2010年淄博市乾亨置业·水岸花苑项目合作提案汇报.ppt

乾亨置业 水岸花苑项目合作提案汇报 房商网 海量房地产资料下载 2011房地产营销策划大全 QQ 1053527879 项目提案阐述 卖什么 卖给谁 怎么卖 项目提案阐述 自我价值解析 卖什么 我们在什么样的环境中卖 我们有什么可卖 淄川区位于淄博市中部 东西49公里 南北42公里 总面积999平方公里 淄川区辖4个街道办事处 14个镇 3个乡 全区总户数约为23万户 总人口约67万人 人口自然增长率为2 83 淄川区 十一五规划 中 2010年 常驻人口将达到30万人 城镇人口占全区总人口的60 以上 2008年统计数据 自我价值解析 市场现状分析 淄川概况 淄川历史悠久 人文底蕴丰厚 自西汉建县以来的两千余年内 先后孕育出高珩 蒲松龄 等中国历史名人及众多名胜古迹 蒲松龄故居 宋代 杨寨塔 明代佛寺青云寺 北方九寨沟 峨庄 蒲松龄 自我价值解析 市场现状分析 淄川概况 淄川区07 09年居民收入走势图 淄川区2009年城镇居民收入月均1694元 农村居民收入月均765元 近年每年增幅在15 以上 自我价值解析 市场现状分析 淄川概况 小结 1 淄川人均收入的连年攀升 反映出购买能力的不断提升 2 在淄博 五区三县 中 淄川居民的购买力位于前列 3 随着农民收入的提高 以及国家城市化进程的推进 大量农民开始涌入城镇置业 为项目的去化及销售提供了广泛的客户群体及保证 淄川区城市规划发展 框架 两区 两轴 中西部产业开发经济区 东南部生态资源经济区 两区 指建立两个经济区 一是位于中西部的产业开发经济区 一是位于东南部的生态资源经济区 两轴 一是指沿张博路 湖南路的南北向的城镇发展主轴 该轴是淄川城镇发展的密集地带 也是淄博规划中的市域城镇 十 字型的空间结构的重要组成部分 二是指沿胶王路东西向的城镇发展副轴 淄川2008年 2012年住宅规划 规划面积及数量 住宅用地规划 建筑空间布局 住宅建设空间布局 新建居住区以向西 北发展为主 对经济开发区内的村庄合村并点 对东部城区的城中村进行改造 淄川区房地产市场情况 2009年各月成交套数 淄川区房地产市场情况 2009年各月成交套均面积 云水居2期立面效果 云水居2期 类别 小高层 商业网点 项目地址 公安局向南100米路东总建面积 5 5万平方米总户数 共387户 其中二期163户建筑层数 2栋11层 1栋8层 1栋17层楼间距 40米绿化率 38 容积率 1 98开工时间 2009年8月份完工时间 2011年年底销售率 共163套 现已去化95 销售现状 媒体应用 单页 DM广告 金点子 张博路上巨幅楼体广告 公交站牌广告 销售价格 起价2890元 平 均价 3200元 平层差 50元 平 平差 30 60不等 丽都大厦立面效果 丽都大厦 类别 高层 商业网点项目地址 淄川区松龄东路总建面积 2 6万平米总户数 184户绿化率 36 建筑层数 1栋26层高层 其中2层底商 开工时间 2009年11月竣工时间 2011年11月物业费 0 8元 平米销售率 70 目标人群 中档次消费人群主要媒体 单页 报广建筑标准 楼梯间不锈钢扶手 两梯4户 墙面刮瓷 单元门为可视对讲系统 楼宇防盗门 分户门为整体防盗门 塑钢外窗 中空双层玻璃 卫生间设座便器 厨房预留洗菜盆水接口 阳台设上下水管道 地暖 集中供暖分户控制 类别 小高层 商业网点 多层项目地址 淄川将军路及山川路交汇处总建面积 30万平米 共45个楼座其中1期14个楼座 716套建筑层数 小高层11层 多层6层 商业1 3层容积率 1 6绿化率 38 物业费 0 8元开工时间 2008年8月竣工时间 2009年6月27日部分交房目标人群 高端消费群体主要媒体 单页 短信 晨报 金点子 推广主题 大型城市园林社区 颐中山水缘 颐中山水缘立面效果 颐中山水缘各户型销售情况 西领雅苑 类别 商业网点 多层项目地址 张博路路东 距长途汽车站300米总建面积 5万平米建筑层数 12栋全部为6层 其中1期7个楼座 304套 2期2个楼座 3期3个楼座开工时间 2008年初竣工时间 2009年底绿化率 36 容积率 1 2装修标准 楼梯间不锈钢扶手 大理石踏步 楼宇防盗门 塑钢窗 中空双层玻璃 外墙有保温层 目标人群 工薪阶层主要媒体 单页推广主题 阁调生活 雅致空间 西领雅苑效果图 颐泽花园 4期 类别 小高层 商业网点 多层项目地址 淄川区将军路东首总建面积 40万平米建筑形态 共45栋 含14栋洋房 开工时间 2009年9月竣工时间 2010年9月绿化率 36 容积率 0 98小区配套 小区设有人工湖及游泳馆等装修标准 外墙乳胶漆 大理石踏步不锈钢扶手 中空玻璃塑钢窗 落地窗 地暖 目标人群 高端消费群体主要媒体 晨报推广主题 城市里的香格里拉销售率 95 项目总体鸟瞰图 类别 多层开发商 淄博鑫益鸿基置业有限公司代理商 青岛福元九合工程进度 已交房总建面积 9 8万平米建筑形态 25栋多层 1栋商业网点总户数 998户容积率 1 03开工时间 2008年10月竣工时间 2009年10月30日物业配套 24小时闭路监控 入口电子监控 单元对讲门目标人群 工薪阶层及周边乡镇的教师 医生 政府职员等主要媒体 鲁中晨报 金点子 单页 短信 演出等推广主题 淄川人住淄川就住鑫益家园销售率 98 鑫益家园 松龄华府 未开盘 类别 电梯多层 小高层开发商 淄博鑫益鸿基置业有限公司进度 未开盘 客户认购中总建面积 5万平米312户建筑形态 6栋多层 2栋小高层点容积率 1 95物业配套 24小时闭路监控 入口电子监控 单元对讲门目标人群 周边党政机关领导及高端客户 松龄华府立面效果 淄川区房地产市场分析 区域内参考项目 总体区域市场分析 市场仍以中低端客户刚性需求为主 去化速度较快 近两年市场投放产品以小高层 高层为多 多层较少 中高端低密度产品正日显稀缺 高端物业缺失 高端客户严重流失 前往张店与沿海置业 在淄川区域购房客户群档次相对较低 总体规模以中 小规模楼盘为主 近2年内开始出现大型规模楼盘 自今年高端项目开始集中上市 高端市场竞争加剧 带动淄川整体品质上升 区域内竞争项目分析 1 户型配比分析 小结 1 1从户型产品结构上 主要以套二 套三为主 套一的存量较少 且接受程度一般 1 2套二产品面积分布较为丰富 从70 90实用型到90 100平米的舒适性均有分布 1 3套三以实用型为主 以110 130区间为主 150平以上的较少 110 120分布也较少 2 主力户型及总价区间分析 结论 2 1 套二的总价区间在21 30万元之间 分布较为密集 竞争较为激烈 2 2 套三的总价区间在35万 41万之间 分布较为密集 竞争较为激烈 3 3 33 35万之间分布较少 竞争较轻 区域内竞争项目分析 3 物业类型及外立面风格 结论 3 1目前淄川市场中物业类型日渐丰富 从高层到低密度别墅也相应健全 淄川的房地产市场 将逐渐分化 分路竞争不同档次的市场份额 3 2目前市场上的项目多以现代风格为主 带有中式 欧式风格的高档楼盘崭露头角 有待于进一步接受市场检验 3 3 本案的物业类型主要以小高层 多层为主 低密度物业类型的规划设计 使本案在竞争对手具备了一定的竞争优势 区域内竞争项目分析 4 社区内外景观分析 小结 4 1从以上楼盘可以看出 淄川具备一定档次的楼盘项目中 都比较注重园林景观尤其是水景的打造 并且自然景观成为高端项目提升形象及档次的重要因素 4 2本案周边环境较为陈旧嘈杂 自然景观缺乏 因此 注重内园林景观的打造将成为项目提升档次及弥补竞争劣势的重点之一 区域内竞争项目分析 5 建筑技术应用及社区配套 小结 5 1社区配套多以商业为主 较大规模的社区比较注重幼儿园的规划设立 5 2开始注重应用较为现代的科技来增加产品的附加值 区域内竞争项目分析 6 去化速率分析 区域内竞争项目分析 户型配比 套二户型产品设计涵盖经济 舒适两大类 较为丰富 套三户型以舒适型为主 100 110较少 属于市场空白 本案应当适度规划 填补市场空缺 总价区间 套二户型多集中在21万 30万之间 套三集中在35万 41万之间 建筑类型 高层 小高层将逐渐成为城区市场的主导 建筑风格多以现代建筑风格 档次不高 且同质化严重 园林景观 比较注重园林景观的打造 尤其是注重通过 水系 来增加项目的档次及居住感受 配套设施 社区配套多以自身商业为主 较大规模的社区配置了幼儿园与会所等配套设施 建筑技术 开始注重现代科技应用 来提升居住品质及产品附加值 销售情况 整体去化速度较快 客户需求主要以自住为主 投资比例较小 客户档次不高 区域内竞争项目分析 结论 项目提案阐述 自我价值解析 卖什么 我们在什么样的环境中卖 我们有什么可卖 自我价值解析 项目自身审视 自身审视 项目条件现有卖点存在风险应对策略 地块位置 位于西关二村 松龄西路南 西六路以东 张博铁路西侧 项目地块 松龄西路 西六路 西关二村 水产城南侧 项目地块 项目经济技术指标 初步 自身审视 项目条件现有卖点存在风险应对策略 自我价值解析 项目自身审视 项目自身审视 现有卖点 地段位于城区中心 且在西部居住区发展方向上 具备较大的发展潜力 生活居住配套 西关大集 水产城近在咫尺 区商业中心也在3公里半径内 交通 交通较为方便 北临松龄西路 西邻西六路 社区规模 17万平米的规模给项目的规划设计带来充足的空间 社区规划 容积率低 绿化率高 楼间距大 凸显了项目的宜居性 运动会所 商业街的规划更是凸显了规划的人性关怀 自身审视 项目条件现有卖点存在风险应对策略 自我价值解析 项目自身审视 2010年 国四条 出台 国家对房地产调控力度加大 对项目的上市及销售产生负面影响 张店区中高档大盘频出 其整体区域的优势 将分流淄川一部分高端客源 区域内环境较为嘈杂 对项目的档次塑造及提升产生负面影响 项目尚未拆迁 工期不定 有可能受张店及淄川区域内的影响而分流部分客户 相对以上项目 我们的劣势在于 自我价值解析 项目自身审视 自身审视 项目条件现有卖点存在风险应对策略 充分发挥项目产品优势以及区域未来发展的前瞻性 宣传包装新颖独特 突出产品特有卖点 树立项目的差异化 吸引目标客户 提高关注度 认可度 瞄准目标客户区域来源 心理需求 有的放矢的针对性推广 引入科学的营销模式 通过有效的销售执行快速去化产品 项目提案阐述 卖什么 卖给谁 怎么卖 项目提案阐述 目标客户定位 外围 农村进城置业者 中层 改善生活一族 夹心层 打工一族 核心层 项目周边经营业主 30 25 30 15 经营业主 分布 项目周边的蔬菜水产城 服装批发城 鞋城等 置业目的 以改善居住为主 投资为辅 特征描述 小富即安 衣食无忧 有车一族 置业年龄 35 45岁置业次数 二次置业 不乏多次置业 关注点 追求居住的舒适度 生活起居 出入交通的便利性由单价带来的投资价值 面积套型需求 120 130平米 三室两厅两卫或90 110之间套二 核心客户 30 分布 项目周边的蔬菜水产城 服装批发城 鞋城等 置业目的 自住 婚房 特征描述 即将 刚刚成家 尚未立业 首付 啃老 工资还贷 置业年龄 25 30岁置业次数 首次置业关注点 由总价带来的首付高低 及月供多少 生活的便利及品质 户型的功能 面积套型需求 70 90之间的套二户型 打工一族 夹心层客户 25 分布 淄川内其他区域的置业者 置业目的 改善居住环境 职业 企业中 基层管理者及职工 教育 事业单位公务员 特征描述 小有积蓄 上有老 下有小 置业年龄 35 50岁置业次数 二次置业关注点 居住舒适度及生活 尤其是购物 的便利性 户型的套型及功能 与单价相比 更关注总价 孩子的教育 面积套型需求 110 130之间的套三户型 改善生活一族 中间层客户 30 分布 淄川周边较富裕的乡镇置业目的 自住特征描述 向往城市生活置业年龄 30 50岁置业次数 首次置业关注点 城市生活 以及城市配套带来的生活居住便利小区形象 面子工程居住的舒适感较注重总价面积套型需求 90平米左右的套二或120平米左右的套三 农村进城置业者 外围层客户 15 项目提案阐述 卖什么 卖给谁 怎么卖 项目提案阐述 营销策略实施 策略定位包装建议宣传推广销售执行 1 品质定位 精品居住社区2 区域定位 西城核心社区3 形象定位 花园社区4 特色定位 大型综合社区 总体定位 城市核心 17万平米大型花园社区 目标客户定位 产品定位 城市 淄川 城市中心 未来发展升值潜力 核心 公园品质 综合社区 唯美景观建筑品质 包含丰富老年公寓 商业等 高性价比 品质楼盘 形象定位 城市核心 公园社区 项目提案阐述 营销策略实施 策略定位包装建议宣传推广销售执行 建筑风格建议平面户型建议小区景观建议安防智能化建议物业服务建议售楼处包装建议 项目规划建议 建筑风格 多层部分 项目规划建议 建筑风格 高层部分 多层部分 以舒适型大套三 大套二为主全部为一梯两户布局客厅开间不得低于4 2米 最佳为4 5米 卧室开间不得低于3 2米 其中主卧不得低于3 6米 餐厅与厨房尽量设计在北部 边户客卫尽量设计在北部 尽量考虑厨房与卫生间的采光和透风 尽量设计实现空气对流与串通 增加房间整体采光与通透性 项目规划建议 平面户型 多层部分 套三 边户 95 105平米 两开间布局 双南卧 单北卧 边厅中户 105 130平米 三开间布局 双南卧 单北卧 南厅套二 中户 80 95平米 两开间布局双南卧布局 双南卧室 北厅 也可间成小桃三 项目规划建议 平面户型 多层部分 项目规划建议 平面户型 多层部分 边户 98 两开间套三 双南卧 南厅 北卧 单卫 中户 82 大套二 双南卧 北厅 单卫 项目规划建议 平面户型 多层部分 中户 122 三开间大套三 双南卧 南厅 北卧 双卫 多层部分 以紧凑型小套三 小套二为主全部为一梯两户布局 尽量 客厅开间不得低于4米 卧室开间不得低于2 8米 餐厅与厨房尽量设计在北部 边户客卫尽量设计在北部 尽量考虑厨房与卫生间的采光和透风 尽量设计实现空气对流与串通 增加房间整体采光与通透性 项目规划建议 平面户型 小高层部分 套三 边户 95 105平米 紧凑型两开间布局 双南卧 单北卧 边厅中户 90平米左右 紧凑型两开间布局 双南卧 单北卧 南厅套二 中户 80 90平米 紧凑型两开间布局南北卧布局 南北卧室 南厅 项目规划建议 平面户型 小高层部分 项目规划建议 平面户型 边户 105 套三 双南卧 中厅 北卧 单卫 中户 87 套二 南厅 南北卧 单卫 小高层部分 项目规划建议 平面户型 小高层部分 中户 87 小套三 双南卧 中厅 北卧 单卫 项目整体面积配比表 项目规划建议 平面户型 案例鉴赏 山水缘 项目规划建议 景观布局 案例鉴赏 颐泽花园 项目规划建议 景观布局 项目规划建议 景观布局 塑造 生态化 亲民化 景观社区回家就是游园回家 抛去纷繁嘈杂 甩去车水马龙观景 赏色放松心情 享受宁静在家中享受亭台楼阁 花鸟鱼虫邻里间纳凉 聊天 真正有邻居的感觉 项目规划建议 景观布局 亭 项目规划建议 景观布局 廊 项目规划建议 景观布局 水 项目规划建议 景观布局 路 项目规划建议 景观布局 椅子 项目规划建议 景观布局 小品 智能化系统联网对讲系统安防智能化系统周界防范系统电子巡更系统停车场管理系统背景音乐系统 物业服务系统代收发信件代订书报上门维修代缴费入户保洁服务钟点工服务送餐服务代订机票 船票 火车票 选用国际知名安防品牌 项目规划建议 物业智能化 项目规划建议 售楼处布置 项目规划建议 售楼处布置 东城华府售楼处效果 售楼处布置 项目规划建议 售楼处布置 东城华府售楼处效果 项目规划建议 项目提案阐述 营销策略实施 策略定位包装建议宣传推广销售执行 案名建议 天赐良园 城市核心 公园社区 项目案名的由来 所以 我们的项目是城市中极具生活氛围 拥有优美景观 且生活便捷的高性价比楼盘 是居住的最佳选择之地 因为 我们的产品 产品品质高端 景观好 配套好 户型佳 价格优位于繁华 配套完善的城市中心 实现一种便捷的生活一个包容多种形态的综合社区 住宅 商业 老年公寓 主推广告语 天赐胜景 锦绣良园 生活在繁华里 居住在公园中 营销策略实施 策略推广 推广主线 项目地段的宣传 产品品质的宣传 项目市场认同业绩优良 繁华居住氛围 生活配套城区中心的地段价值未来生活居住区 体现区域未来良好前景 产品外型设计优越建筑质量优越 配套设施齐全区域对比性凸显 营销策略执行 四张王牌 渠道牌 展销牌 活动牌 体验牌 本案 营销策略实施 宣传推广 渠道牌 媒体宣传渠道报纸 户外 高炮 路牌 围档 现场指引系统电视 电台 三维宣传片 报时广播杂志 DM单页 直投派发 邮寄网站 淄博信息港销售工具楼书 折页 单页小礼品 环保购物袋 媒体应用总原则 以高炮 路牌 楼体大牌 路旗作为主要形象传播渠道 以报纸广告作为信息发布渠道 以网络 短信 电台电视 公交车体作为辅助传播渠道 覆盖目标市场 以高档消费场所 经济类杂志做为高端客户的补充渠道 渠道牌 营销策略实施 宣传推广 渠道牌 营销策略实施 宣传推广 展示营销 大型商场 酒店 饭店 银行室内 室外演出活动配合 展销牌 营销策略实施 宣传推广 展销牌 营销策略实施 宣传推广 活动的作用作用在于对产品施加推力 使产品能够更快地进入市场和扩大市场 在项目每个阶段根据销售进度而推出不同形式的活动 可以提高项目的知名度 美誉度以及社会认知度 也为销售人员创造了与客户之间更缓和的交流机会 活动牌 营销策略实施 宣传推广 加入适当的促销及公益活动 营销策略实施 宣传推广 利用售楼处的启用节点 正式开始客户接洽 同时形象推广阶段全面展开 营销中心启用仪式 阶段主题活动 阶段主题活动 利用前期较长时间蓄客 举行盛大解筹活动 聚集人气 实现推出单位快速销售 造成市场轰动和追捧 在下一轮次控制推货销售的基础上 顺利的实现价格攀升并能够快速去化 开盘仪式 营销策略实施 宣传推广 营销策略实施 策略推广 事件营销 将 婚房 概念贯穿营销事件中 通过系列活动引领淄川 婚房 市场消费趋势 具体计划如下 持