组成部分 46 供给主体 其他管理人 专项服务机构 物业服务企业 企业员工 第二节物业管理相关主体 47 第二节物业管理相关主体 业主大会 开发建设单位 非业主使用人 需求主体 业主 48 第三节物业管理基本制度 一 业主大会制度 物业管理条例 确立了业主大会和业主委员会并存 业主大会决策 业主委员会执行的制度 规定物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益 业主委员会作为业主大会的执行机构 可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定 物业管理条例 规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责 不得作出与物业管理无关的决定 不得从事与物业管理无关的活动 49 第三节物业管理基本制度 业主委员会应当自选举之日起30日内 向物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门备案 二 业主委员会备案制度 50 三 物业服务招投标制度 物业服务是市场经济的产物 竞争是市场经济的基本特征 按照 物业管理条例 规定 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业作了明确规定 第三节物业管理基本制度 51 四 物业承接验收制度 物业承接验收是物业服务的基础工作 物业服务企业承接物业时 应当对物业共用部位 共用设施设备进行查验 应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续 同时建设单位 业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料 第三节物业管理基本制度 52 五 物业服务企业资质管理制度 物业服务具有一定的特殊性 物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动 物业管理条例 规定 国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度 在现阶段对物业管理行业实行市场准人制度 严格审查物业服务企业的资质 是加强行政监管 规范企业行为 有效解决群众投诉 改善物业管理市场环境的手段 第三节物业管理基本制度 53 六 物业服务专业人员职业资格制度 物业服务活动的特殊性 经营管理的专业性以及涉及学科多 管理复杂等特点 决定了应对物