2011年绿色节能建筑专题研究

绿色节能建筑专题 &D 010 报告目录 概念及发展历程 1 2 上海市场情况 3 案例分析及借鉴 4 技术评价及选择 &D 010 概念 绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间，同时在建筑全生命周期（物料生产、建筑规划、设计、施工、运营维护及拆除过程）中实现高效率地利用资料（能源、土地、水资源、材料），最低限度地影响环境的建筑物。 &D 010 发展绿色节能建筑的意义 1. 节约能源和资源 2. 减少 污染 3. 提供更加舒适的生活环境 &D 010 国内绿色节能建筑发展历程 93白期 99芽期 04慢发展期 08年以后：快速发展期 消费者：住房的需求仅仅是满足生活的基本需要。购买商品房的人数较少，更多的是单位福利分房， 消费者脑海中根本还没有节能建筑的概念 。 开发商：产品设计处于初级阶段，市场有效需求较低，是典型的买房市场， 节能建筑还未出现在开发商的产品之中 。 消费者：消费观念开始改观，房地产行业受到越来越多的关注，特别是品牌开发商的产品。 开发商：开始重视产品的户型、设施、地段等。 推出了节能建筑的雏形，但应用范围很小，属于非主流产品。 消费者：购买能力持续上升，房地产市场快速崛起。 开发商：国家一些环保节能规定的出台， 市场上陆续出现了绿色节能产品，但该类产品市场仍未打开。 消费者：深度调整，转入观望。打折降价无法有效刺激购买，需要新的兴奋点的刺激。 开发商：在行业大环境不景气的情况下， 传统产品吸引力下降，需要“更新换代”才能成为行业发展的动力 &D 010 绿色建筑认证 目前，市场以“绿色、生态、节能”为口号的项目众多，购房者对项目存在规范性的考虑及辨别的需要，而通过权威机构的认证来增强信服力是最便捷的路径。目前市场上最主要的认证是： 国外： 美国 英国 日本 荷兰 其中美国的 认证方式 中国： 绿色建筑评价标准（50378是中国第一部从住宅和公共建筑全寿命周期出发，多目标，多层次地对绿色建筑进行综合性评价的推荐性国家标准 &D 010 中国绿色建筑评价标准 等级 一般项数（共 32项） 优选项数 （共 6项） 节地与室外环境（共 8项） 节能与能源利用（共 6项） 节水与水资源利用（共 6项） 节材与材料资源利用（共 4项） 室内环境质量（共6项） 运营管理（共 2项） 一星 4 2 3 1 2 1 二星 5 3 4 2 3 1 2 三星 6 4 5 2 4 2 3 划分绿色建筑等级的项数要求（住宅类） &D 010 上海市场绿色建筑情况 2 &D 010 政策：出台一系列政策措施鼓励引导绿色节能建筑 上海市建筑节能条例 2011年开始施行 。条例规定，新建民用建筑销售时，建设单位应当在销售合同中载明建筑能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等相关内容。条例明确，本市鼓励开展太阳能、地热能、风能、生物质能等可再生能源在建筑中的应用研究、示范和推广。市和区县政府应当在节能专项资金中安排建筑节能资金。 上海七大举措推动建筑节能 。 上海已推出七大措施来推动建材节能与新材料发展，一个旨在推动绿色建筑发展的“绿色同盟”也已成立。 其中包括：落实可再生能源与建筑一体化应用示范项目 60万平方米；实施节能 65%标准建筑示范项目 15万平方米；落实按节能 50%标准改造 60万平方米既有建筑的措施等等。此外，本市还将推进相关法律建设，完善市场监控机制，规范产品市场，以此提高建筑的节能减排水平。 上海市拟规定新建 6层以下住宅应安装太阳能热水系统 。 上海市建筑节能条例（草案） 鼓励上海市开展太阳能、地热能等可再生能源在建筑中的应用研究，并规定：“新建 6层以下住宅或有热水需求的公共建筑，建设单位应当统一设计并安装符合标准的太阳能热水系统”。 &D 010 开发水平：市场整体开发水平较低，鲜有的高水准项目获得市场肯定 “绿色建筑”成为市场新卖点，但更多的项目只是停留在概念上，并未实现真正的绿色内涵 上海达到国家绿色三星标准的楼盘仅有万科城花新园及朗诗绿色街区两个项目 将绿色概念真正融入到产品价值中的开发商获得市场肯定：朗诗 &D 010 消费者认知：对绿色建筑的认知及渴望日益提升，但现有项目价值与价格的不匹配让客户缺乏买单动力 认识提升 生态环保观念开始深入人心，客户对生态建筑的关注度及认可度不断提升 价值与价格往往给到客户下列印象 高昂的消费成本买了一堆的高科技噱头，到底能获得什么不清楚。 客户不愿意出高价去为开发商营销概念买单。 成本比较案例： 假设一套朗诗 100平米的房子，单价比周边楼盘高 3000元 /平米； 每年节约的能源价格在 1000元左右， 则需要住 300年才能把帐算平。 所以从客户购买角度出发，高水平绿色节能建筑的使用成本相对还是很高。 价值与价格的不匹配 &D 010 初级 水平 中级 高级 市场现状：上海房产开发中对于绿色节能建筑的运用水平不一，市场项目处于不同的水平 开发商 价值传递 口头上 概念阶段 营销需要 从客户角度出发考虑技术的实用性 产品功能转换成客户语言，让客户接受 转换客户对于绿色节能技术的消费理念 让客户主动渴求绿色节能 消费者认知 知道 认可 互动 实现溢价 低 中 高 代表项目 万科城花新园 中鹰黑森林 朗诗绿色街区 南京锋尚 &D 010 绿色节能案例 3 &D 010 朗诗绿色街区 中鹰黑森林 万科城花新园 南京锋尚 绿色节能住宅 案例 &D 010 朗诗基本情况 位 置 嘉定南翔 交 通 沪嘉高速，沪宜公路； 11号线； 17号线（在建） 区域房产现状 大牌云集：金地、华润、和记黄埔、中信、新城等 物业类别 公寓，大平层 建筑类别 多层（ 6层） 高层 （ 16/18层） 项目特色 科技住宅（绿色三星） ,地铁沿线 , 小户型 占地面积 46000平方米 容 积 率 建面积 12万方（地上 下 户 数 678 户 物 业 费 平方米 月 （朗诗物业） &D 010 项目规划及户型 物业类型：6层的大平层 面积： 210物业类型：16户型： 90平左右两房，140平左右三房 一期，已推 &D 010 十大科技系统造就高品质生活 恒温 室内温度： 20 恒湿 室内相对湿度： 30% 恒氧 百分百 新鲜空气 低噪 室内舒适声环境： 35分贝 适光 室内舒适光环境：遮阳卷帘收放自如，可 随意调节光线 &D 010 序号 绿色节能技术 广告语 客户感知价值 1 节能外墙保温系统 好房子能为您省钱，尽管您未必缺钱 省钱 2 屋顶地面严密阻隔系统 下雪天，也可以光着脚丫上洗手间 保温 3 节能隔热外窗系统 隔热又隔音，家中一夏荫凉 省钱、保温 4 防辐射外遮阳系统 昼夜自由切换，白天一样睡的香 适光 5 地源热泵 舒适室温，每天都是春秋天 恒温 6 混凝土顶棚辐射制冷热系统 不用空调，一条薄被就可以过冬 恒温 7 置换新风系统 告别黄梅天，享受全天候的全氧呼吸 恒湿、恒氧 8 抗干扰降噪系统 回到家，您听不到世界的喧嚣 低噪 9 同层排水系统 半夜再也听不见抽水马桶的声音 低噪 10 24小时热水供应系统 寒冬腊月，总有热水等您回家 省钱 从生活角度，阐释十大科技系统带给客户的切实感受 &D 010 营销上，通过客户对绿色节能价值的体验，将自己与普通楼盘作完全区隔 网站介绍 推广语 客户体验 开设绿色人居体验馆，介绍科技原理及舒适体验两个内容。 更注重项目能给到客户的享受： 1. 世界冷了，朗诗依然温暖，不用空调，告别严寒 2. 科技住宅让秋天妙手回春 3. 在朗诗，一年有 4个春天 4. 告别空调，上海没有夏天 采用了 试住 等非常规方式，给客户最直接地体验 &D 010 朗诗整体销售情况 销售速度： 2010年 12月 21号开盘，推出 272套房源。截止 2011年 1月 21日，仅一个月时间，成交 207套，成交比例达到 76%。 销售价格：成交均价达到 21600元 /平米 。项目附近的金地格林世界成交均价在 18850元 /平；中冶祥腾城市佳园成交均价为 16100元 /平。 相对周边项目溢价达到 15 在大牌云集、竞争激烈的市场中，获得速度及价格双冠军。 &D 010 朗诗绿色街区 中鹰黑森林 万科城花新园 南京锋尚 绿色节能住宅 案例 &D 010 项目基本情况 位置 七宝板块 配套 七宝乐购、家乐福、星钻城、汇宝广场等 占地面积 30万平米 容积率 筑面积 绿化率 35% 户型 90平左右 2房、 3房 123平左右 3房 得房率 88% 车位 1670 &D 010 项目绿色节能简介 上海首批“绿色建筑三星级”住宅小区（目前只有朗诗绿色街区和本项目） 运用了 39项绿色生态技术，创造立体，多层面的生态环境，层层净化外界环境，它从热环境、室内环境质量、水环境、声环境等多个方面着手，切实改善居住环境，营造了一个更舒适、更健康、更环保、更节能的居住空间 &D 010 项目绿色节能技术系统 绿色节能技术 节水系统 隔音降噪 直饮水系统 隔热隔温 节能系统 新风系统 &D 010 系统名称 技术内容 应用部位 客户预期感受 节水系统 节水型座便器 所有住宅 客户实际使用获得直接节水效益切身感受 雨水收集系统 部分屋面、部分道路 有效节水环保又经济 节水灌溉 整个小区 喷灌比一般的浸灌节水 10节能系统 屋顶氟甲草绿花 多层住宅屋面 美化环境、保温降噪。据实验 太阳能集中式辅助热水系统 小高层住宅（后期） 充分发挥了集中式系统的优势，实现供热最可靠、最经济、最优化 太阳能时钟、路灯、草坪灯 小区局部 获得直观节能地标 隔热保温系统 建筑全部 节能效果好，不占室内面积 建筑全部 节能效果较好，安全性好，降低渗漏隐患 新型墙体材料 所有建筑 对于住宅的防水防渗漏更为有效 节能效果好，冬季采光会有不利影响，传热系数 阳系数 音降噪系统 隔音进户门、楼板、双层窗 所有住宅 隔音性能好 直饮水系统 直饮水机 所有住宅 双倍过滤，安全环保 新风系统 自平衡系统 所有住宅 不开窗就可以全天 24小时呼吸道新鲜的空气 项目绿色节能技术给到客户的感受 技术的价值传递停留在理性技术功能层面，没有上升到生活方式的高度 &D 010 推广上没把绿色节能作为自己最核心的优势，项目绿色节能技术更多的体现了万科的社会责任感 项目广告语 虹桥中央，辉煌造城 95平米 /115平米精装三房， 万科梦想，虹桥中央 万科 3平幻变华宅 成就大虹桥 大虹桥，绿色人居标杆 主打： 卖区位 卖户型 卖装修 卖成熟社区 附带： 卖绿色节能建筑 &D 010 销售情况：没有体现出客户对万科的绿色节能技术的共鸣，销售情况一般 2010年 10月 16日开盘，推 116套，在 11月即告售罄。 11月27号再次开盘推第二批 78套。户型 90平左右 3房。 价格 23000元 /平（精装修）。附近楼盘毛坯房价在21000平的区间，所以城花新园绿色建筑概念没有起到溢价的作用。 &D 010 朗诗绿色街区 中鹰黑森林 万科城花新园 南京锋尚 绿色节能住宅 案例 &D 010 依据世界卫生组织 分标准甚至高于 引进了 19项世界先进科技系统，营造 “衡温、衡湿、衡氧”的室内环境。 同步德国、瑞士等建筑高标准国家，建造真正符合人体健康、舒适需求的高档住宅。 中鹰黑森林特色简介 &D 010 项目基本情况 位置 普陀万里板块 配套 家乐福等 占地面积 12万 筑面积 27万 积率 业类型 5栋叠加， 11栋 16资源 两条天然河流和 12万平方米中央森林 物业费 &D 010 项目堆砌了大量绿色节能技术，呈现出科技密度感 毛细管供冷暖系统 置换式新风系统 外墙外保温系统 中央冰蓄冷系统 户外饰板及窗套系统 屋顶花园系统 户外自动卷帘系统 健康地面管道系统 铝窗及中空玻璃系统 屋面雨水排放系统 食品垃圾处理系统 中鹰黑森林的科技使用密度高，使得产品原有的舒适居住功能被弱化，而更像是一张记录着各种信息的功能强大的电脑芯片。 &D 010 为了提升价值，项目同时贴上了“德国制造”的标签 建筑设计由德国 德国环保墙纸系统、德国高科技的食物垃圾处理系统、德国罗兰贝格虹吸式主动排水、德国旭格铝窗及中空玻璃系统等。 德国的毛细管供冷暖系统等。 德国材质 德国设计师 德国技术 &D 010 项目以绿色节能住宅为核心卖点，但传递价值比较抽象，影响了客户的对于众多高科技的理解 高科技密集型“恒温、恒湿、恒氧”森林活态国际社区 不开空调，今天 22度。 健康住宅，养眼。 健康住宅，你闻到了么？ 听，健康住宅来了。 在上海，做世界级的健康住宅。 科技大成，生态典范。 价值模糊 抽象高深 技术密集 &D 010 销售情况：高科技的堆砌加高价格，使客户感觉是为一堆技术买单，而不是为了生活买单，接受度低，去化缓慢 销售价格：小户型销售均价在 33000元 /平。 200多平的大平层成交均价在 45000元 /平，叠加别墅销售均价在 55000元 /平。周边大华颐和华城销售均价为 27000元 /平。 销售速度：去化速度较慢，大户型月均成交 3套，小户型月军成交 4套。 &D 010 朗诗绿色街区 中鹰黑森林 万科城花新园 南京锋尚 绿色节能住宅 案例 &D 010 南京锋尚基本资料 物业类型 多层公寓 232套，别墅 15栋 开发商 南京锋尚房地产开发有限公司 建筑设计 五合设计 占地面积 地址 南京下关区 容积率 格 起价 20000元 /平 物业管理 5元 /平方米 /月 &D 010 项目特点 号称“零能耗六星级国际大宅” 节能环保主题社区 项目地处夏季炎热动机寒冷的南京，在向社区住户提供了一年四季 20个社区没有一台空调外籍，没有一台锅炉，没有一座冷却塔，没有向大气排放废热、二氧化碳和其他有害气体，实现了社区居民与环境的和谐共存 &D 010 主要的零能耗的实施系统 零能耗系统 B E C D A 混凝土辐射采暖制冷技术 外墙外窗保温隔热 置换式新风技术 土壤源热泵技术 水处理系统 &D 010 其他的零能耗的实施 除上述系统之外，南京锋尚还采用了 太阳能光伏发电技术、智能化技术、隔声技术 等。 太阳能光伏发电技术将用于部分住宅上，在住宅屋面设计为坡屋顶，根据南京地区日照角度设计为 37度，以供太阳能光电板最大效率的发电。 &D 010 项目提出先进的居住理念，获得客户认可 告别空调暖气时代，升级舒适度 &D 010 锋尚国际销售情况 高价热卖：锋尚一期推出的均价 350万元一套的高档公寓在 07年 3月 31日二期开盘仪式前已经售完，二期虽然比一期提高了 16%的价格，但开盘当天去化率也达到 70%以上。 锋尚倡导的 “ 零能耗 ” 概念得到了认同。引领了一种新的居住潮流。 &D 010 案例借鉴 高端住宅 中端住宅 成功 南京锋尚 朗诗绿色街区 失败 中鹰黑森林 万科城花新园 &D 010 客户互动 中鹰黑森林 万科城花新园 各个案例对绿色节能技术应用阶段总结 客户认可 客户知道 朗诗绿色街 案例总结： 成功项目：将技术全转化成了提升生活品质的保障，让客户认可它的价值，从生活角度阐述了绿色建筑概念 失败项目：让客户