机遇与转型-新黄金十年的房地产发展趋势PPT课件.pptx

转型与机遇 新黄金十年的房地产发展趋势 第一部分 2020 3 26 1 前言 变化问题解决 转型与机遇 2020 3 26 2 第一部分 一 中国房地产新黄金10年 2013 2023 新四化的发展 2011年中国城市化率51 3 户口城市化率35 2025年目标70 80 差距较大 自1998年 2011年 中国城市化率上升21 工业化农业现代化城镇化信息化 核心 2020 3 26 3 房地产新黄金10年的10大理由 1 城市化的进程 河南约40 目标70 全国50 2 地方财政的依赖 结构转型前的路径依赖3 国际上大国危机印钞票的冲击4 家庭结构及生活模式的变化5 家庭投资渠道的单一6 技术的进步带来产品的升级换代7 消费模式与经营模式的变革引发商业的变革8 房地产调控问题的出路9 产能过剩的消化10 经济复苏的龙头 2020 3 26 4 二 房地产将发生哪些变化 一 政策方面 1 税收政策2 调控政策3 金融政策4 土地政策5 工程政策 强制性新技术 6 反腐政策7 新城镇政策8 养老政策9 户口政策10 地方规划政策11 2013年5月后可能会出台一系列政策 2020 3 26 5 二 生活环境变化 1 有毒食品2 有毒空气 室内 室外3 电商 购物模式 4 生活节奏加快5 交通变化 外变快 下到上 内变慢6 孩子学习 学习2 0模式7 身体与心理8 噪音污染 2020 3 26 6 三 技术变化 1 4G 信息网络技术的突破2 智能技术3 低碳技术 绿色建筑 4 建筑技术5 部品技术6 安全技术 2020 3 26 7 四 区域的变化 以一个城市为对象 城里 旧城改造1 堵车严重2 环境差3 配套成熟 城外 新城与休闲度假1 交通方便2 环境优美3 配套不全 2020 3 26 8 五 客户的变化 1 居住型 刚需型改善型享受型2 经营型3 投资型 2020 3 26 9 六 开发商的变化 竞争的变化 1 外 外行与外地2 大 实力大楼盘大规模大3 新 新模式新产品新手法 2020 3 26 10 七 市场的变化 一级市场省会市场二级市场地市市场三级市场县级市场 市场如何结合 郑州城市群 2020 3 26 11 八 产品的变化 住宅产品 住 商业产品 商 产业产品 产 郑州最牛的楼盘是哪几个 2020 3 26 12 三 开发商的三种开发技术 1 炼铁技术 开发住宅为主 以卖光为目标 以万科为代表 2 炼铜技术 以零售型城市综合体为主 销售与持有相结合 以万达为代表 3 炼金技术 以第五代专业批发市场为主 持有大部分 以义乌小商品城 华南城 万荣世贸等为代表 2020 3 26 13 四 开发模式 第一种 重资产模式 土地负债滚 背 雪球模式第二种 轻资产模式 拍电影模式 第三种 轻重结合模式 现金流赚利润资产模式 2020 3 26 14 五 十大转型 1 由单打独斗到联合开发2 从独赚到共赢3 从重资产到轻资产4 从无品牌到有品牌5 从客户模糊化到客户细分化6 从卖光到持有7 从抄产品到创新产品8 从不规范到规范9 从垂直管理到横向管理10 从物业管理到资产管理 2020 3 26 15 六 我们将要实施的房地产 6 1 模式 要采用建立在长板理论下新研发的 6 1 轻资产模式 建立开发平台 联合一切可以联合的力量 整合价值资源 建立合作伙伴 提出口号 联合就是力量 2020 3 26 16 七 价值的创造 房地产是一个 多个环节构成的生态单位 关键是如何打造这个生态价值链 每个环节的价值创造在哪里 1 资金环节 资金收益 周转 2 土地环节 一级市场 3 产品研发环节 省钱 卖得快 卖得贵 施工省时省力省钱 工程成本低 4 营销 节省营销费 时间短 多卖15 以上 5 资产管理 客户资产 物业增值 6 管理方面 快乐 效率 收入 进步 2020 3 26 17 八 房地产业的特点 1 是一个买出来的生意 买出来的利润2 拍电影模式 苹果Iphone模式3 每个人的三种能力 想的能力 说的能力 写的能力 4 房地产业属于类金融行业 一切从现金流出发 2020 3 26 18 九 我们需要的人才 1 经营型人才 营销 采购 物管 商管2 管理型人才 成本 工程 财务 计划 运营 3 技术型人才 设计研发 技术4 关系型人才 办证 手续5 服务型人才 人力 后勤 2020 3 26 19 第二部分 如何转变及计划管理 2020 3 26 20 一 国润系管理的三大转变 1 项目实行总经理负责制 重点考核总经理 总经理为项目第一责任人 2 建立以营销为中心的开发体系 以销售回款为第一目标 实行营销一票否决权 3 集团管理以 服务 监督 指导 六字方针进行转变 2020 3 26 21 二 工作的十字方针 目标 目的 方法 认真 结果 快乐管理发展的理念 14字 开放 责任 包容 透明 分享 互动 成长 2020 3 26 22 三 如何转变与改变 1 观念与心态的改变2 知识与能力的改变3 执行的改变4 以前的要归零 要格式化 2020 3 26 23 四 经营管理指标 项目公司年度经营指标 xlsx 2020 3 26 24 五 如何制定业务计划 1 按时间分 年度 半年 季度 月度 流动 周 日2 按部门分3 按事情分4 按人分5 按层次分 一级 二级 三级 2020 3 26 25 6 表格 2020 3 26 26 2020 3 26 27 2020 3 26 28 六 计划制定原则 1 要有主有次 有重点非重点2 要有轻重缓急 要统筹兼顾3 要有系统性 综合性 预见性4 要用倒推法 问题法5 计划要完美 要整清楚 要数字化6 计划要涉及人 事 物 钱四大方面 2020 3 26 29 七 禁止计划的几种做法 1 不断修改计划 不断讨论计划2 计划混乱 计划假大空 不实事求是3 计划不落实 不执行 不以此为纲 没有责任人4 计划书太复杂 重形式 阅读困难5 计划中对问题不解决6 计划中没有费用预算 2020 3 26 30 八 计划的执行 1 早晚必做的功课 2 抓 咬 住牛鼻子坚决不丢 盯死 死盯 完不成誓不罢休 3 要形成利益团队 亲自上火线 4 不懂不装懂 加快学习 形成专业能力 5 有敬畏感 有时间悬崖观 有成本利润心 6 完不成责任追究制 7 抓住瓶颈 解决要害问题 2020 3 26 31 九 计划的实施与执行 1 实施顺序 日 周 月 滚动 季度 半年 年度2 层次抓 总经理 制度 部门 人3 事情抓 重要紧急 重要不紧急 不重要紧急 不重要不紧急4 人人抓 日事日毕 日清日高 写出来 记得住 干得好 2020 3 26 32 十 3月 4月份的集中期 一 两手抓 一手抓集中销售及回款 一手抓基础及模式建设二 小镇 一 小镇产品及工程1 示范区建设2 规划变更3 产品设计 方案及施工图 装修 外立面 景观4 工程施工 道路 主体5 工地形象包装 二 营销1 签约及回款2 营销基础体系建设 1 找人 2 培训 3 制度建设 4 方案制定 5 新售房部的准备 6 各种销售资料 道具准备 7 奖金发放 三 财务 四 行政服务1 办公形象2 接待标准3 2020 3 26 33 三 CBD 一 产品及工程1 沿乐山路及北侧的重新设计 外立面 装修 景观 设备 施工图2 规划变更3 B区的景观 装修 大门 设备4 商铺的重新划分及改造5 工地形象包装6 夜景照明 楼体 7 工程施工8 景观升级改造工程 二 物业管理1 业主满意服务小组2 每户都要满意 每户一个档案 要有口号 有行动 并制定标准3 必须在3月份结束 形成销售的新动力 三 营销1 签约及回款2 基础工作 1 人员到位 2 培训 2020 3 26 34 3 制度建设 4 营销方案确定 5 新售房部及老售房部的形象提升 6 合作伙伴 7 销售资料及道具的制作 8 四 财务1 收款2 奖金发放3 付款的管理4 融资5 税务6 五 行政服务1 食堂2 环境形象3 2020 3 26 35 十一 时间效率 时间就是金钱 效率就是生命 利润 收入 成本 开发成本 时间成本 机会成本 大家将时间成本及机会成本都忘记了 利润 现金利润 资产利润资产 有形资产 无形资产无形资产 商业模式 客户资产 技术 品牌 人才 关系 管理运营服务 企业文化 牌照 互联网 虚构空间 2020 3 26 36 十二 在地市级市场 房地产开发正如打仗 要么失败 要么胜仗 那么 到底这个仗怎么打 观点 老虎嘴里掏肉撇油理论 迅速占领空白市场敢为天下先 即要敢于创新诚信第一 不要忘记德亿的教训 2020 3 26 37 第三部分 如何树立以营销为中心的指标体系 2020 3 26 38 一 营销的六大工作 一 销售收入指标 二 客户管理方面1 邀约客户 找客户 2 接待客户3 成交客户4 签约客户5 回款客户 三 推广方面1 活动2 广告3 互动 四 现场管理方面1 现场秩序2 接待讲解水平 五 客户服务 六 费用管理 2020 3 26 39 二 产品的六大管理 1 产品研发设计2 成本的预算与管理3 采购 招投标 的经营4 工程现场施工及监督5 合同的管理6 付款的管理 2020 3 26 40 三 物业的六大管理 1 秩序与形象管理2 维修管理3 工程管理4 收入管理5 投诉管理6 特约服务管理 2020 3 26 41 四 行政的六大管理 1 人力资源管理2 计划与督办管理3 接待管理4 环境管理5 档案及物品管理6 行政费用管理7 其它管理 2020 3 26 42 五 财务的六大管理 1 收款管理2 融资方面3 税务方面4 付款管理5 现金及账目管理6 效率及利润的监督管理 2020 3 26 43 六 对营销的支持 1 是加分还是减分 是多少分 集中反应在哪里 2 是建立关系还是没有任何关系 结合度 3 是支持服务 还是管住不放 还是监督指导 还是互相制约 4 流程是否畅通 各节点是否准时 5 客户的口碑在哪里 品牌是什么 2020 3 26 44 七 营销模式分析 A 坐销式 广告 售楼部 被动式 成交B 行销式 拉客户 售房部 成交C A B模式 广告 拉客户 售房部 成交 2020 3 26 45 八 我们采用的C模式 1 建网络 关系营销2 顾问式销售 专家型销售3 竞赛式 激励式 团队式 分享式4 利用工具 电话 电脑 人际关系 手机5 数字化的管理6 每天来访邀约量 小镇100人 CBD住宅50人 商业30人 50人 2020 3 26 46 九 接待模式 1 三接待2 成交五个环节3 客户关系服务管理4 现场的刺激5 销售人员的问题 2020 3 26 47 十 营销的组织架构 2020 3 26 48 2020 3 26 49 第四部分 问题的解决 2020 3 26 50 一 一个故事 郭台铭的拆墙故事 2020 3 26 51 二 经常发生的问题 1 推诿 扯皮 发牢骚2 怕承担责任 不干不出错3 碰到花钱的事往后退 要么搁置 要么积压成堆4 出错后都是别人的事 别人没有配合 与自己无关5 过程很美 结果很差 混一天少一天6 好心办坏事 按自己的想法理解去办 2020 3 26 52 三 个人自身问题 1 缺乏目标及方向感2 房地产专业知识与技能 T 字型结构3 像东郭先生一样 半瓶水现象4 不爱学习 不知道学什么 不肯思考与钻研 因为不知道差距 5 不知道配合与服务是基本的职能 2020 3 26 53 四 关于问题的解决 1 问题不积压 立即解决 坚决不能形成堰塞湖2 现场办公会 专题会立即签字 重大问题立即上报 要求支持 3 制定问题解决的办法4 杜绝禁止形式主义 面子主义5 当心 好心办坏事 6 要坚持三不怕 不怕得罪人 不怕打小报告 不怕一时不理解 7 要主动 不要被动8 与个人收入挂钩 2020 3 26 54 五 管理三境界 A 不敢做坏事 怕老板 人治 老板厉害B 不能做坏事 没机会 法制 治 制度完善C 不愿做坏事 没想过 心治 文化强大 2020 3 26 55 六 哪些企业是我们的标杆 1 苹果 小米手机 阿里巴巴 华为2 阳光100 华南城 花果园 龙湖 金科 2020 3 26 56 七 我们需要哪些体系的机制建设 1 决策体系2 执行体系3 管理体系4 服务体系5 监督体系6 收入体系 2020 3 26 57 八 关于团队组织架构的模式 1 阿米巴模式2 从纵向模式到横向模式3 从无利益关系到有利益一体化4 从管理到经营的转变5 从目标模糊化到任务数字化的转变 2020 3 26 58 九 要注重风险管理 1 财务风险2 产品风险3 合同风险4 决策风险5 工程风险6 投资风险 2020 3 26 59 十 流程审批 1 矛盾点 焦点 是存在的 在哪些地方 2 沟通 互动的重要性 观念要达成一致3 如何从串联到并联4 要先确定原则 标准 目标及要求 意义5 签字的责任如山大 2020 3 26 60 十一 强执行力 企业文化大过管理 史玉柱 1 说到做到 不做不说 不夸海口 建立上下级互信 2 只认功劳 不认苦劳 以结果为导向 3 严于律己 宽己待人 有利协作 团结 4 敢于承担责任 遇问题 先找责任人 不含糊 5 艰苦奋斗 公司大手大脚 员工就慵懒 2020 3 26 61 第五部分 总部的职责 总部要按照 服务 监督 指导 六字方针进行工作 一定要转变观念与行为 可分为基础工作 核心工作 配合工作 补充工作等 总部以后要抓好战略 投资 经营指标 服务 监督与奖惩 指导等方面的工作 工作任务计划完不成后相对应的部门负有连带责任 2020 3 26 62 一 营销中心 1 营销模式的设计及研究 制定及实施2 营销高级人才的寻找3 营销政